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Bauspar-ABC / Bausparlexikon
Das nachstehende Bauspar-ABC ist Bestandteil des "Ratgeber zum Bausparen" und soll die wichtigsten Begriffe zum Bausparen erklären:
Abschlussgebühr
Die Abschlussgebühr dient der Bausparkasse zur Deckung eines Teils ihrer Vertriebskosten. Sie beträgt in der Regel zwischen 1% und 1,6% der Bausparsumme. Die Abschlussgebühr wird entweder von den ersten Sparraten abgezogen oder ist vom Bausparer direkt zu zahlen. Der Artikel
Abschlussgebühr beim Bausparvertrag zulässig? beschreibt den Rechtsstreit über die Zulässigkeit der Abschlussgebühr.
Bauspardarlehen
Bei den klassischen Standardtarifen ergibt sich das Bauspardarlehen aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben. Das Bauspardarlehen kann aber im Bausparvertrag auch auf einen festen Prozentsatz von 50 oder 60 Prozent der Bausparsumme festgelegt sein. Bei einem Bauspartarif mit Wahl- oder Mehrzuteilung hängt die Höhe des Bauspardarlehens von den bisher gutgeschriebenen Zinsen und der Höhe der Tilgungsraten ab. Bauspardarlehen dürfen nur für "wohnungswirtschaftliche Zwecke" verwendet werden. Dazu gehören auch Modernisierung von Häusern und Wohnungen sowie die Ablösung von Altschulden.
Bausparguthaben
Das Bausparguthaben setzt sich zusammen aus allen Einzahlungen, den Guthabenzinsen, einem eventuellen Zinsbonus oder Treuebonus sowie den Prämien aus der staatlichen Bausparförderung. Die Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage werden nach Ablauf der Bindungsfrist oder nach Zuteilung bei wohnwirtschaftlicher Verwendung dem Bausparguthaben zugeschlagen.
Bausparsumme
Das ist der Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen worden ist. Diese Vertragssumme kommt bei Zuteilung zur Auszahlung an den Vertragsnehmer. Die Bausparsumme wird ausgezahlt, wenn der Bausparvertrag die Voraussetzungen für eine Zuteilung (Mindestguthaben und Zielbewertungszahl) erfüllt. Die Höhe der Bausparsumme ist auch die Grundlage für die Abschlussgebühr, ein eventuell erforderliches Mindestguthaben und die zu zahlenden Tilgungsraten.
Bausparer können jederzeit für ihren Bausparvertrag eine Erhöhung der Bausparsumme beantragen. Die Erhöhung der Bausparsumme kostet die übliche Abschlussgebühr. Ab dem Zeitpunkt der Erhöhung gilt eine Zuteilungssperrfrist von 12 Monaten. Die zum Erhöhungszeitpunkt vorhandene Bewertungszahl wird auf die neue erhöhte Bausparsumme umgerechnet. Die Bausparkasse kann eine Erhöhung der Bausparsumme verweigern, wenn zum Beispiel der Bauspartarif nicht mehr angeboten wird.
Bewertungszahl
Beim Bausparen ist die Höhe der Sparleistung ein wichtiger Faktor für die Zuteilung des Baugeldes. Wichtig ist nicht nur die Höhe des Guthabens, sondern auch die Dauer der Sparzeit. Beide Faktoren werden zu bestimmten Terminen, den Bewertungsstichtagen, mit Hilfe einer speziellen Kennziffer erfasst (sogenannte Bewertungszahl). Der Bausparvertrag gilt als zuteilungsreif, wenn der Sparer die geforderte Zielbewertungszahl erreicht hat.
Bindungsfrist
Zur Erlangung der staatlichen Prämien und Zulagen (Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie) ist eine Bindungsfrist von 7 Jahren einzuhalten. Innerhalb dieser Bindungsfrist können nach Zuteilung ausgezahlte Bausparmittel prämienunschädlich nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Eine Kündigung des Bausparvertrages innerhalb der Bindungsfrist ist daher grundsätzlich prämienschädlich. Die Prämien und Zulagen sind dann verloren. Zulässige Ausnahmen sind zum Beispiel dauernde Arbeitslosigkeit oder Tod des Bausparers. Nach Ablauf der Bindungsfrist von 7 Jahren kann der Bausparer über das Guthaben ohne prämienrechtliche Nachteile frei verfügen.
Darlehensgebühr
Nur noch sehr wenige Bausparkassen verlangen eine Darlehensgebühr von zumeist 2 Prozent bei Auszahlung des Bauspardarlehens. Nahezu alle neuen Bauspartarife werden ohne Darlehensgebühr angeboten.
Darlehenshöhe
Die Höhe des zinsgünstigen Bauspardarlehens ergibt sich in der Regel aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem jeweiligen Sparguthaben. Bei Übersparung, d.h. bei Weitereinzahlung über die Ansparleistung hinaus, kann es passieren, dass hierdurch unnötigerweise das rechnerische Bauspardarlehen reduziert wird.
Effektivzins
Der Effektivzins für das Bauspardarlehen ist keine aussagekräftige Vergleichskennziffer für eine Immobilienfinanzierung. Er berücksichtigt neben dem Nominalzins, die Abschlussgebühr und eine eventuell noch geforderte Darlehensgebühr. Der Effektivzins berücksichtigt aber nicht die Sparphase und erlaubt daher keinen Rückschluss auf die Qualität des Bausparangebotes und den Bauspartarif.
Guthabenzins
Der Guthabenzins wird von den Bausparkassen sehr niedrig gehalten und beträgt je nach Tarif zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Bei einem Verzicht auf ein Bauspardarlehen erhöht sich die Verzinsung in einigen Tarifen durch einen Zinsbonus.
Mehrzuteilung
Bei einem Bauspartarif mit Mehrzuteilung kann der Bausparer ein höheres Bauspardarlehen wählen und sich so mehr als die Bausparsumme auszahlen lassen. Entweder sind dann höhere Tilgungsratenzu zahlen oder es muss bereits eine hohe Sparleistung erbracht worden sein. Einzelne Bauspartarife erlauben dem Bausparer sogar die Festlegung der Höhe des Bauspardarlehens oder der Tilgungsrate. Abhängig von der Darlehenshöhe und der vorliegenden Ansparsumme wird von der Bausparkasse die monatliche Tilgungsrate ermittelt.
Mindestansparsumme / Mindestsparguthaben
Der Mindestansparbetrag steht für die erforderliche Sparleistung des Kunden und gibt an, welches Bausparguthaben der Kunde mindestens erreichen muss. In aller Regel handelt es sich um Beträge in Höhe von 40% bis 50% der Bausparsumme.
Regelsparbeitrag
Der so genannte Regelsparbeitrag wird in Promille der Bausparsumme gezeigt. Er ist so kalkuliert, dass der Bausparkunde nach einer angemessenen Sparzeit das erforderliche Mindestguthaben erreicht. Wird diese Sparrate unterschritten, wird folglicherweise auch die erforderliche Sparzeit verlängert. Manche Bausparkassen erlauben Sonderzahlungen um die Sparzeit zu verkürzen.
Schnellspartarif
Mit einem Schnellspartarif werden Bauherren angesprochen, die in naher Zukunft Baugeld benötigen. Im Extremfall erfolgt die Einzahlung gleich zu Beginn in einer Summe. In der Regel sind die Tilgungsraten bei Schnellspartarifen höher. Die Liquiditätsbelastung ist insoweit höher als bei den normalen Tarifen.
Tarifwechsel
Die Bausparkassen bieten zunehmend flexible Bauspartarife an. Die Bauspartarife unterscheiden sich vor allem durch Guthabenzins, Darlehenszins, Mindestsparguthaben und Bewertungszahlfaktor. Abhängig von den Tarifbedingungen des Bausparvertrages kann der Bausparer ggf. sogar bis zur Zuteilung aus dem Bausparvertrag innerhalb der vorgegebenen Tarife wechseln. Ein Tarifwechsel kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn der Bausparer schneller als ursprünglich geplant zu einem zuteilungsreifen Bausparvertrag kommen will.
Übertragung Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kann mit allen Rechten und Pflichten auf einen Angehörigen nach
§ 15 AO übertragen werden. Angehörige im Sinne des
§ 15 AO sind: Ehegatten, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder), Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten der Geschwister und Geschwister der Ehegatten (Schwager, Schwägerin), Geschwister der Eltern (Onkel, Tante), Pflegeeltern, Pflegekinder, Verlobte. Bei der Übertragung des Bausparvertrages bleibt die Bewertungszahl erhalten. Der voraussichtliche Zuteilungstermin ändert sich daher nicht.
Wahlzuteilung / Wahltarif
Die Wahl- oder Optionstarife bieten dem Sparer auch nach Vertragsabschluss, d.h. bis zur Zuteilung, die Möglichkeit den Tarif zu wechseln. Wichtig ist hierbei die Wahl der Zins- und Tilgungshöhe. So kann sich der Kunde bei der Zinsoption später für einen höheren Sparzins entscheiden, wenn zum Beispiel die eigenen Bauabsichten verschoben oder aufgehoben werden. Umgekehrt hat der Sparer die Möglichkeit, nachträglich einen niedrigeren Spar- und Darlehenszins zu wählen.
Wartezeit
Zeitraum vom Vertragsbeginn bis zur Zuteilung der Bausparsumme.
Wohnungsbauprämie
Abhängig von der gerade geltenden Gesetzeslage wird eine Wohnungsbauprämie ab einem Alter von 16 Jahren gewährt. Die Prämie ist auf einen Höchstbeitrag begrenzt und kann nur von Personen in Anspruch genommen werden, deren Einkommensgrenzen ein bestimmtes zu versteuerndes Jahreseinkommen nicht übersteigen.
Der Bausparer erhält auf seinen jährlichen Sparbetrag von bis zu 512 Euro (Ehepaare 1024 Euro) eine Wohnungsbauprämie von 8,8%. Das zu versteuernde Einkommen darf dabei 25.600 Euro (Ehepaare 51.200 Euro) im Jahr nicht übersteigen. Die Wohnungsbauprämie fällt mithin nicht so hoch aus: Maximal 45,06 Euro für Alleinstehende und 90,11 Euro für Ehepaare. Der staatlich geförderte Sparbetrag zur Erlangung der Wohnungsbauprämie beträgt maximal 512 Euro bei Alleinstehenden und 1.024 Euro bei Verheirateten. Zusätzlich kann ggf. noch die Arbeitnehmer-Sparzulage in Höhe von 9 Prozent auf maximal 470 Euro (max. 43 Euro) von einem Arbeitnehmer beansprucht werden. Siehe bei Bedarf auch den Ratgeber für vermögenswirksame Leistungen und die Fragen zum Bausparen.
Bausparen mit Wohnungsbauprämie nur noch für wohnungswirtschaftliche Nutzung
Für ab dem 1.1.2009 abgeschlossene Neuverträge wird die Wohnungsbauprämie nur noch gezahlt, wenn das Geld für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet wird. Die Aufhebung der Zweckbindung für wohnwirtschaftliche Maßnahmen nach 7 Jahren entfällt. Damit haben alle Verträge mit Vertragsbeginn 2009 und später eine unendliche Bindungsfrist. Die freie Verwendung der Bausparprämie nach Ablauf der Bindefrist von 7 Jahren ist damit ab Vertragsbeginn 1. Januar 2009 nicht mehr möglich!
Einzige Ausnahme: Für Bausparer im Alter von bis zu 25 Jahren gilt diese Einschränkung nicht. Sie müssen die Wohnungsbauprämie nicht zurückzahlen, auch wenn das gesparte Geld nach der Bindungsfrist von 7 Jahren nicht in eine Immobilie fließt. Wer bei Abschluss seines Bausparvertrages also das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat, kann nach 7 Jahren frei über den gesamten Guthabenbetrag verfügen. Diese Ausnahmeregelung kann jeder Bausparer aber nur einmal in Anspruch nehmen.
Zielbewertungszahl
Die bisher erbrachte Sparleistung des Kunden beeinflusst den Zuteilungstermin und die Auszahlung der Vertragssumme. Der Dauer der Sparzeit kommt ebenfalls eine wichtige Bedeutung zu.
An bestimmten Terminen (Bewertungsstichtagen), werden mit Hilfe einer speziellen Kennziffer, der sogenannten Bewertungszahl, diese Faktoren erfasst. Ergebnis ist die Zielbewertungszahl, die für die Auszahlung der Bausparsumme erreicht sein muss.
Zuteilung
Die Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt dann, wenn die Bausparkasse die Bausparsumme (Guthaben und Bauspardarlehen) zur Auszahlung bereithält. Dieser Zeitpunkt liegt zumeist einige Wochen nach dem Stichtag, an dem der Bausparer Mindestguthaben und Zielbewertungszahl erreicht hat.
Zwischenfinanzierung
Der Vertrag ist noch nicht zuteilungsreif, der Kunde möchte aber finanzieren. Es ist der Betrag zu finanzieren, der bei einem angesparten Vertrag zur Überbrückung der verbleibenden Wartezeit bis zur Zuteilungsreife fehlt.