Neue Grundsteuer und Einliegerwohnung aber als Keller genutzt?

Klaus Wilson · 24. Januar 2023

Hallo Finanztip Community,

wir haben eine Frage in Bezug auf Einliegerwohnung.

Zum Sachverhalt:

Das Einfamilienhaus wurde 1996 erbaut, 2014 von uns gekauft und liegt in Sachsen
wo das „modifizierte“ Bundesmodell verwendet wird.

Im Keller war ein ausgebauten Wohnbereich, wo ein Familienmitglied des Vorbesitzers gewohnt hatte.

1 Raum ist mit Küchenanschluss, Heizkörper und Fenster (war Wohnbereich), dann noch 1 Raum mit Heizung und Fenster (war Schlafzimmer), 1 kleines Duschbad mit WC (das WC haben wir bei Einzug ausgebaut / stillgelegt wegen Geruchsbelästigung). Der Keller hat ein Flur und mit Eingangstür von außen. (Feuerfeste Kellertür und zählt somit vermutlich als separater Eingang).

Es sind auch separate Wasserzähler und Stromzähleranschlüsse vorgesehen aber nur 1 Stromzähler installiert

In dem ehemaligen Wohnbereich liegt auch unsere Werkstatt und die ehemaligen Wohnräume sind für uns lediglich Abstellräume/Kellerräume.

Fragen:

Gilt es als Einliegerwohnung und muss so etwas nicht irgendwo "rechtlich" gemeldet sein bzw. wie ist das nun einzuordnen?

Wir nutzen es nicht als Wohnung bzw. Wohnfläche, sondern als Abstellräume/Keller

Muss ich die Wohnung als Einliegerwohnung angeben (Wohnfläche dazurechnen), separat aufführen

oder kann das weggelassen werden?

Man könnte es als Partykeller ausbauen. Aber momentan ist es ein „zu gerumpelter“ Abstellraum.

Ich hoffe es kann jemand Hinweise geben, wie wir uns zu verhalten haben bzw. an wen ich
mich diesbezüglich wenden könnte.

Danke & Viele Grüße

Klaus Willson

R.F. · 24. Januar 2023

Ob Räume als Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnbung gelten hängt davon ab, zu welcher Nutzung die Räume ihrem Charakter nach bestimmt sind. Eine Wohnung bleibt auch dann Wohnfläche, wenn sie leer steht. Und aus einer Wohnung wird nicht deshalb ein Keller, weil sie mit Gerümpel vollgepackt wird. Wenn die Einliegerwohnung mit der kompletten Infrastruktur für eine Wohnnutzung ausgestattet ist, dann wird sie zur Wohnfläche gehören, auch wenn sie aktuell nicht bewohnt wird. Und auch ein "Partykeller" wird im Zweifel Wohnfläche sein und nicht Kellerraum, weil er nach seinem Charakter und seiner Bestimmung nach dem Aufenthalt von Menschen und nicht der bloßen Lagerung von Sachen dient.

Uwe Vinke · 24. Januar 2023

Dem Sinn nach waren die Räume wohl nie eine Einliegerwohnung, da es nie eine Trennung vom Resthaus gegeben hat. Kellerräume sind nicht als Wohn- und auch nicht als Nutzzfläche anzugeben. So zumindest in Niedersachsen.

Klaus Wilson · 24. Januar 2023

Danke schon mal für Antwort.
Aber man sieht so wiedersprüchlich kann das sein.
Dann werde ich es zur Wohnfläche dazurechnen und das ganze mit dem Grundbuchamt klären.

Thebat · 24. Januar 2023

Grundsätzlich gilt das, was im ursprünglichen Bauantrag oder in der Einheitswerterklärung angegeben wurde. Das ist dann (in der Regel) auch aktenkundig beim Finanzamt.

Wenn ein Bauantrag zwecks Ausbau/Umbau des Kellers gestellt wurde, dann findet sich das auch in den Akten. Wenn nicht (also Schwarzumbau), dann würde ich das ganze als Keller behandeln - birgt allerdings ein gewisses Risiko.

Da in den Räumen eine Heizung sowie Versorgungsleitungen verbaut sind, gehe ich persönlich aber davon aus, dass die Vorbesitzer den "Keller" mit als Wohnfläche im Bauantrag erklärt haben.

Klaus Wilson · 30. Januar 2023

@Thebat

Vielen Dank für die Informationen und bin der Meinung das ist die richtige herangehensweise.
Ich habe eine Akteneinsicht im Bauaamtarchiv beantragt. Danke für den Hinweis.

R.F. · 30. Januar 2023

Die Mühe kannst du dir ersparen. Auf die baurechtliche Genehmigung oder Widmung kommt es nicht an. Auch für Schwarzbauten ist Grundsteuer zu zahlen und die Berechnungsgrundlagen hängen nicht davon ab, ob eine Nutzung baurechtlich legal ist oder nicht, sondern wie die Räume nach dem Bewertungsgesetz einzuordnen sind.

Für die Bewertung gelten nur die Regeln des Bewertungsgesetzes. Die Defintion der Wohnung für Grundsteuerzwecke findet sich in § 249 Abs. 10 BewG. Als Wohnung gelten danach Räume, die nach ihrer Gesamtheit so beschaffen sind, dass sie zur Führung eines selbständigen Haushalts geeignet sind, was anschließend im Gesetz noch näher präzisiert und erläutert wird. Es kommt also weder auf die tatsächliche Nutzung an noch auf die baurechtliche Genehmigung. Entscheidend ist, wofür die Räume ihrer Beschaffenheit nach geeignet sind.

Thebat · 30. Januar 2023

Das ist uns klar. Aber würdest du ohne Not die Bausünden deines Vorgängers anzeigen und dann ggfls. den Rückbau tragen?

R.F. · 30. Januar 2023

Beim Finanzamt gilt das Steuergeheimnis. So lange das, was du dort erklärst, keine Straftaten oder staatsgefährdenden Akte sind, erfährt das niemand außerhalb der Finanzverwaltung, insbesondere nicht die Bauaufsicht.

Neue Grundsteuer und Einliegerwohnung aber als Keller genutzt?

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