Immobilien kaufen ?

Was ich so gelesen habe, sind Immobilien da eher wenig geeignet. Immofonds haben oft Probleme um ihre Anleger zeitnah auszahlen zu können.

Trotzdem habe ich eine selbstgenutzte Immobilie, aber das sehe ich nicht als Geldanlage.

Gruß

Altsachse

Moin Seabstian Hofft und willkommen hier im FT-Forum!

Gleich vorweg, bei Vermiet-Immos erzielt man derzeit - als Einsteiger - eher nur um die 2,5% Mietrendite vor Kosten und Steuern (Kaufpreis bis zu der 40-fachen Jahresmiete). Auch wenn Immos in der Vergangenheit teils kräftig im Wert/Preis gestiegen sind, muss dies nicht zwangsläufig auch für die Zukunft gelten... es könnte aber durchaus sein. Packt man die Netto-Mieteinkünfte auf die Seite und/oder investiert sie wieder in weitere Immos... immer zum Teil finanziert... könnte man über die Jahre zum Immobilien-Mogul heranreifen. Die Schlauen kaufen günstig, samieren/modernisieren und veräußern wieder einen Teil...

Dazu sollte man sich aber mit dem Immobiliengeschäft auskennen und darf nicht übersehen, dass die Verwaltung Zeit und/oder Geld kostet und auch 'n paar Risiken beachtet werden sollten.

Bevor du überhaupt (über Immos) weiterdenkst, solltest du dir überlegen, welche Zwecke du mit deiner oder deinen Investitionen verfolgst. Ratschläge über Investitionen ergeben eigentlich erst dann einen Sinn, wenn die "Gesamtsituation" bekannt ist...

Hallo @SebastianHofft, willkommen im Forum,

als Grundlage empfehle ich das Video von Saidi.

Um wie viel Geld geht es denn, und welchen Anteil hätte die Immobilien-Sache dann an Deinem Gesamtvermögen? Wohnst Du bereits in schuldenfreiem Eigentum, und was hast Du sonst noch?

Zitat von Seabstian Hofft

ichbins :Ich hatte geplant mir eine größere Immobilie zu kaufen und die Wohnungen unterzuvermieten aber davon rätst du mir auch ab so wie ich dich jetzt verstanden habe?

Abraten ist hier nicht richtig, wichtig ist erst einmal alle Vorteile und Nachteile gegenüber zu stellen und abzuwägen. Solltest du erst einmal einen größeren Kredit brauchen oder geht es mit weniger.... hier meine ich nicht die Summe x, sondern die Höhe im Vergleich zu den Einnahmen und zur eigenen finanziellen Lage. Da die Mieteinnahmen ja nicht komplett zur Verfügung stehen, sondern auch für Rücklagen verwendet werden sollten und auch Vater Staat bei der Einkommenssteuer zuschlägt, bedarf es einer genaueren Berechnung. Sollten Renovierungsarbeiten dazu kommen, sind im Moment die Kosten auch an einer hohen Stelle der nach oben offenen Skala. Rundum weiß ich nicht wie hoch dein Erbe war und wieviel du davon in die Immobilie(n) investieren willst, oder ob zusätzlich noch ein Kredit gebraucht wird. Das Video war für einen groben Überblick gedacht.

Zitat von Seabstian Hofft

Ich hatte geplant mir eine größere Immobilie zu kaufen und die Wohnungen unterzuvermieten aber davon rätst du mir auch ab so wie ich dich jetzt verstanden habe?

Wenn jemand eine "größere Immobilie" anbietet, die ordentlich und vermietet ist, müsst jener (Anbieter, Verkäufer) ja leicht mit dem Holzhammer gepudert sein, wenn er sie verkauft

Will sagen, die Suche nach solchen "fertigen" Objekten ist aufwändig und erfordert neben vielen Besichtigungen auch viele Gutachten, wenn du die Substanz nicht selbst bewerten kannst.

Einen Betrag X zu nehmen und damit zu kaufen ist etwas für die "Armen", die "arm" belieben wollen Sorry, falls ich irgendjemanden damit zu nahe trete!

Wenn du mit deinem Geerbten etwas sinniges anfangen willst, solltest du dich mal schlau machen über die Methoden, die die erfolgreicheren Immobilienbesitzer (besser gesagt, Immobiliendealer) anwenden.

Denn... Mietrenditen von 2 1/2% vor Kosten und Steuern sind nicht wirklich die Bringer

Zitat von Seabstian Hofft

Kennst du dich damit etwas aus?

Jou, sonst hätte ich mich nicht geäußert

Warum kaufst du dir nicht eine Immobilie für den Eigenbedarf?

Die gesparte Mietzahlung kannst du ja weglegen.

Klar, das bringt in dem Sinne keine Rendite, aber ich halte das für "sicherer", als das restliche Erbe in eine einzige Immobilie zu stecken - erst recht, wenn man eigentlich nicht so bewandert ist.

Hier mal ein interessanter Blogeintrag beim Finanwvesir: https://www.finanzwesir.com/blog/immobilie-sanieren

Zitat von Seabstian Hofft

Oder kannst du mir evtl. ein Coaching in der Richtung empfehlen?

Klare Antwort: "Nein!"

Sieh dich am Immobilienmarkt um, rede mit einem Spezi für Immobilienfinanzierungen und mit einem qualifizierten Steuerberater (auf das Gendern verzichte ich mal)... und dann rechne dir die Geschichte durch... möglichst so, dass du auch vor Steuern Erträge erwirtschaftest.

Sehr interessant sind Immos aus Zwangsversteigerungen oder aus der "Verwertung" (einige Banken betreiben keine eigenen Verwertungsgesellschaften, sondern verkaufen notleidende Objekte quasi unter der Hand). Solche Objekte gilt es zu renovieren/sanieren und ggfs. in kleinere vermietbare Einheiten zu konvertieren. Auch interessant sind Umwandlungen in Eigentumswohnungen.

Sei dir dabei aber im Klaren, dass du dich "schlau" machen musst und relativ viel Zeit aufbringen wirst.

Um Geld zu verdienen und/oder Vermögen mindestens inflationssicher zu erhalten musst du "arbeiten". There ain't no free lunch!

Hmmm…. Ich wäre da auch eher vorsichtig. Das ist ein dickes Erbe, über das Du Dich sehr freuen kannst. Aber Du must auch aufpassen, dass Du Dich jetzt nicht reicher fühlst als Du wirklich bist. Wenn Du jetzt das ganze Geld plus noch einen Kredit in ein einziges Objekt steckst, dann ist dein finanzielles Wohl völlig von dieser einen Immobilie abhängig.

Gleichzeitig finde ich ein Teil-Investment in Immobilien generell auch nicht unsinnig, vor allem wenn es Dir eher um Kapitalerhalt als um Rendite geht.

Was JDS empfiehlt ist finanziell auf jeden Fall das mit dem größten Rendite-Potenzial, aber auch aufwendig und wenn Du Fehler machst kann es auch nach hinten losgehen (Zustand des Objektes entpuppt sich als schlechter als gedacht, bei der Sanierung gibt es Ärger mit den Handwerkern…).

Wenn es Dir eher um Kapitalerhalt geht, kannst Du auch in diese Richtungen denken:

- Du kaufst eine 2-Zimmer Wohnung in schöner Lage (am besten in einem guten Neubau-Projekt) zum Vermieten für ca. 400.000 EUR inkl. Kauf-Kosten. Mit so einer Wohnung kannst Du ca. 1000 EUR Mieteinnahmen pro Monat erzielen, wobei Du ein paar Kosten und Rücklagen für spätere Renovierungen gegen rechnen musst. Den Rest des Geldes legst Du anderweitig an, im Schwerpunkt in Aktien. Wenn Du willst könntest Du die Wohnung auch teilweise Kredit-Finanzieren (z.B. 50%). Da die Zinsen nahe 0 sind und Du sie zudem noch steuerlich absetzen kannst, kostet Dich das fast nichts und Du hast mehr Kapital für das andere Investment.

- Du kaufst Dir erst mal selber eine Wohnung zur Selbstnutzung. Was und wie groß hängt natürlich von Deiner Situation ab. Ich würde es nicht übertreiben, und etwas kaufen das sich ggf. auch gut vermieten und verkaufen lässt, wenn Du es Dir einmal anders überlegst. Dafür würde ich je nach Lage bis zu 700.000 ausgeben, und ohne Kredit alles direkt zahlen. Den Rest wiederum anders investieren (keine zusätzliche Immobilie zur Vermietung kaufen).

Hmm,

was ist das Ziel der Investition?

So wie ich Dich bisher verstanden habe, geht es Dir vorrangig um Erhalt Deines Vermögens!?

Warum in eine (Miet)Immobilie Investieren und sich damit Arbeit/Aufwand für die Immobilenverwaltung machen!?

Bei 1,2 Mio. würde ich mir überlegen, wie ich mein Vermögen breit über diverse Assetklassen diversifiziere (Aktien, Immobilien, Rohstoffe, usw.).

Immobilien lassen sich ja auch über REIT's weltweit diversifiziert im Portfolio abbilden.

monstermania: Ja, das ist sicherlich auch eine Möglichkeit. Ich finde es aber doch noch mal etwas anderes, eine konkrete Wohnung zu besitzen, bei der ich im Grundbuch stehe. Wenn es irgendwann mal ganz anders läuft als gedacht, kann man da notfalls selber einziehen und hat ein Dach über dem Kopf. Das geht bei einem REIT nicht so einfach