Hypothek Zinsen absetzen

Hallo Ano-nym , willkommen im Finanztip-Forum.

Warnhinweis: keine Steuerberatung.

Die Frage ist nicht so ganz klar gestellt. Grundsätzlich ist es so, dass Ihr bei Vermietung die Euch entstehenden Kosten der Wohnung von der Miete abziehen könnt und nur die Differenz versteuern müsst. Bei den Kosten gibt es zum einen die Abschreibung (2% des Wohnungswertes bei Anschaffung ohne den Grundstücksanteil) und eben die Finanzierungskosten. Wenn es dann einen alten und einen neuen Kredit gibt wäre das mMn kein Problem.

Beim "absetzen" immer beachten, dass es nur um eine Steuerersparnis geht, also nur der Anteil Aufwendungen mal den persönlichen (Grenz-)Steuersatz.

Beispiel: 10T€ Finanzierungskosten und 2 T€ Abschreibung mindern bei 35% Grenzsteuersatz die Steuer eben nur um 12T€ * 0,35 = 4.200 €. Umgekehrt könntet Ihr die Miete (andere Kosten mal beiseite) ohne Steuerabzug für Euch verwenden, solange sie eben nur 12T€ beträgt.

Redaktioneller Beitrag s. https://www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/

Kannst Du vielleicht Dein / Euer Problem / Vorhaben noch mal genauer spezifizieren, dann kann ich auch genauer antworten.

Vielleicht mal so ganz grundsätzlich:

Durch die Beleihung beider Objekte wird das Eigenkapital nicht mehr.

Sofern Ihr vermietet und die erzielbare Miete hoch ist macht es Sinn, auf der Wohnung weniger Ek einzusetzen als auf das Haus, da damit die Konditionen für das Haus wahrscheinlich besser werden. Wenn dann die Miete nach anderen Kosten, speziell nicht umlegbare Betriebskosten, die Zinsen für die Wohnung zahlt, ist es ja gut. Trotzdem habt Ihr dann mehr Schulden auf dem Haus und insgesamt mehr Schulden mit dem Risiko einer irgendwann anstehenden Umschuldung zu höheren Zinsen.

Nachteilig ist, dass bei Mietausfall die Kosten trotzdem weiter laufen. Ferner müsst Ihr bei Schäden / Instandsetzung in der Wohnung handeln während man sich das ja überlegen kann solange man selbst darin wohnt. Aus Haftungsgründen wird das dann auch eher ein Handwerker machen, was höhere Kosten als beim selber machen nach sich ziehen kann. Dies bedingt auch eine Rücklage für Instandhaltungen vorzuhalten.

Zitat von Ano-nym

Würde man den Kredit bei der Bank nehmen und die Zinsen absetzen können, wie im Eingangstread beschrieben, hätte man ja theoretisch kostenlos Geld geliehen

Genau das stimmt nicht, da man beim "absetzen" nur den Steueranteil zurückbekommt und nicht alles. Konkret bei 10 T€ Zinsbelastung und Grenzsteuer 34% (= zvE 80T€ bei Zusammenveranlagung, Quelle https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml) bekommt man eben nur knapp 3.400 € Steuerersparnis.

Ich bastel mal eine kleine Excel im Lauf des Tages zum selber spielen.

Die Excel findest Du rechts oben unter Konversationen.

Hallo,

auch von mir nochmal eine Rückfrage, da ähnliche Situation.

Kauf Wohnung (Neubau) in 2016 mit Kredit (K_Wohnung) zur Eigennutzung.

Jetzt soll ein Haus gekauft werden (Umzug, Eigennutzen) mit Kredit (K_Haus) und die Wohnung vermietet werden.

Was kann jetzt gegen die Mieteinnahmen als Ausgaben angesetzt werden?

Afa auf die Wohnung: 2% vom Kaufpreis oder vom aktuellen Marktwert oder vom aktuellen Buchwert?

Kreditzinsen: Welche? vom K_Wohnung oder auch vom K_Haus? Oder vom K_Haus nur, wenn die Grundschuld dafür auch bei der Wohnung und nicht beim Haus eingetragen ist?

Gruß,

froop

Hallo,

ohne steuerlich zu beraten, wäre aus meiner Sicht folgendes absetzbar:

AfA 2% auf Anschaffungskosten, ab Zeitpunkt der Vermietung bzw. der Eigennutzung der neuen Immobilie.

Nutzungsdauer 50 Jahre abzgl. der Jahre/Monate der Eigennutzung

Kreditzinsen der Wohnung ab Zeitpunkt der Vermietung bzw. Eigennutzung der neuen Immobilie.