Fragen zur Anschlussfinanzierung - Komplex

Hallo.

Obacht: Laienverständnis!

Die Darlehen 2. bis 3. würden bei Verlängerung wahrscheinlich günstiger werden, brutale Zinssprünge erwarte ich persönlich da nicht. An die Belastung hat man sich wohl gewöhnt, also könnte man die Rate(n) halten und den Tilgungsanteil erhöhen. Sollte sich halbwegs problemlos mit den bisherigen Darlehensgebern verhandeln lassen.

Das Darlehen 1 wäre schon interessant für eine Umfinanzierung in 2023.

Das Darlehen 1 schreit förmlich nach einer Sonderkündigung nach 10 Jahren.

Entweder "vertraust" Du Deiner Bank oder sagst, dass Du "vielleicht" verkaufen möchtest und stellst alle Darlehn auf variabel für ein halbes Jahr um.

Ab 1.1.2023 kann man sich dann eine neue Bank suchen für das Gesamtpaket.

Die meisten KFWs sind immer tilgbar. Kommt sicher auf den Beleihungsauslauf an, ob die andere Bank das Darlehen übernehmen möchte. Ich denke aber schon.

Geh zu einem örtlichen Kreditvermittler Deines Vertrauens oder aber zu Interhyp/Dr. Klein.

Die können das schon sauber prüfen und haben viele kreditgebende Banken/Versicherungen in der Auswahl.

Somit sparst Du Dir auch viel Arbeit.

Viel Erfolg!

Hmm. Nach meinen Erfahrungen verhandeln Banken mit uns kleinen Hanseln nicht groß. Die werden dir vor Ablauf ein Angebot machen, das du ggfls. leicht modifizieren kannst (Tilgungsanteil, Ratenhöhe) - das wird aber auch das höchste der Gefühle sein.

Der Zins wird vermutlich bei rund 0,9% für das neue 5 jährige Darlehen liegen, die neuen 10 jährigen sehe ich bei rund 1,2%.

Rat:

Die Zinsersparnis voll in die (Sonder)Tilgung der Darlehen mit dem höchsten Zinssatz stecken. Ggfls. auch die Tilgungsraten der Darlehen in Abhängigkeit vom Zinssatz neu festsetzen (in der Regel kann man während der Zinsbindung 2 x seine Tilgungsraten anpassen).

Das Dumme ist halt nur, dass die Grundschuld im Fall eines teilweisen Bankwechsels komplett neu organisiert werden müsste. Ist die Frage, ob die Kosten und der Aufwand durch eine noch höhere Zinsersparnis wieder reingeholt werden kann.

Das ist doch alles ganz einfach! Ermittele bei Darlehen

1) mit größerer Zinsfestschreibungszeit 10 Jahre (wie sie es schon richtig beschreiben) den Vollauszahlungstermin und rechne ein halbes Jahr darauf, somit erhältst du dann den frühestmöglichen Ablösetermin nach Kündigung BGB §490. Restschuld zu dem Datum berechnet dir jeder erfahrene Finanzierungsmakler.

2) 3) und 4) werden August 2022 mit einem Darlehen abgelöst. Für 2 ) und 4) zahlen sie einen Monat einen variablen Zins.

Die Rangfolge im Grundbuch spielt keine Rolle, wenn eine Bank weiß, dass sie über ein Forwarddarlehen auch die erste Rangstelle (diese wird wegen Darlehen 1) noch bis zur Ablösung des Darlehens besetzt sein) bekommt, dann wird es auch keinen Aufschlag für die Vorlast geben. Grundschulden werden Zug um Zug, nachrangig beginnend, mit Auszahlung der neuen Darlehen abgetreten, Kosten dafür sind zu vernachlässigen!

Ein Darlehen für alle 4 Ablösungen tut auch gar nicht Not, es werden 2 Darlehen und gut ist und schwierig wird hier gar nichts. Selbst die zu prolongierende Bank wird keine vernünftige Lösung anbieten wollen, das mit einem Darlehen alle 4 Darlehen abgelöst werden können und 3 Darlehen bis Auslauf des längsten Darlehen variabel zu stellen, wird der derzeitige Grundschuldgläubiger auch nicht anbieten wollen, denn im Grundsatz will sie, dass Darlehen 1 noch lange teuer, wie vereinbart, weiterläuft!!!

Zitat von Matthias182

Hallo Der Buhmann,

vielen Dank für die ausführliche Erläuterung. Das sieht in der Tat nicht so komplex aus, wie ich gedacht hatte. Ein paar Fragen habe ich noch.

a) Warum sollte ich die zwei Darlehen einen Monat mit einem variablen Zins weiterlaufen lassen? Ich kann doch das KFW Darlehen immer kostenlos tilgen.

b) Warum sind die Kosten für die Abtretung der Grundschuld zu vernachlässigen? Bei den Zinssätzen die ich aktuell finde sind die gesamten Kosten der Finanzierung (Zins und sonstige Kosten) über die Laufzeit sehr gering (bedingt durch die niedrigen Zinssätze). Da spielen die Kosten der Abtretung im Vergleich schon eine Rolle spielen, wenn die prolongierende Bank ein halbwegs vernünftiges Angebot macht. Um meine Sicht mal zu verdeutlichen. Ich habe Grundschulden über 275 TEUR und 55 TEUR. Ich rechne da mit etwa 500-700 EUR für die Abtretung in Summe. Bei 10 Jahren Zinsbindung verursacht ein Darlehen vermutlich 7000 Kosten zusätzlich zur Tilgung. Da bin ich schon bei etwa 10% der Gesamtkosten.

c) Kann eine eigene Bank mir einen variablen Zins verwehren? Wenn ich nicht bereit bin eine neue Vereinbarung zu unterschreiben, was kann sie dann tun?

Danke und Gruß

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A) KfW 124 kann nicht kostenlos zurückgeführt werden, nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zugegeben dann gering ausfällt.

B) Nein, so hoch werden die Kosten für die Abtretung nicht sein und sorry, 250 Euro werden doch dann gerechtfertigt, wenn eine neue, andere Bank ihnen einen günstigeren Zinssatz gewährt, als der derzeitige Grundschuldgläubiger

C) Nein, schon gar nicht, wenn es sich lediglich um 1-2 Monate handelt.

Lassen sie sich doch kostenlos mal ein Konzept erstellen, einmal von dem derzeitigen Grundschuldgläubiger, einmal von einem unabhängigen Finanzierungsmakler, dann können sie doch a) das Konzept und b) die Zinsen wunderbar vergleichen und etwaige Kosten ins Verhältnis setzen.