Teilverkauf eines geerbten Hauses

mirko369 · 6. Oktober 2022

Hallo zusammen,

meine Schwester und ich haben von unserer Mutter Anfang dieses Jahres ein im Jahr 1961 erworbenes und bis zu ihrem Tode von ihr allein bewohntes 2-Familienhaus geerbt, weiterhin Wertpapiere und Spareinlagen. Die gesamte Erbschaft - Haus mit Schätzwert 400.000,- und „Geld“ etwa 100.000,- - liegt also bei circa 500.000,- Euro, Erbschaftssteuer fällt für uns beide also nicht an. Meine Schwester und ich haben eine Erbengemeinschaft und sind im Grundbuch mit je 50 Prozent Anteil eingetragen.

Jetzt der „Klassiker“: Meine Schwester möchte das Haus behalten – immer noch offen, ob zur Vermietung oder Selbstnutzung -, ich möchte es verkaufen. Da meine Schwester mich nicht auszahlen kann, würde mein Schwager einspringen und mir den Differenzbetrag bezahlen, der entsteht, wenn ich vorweg das gesamte Finanzvermögen erhalte. Er würde mir also etwa 150.000,- Euro zahlen.

Zur Sicherheit jetzt die Frage aller Fragen: Diese 150.000,- Euro von meinem Schwager müsste ich nach meinem Verständnis nicht versteuern (etwa wegen Einkommen- oder Spekulationssteuer). Oder gibt es da doch irgendwelche Fallstricke?

Vielen Dank im Voraus für eine Antwort.

itschytoo · 6. Oktober 2022

Mein Verständnis (bitte korrigieren):

Ihr macht eine Erbauseinandersetzung bei der ihr vereinbart, dass Du die Barwerte und zusätzlich 150.000 von Deiner Schwester bekommst und Deine Schwester das Haus.

Wie Deine Schwester an das Geld ihres Mannes kommt, kann Dir im Prinzip egal sein (vielleicht eh gemeinsam veranlagt, ansonsten Schenkung ja kein Problem).
Du bekommst ja dann auch nur den Wert der Dir vom Erbe zusteht, also keine Einnahme oder sowas die zu versteuern wäre.

mirko369 · 6. Oktober 2022

Vielen Dank, itschytoo,

dann bin ich etwas beruhigt, bin in Steuerfragen und noch mehr in Immobiliengeschäften ziemlich unerfahren.

Aber um meine Frage in einem Punkt noch zu präzisieren: Mein Schwager denkt wohl daran, mir einen Teil des Hauses quasi direkt abzukaufen, um dann namentlich auch im Grundbuch zu erscheinen, und zwar anteilig mit seinen an mich gezahlten150.000,- vom Haus-Gesamtwert 400.000,-. Aber auch das wäre dann für mich steuerlich völlig unschädlich, wenn ich Dich richtig verstehe: ich bekomme ja nur den Wert, der mir vom Erbe zusteht, also keine zu versteuernden Einnahmen.

Ob die Konstruktion von Schwester und Schwager sinnvoll ist, muss mich da nicht weiter interessieren.

Viele Grüße

Mirko

itschytoo · 6. Oktober 2022

Vorweg: Ich bin keineswegs eine Authorität. Da können hier andere schlaueres sagen.

Ob die Grundbucheintragung an Deinen Schwager direkt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung geht oder ein eigener Vorgang sein muss, weiß ich auch nicht.

Übrigens ziemlich sicher bin ich mir: Wenn das Haus so lange vom Erblasser selbst bewohnt wurde fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Also wäre auch das eine Variante:

1. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung verteilt ihr Haus und Vermögen so, dass Du das Barvermögen bekommst (100.000) und 3/8 des Hauses (150.000). Deine Schwester bekommt 5/8 des Hauses (250.000).

2. Dein Schwager kauft Dir Deinen 3/8-Anteil des Hauses ab und Du erhälst dafür die 150.000 Eur

Das scheint das zu sein, was er vorschlägt und nein, da dürfte keine Spekulationssteuer etc anfallen.

Wohl aber (weitere) Notarkosten, Grunderwerbssteuer etc., daher die Überlegung ob man das mit der Erbauseinandersetzung verbinden kann. Wird aber hoffentlich der Notar beantworten können.

Hornie · 6. Oktober 2022

Du bist (mit Deiner Schwester) Rechtsnachfolger Deiner Mutter, d.h. für Dich zählt als Erwerbzeitpunkt des Hauses der Erwerbzeitpunkt Deiner Mutter. Also kein steuerliches Problem.

Du verkaufst Deine ideelle Hälfte des Hauses. Das geht nur mit einem Notar, der den entsprechenden Vertrag aufsetzt und dann auch beurkundet. An dem Vertrag seid ihr alle 3 beteiligt und beinhaltet Verkauf an Schwager und Erbauseinandersetzung mit Deiner Schwester.

Die Beurkundung kostet natürlich Geld, aber die Beratung ist kostenlos dabei. Also macht einfach mal einen Termin zu dritt, wenn ihr euch soweit einig seid.

mirko369 · 6. Oktober 2022

Herzlichen Dank auch Dir, wir sind halt etwas unbefangen in diesen Dingen So machen wir das jetzt.

Teilverkauf eines geerbten Hauses

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