Verkaufen, verschenken, vererben: Was Du mit Deinem Haus machen kannst

Weißt Du schon, was später einmal mit Deiner Immobilie passieren soll? Willst Du darin so lange wie möglich wohnen bleiben? Sie Deinen Kindern vorzeitig schenken? Sie erst nach dem Tod vererben? Oder willst Du Dein Zuhause verkaufen und Dich in einer kleineren Wohnung neu einrichten? Es lohnt sich, Dir beizeiten Gedanken darüber zu machen – und das mit Deiner Familie zu besprechen.

Lege fest, was mit Deiner Immobilie passieren soll

Fang rechtzeitig an zu planen. Triffst Du keine Entscheidung, tritt nach Deinem Tod die gesetzliche Erbfolge ein. Dein Nachlass und Dein Haus oder Deine Wohnung gehören dann Deinen Erben jeweils zu einem bestimmten Teil. Als Erbengemeinschaft müssen sich Deine Kinder in dem Fall um die Immobilie kümmern. Das führt oft zu großen Problemen: Meist kann keiner die anderen auszahlen. Und zusammen darin wohnen wollen sie vermutlich auch nicht.

Du ersparst den Erbinnen viel Stress, wenn Du frühzeitig bestimmst, wer die Immobilie zu welchen Bedingungen bekommen soll. Manchmal liegt einem Kind besonders viel am Elternhaus, den anderen weniger. Manchmal hat eines ausgesorgt, das andere noch einen großen Bedarf. Manchmal möchten die Kinder gar nichts damit zu tun haben und freuen sich, wenn Du Haus oder Wohnung verkaufst – und Dir mit dem Ertrag einen schönen Lebensabend machst.

Testament, Erbvertrag oder Schenkung

Soll die Immobilie in der Familie bleiben, hast Du mehrere Möglichkeiten: In einem Testament oder Erbvertrag kannst Du regeln, wer sie später erben soll. Schließt Du damit andere Erben aus, gehen diese allerdings nicht leer aus: Sie können nach Deinem Tod ihren Pflichtteil einfordern, also zumindest die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Auch eine Schenkung zu Lebzeiten kann Vorteile haben. Denn dadurch spart Ihr unter Umständen die Erbschaftsteuer. Bewegt sich der Wert der Immobilie innerhalb der gesetzlichen Freibeträge, dann kommt Ihr auch um die Schenkungsteuer herum. Die eigenen Kinder haben immerhin einen Freibetrag von 400.000 Euro.

Liegt der Wert darüber, kannst Du die Immobilie auch stufenweise verschenken. Denn alle zehn Jahre könnt Ihr den Freibetrag erneut ausschöpfen.

Lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen

Bei aller Liebe zu Deinen Nachkommen solltest Du aber auch an Dich selbst denken. Eine Schenkung kann mit Auflagen für die Beschenkten verbunden werden. Möchtest Du, solange es geht, in Deinen eigenen vier Wänden bleiben, könnt Ihr ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch ins Grundbuch eintragen lassen. Daneben könnt Ihr Euch darauf einigen, dass sich der Beschenkte später einmal um Deine Pflege kümmert oder einen Großteil der Pflegedienst-Kosten übernimmt.

Das Haus im Alter beleihen

Aber Vorsicht: Lebensumstände können sich ändern. Vielleicht benötigt das Haus auch einen altersgerechten Umbau. Vielleicht möchtest Du in eine besondere Seniorenunterkunft ziehen. Pflegekosten übernimmt die gesetzliche Pflegeversicherung nur zum Teil – oder gar nicht. Die Ausgaben für die Unterkunft und Verpflegung musst Du häufig selbst tragen.

Solange die Immobilie Dir gehört, hast Du die Möglichkeit, im Alter nochmal an Geld zu kommen. Du kannst sie nämlich bei einer Bank beleihen. Die staatliche Förderbank KfW* zum Beispiel bietet einen Kredit für den altersgerechten Umbau an. Auch bei anderen Banken kannst Du noch einen Immobilienkredit im Alter bekommen.

Verschenkst Du Deine Immobilie zu Lebzeiten, solltest Du Dir deshalb einen Widerruf der Schenkung vorbehalten: Beleihen kannst Du ein Haus nämlich nur als Eigentümer.

Dein eigenes Reich verkleinern

Oft ist das Haus ausgelegt für eine Familie. Im Alter wird es dann zu groß – viele wünschen sich eine kleinere, barrierefreie Wohnung. Auch das spricht dagegen, das Haus schon vorzeitig zu übertragen. Und wenn Du verkaufst und Dich verkleinerst, behältst Du wahrscheinlich einen Überschuss, mit dem Du Deine Rente aufbessern kannst.

Teilverkauf unbedingt vermeiden

In jüngster Zeit wird oft der sogenannte Teilverkauf beworben (wir berichteten). Der Anbieter kauft Dir Deine Immobilie zu einem Prozentsatz ab. Wohnen bleiben darfst Du trotzdem. Das klingt zwar verlockend, lohnt sich aber aus unserer Sicht meist nicht. Denn Du musst den Teilkäufern eine Art monatliche Miete zahlen, und die geht ganz schön ins Geld. Die meisten Anbieter verlangen jährlich um die 4 Prozent des verkauften Teils als Miete. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind das jährlich 8.000 Euro. Einen großen Teil des Geldes musst Du also allein für die Miete zur Seite legen.

Andere Unternehmen werben mit einem weiteren Angebot: dem Hausverkauf gegen Leibrente. Du verkaufst Deine Immobilie an einen Anbieter und erhältst dafür eine monatliche Zusatzrente bei lebenslangem Wohnrecht. Instandhaltungen und die Grundsteuer trägt der Anbieter. Möchtest Du alle Verantwortung im Alter abgeben und Deine Rente aufstocken, kann das Modell interessant für Dich sein.

Du solltest dennoch aufpassen: Viele der Anbieter sind Start-ups und noch nicht lange am Markt. Ob die Unternehmen auch noch in zehn Jahren existieren und Deine Rente zahlen können, ist zumindest fraglich.

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