Das ging (mehr oder weniger) gut als die Zinsen niedrig waren (also 0.5 - 1.0%). Bei Hypothekenzinsen von aktuell 4% wird sich vieles von dem, was man liest, im aktuellen Klima nicht mehr lohnen, weil die Preise nicht gesunken sind und durch die zusätzliche Zinsbelastung der Gesamtpreis noch deutlich teurer wird (und es gab schon zuvor recht weniger Gebiete mit akzeptabler Mietrendite). Schnäppchen sind nie ausgeschlossen, aber ein Selbstläufer ist es nicht. Müssen es Immobilien oder könnte es auch ein (deutlich langweiliger) ETF-Sparplan sein?
Ich würde bei diversen YT-Immobilien-'Mentoren' jedenfalls äußerst skeptisch sein (u.A. Vermietertagebuch oder Immocation).
Es steht der Verdacht im Raum, dass diese 'Immobilienexperten' mehr Geld mit Ihren 'Kursen' bzw. dem 'Coaching' verdienen als mit Ihren Immobilien.
Der Einwand von Galileo ist absolut berechtigt und richtig. Aktuell sieht es im Bereich Immobilieninvestitionen eher schlecht aus.
Aktuell sieht es im Bereich Immobilieninvestitionen eher schlecht aus.
Vermute ich auch, die Frage ist aber wie werden sich Immobilien im Vergleich zu den Alternativen (inflationsbereinigte ETF, Festgeld, Gold....) entwickeln. Je mehr Hypotheken-Zinsen ich zahle umso mehr kann ich auch von der Steuerabsetzen
. Wie sich die Preise entwickeln weiss ich aber leider nicht, meine Glaskugel ist leider kaputt.
Ich glaube, dass Deine Frage in diesem Forum nicht richtig untergebracht ist. Hier findest Du vor allen Dingen Aktieninvestoren (und natürlich Eigennutzer), welche bewusst das Risiko der Klumpenbildung per Immobilieninvestition nicht eingehen wollen bzw., welche nicht über so massive finanzielle Möglichkeiten verfügen, das es am Ende nur 10% ihres Vermögens beträfe.
Generell finde ich jedoch entgegen der Annahme von Monstermania: Immocation ganz gut, um ein paar Basics außerhalb der Bezahlschranke zu verstehen. Auch andere Youtuber kann man diesbezüglich sicher anschauen und versuchen zu verstehen, wie diese zu ihren Immobilien gekommen sind.
Es ist auch ein Unterschied ob Du als Makler, per Fix&Flip oder als Vermieter auf ein Objekt schaust. Für mich sind das unterschiedliche Vorgehensweisen, welche man sicher nicht simultan starten sollte.
Es gibt dann auch genügend Lehrbücher (z.B. Vahlen Verlag), wo das Thema wissenschaftlicher beleuchtet wird und man einiges lernen könnte. Den Kommer bzgl. Kaufen oder Mieten habe ich nicht gelesen, könnte mir aber vorstellen, dass man da auch noch etwas lernen kann.
Auch wäre eine Ausbildung in der Immobilienbranche ein Weg sich Wissen anzueignen.
Vermute ich auch, die Frage ist aber wie werden sich Immobilien im Vergleich zu den Alternativen (inflationsbereinigte ETF, Festgeld, Gold....) entwickeln. Je mehr Hypotheken-Zinsen ich zahle umso mehr kann ich auch von der Steuerabsetzen
Mittelfristig ist relativ klar, dass die Preise runter müssen. Wir haben aktuell noch die alten Preise aber den vielfachen Zins.
In der Situation gibt es praktisch keine solventen Käufer mehr. Ein Kredit über 400 000€ kostet bei 4,5% schlappe 1500€ Zinsen im Monat. Vor einem Jahr waren es noch eher so 300€. Entsprechend hoch sind jetzt die benötigten Raten und durch die hohe Volatilität bei den Zinsen ist es gerade auch schwer planbar. Das nimmt übrigens an, dass man in die Immobilie einfach einziehen kann. Kommt noch eine Sanierung dazu, hat man die zweite Lotterie mit dem Material.
Masternerd , schaue Dir die Buchbewertungen von Celine an, vielleicht spricht Dich da ein Buch an (z.B. Buchrezension ENTSPANNT IN IMMOBILIEN INVESTIEREN Erik Renk (bookoffinance.de)).
Mittelfristig ist relativ klar, dass die Preise runter müssen.
Ja, es gibt viele Gründe für fallende Immobilienpreise. Die Zinsen sind der wichtigste Grund.
Aber es gibt auch Gegenargumente, z.B. stark steigende Baupreise, wenig neue Angebote etc.
Ja, es gibt viele Argumente die Preise theoretisch stützen würden. Dem Käufer einer Immobilie nützt es für seine eigene Solvenz aber wenig, dass die gleiche Immobilie als Neubau nicht 500 000 sondern 700 000€ kosten würde. Und bei Kapitalanlegern mag die Bonität weniger das Problem sein aber welche Mietrendite ist bei aktuellen Zinsen noch zu erwarten? Da darf eine Wohnung nicht 40 Kaltmieten kosten sondern eher die früher mal üblichen 15, dann bleibt neben dem Zins auch noch Geld für Rücklagen und Rendite übrig. Es gibt gerade keine Gruppe für die der Kauf einer Immobilie attraktiv ist.
Entsprechend müssen entweder die Preise runter, die Zinsen runter oder die Mieten hoch damit das Gesamtbild wieder stimmt. Das kann natürlich auch durch Stagnation sein. Immobilien bleiben nominal gleich teuer aber das Geld verliert an Wert. In den Portalen stehen seit Monaten einige Häuser die zu unserer Suchzeit vor 2 Jahren sofort weg gewesen wären. Auf unseren zukünftigen Nachbargrundstücken wollte ein Makler Doppelhäuser bauen zu 550k pro Hälfte (in einem Kaff <400 Einwohner in ländlicher Region wohlgemerkt). Mittlerweile hat er die auf 500k reduziert, ist aber immer noch viel zu teuer.
Da in meiner AA vermietete Immobilien eine überschaubare aber dennoch relevante Größe darstellen, erlaube ich mir einen Kommentar.
Von den diesbezüglichen beispielsweise You-Tube Protagonisten mit ihren "Immobilien-Kanälen" halte ich eher wenig. Für jemand, der Interesse an dem Thema zeigte, bin ich da mal "im Tiefflug drüber". Eher "Teaser" für eine Akquise-Aktion für weitere (dann allerdings kostenpflichtige) "Programme" wie z. B. Seminare, Unterlagen etc.). Siehe dazu auch schon den treffenden Beitrag Nr. 4 von monstermania.
Einer dieser Protagonisten hat sich z. B. Dutzende von Wohnungen (!) in strukturschwachen Gegenden (!) mit heftigem Kredithebel (!) und überwiegend sehr kurzen Zinsfestschreibungen (!) zugelegt - ohne daneben über weitere relevante freie Mittel zu verfügen (!). Eine m. E. toxische Mischung, für die ich nur gutes Gelingen - präziser: viel Glück - wünschen kann ...
Ob eine Zeit in der sich die Zinsen für Immobilienkredite binnen kurzer Zeit vervielfacht haben (von etwa 0,5% auf aktuell 3,9% bei ein und derselben Bank - um nur ein Beispiel aus meinem Umfeld zu nennen) - ausgerechnet der passende Zeitpunkt für neue Immobilien-Engagements zwecks Vermietung sind, sollte jeder für sich kühl und nüchtern prüfen. Siehe dazu auch den treffenden Beitrag Nr. 2 von Galileo .
Dazu kämen dann (neben den stark gestiegenen Zinsen) noch weitere Aspekte wie steigende Bau-, Material- und Transportkosten, die Schwierigkeiten überhaupt Bauarbeiter, Handwerker usw. zu finden, zunehmende staatliche Auflagen in Sachen Energie- und Klimaschutz usw. - sowie die zunehmende Tendenz der Politik mittels Eingriffen die Preissignale des Marktes (soweit noch Märkte vorhanden sind) außer Kraft zu setzen. Was auf lange Sicht in aller Regel keine guten Ergebnisse generieren dürfte (übrigens auch und erst recht nicht für die Mieterseite).
Mein Tipp - eher als dringender Rat zu verstehen - wäre (neben der Lektüre seriöser Fachliteratur) den Kontakt zu Menschen zu suchen, die seit längerer Zeit (mindestens zwei Jahrzehnte; besser noch länger) "Immobilien-Investments" tätigen (sei es im Bereich "Wohnen" und/oder im Bereich "Büro/Gewerbe"), das Ganze auch selbst betreiben (sprich nicht an eine Hausverwaltung ausgelagert haben) und die Dir nix "verkaufen" wollen. Das vermittelt dann eher ein realistisches Bild der Wirklichkeit - iVz Filmchen auf Youtube etwa. Oder dem oben erwähnten Vorgehen, welches eher an eine Hasardeur erinnert denn an einen seriösen Immobilien-Investor. Auch Gespräche mit einer (oder mehreren) großen Hausverwaltungen liefern meist einen guten Einblick in die Realität. Ebenso das Gespräch mit sog. Kleinvermietern, die nur bis zu max. fünf Wohnungen vermieten.
Von allen meinen Investments gehörte und gehört jedenfalls diese Vermögensklasse (Immobilien) zu den betreuungsintensivsten und damit arbeitsaufwändigsten (von wegen dem Schlag- bzw. Modewort "passives Einkommen"). Das fängt schon bei der Suche nach passenden Objekten an. Von der Finanzierung, Betreuung und Verwaltung ganz abgesehen. Es gibt aber auch einige Pluspunkte wie die Hebelwirkung auf das eingesetzte Eigenkapital (bei vernünftigem Einsatz von Krediten) und gewisse steuerliche Möglichkeiten.
Eine ganz andere und generelle Frage wäre, ob Deutschland dafür der geeignete oder gar beste Standort ist. Wie mir aus einigen Family-Offices bekannt ist, werden dort auch andere Standorte zumindest beigemischt (USA - um nur ein Beispiel zu nennen) oder inzwischen sogar deutlich bevorzugt sprich "übergewichtet".
Eine selbst genutzte Immobilie ist das eine (eher eine Lifestyle-Entscheidung) - Immobilien-Investments sind etwas ganz anderes. Den Kauf nur einer (oder ganz weniger) Immobilien zwecks Vermietung sehe ich eher kritisch. Das fängt schon beim Einkauf an (eine ETW z. B. kostet in Relation gesehen immer mehr als das Paket mit 20 Wohnungen im MFH), geht bei der Betreuung weiter (kaum oder keine Synergie- und Skaleneffekte bei nur einer oder ganz wenigen Immobilien) und reicht bis zum Klumpenrisiko (nur ein Objekt oder ganz wenige versus Diversifikation auch innerhalb der Anlageklasse Immobilien via vieler Objekte).
Wenn Du nicht wirklich für das Thema (Immobilien) auch inhaltlich brennst, wäre statt einer (besser mehrerer s. o.) Direktanlagen vielleicht doch eher eine andere Umsetzung (sprich indirekt) praktikabler und auch deutlich pflegeleichter (wie Immobilien-Fonds, Real-Estate ETFs, Immobilien-Aktien etc. - damit kenne ich mich allerdings nicht aus). Dies läßt sich dann auch mit deutlich geringerem Mitteleinsatz (und somit auch ohne Kredite) umsetzen. Und man hätte dennoch in seiner AA mit einem gewissen (gewünschten) Prozentsatz das Thema "Immobilien" abgebildet (und dies dann auch noch breiter diversifiziert oder sogar global gestreut).
In dem Kontext: Einer der erfolgreichsten Anleger in meinem Umfeld hat (von seinem EFH abgesehen) in seiner AA eine Immobilienquote von exakt 0 Prozent ... Einerseits.
Andererseits: Wenn Du Dich wirklich und ernsthaft dafür interessierst und dafür "brennst", dann lese Dich gründlichst ein und sprich zuvor mit einigen erfahrenen Akteuren (s. o.), um ein realistisches Bild zu bekommen. Wenn Du dann immer noch dafür "brennst", dann lege los. Aber dann eben auf einer realistischen Grund- und Kenntnislage.
Wären beispielsweise vermietete Wohnungen so eine tolle und lohnende Sache und Geldanlage - dann hätten wir in Deutschland eher ein Überangebot an Mietwohnungen. Wir haben aber (jedenfalls in vielen Gegenden) eher einen signifikanten Mangel ...
Nur meine bescheidene persönliche Meinung.
Stimme dir absolut zu, Sovereign! Deswegen meine Frage nach empfehlenswerten Quellen, um mir Wissen anzueignen und dann im Gespräch mit Leuten zumindest Grundwissen zu haben.
Danke für die ausführliche Schilderung.
Mit den (guten) Quellen ist das so eine Sache. Daher auch mein Rat über Praktiker mit langjähriger Erfahrungen zu gehen und diese auszufragen bzw. auszuquetschen.
Um nur mal drei Buch-Beispiele aus ganz vielen zu nennen:
"Kaufen oder Mieten" (Gerd Kommer) - ein bekannter Klassiker - richtet sich a) eher an Eigennutzer (und nicht an Vermieter) und ist b) noch dazu (aus meiner Sicht) etwas arg tendenziös "contra Immobilie" (da könnte beim ETF-Pabst und Vermögensverwalter via ETFs ein Eigeninteresse dahinter stehen ...).
Auch der gute Buchtipp (Beitrag Nr. 8 von Hornie) hat wohl einige Schwächen ("Entspannt in Immobilien investieren" - Erik Renk & Paul Hinrichs); wie die Buchbesprechung zeigt.
Selbst das als "Standardwerk" für Einsteiger geltende Buch ("Erfolg mit Wohnimmobilien" bzw. "Geld verdienen mit Wohnimmobilien" von Thomas Knedel) ist recht solide hat m. E. aber einige deutliche Schwächen bzw. Defizite (wie übrigens auch die Bewertungen bei Amazon bestätigen).
By the way: Ganz unterhaltsam und halbwegs informativ fand ich das "Einmaleins der Immobilien-Investition" (Michael A. Peter) - die offensichtliche Abneigung dieses Autors gegenüber Aktien würde ich mir aber nicht zu eigen machen.
Es hat also praktisch fast überall Schwächen, Haken, Defizite usw. - die man aber leider erst bemerkt, wenn man das Thema selbst halbwegs durchdrungen hat.
Beispiel: Als ich damals anfing mich u. a. auch damit (Immobilien) zu beschäftigen, hatte ich danach u. a. auch einige Immobilien aus Zwangsversteigerungen erworben. Zu diesem Zweck hatte ich mich vorab ausführlich mit dem Gesetz beschäftigt (ZVG), mit einigen Rechtspflegern gesprochen, die Zwangsversteigerungen durchführen (manche machten mehrere im Monat - ein Rechtsanwalt hat damit, wenn überhaupt, nur wenige Male in seinem ganzen Berufsleben zu tun und in der Regel daher weniger Ahnung als der Rechtspfleger), diverse Zwangsversteigerungen (ein halbes Dutzend sicherlich) als Zuschauer live besucht (ohne mitzubieten), mehr als ein halbes Dutzend Zwangsversteigerungsverfahren komplett durchrecherchiert samt denkbarer Finanzierung (vom Gerichtsgutachten, über die Besichtigung vor Ort, Gespräch mit der HV, der betreibenden Bank, der zu finanzierende Bank, dem Rechtspfleger usw. usw. auch ohne dann mitzubieten). Schließlich habe ich mit dem Wissen damals ein Seminar einer Firma (Argeta oder so ähnlich - keine Ahnung, ob die noch existieren) besucht - auch da habe ich dann Defizite entdeckt, obwohl das Seminar nicht schlecht war. Erst danach hatte ich etwas Sicherheit erlangt und habe dann mitgesteigert.
Damals (70er, 80er) saßen in solchen Terminen manchmal nur eine Handvoll Menschen (außer dem Rechtspfleger und manchmal dem Vertreter der betreibenden Bank). Davon waren nicht selten noch einige nur Gaffer oder interessierte Zuschauer (so wie ich zuvor auch) ohne Biet-Interesse.
Zuletzt saßen in Zwangsversteigerungen (in Zeiten von Null- und Negativzinsen und Anlagenotstand) manchmal Hundert oder zwei Hundert Menschen, die sich gegenseitig hoch- und überboten - bis der Zuschlag zu einem Preis weit oberhalb des Gutachtens erfolgte. Jedenfalls hier im Ballungsgebiet. So ändern sich die Zeiten ...
Geht das mit den Zinsen für Immobilienkredite so weiter, könnten in einiger Zeit bei Anschlussfinanzierungen vermehrt Probleme auftauchen - und es vielleicht wieder auch vermehrt zu ZV-Verfahren kommen. Wer weiß ?
Meine Befürchtung: An dieser Recherchen-Ochsentour (bei mir gehörten auch Zeitungen und Magazine, eigene Recherchen in Stadt-, Landes- und Universitätsbibliothek usw. dazu) führt - neben den Gesprächen mit den "alten Hasen" - kaum ein Weg vorbei, wenn man es halbwegs fundiert angehen will. Was man nie vergessen sollte: Es geht in dem Spiel (wenn man es etwas ernsthafter betreiben will) in aller Regel schnell um größere oder sogar große Summen.
Zumal - nach meiner Erfahrung - für jede Schiene des Erwerbs (sei es von privat, via Makler, vom Bauträger - so wie bei Zwangsversteigerungen auch) wieder eigene Regeln gelten und andere Fallstricke zu beachten sind.
Schließlich: Kenne auch einige kundige Anleger mit recht hohen Vermögen (sieben- bzw. achtstellig) die ihren relevanten Immobilienanteil (zwischen 10-35% in der AA) einzig über offene Immobilienfonds abbilden. Vielleicht nicht ganz so lukrativ wie meine Immo-Investments - die checken aber entspannt bei Tee und Keksen einmal im Jahr die Kurse der Fonds und ob die Ausschüttung eingegangen ist. Das wars. Meine leichte Mehrrendite ist also eher hart erarbeitet.
Vielleicht als abschließender kleiner Denkanstoß ...
Hallo.
Vielleicht schaust Du Dir mal den "Anticoach" auf Youtube an. Der liefert wahrscheinlich einen anderen Blickwinkel. Auf Instagram gibt (oder gab?) er wohl auch Immobilien-Insights. Nicht meine Plattform, kann ich also nichts zu sagen.
...da sie ja auf Zeiträume von 15+ Jahren ausgerichtet ist.
Bei Vermietimmos sind die Zeiträume eigentlich noch länger
Ich weiß... es geht dir um Lesestoff. Mit Empfehlungen dazu kann ich dir nicht dienen. Aber mal eine Frage direkt an dich: Weshalb willst du dich mit Immobilien befassen?
Ach... gleich noch ein paar Fragen...
Welchen Pozentsatz deines Vermögens willst du in Immos packen?
Von welchen Summen reden wir überhaupt?
Wieviel Zeit willst und kannst du, neben deinem 'Tagewerk', in dein/e Immobilienprojekt/e investieren?
Wie hier schon geschrieben wurde, ist das Umfeld für Immobiliengeschäfte derzeit nicht allzu rosig. Lukrative 'Nischen' zu finden ist allerdings immer irgenwie drin. Und... weit wichtiger als das Niedergeschriebene ist die Fähigkeit, Immobilienprojekte (durchaus fiktiv) erst einmal im 'Modellstatus' von A bis Z durchzurechnen und die mögliche Mietrendite - natürlich in Relation zum Kapitaleinsatz (Gesamt- und Eigenkapital) - zu ermitteln. Im Anschluss darfst du dann jeweils auch die Steuervor- und -nachteile berücksichtigen. Du wirst dabei feststellen, dass du beispielsweise bei - im üblichen Rahmen - finanzierten Immobilien derzeit mit den Mieteinkünften nicht einmal die Zinsbelastung oder den Kapitaldienst inkl. der Tilgung decken können wirst. Lohnt es sich dann, sich überhaupt weiter mit dem Aneignen von entsprechendem Fachwissen (Bau-, Steuer-, Mietrecht, Betriebswirtschaftliche Grundlagen... ) zu befassen?
Lass' dich dennoch nicht davon abhalten, verschiedene Modell durchzurechnen! Du wirst mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit wenigstens ein 'Modell' finden, das sich rechnet. Dann stellt sich nur noch die Frage, wir du es in die Umsetzung bringen kannst. Möglicherweise findest du sogar die eine, entscheidende Variante, bei der dein Einsatz von Eigenkapital vergleichsweise niedrig ist. Letztlich wird deine Kreativität entscheidend sein... und dazu gibt's keinen short cut über Literatur.
Das Thema Vermietimmo wird dann mMn nur einen Teil des Engagements ausmachen, den größeren, bedeutenderen Teil sehe ich bei den Immobilien, die quasi als Handelsware gehandhabt werden.
Auch der gute Buchtipp (Beitrag Nr. 8 von Hornie) hat wohl einige Schwächen (...); wie die Buchbesprechung zeigt.
Mein Tipp bezog sich mehr auf die Rezensionen auf bookoffinance.de, als auf das konkrete Buch. Dort gibt es auch weitere Rezensionen über Immobilienbücher.
Celine ist kompetent für Wirtschaftsbücher, hat in ihrem (kurzen) Leben deutlich mehr Fachbücher als ich gelesen und kann m.M.n. die Vor- und Nachteile der Bücher gut zusammenfassen.
Sie hat aber m.W. keine eigenen Immobilienerfahrungen.
Die Aussagen von Sovereign kann ich voll bestätigen. Ich kenne auch kein Buch ohne Schwächen.
Es geht in dem Spiel (wenn man es etwas ernsthafter betreiben will) in aller Regel schnell um größere oder sogar große Summen.
Nicht nur das, die Einsätze sind auch stark gehebelt. Standard bei Immobilienfinanzierungen waren 20% Eigenkapital = 5x Hebel. Für Vermietungen auch gerne mal nur 10% EK, dann hat man den 10x Hebel. Da ist bei einem Fehlgriff schnell das investierte Kapital aufgebraucht.
Besonders gefährlich ist das in einer Phase geringer Liquidität wie jetzt. Viele Häuser liegen gerade wie Steine in den Immobilienportalen, mit Preisen von vor einem Jahr aber anderem Umfeld bei Zinsen und Energiekosten. Aktuell haben viele dieser Leute noch die Illusion sie könnten zum aufgerufenen Preis verkaufen. An der Börse schwankt der Kurs zwar ständig, dafür kann man zu jedem Zeitpunkt ziemlich sicher zu einem bekannten Preis verkaufen. Bei Immobilien gibt es keinen öffentlichen Preis und keinen Marketmaker, was man tatsächlich bekommt weiß man erst wenn der Verkauf durch ist.
