Immobilie zum Vermieten besser komplett bezahlen (falls möglich) oder (teil)finanzieren

Moin Mister,

was 'steuerlich' besser ist, ist doch erst einmal Jacke. Die paar Pickelzinsen machen doch den Bock nicht fett.

Wenn man eine Immobilie kaufen und vermieten möchte, sollte vorrangig die Mietrendite stimmen! Derzeit liegt sie häufig bei um die 2%... und dafür würde ich nicht einmal daran denken, die Finger krumm zu machen. Immobilien-Bizz geht anders!

Angenommen ich habe den Kaufpreis einschließlich aller Kaufnebenkosten cash rumliegen, dann erziele ich eine (angenommene) Mietrendite von x!

Finanziere ich hingegen 70 bis 80% des Kaufpreises und zahle auch die Kaufnebenkosten von meinem Häufchen cash, dann zahle ich Zinsen und die Tilgungsraten... und kann ja den Rest vom Cash intelligent investieren, dann erziele ich insgesamt und unterm Strich eine Gesamtrendite von y... wobei man da natürlich auch die Steuer berücksichtigen darf.

Alternativ könnte man mit seinem Häufchen Cash auch 3 oder 4 ähnliche Immobilien kaufen und diese zum überwiegenden Teil finanzieren... was von der Rendite dann auch relativ interessant sein kann... aber dazu fällt vielen Leuten das Stichwort 'Klumpenrisiko' ein.

Also... Papier und Bleistift raus und RECHNEN!!!

Es kommt sicher auf die Vermögensverhältnisse an. Meine letzten beiden Immobilien habe ich bar bezahlt. Zusammen unter 5% meines Vermögens.

Die 1-2% Zinsen von der Steuer abzusetzen, bringt es nicht so wirklich.

Kreditfinanziert wollen die Geier Kohle (2 x Notar, 2 x Grundbuch, Gutachter, Bank). Kostet. Gar nicht wenig.

Wenn man annimmt, das Geld besser anzulegen, macht ein Kredit Sinn, es sei denn es ist ein Vermögensbruchteil.

Ich gehe davon aus, dass Du die Immobilie längerfristig halten willst.

Immobilien sind die Assetklasse, deren Rendite man durch Kredite recht leicht hebeln kann. Erhöht natürlich auch das Risiko. Ist also erst einmal eine Frage der persönlichen Risikoneigung.

Du hast offensichtlich genug Liquidität um bar zahlen zu können. Dann hast Du Dein Geld angelegt und bekommst bei begrenztem Risiko eine begrenzte Rendite.

Falls Du einen Teil finanzierst, stellt sich sofort die Frage, was Du dann mit Deiner Liquidität machst.

- Wenn es auf einem Tagesgeldkonto o.ä. liegt und im besten Fall 0% bringt, hast Du natürlich die zusätzliche Kreditzinsbelastung, die durch die steuerliche Abzugsfähigkeit nur etwas reduziert wird. Also unsinnig.

- Wenn Du beispielsweise eine Anleihe guter Bonität mit vergleichbarem Zins und gleicher Laufzeit kaufst, ist das vor Steuer ein Nullsummenspiel. Nach Steuer hast Du vermutlich einen Vorteil, da die Anleihezinsen mit 25% Abschlagsteuer+Soli+ggf.KiSt versteuert werden (Annahme: Freibetrag bereits genutzt), die Sollzinsen aber zum persönlichen Höchststeuersatz absetzbar sind. Aufgrund des derzeitigen Zinsniveau dürfte die absolute Ersparnis jedoch übersichtlich sein. Hinzu kommt das Risiko von Steueränderungen z.B. eine Erhöhung/Abschaffung der Abschlagssteuer.

- Wenn Du in Assetklassen mit höheren Renditechancen (Z.B. Aktien-ETFs, weitere Immobilien) investierst, stehen den Chancen natürlich weitere Risiken gegenüber.

In der Summe ist also Deine Risikofreudigkeit entscheidend. Die größeren steuerlichen Vorteile (AfA, 10 Jahre etc.) hast Du unabhängig von einer Finanzierung! Die zusätzlichen steuerlichen Auswirkungen einer Finanzierung sind auf dem heutigen Zinsniveau eher gering und sollten entsprechend Deine Entscheidung auch nur gering beeinflussen!