2-Konten-Modell bei Immobilien, Steuervorteile

Generell kannst Du alle Zinsen für Kredite, die Du für die vermietete Immobilie aufgenommen hast, von der Steuer abziehen. Die Zinsen der selbstgenutzten Immobilie aber nicht.

Theoretisch ist es möglich, das Du alle Ausgaben für die vermietete Immobilie von einem Konto 1 zahlst und alle Einnahmen auf Konto 2 eingehen. Mit dem Geld von Konto 2 zahlst Du Deinen eigenen Kredit ab und den Dispozins auf Konto 1 kannst Du von der Steuer abziehen. So erhöhst Du jeden Monat einen steuerbaren Kredit und reduzierst den anderen.

Für praktikabel halte ich das nicht. Der Dispozins sollte viel zu hoch sein, Du müsstest ständig umfinanzieren in ein Hypothekendarlehen. Das macht keine Bank mit. Ich kenne auch keine Bank, die z.B. einen Kredit mtl. um 500€ erhöht und auf Konto 1 zahlt.

Ich würde eher vorne anfangen. Mit "von den Eltern übernehmen" meinst Du Schenken? Besser ist es, Du kaufst die Immobilie von Deinen Eltern. Dann hast Du eine AfA, die deutlich höher, als bei Deinen Eltern ist. Das macht viel mehr aus, als ein paar Zinsen! Den Kaufpreis kannst Du bei einer Bank finanzieren. Deine Eltern schenken Dir den Verkaufserlös zur Tilgung Deines Altkredits. Alternativ kaufst Du gegen ein Elterndarlehen oder eine Mischung aus beidem.

Das müsste Du ggf. als Link posten.

Nach kurzer Befragung der Suchmaschine vermute ich wie folgt:

Das Ausgabenkonto wird negativ geführt, die Schuldzinsen sind dann abziehbar. Im Endeffekt erhöht man den Schuldenanteil im vermieteten Objekt -> geringere Steuer als Vermieter und reduziert den Schuldenanteil im eigenen Objekt z.B. durch schnellere TIlgung -> Zinsgewinn.

Wir hatten so was ähnliches als wir umgezogen sind und das erste Haus einige Jahre vermietet hatten. Dann hatten wir quasi eine 100%-Finanzierung, die aber auf beide Häuser aufgeteilt war, durch die die Zinsen niedrig waren und die aus das vermietete Haus absetzbar waren sowie wir für unseren Anteil entsprechend wenig monatlich zahlen mussten.

Betrachte das vermietete Objekt wie ein Gewerbe oder einen eigenen Topf, in dem sich Immobilie, Konten und alle zugehörigen Verträge befinden. Ebenso befinden sich Kredite in dem Topf, die Du zur Generierung von zukünftigen Gewinnen aufgenommen hast.

Versteuern musst Du den Gewinn, also Einnahmen - Ausgaben.

Normalfall mit einem Konto: Es sammelt sich ein Überschuss auf dem Konto, den Du regelmäßig entnehmen kannst, egal ob zum Verprassen oder Tilgen Deiner privaten Schulden.

Du darfst nicht mehr, als einen Überschuss entnehmen, weil dann entstehende Dispozinsen durch eine Privatentnahme verursacht wurden, nicht durch die Bewirtschaftung des Objekts.

Sonderfall mit 2 Konten: Im ersten Konto kommen alle Einnahmen an, im zweiten Konto alle Ausgaben. Entsprechend sammelt sich Vermögen im ersten Konto und Schulden in zweiten Konto. Die Dispozinsen des zweiten Kontos sind steuerbar, denn sie stehen in direktem Zusammenhang mit dem Objekt, z.B. einen Energieeinkauf auf Kredit. Betriebswirtschaftlich mag es nicht besonders klug sein, dass Du den Kredit nicht durch eine Umbuchung aus dem ersten Konto vermeidest, aber das ist Deine unternehmerische Freiheit. Der Kredit bleibt steuerwirksam.

Nun kannst Du das Guthaben vom ersten Konto entnehmen. Das ist problemlos, denn Du erzeugst keinen Kredit durch diese Entnahme.

Dadurch kannst Du maximal Cash herausziehen und zur Tilgung privater Schulden nutzen. Parallel erhöhen sich die Objektschulden.

Wie üblich der Hinweis, dass hier keine Steuerberatung stattfindet, nur Austausch wirrer Ideen.

Die Zuordnung ist der Knackpunkt, denn das Kontomodell löst.

https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2546298.html

Zitat von Adrien04

Hallo

Sie suchen eine Finanzierung ...

Hallo

Wir suchen keine unseriöse Werbung ...

Gut, da steht genau das drin, was andere und ich auch geschrieben hatten.