Elternhaus kaufen oder erben / komischer Ablauf

Dieter85 · 29. Januar 2015

Hallo zusammen,

ich habe ein Anliegen und bin nicht ganz sicher, wie ich damit umgehen muss. Googlen hat auch nicht weitergeholfen so probiere ich es hier.
Meine Frau und ich schauen uns seit ca. einem Jahr nach Häusern um und haben leider noch kein passendes Haus gefunden.
Der Vater meiner Frau(also mein Schwiegervater) ist geschieden und wohnt in einem freistehenden Haus. In der letzten Woche hat er angeboten, uns das Haus zu verkaufen. Ich habe von meiner Frau einen Zettel bekommen, auf dem stand geschrieben:
100000 € an den Schwiegervater sofort in bar
50000 € in 10 Jahren an die Schwester meiner Frau (sie hat nur eine Schwester).

Das Haus ist nie geschätzt worden und ich frage mich, wie er auf den Betrag kommt.
Daraufhin habe ich habe die Eckdaten des Hauses (Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, qm² - Preis) mal in "Wertermittlungsrechner" eingegeben (noch großzügig bewertet). Raus kam eine Summe von ~160000 € . Da wir uns schon länger nach Häusern umschauen erachte ich diese Summe auch als angemessen.
Doof gefragt: Ist es sinnvoll, diese Immobile zu kaufen? Im Haus selber muss noch einiges investiert und umgebaut werden. Der finazielle Vorteil von 10.000 € erscheint mir ziemlich gering. Ich möchte auch nicht als "Erbschleicher" dargestellt werden, aber irgendwie sieht diese ganze Rechnung komisch aus, oder liege ich hier falsch?
Für Antworten wäre ich dankbar

chris2702 · 29. Januar 2015

Eine saubere Variante wäre, das Haus zu Lebzeiten zu vererben, schätzen zu lassen und die Schwägerin auszubezahlen. Aber dann bekommt dein Schwiegervater nichts. Also will er das vermutlich nicht.

50000 Eur in 10 Jahren sind 41000 Eur bei 2% Diskontierung heute (du müsstest 41000 in einen 10Jahre Sparplan heute stecken, dann kannst du ihr in 10 Jahren 50000 geben). Ob Ihr etwas von den 100.000 Euro an deinen Schwiegervater wiederseht, wirst du nur raten können. In jedem Fall erhält deine Schwägerin davon die Hälfte. Wenn du sagst, dass das Haus 160000 Wert ist, macht Ihr also durchaus einen guten Schnitt, denn Ihr zahlt maximal 141000 wie gut hängt davon ab, ob Ihr von den 100.000 gezahlten Euro etwas wiederseht.

Dieter85 · 29. Januar 2015

Hallo Chris2702, Danke für deine schnelle Antwort.

Ist es nicht ein bisschen "komisch", dass "wir" einen Rabatt von 10.000 € bekommen, unserer Schwägerin aber 50.000€ (zwar erst in 10 Jahren aber tortzdem) ? Und wenn die Schwägerin ausbezahlt wird, ist es dann nicht "vererben" ?

Dieter85 · 29. Januar 2015

...ein Nachtag noch (irgendwie konnte ich meinen Beitrag nicht editieren)

Das Haus zu Lebzeiten vererben heißt, dass wir keine 100.000 zahlen sondern
das Haus bekommen und unserer Schwägerin 80.000€ aushändigen und der
Schwiegervater leer ausgeht (ich weiß, komische Idee aber zum
Verständnis die Nachfrage).

chris2702 · 29. Januar 2015

Hallo Dieter,

ich bin kein Jurist, versuche mich nur mit gesundem Menschenverstand in die Sache reinzuversetzen.

Du hast selbst gesagt, dass du den Preis großzügig geschätzt hast. Sauber wäre es, deine Schwägerin und deinen Schwiegervater an einen Tisch zu holen und das Thema zu diskutieren. Vielleicht ist deine Schwester mit 150000 Wert einverstanden. Vielleicht ist es Euch im Sinne des Familienfriedens lieber, es wird ein Sachverständiger gerufen, der den Preis schätzt. Meines Wissens kostet ein Gutachten 1000-2000 Eur, aber da bin ich mir nicht sicher.

Für deine Schwägerin wäre der Optimalfall, sie erhält 50000 in 10 Jahren und erbt aus Eurer Zahlung an deinen Schwiegervater 50000. Dann hat sie das Maximum erreicht (außer dein Schwiegervater legt das Geld zinsbringend an, aber das würde ich außen vor lassen). Dann hat sie insgesamt 100.000 Eur erhalten, während ihr Hausanteil nur 80000 Wert war. Somit ist sie nicht automatisch die Dumme. Im anderen Extremfall verbraucht dein Schwiegervater alles, dann hat deine Schwägerin noch immer ihre 50000 und ihr erbt alle nichts weiter.

Ob es ein Erbe ist? Wikipedia: Der Erbe ist nach der in der Bundesrepublik Deutschland geltenden gesetzlichen Definition des § 1922 BGB derjenige, dem im Erbfall das Vermögen des Erblassers (den Nachlass) als Ganzes entweder alleine oder zusammen mit anderen zufällt. Der Erbfall tritt mit dem Tod einer natürlichen Person, des Erblassers, ein.

Somit ist es kein Erbe sondern ein Verkauf deines Schwiegervaters an Euch und ein Geschenk von Euch an deine Schwägerin. Aber das ist mein Laienverständnis, vielleicht sagt da ein Jurist hier aus dem Forum was dazu...

chris2702 · 29. Januar 2015

Zitat von Dieter85

...ein Nachtag noch (irgendwie konnte ich meinen Beitrag nicht editieren)

Das Haus zu Lebzeiten vererben heißt, dass wir keine 100.000 zahlen sondern
das Haus bekommen und unserer Schwägerin 80.000€ aushändigen und der
Schwiegervater leer ausgeht (ich weiß, komische Idee aber zum
Verständnis die Nachfrage).

Ja. Das wäre die für Euch billigste Variante bei der dein Schwiegervater leer ausgeht.

Dieter85 · 29. Januar 2015

Wie geht man denn "professionell" damit um bzw. wie machen das andere Leute? Solche Fälle muss es doch zuhauf geben?
Dass man sich erst einmal gemeinsam an einen Tisch setzt, sollte wirklich der erste Schritt sein.
Gibt es noch andere Möglichkeiten?
Kann es sein, dass Schwiegervater das Haus auf 200.000 € geschätzt hat, davon gehen 50.000 € an meine Schwägerin , 50.000 € Rabatt bekommen wir, 100.000 € bekommt er? Ist das eine nachvollziehbare Sache, die Geschichte so zu regeln?

muc · 29. Januar 2015

Hier gibt es keine Patentlösung!

Aus rechtlicher Sicht folgende Gedankenanstöße:

1. Pflichtteilsproblematik bedenken!

Sowohl Deine Schwägerin als auch Deine Ehefrau sind pflichtteilsberechtigt! Dies bedeutet, dass Dein Schwiegervater nicht völlig frei ist, seine Erbfolge zu regeln.

Aber abgesehen davon kann Dein Schwiegervater sein Testament frei gestalten. Sollte er erneut heiraten, könnte seine zweite Ehefrau als weitere Pflichtteilsberechtigte ins Spiel kommen.

Dies ist deshalb wichtig, weil die Pflichtteilsansprüche unter anderem darüber entscheiden, wer was von den 100.000 € zurückbekommt, wenn Dein Schwiegervater verstorben ist.

2. Wie wird der Schwiegervater den Kaufpreis verwenden?

Wie @chris2702 oben schon bemerkt hat, könnte es sein, dass Dein Schwiegervater den Kaufpreis verbraucht. Dann gibt es keine "Rückvergütung" im Falle seines Todes und Ihr habt für ein Haus im Wert von ca. 160.000 einen Preis von ca. 141.000 (Barwert) bezahlt.

3. Wertermittlung des Hauses

Schätzungen und auch Gutachten von Sachverständigen sind IMMER eine Krücke. Der wahre Wert zeigt sich erst dann, wenn Ihr bzw. der Schwiegervater einen fremden Käufer gefunden habt, der bereit ist, mit Euch zu einem bestimmten Preis vor einem Notar zu unterschreiben.

Da haben schon sehr viele Menschen (mich eingeschlossen) Enttäuschungen erlebt! Man sieht insbesondere das eigene Elternhaus im Wert häufig emotional verklärt - und täuscht sich deshalb. Die Ent-täuschung führt dazu, dass man nicht mehr getäuscht ist - und dann ernüchtert feststellt, dass fremde Käufer den Wert deutlich niedriger sehen.

Bei der genannten Größenordnung halte ich es für denkbar, dass vielleicht ein Fremder auch nur 125.000 bezahlen würde.
Ich habe vor ein paar Jahren ein Haus verkauft, das wir in der Familie immer auf "mindestens 300.000" geschätzt hatten.
Das Ergebnis war nach einem Jahr(!) Verkaufsbemühungen und gefühlt 150 Interessenten ein Verkauf zum Preis von 250.000. Also da kann man sich leicht vertun...

4. Handlungsempfehlung

4.1. Deine Schwägerin muss mit einbezogen werden. Wenn Dein Schwiegervater nichts macht, hätte sie im Erbfall neben ihrer Schwester immerhin einen Anspruch auf 1/2 der Erbschaft. Sollte das Haus tatsächlich 160.000 Wert sein, wären das 80.000. Allerdings könnte Deine Schwiegervater ein Testament machen. Würde er Deine Ehefrau bevorzugen, wäre der Pflichtanteil Deiner Schwägerin nur 1/4 der Erbschaft. Deshalb muss in "grosser Familienrunde" besprochen werden, wie Deine Schwägerin die Situation beurteilt.

4.2. Wenn der Deal mit Deinem Schwiegervater und Euch als Ehepaar läuft, muss ein Erbvertrag zwischen Deinem Schwiegervater und seinen Töchtern geschlossen werden. Das geht nur mit notarieller Beurkundung. Der Erbvertrag stellt sicher, dass nicht Dein Schwiegervater in einem Testament etwa den Tierschutzverein einsetzt oder ähnliches tut, was den Interessen von Deiner Frau und ihrer Schwester entgegenläuft.

4.3. Für die Preisfindung folgende Überlegung: Dein Schwiegervater lässt für Dich und Deine Frau im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eintragen. Jetzt! Erst dann sucht er einen fremden Käufer und geht mit dem zum Notar. Nachdem der Kaufvertrag mit dem fremden Dritten beurkundet ist, habt Ihr vier Wochen Zeit, um Euer Vorkaufsrecht auszuüben.
Dann habt Ihr die Garantie, dass Ihr für das Haus nicht zu viel bezahlt. Und Dein Schwiegervater weiß, was das Haus wirklich wert ist und hat nicht das Gefühl, er würde Euch ein großzügiges Geschenk machen, welches in Wahrheit keines ist.

Sollte dann der Fremdkäufer einen wahnwitzigen Preis aufrufen und z.B. 200.000 zahlen, könnt Ihr Euch immer noch überlegen, ob es Euch das Wert ist - vor allem wenn man noch viel an Reparaturen reinstecken muss.

Viel Erfolg!

Dieter85 · 5. Februar 2015

Danke für deine Tipps, muc.

Was mit den 100.000 € passiert, ist mir ehrlich gesagt egal.

Das Haus wird wohl auf jeden Fall verkauft. Wir haben nur den Bonus, dass wir vorher sagen können, ob wir das Haus haben möchten.
Wenn wir das Haus für 100.000 € kaufen, müssen wir auch einen Erbvertrag abschließen? Das ist nicht einfach nur ein Kauf von unserer Seite? Und die 50.000 €, die an die Schwägerin müssen auch beglaubigt werden, oder?

Die Sache mit der Preisfindung gestaltet sich ohnehin als schwierig.
Geht man davon aus, dass beide Kinder des Schwiegervaters gleich gestellt werden, würde das Haus laut Schätzung des Schwiegervaters einen Wert von 200.000 € haben (100.000 € für ihn, 50.000 € für die Schwägerin. 50.000 € für uns), Laut Wertermittlungsrechner im Internet komme ich nicht auf die Summe von 200000€ sondern maximal, mit einer optimistischen Schätzung auf maximal 180.000,. eher aber weniger.

Viele Grüße

muc · 5. Februar 2015

Jetzt sieht die Sache allerdings anders aus.

Wenn es so ist, dass das Haus tatsächlich 200.000 Wert hat, dann würde die Rechnung ja stimmen. Dann hättet Ihr (Deine Frau und Du) einen Vorteil beim Kauf von 100.000 und diesen Vorteil würdet Ihr zu 50 % an Deine Schwägerin später ausgleichen.

Allerdings könnte Deine Schwägerin auf die Idee kommen, zu fragen warum sie eigentlich 10 Jahre auf ihren Vorteil warten soll? Ihr könnt Euren Vorteil sofort nutzen und mietfrei wohnen....

Ein Erbvertrag ist hierfür nicht erforderlich. Du hast recht, das ist ein reiner Kauf - wenn auch zum Vorzugspreis.

Die Ausgleichszahlung an Deine Schwägerin muss nicht protokolliert werden. Wenn Deine Schwägerin sich rechtlich beraten lässt, wird ihr jedoch sicherlich geraten werden, dass in Höhe der 50.000,00 eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen wird, damit sie eine dingliche Sicherheit hat.

Sonst trägt sie ja über ein Jahrzehnt Euer Insolvenzrisiko. In 10 Jahren kann viel passieren. Und wenn bei Euch nichts mehr zu holen ist, dann kann sie sich ihren Ausgleichsanspruch ins Klo hängen...

Dass die Preisfindung schwierig ist, ist klar. Ich wiederhole noch einmal meine Empfehlung von oben:
Lass' ein Vorkaufsrecht eintragen! Dann soll Dein Schwiegervater das Haus freihändig verkaufen.
Mit dem Vorkaufsrecht hast Du bzw. Ihr, Deine Frau und Du, die Garantie, dass Ihr nicht zu viel bezahlt.

Das Vorkaufsrecht wird erst dann ausgeübt, wenn der Fremdkäufer beim Notar unterschrieben hat.
Danach könnt Ihr als Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag zu den Originalkonditionen des Fremdkäufers einsteigen
(§ 464 Abs. 2 BGB).

Der wird dann zwar enttäuscht sein, aber so ist das Leben. Der Notar weist den Käufer im Kaufvertrag darauf hin, dass ein Vorkaufsrecht im Grundbuch steht und dass die Vorkaufsberechtigten 2 Monate Frist haben, dieses Vorkaufsrecht auszuüben (§ 469 Abs. 2 S. 1 BGB). Deshalb wird der Drittkäufer nicht "aus allen Wolken fallen".

Sollte Euch der Kauf dann zu teuer werden, weil der Drittkäufer z.B. 250.000 zahlt, dann kann Dein Schwiegervater das Bargeld nehmen und einen Teil davon auf seine Töchter als vorweggenommene Erbfolge aufteilen.

Das ist meines Erachtens die beste und fairste Lösung. Alles Schätzungen eines Hauses sind mit Vorsicht zu genießen...

Elternhaus kaufen oder erben / komischer Ablauf

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