Darlehensrechner Richtig kalkulieren beim Baudarlehen

Um ein Baudarlehen zu berechnen, solltest Du als Erstes festlegen, wie viel Geld Du Monat für Monat aufbringen kannst. Mit drei weiteren Angaben findest Du dann heraus, was die Immobilie höchstens kosten darf. Auch wenn Du die Immobilie bereits gefunden hast, ist das ein guter Einstieg in das Thema Finanzierung.

Der Finanztip-Darlehensrechner geht davon aus, dass der Zinssatz für den Baukredit über die gesamte Laufzeit festgelegt ist. Du bringst damit immer die gleiche Monatsrate auf, bis Du das Darlehen komplett zurückbezahlt hast. Diese Art von Immobilienkredit wird auch als Volltilgerdarlehen bezeichnet.

In der Praxis wird der Zins meist für eine kürzere Frist festgelegt. Das ist die Zinsbindungsfrist. Nach Ende der Zinsbindungsfrist benötigst Du dann eine An­schluss­fi­nan­zie­rung. Schwierigkeiten können immer dann auftreten, wenn der Zinssatz bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung steigt. Denn dann kann auch die Monatsrate steigen. Um dies zu verhindern, bleibt Dir bei diesem Verlauf nur, den Tilgungssatz abzusenken. Daraus ergibt sich aber wiederum, dass sich die Laufzeit des Baukredits verlängert.

Du solltest also beim Darlehensrechner zunächst mit kürzeren Laufzeiten rechnen. Dann hast Du einen gewissen Puffer für den Fall eines Zinsanstiegs. Das Ergebnis dieser Berechnung kannst Du beispielsweise mit dem Resultat unseres Finanzierungsrechners abgleichen, um zu klären, ob Du Dir die Finanzierung Deiner Wunschimmobilie leisten kannst.

Für den Darlehensrechner sind folgende Eingaben wichtig:

Monatsrate - Gib in diesem Feld an, wie viel Du pro Monat für das Darlehen ausgeben willst. Bedenke, dass Du auch in einer eigenen Wohnung nicht kostenlos wohnst: Für Betriebskosten, zukünftige Reparaturen oder das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung musst Du zusätzlichen Spielraum einkalkulieren. Als Richtwert gelten 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Eigenkapital - Je mehr Eigenkapital Du hast, umso weniger Geld musst Du über die Bank finanzieren. Oder Du nutzt diesen finanziellen Spielraum, um eine höhere Kaufsumme zu stemmen. Häufig ist das Eigenkapital allerdings eher zu knapp. Als Grundregel gilt: Für eine grundsolide Finanzierung sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder der Bausumme abdecken. Bei 300.000 Euro sind das also bereits 60.000 Euro. Dazu kommen dann noch die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar, die Du in jedem Fall selbst aufbringen solltest. Setzt man dafür zusätzlich 10 Prozent (also 30.000 Euro) an, so liegt das benötigte Eigenkapital insgesamt bei 90.000 Euro.

Gewünschte Laufzeit - Wähle aus, bis wann Du das Darlehen abbezahlt haben willst. Spätestens bis zum Eintritt ins Rentenalter solltest Du es vollständig getilgt haben.

Bundesland, in dem die Immobilie liegt - Hintergrund für diese Abfrage sind die komplizierten Regeln und Gepflogenheiten bei den Anschaffungsnebenkosten: Beim Kauf einer Immobilie musst Du nicht nur den Kaufpreis an sich bezahlen, sondern zusätzlich noch die Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Notar. In vielen Fällen gibt es auch noch einen Makler, der eine Courtage fordert. Wie hoch die Nebenkosten tatsächlich ausfallen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Du Deine Immobilie bauen oder kaufen willst. Dies liegt einerseits daran, dass die Bundesländer den Prozentsatz für die Grunderwerbsteuer individuell festlegen. Außerdem unterscheiden sich die Gepflogenheiten bei den Maklerkosten von Bundesland zu Bundesland, teilweise auch von Region zu Region. Meistens teilen sich Käufer und Verkäufer jeweils eine Maklerprovision von 3 bis 4 Prozent plus Mehrwertsteuer.

Wir berechnen also ein Volltilgerdarlehen. Wählst Du später für Deine Baufinanzierung eine kürzere Zinsbindungsfrist, so werden in der Regel niedrigere Zinsen fällig. Allerdings besteht dann das Risiko, dass die Zinsen für die An­schluss­fi­nan­zie­rung steigen. Eine Orientierung geben wir in unserem Text zu Hypothekenzinsen.

Eine gute Baufinanzierung besteht aus mehreren Phasen. Eine solide Finanzplanung ist dabei der Anfang. Nachdem Du Dir mit unseren Rechnern einen Überblick über die zu erwartenden Kosten verschafft hast, kannst Du zum nächsten Schritt übergehen – den günstigsten Anbieter zu finden.

Wir empfehlen, mit großen, bundesweit tätigen Vermittlern zusammenzuarbeiten. Diese besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Dadurch können sie jederzeit ermitteln, welche Kreditgeber Dir zu welchen Zinssätzen aktuell das gewünschte Darlehen zusagen würden.