Wer einen Indexmietvertrag hat, konnte sich bislang meist freuen. Die Miete steigt lediglich mit der normalen Inflationsrate. Und bisher war es häufig so, dass die Vergleichsmieten viel schneller stiegen als die Verbraucherpreise insgesamt. Doch nun ist es anders: Vor allem die Energiepreise treiben die Inflation in neue Höhen. Als Mieterin mit Indexvertrag bist Du dieses Jahr doppelt gestraft – mit steigenden Heizkosten plus einer saftigen Mieterhöhung.
Dazu kommt: Anders als bei normalen Verträgen oder solchen mit Staffelmiete gelten bei einem Indexvertrag für Mieterhöhungen weder Kappungsgrenzen noch Mietpreisbremse. Deswegen wählen manche Vermieter gerne diese Verträge, wenn die Anfangsmiete schon recht hoch ist.
Andererseits ist es ausgeschlossen, dass der Preis plötzlich und drastisch angehoben wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Und Indexmieten haben noch einen besonderen Vorteil gegenüber den anderen Verträgen: Wenn die Vermieterin von sich aus das Bad modernisiert oder einen Balkon anbaut, kann sie die Miete nicht außer der Reihe erhöhen.
Die Indexmiete darf höchstens einmal alle zwölf Monate steigen (§ 557b BGB) – und erst ab dem übernächsten Monat, nachdem Du schriftlich informiert worden bist. Schon 2021 lag die Inflationsrate im Schnitt bei 3,1 Prozent, was ungewöhnlich hoch ist. Für dieses Jahr rechnen die führenden Wirtschaftsinstitute mit 6,1 Prozent Inflation.
Unser Rat: Hast Du einen Indexmietvertrag, dann überleg jetzt schon, wie Du die nächsten Erhöhungen und die steigenden Nebenkosten der Heizung stemmen kannst – Spartipps gegen die Inflation findest Du in diesem Beitrag.
Inflation wird tendenziell höher bleiben
In einem Indexmietvertrag vereinbaren beide Seiten, dass die Kaltmiete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht wird, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt – also gemäß der durchschnittlichen Inflationsrate. Es ist nicht absehbar, wann die Inflation wieder nachlässt. Möglicherweise erwartet uns eine längere inflationäre Phase – wobei es unwahrscheinlich ist, dass die Teuerungsrate so hoch bleibt wie aktuell.
Klar ist, dass die Mietpreisebremse, die in gut 410 Städten und Gemeinden gilt, bei Indexmieten nicht greift. Lediglich die erste zu zahlende Miete muss daran ausgerichtet sein. Mit jeder Erhöhung entfernt sich der Preis dann von der Obergrenze, die die Bremse eigentlich ziehen soll.
Schau Dir das Erhöhungsschreiben genau an
So oder so: Wenn Du ein Schreiben (etwa per Brief oder E-Mail) mit einer Anpassung Deiner Miete an den Verbraucherpreisindex bekommen hast, solltest Du es genau prüfen. Sind tatsächlich schon zwölf oder mehr Monate seit der letzten Erhöhung vorbei? Stimmt die angegebene Preissteigerung? Im Schreiben muss auch eindeutig stehen, wie hoch die bisherige Kaltmiete war, um wie viel sie jetzt steigt und welchen Betrag Du künftig zahlen sollst.
Die durchschnittliche Jahresinflationsrate bietet nur eine grobe Orientierung für die Erhöhung. Da Mietverträge ja jederzeit im Jahr geschlossen werden, musst Du im Zweifel selbst nachrechnen, wie hoch die Preissteigerung seit der letzten Erhöhung beziehungsweise seit Deinem Einzugsmonat ausgefallen ist. Womöglich liegt sie über dem Durchschnitt des letzten Kalenderjahres. Dieser „Wertsicherungsrechner“ hilft beim Ermitteln der prozentualen Veränderung.
Und es kann durchaus vorkommen, dass Du in Deiner Rechnung zwei Jahre berücksichtigen musst: Manchmal verzichten Vermieter zunächst auf eine Anhebung, wenn die Inflation sehr niedrig gewesen ist – 2020 zum Beispiel lag sie nur um 0,5 Prozent über der von 2019. Dann kann der Vermieter natürlich die Inflation für beide Jahre in Summe auf die Miete aufschlagen.
Andersherum gilt aber auch: Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten, dass der Verbraucherpreisindex sinkt, kannst Du eine Mietsenkung verlangen – in der Regel darf jede Vertragspartei eine Anpassung fordern, sofern sich der Index verändert.
Zwar sind Mieterhöhungen für Modernisierungen im Prinzip ausgeschlossen. Es gibt aber Ausnahmen, wenn eine Vermieterin gesetzlich dazu verpflichtet ist: Zum Beispiel, wenn sie das Dach dämmt, damit es dem Gebäudeenergiegesetz genügt (§ 557b Abs. 2 BGB). Falls Du Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung hast, kannst Du Dich an einen Mietrechtsdienstleister, einen Fachanwalt für Mietrecht oder an den örtlichen Mieterverein wenden, falls Du dort Mitglied bist. Mehr dazu im Ratgeber.
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14 Kommentare
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Hallo Finanztip,
Jetzt habe ich schon das ganze Internet mehrfach durchsucht, aber ich finde keine Antwort auf meine Frage.
Alle Beiträge zum Thema Indexmiete befassen sich immer nur mit der Möglichkeit einer Erhöhung der Miete. Aber ich habe keine wirklichen Informationen gefunden, wie es sich mit der SENKUNG der Miete verhält.
Konkret: In der jetzigen Zeit ist durch die steigende Inflation natürlich der VPI ebenfalls in die Höhe geschossen und damit sicherlich auch viele Indexmieten.
ABER – wenn man (berechtigt) davon ausgehen kann, dass die aktuelle Inflation auch irgendwann wieder sinken wird, so ergibt sich für mich als Mieter die Gelegenheit, die Indexmiete gemäß VPI wieder zu reduzieren.
Meine konkrete Frage hierzu: Gibt es hier einen Zeitfaktor zu beachten?
Sprich: die Miete wird z.B. vom Vermieter zum 01.01.2023 erhöht. Angenommen, mit den Zahlen des VPI zum Juni würde sich eine Reduzierung der Miete ergeben.
Kann nun vom Mieter zum 01.09.2023 eine Mietsenkung angekündigt werden oder gilt auch hier die 12 Monate Sperrfrist bis zur nächsten Anpassung der Miete?
Gilt die 12 Monate Sperrfrist immer nur von Erhöhung zu Erhöhung und eine Reduzierung wäre auch unterjährig möglich? Oder gilt die 12 Monate Sperrfrist grundsätzlich für jegliche Änderung der Miete?
Ist für viele Mieter mit Indexvertrag sicherlich eine interessante Frage, wenn jetzt nach dem Überschreiten des Höhepunkts der Inflation diese wieder (langsam) zurückgeht und somit die Miete wieder angepasst werden kann.
Ansonsten: Bitte so weitermachen
Als Laie: Das wäre der Fall, wenn die Inflation unter 0 sinken würden. Für 2023 rechnen Ökonomen eher mit 5 bis 7%. Das halte ich persönlich für einen unwahrscheinlichen Fall. Der VPI ist derzeit auf Allzeithoch. Jede bereits ausgesprochene Mieterhöhung liegt also entweder gleich auf oder wahrscheinlich noch unter dem möglichen Maximum.
Hallo Dominik,
Danke für dein Feedback.
Das meine aktuelle Miete nicht das mögliche Maximum darstellt, ist mir klar. Aber darum ging es in der Fragestellung auch nicht.
Die Frage ist: Gibt es für die Senkung der Miete gemäß VPI eine einzuhaltende Wartezeit? Erhöht werden darf alle 12 Monate. Wenn nun aber der VPI unter das Level fällt, das für die letzte Erhöhung herangezogen wurde – muß für die Senkung dann auch erst 12 Monat abgewartet werden, da ja eine Änderung der Miete eingetreten war? Oder betrifft die 12 Monate Wartezeit nur Erhöhung => Erhöhung bzw. Minderung => Minderung.
Aktuell erhalte ich zum 01.01.22 eine Erhöhung auf Basis VPI 118,4
Angenommen, der VPI wäre im Juni bei 118, so könnte ich formalrechtlich einen Minderung akündigen. Dieser Teil ist soweit unstrittig.
Aber kann ich diese Minderung z. B. scjon zum 01.09.23 durchsetzen oder müsste ich bis 01.01.2024 warten wg. 12 Monate Laufzeit?
hallo! Wir – ein Rentnerehepaar- sind am 1.4.2016 zum ersten Mal in unserem Leben in eine wunderschöne, altersgerechte Wohnung gezogen. Indexmiete 100 (hatten keine Ahnung, da wir die Wohnung unbedingt haben wollten und mußten). NK Abrechnung für 2021 kam im August. Die HV schickte eine Mieterhöhung – angepaßt auf den Index + 17,4 %, also auf 117,4 %. Unsere Nettomiete + 17,4 % und die vom Vermieter verlangte NK Erhöhung von 20 % (die er ab 1.9. bereits haben möchte, wird uns wohl in 2023 zu einem Wohnungswechsel zwingen. Es wird schwer, mein Mann hat Pflegegrad 2 und sind dann ü 80.
Darf der Vermieter monatliche VPI-Werte zur Ermittlung der Mieterhöhung heranziehen und diese frei wählen? Meiner Meinung nach führt dies zu erheblichen Nachteilen für den Mieter, da hier ein besonders Inflationsstarker Monat als neue Basis für die Erhöhung genutzt werden kann. Meiner Meinung nach wäre es nur fair wenn man mit Jahreswerten und/oder 12-monatigen Durchschnittswerten arbeitet. Gibt es hierzu gesetzliche Bestimmungen?
Hintergrund: Mein Vermieter schlägt gerade eine 9%! Mieterhöhung vor und bedient sich hierzu frei an den VPI Werten März 2021 (alte Basis) und Mai 2022 (neue Basis)
Hallo Philip,
das würde mich auch interessieren. Mein Vermieter hat sich den ‚teuersten‘ Monat des Jahres 2022 ausgesucht: den Oktober. Ich muss jetzt 10,4 (oder 111 Euro) mehr bezahlen. Nach 22 Jahren als gute Mieterin (Index ab 2018 nach Umzug innerhalb des Hauses). Das ist beinahe Wucher – die wissen doch, dass man im Moment mit Strom-/Gas-/Lebensmittelpreisen sehr stark belastet ist. Die FDP sagt, der Indexmietvertrag ist fair. Fragt sich nur, für wen.
Ich habe einen Indexmietvertrag, muss kleine Reparaturen selber tragen, die Fenster sind marode und nur zweifach-verglast, das Bad ist stand 1990, das Flachdach ist umgespannt, der Balkon morsch und baufällig. So sieht die Realität aus, das Geld wird eingenommen und eben einfach nicht modernisiert und instand gesetzt.
Und warum bist Du nicht längst umgezogen wenn es so schlimm ist?
Eigentlich ist es doch ein rechtlicher Konstruktionsfehler der Indexmiete, dass gestiegene Heiz und Stromkosten mit berücksichtigt werden: der Mieter zahlt doppelt, der Vermieter kassiert für Nix. Das könnte doch sicher juristisch anders geregelt werden!
Der Vermieter verzichtet auf die Umlage von Modernisierungskosten! Heizkessel im Einfamilienhaus ab 10.000€, Dach neu eindecken ab 10.000€…usw.
Sehr geehrter Herr Breuer. Der Vermieter kassiert nicht für nix. Er hat schließlich die Immobilie finanziert und muss sie instand halten. Die Instandhaltungskosten steigen entsprechend dem Index und die Energiekosten wirken sich schließlich auf die Kosten der Baumaterialien und deren Transport aus.
Herr Schery,
mein Vermieter (große Versicherung) hat um 10,4 % erhöht……..das Haus ist 42 Jahre alt, morsche Fenster, die Balkone vermoost, der Aufzug alt und anfällig usw.. Der Hausmeister wurde auch eingespart (jetzt kommt ab und zu ein ‚Subunternehmer‘). Es wird nur kassiert und NICHTS ins Haus investiert.
Ich habe mir mal hier mal ausrechnen lassen, wie meine Miete sein sollte.
es ist schon erschreckend was mit dem VPI in den letzten Monaten passiert ist, dauert vermutlich nicht lange, bis die Miete erhöht wird.
Hallo Finanztip,
zur Pelletheizung noch ein Hinweis/eine Ergänzung: die ist nur die zweitbeste Lösung. Denn eigentlich ist es für die Umwelt besser, wenn das im Holz gespeicherte CO2 darin gebunden bleibt. Wir benötigen jeden Baum für ein besseres Klima. Die Bäume können auch gar nicht so schnell nachwachsen. Deshalb werden Pellets bereits aus dem Ausland importiert, z.B. aus Osteuropa (auch aus dortigen Schutzgebieten).
Die beste Lösung ist die Sonne, die schickt keine Rechnung und sie schickt uns Unmengen an Energie.
Beste Grüße von Dipl.-Ing. Heidrun Hampel