Haus halten / verkaufen und in ETFs anlegen?

Hallo,

ich war 2x in ähnlicher Situation und habe 2 DHH verkauft und den Erlös hauptsächlich in ETFs investiert.

Ich gehe davon aus, dass ein Verkauf in Deiner Situation steuerfrei wäre (Fußstapfenprinzip, +10 Jahre Haltedauer).

Für mich und in meiner persönlichen Rechnung müssen pro 100.000 investiertem Kapital in Immobilien 630 monatlich übrig bleiben. So schaue ich auch weiterhin nach Immoinvests, derzeit sind sie als Anlageklasse (im Vergleich zu Aktien) mMn überbewertet (Maklerfaktor in meiner Gegend 35, KGV Aktien max. 25, FTSE All World). Neben Steuern und Renovierungen (wie von Dir bereits angemerkt) hat man bei einer Immo tendenziell eher ein Klumpenrisiko (Deutschland, Region, Stadt, Stadtviertel, eine Immobilie), Risiken des Mietausfalls und allem was dazu gehört, und einen höheren Zeitaufwand. Auch sind Immos weniger flexibel (immobiler) als Aktien, falls man auch mal einen Teil des Geldes für andere Dinge benötigt.

Also kurz und knapp, ein vermietetes Reihenhaus mit einem Maklerfaktor von 50 wäre für mich sowas von schnell verkauft und dafür in ETFs investiert.

Zitat von TsarPeter

Also kurz und knapp, ein vermietetes Reihenhaus mit einem Maklerfaktor von 50 wäre für mich sowas von schnell verkauft und dafür in ETFs investiert.

Das kann ich fett unterstreichen und möchte noch etwas ergänzen...

Bei einer Investition von 700 bis 800k würde - nach vermutetem niedrigen Kenntnisstand über den Aktienmarkt - tatsächlich zunächst in ETF (MSCI World o.ä.) investieren und ich mich "auf den Arsch setzen" und mich "schlau/er" machen, was auf dem Aktienmarkt möglich ist... positiv wie negativ... und sukzessive ein Portfolio mit ausgesuchten Einzelaktien aufbauen. Dies kostet zwar etwas Zeit, der "Stundenlohn" dürfte aber fett sein. Im Zeitraum von ca. 20 Jahren dürfte man das Anfangskapital durchaus verzehnfachen... ob vor oder nach Steuer, dürfte einem dann durchaus links am Sack vorbei gehen

Wenn ETFs im Kurs steigen, sind die Kurssteigerungen steuerpflichtig,

Wenn Immobilien im Wert steigt, sind diese Steigerungen derzeit steuerfrei.

Zitat von derruediger

Wenn ETFs im Kurs steigen, sind die Kurssteigerungen steuerpflichtig,

Wenn Immobilien im Wert steigt, sind diese Steigerungen derzeit steuerfrei.

Kurssteigerungen bei ETF (world) lagen über lange Zeiträume weeeiiiit oberhalb der Wertsteigerungen vom Immos. Ich zahle lieber Steuern auf 8%ige Renditen, als keine Steuern auf 2%ige

Immos sind nur dann interessant (als Geldanlage), wenn diese wie Handelsware betrachtet und gehandelt werden...

Immobilien sind Handelsware. Was denn sonst?

Meine Berliner Immos haben sicher mehr gemacht als 2% p.a.

1.200.000 / 24.000 = 50

Vervielfältiger der Miete, KGV oder wie auch immer

1/KGV = Zins = 2%

Hi mcie ,

mit den einschlägigen StB würde ich bei solch großen Geschäften in jedem Fall Rücksprache halten. In den Verkaufsjahren habe ich auch immer meinen StB die Steuerklärung abgeben lassen, da es für mich jeweils ein großer Klumpen meines Vermögens war. Ob es was geholfen hat, weiß ich retrospektiv nicht, es hat wohl zumindest nicht groß geschadet.

Ich war mal in einem Immobilienforum unterwegs. Die Immocracks dort (+100 Wohnungen, jahrzehntelange Erfahrung und Nettoimmobilienmillionäre) haben als ersten Richtwert zur Immobewertung meist den Maklerfaktor zu Rate gezogen. Gutachter machen das im Ertragswertverfahren mit dem Vervielfältiger auch. Der Faktor hat mit dem Verschuldungsgrad nichts zu tun, sondern gibt nur Aufschluß darüber, wie renditeträchtig eine Immobilie ist. Bei Faktor 50 wäre die Rendite also 2%. Die (persönliche) Darlehenshöhe beeinträchtigt den Faktor nicht.

Ungefähr das gleiche könnte man bei einer Aktie bei einem KGV von 50 sagen: Inwieweit Du die persönlich noch hebelst, beieinflusst das KGV nicht.

So erstmal nur ganz grob gesprochen. Wenn Du willst, kann ich Dir ein Kalkulationstool für Immobilien schicken. Dort kann man dann noch weitere Parameter wie Abschreibung, Tilgung, Zinsen, Instandhaltungskosten, pers. Steuersatz usw. eingeben. Und am Ende kommt ein Cash-Flow raus. Ganz grob geschätzt, und ohne das Objekt oder die genaue Höhe des Kapitaldienstes zu kennen, würde ich den monatlich auf +/- 0 tippen. Dazu kämen aber noch die weiter oben schon erwähnten Klumpenrisiken.

Im Grunde hättest Du also 800.000 € (versenktes EK in der Immobilie) investiert und eine Nullrendite, voll aus der Ferne analysiert