Frage zum Bausparvertrag in Kombi mit Immobilienvertrag

Hallo,

ich stehe vor folgendem Problem: Wir haben vor 2 Jahren bei einer Bank ein Immobilienkredit (Bankkredit über 250.000 Euro + KfW-Bank 50.000 Euro) abgeschlossen. Es handelte sich um einen Kombivertrag mit einem Bausparvertrag einer Bausparkasse über die Bank, der zwar auf meinen Namen läuft. Laut Vertragsregelungen hat die Bank jedoch den Hand auf diesem. Scheinbar ist also das Bauspardarlehen (ebenfalls 250.000) ausschließlich für die konkrete Immobilie zu verwenden.

Bei dieser Art von Verträgen soll es vermutlich so sein, dass man zwei parallele Verträge (Kredit + Bausparer) zu laufen hat, damit bei Zuteilungsreife des Bauspardarlehens dieses zur einmaligen Komplettabbezahlung des Immobilienkredits genutzt wird. Ob das nun sinnvoll war oder nicht, bleibt dahingestellt, weil ich mittlerweile immer wieder gelesen hatte, dass einfach "Annuitätsdarlehen" meistens die bessere Wahl sind, weil die Bausparverträge, so wie bei uns auch, meistens mit einer Abschlussgebühr (4.000 Euro) verbunden sind.

Wir zahlen monatlich ungefähr 400€ für das Darlehen ab und zugleich 800 Euro in den Bausparvertrag.

Der Immobilienkredit läuft über 15 Jahre (Zinsbindung) hat einen effektiven Zins von 1,5, das Bauspardarlehen hingegen 1,3 sowie Guthabenzins von 0,1%.

Nun haben wir theoretisch die Möglichkeit beim Immobilienkredit eine einmalige jährliche Sondertilgung über bis zu 14.000 Euro vorzunehmen.

Mir stellt sich nun die Frage, ob es mehr Sinn macht, die Sondertilgung jährlich zu nutzen oder besser doch dasselbe Geld in den Bausparvertrag einzuzahlen. Hat jemand eine Empfehlung?

Erstmal danke für deine Antwort!

"Ich würde stattdessen einfach die Hausrate als Miete an die Bank betrachten".

=> Meinst Du damit, dass ich mit der Bank in Kontakt treten sollte, um mal zu erfragen, ob ich die monatliche Rate erhöhen kann?

Und Weiß Du/sonst jemand hier zufällig, wie es grundsätzlich abläuft, wenn ein solches TA-Darlehen mit Sondertilgungen reduziert wird, obwohl das Bauspardarlehen so angepasst ist, dass eigentlich das Darlehen gar nicht mit Sondertilgungen reduziert wird? Also wenn ich als Bauspardarlehen 250.000€ vorher geplant hatte, jetzt aber durch die Sondertilgungen des Darlehens nur noch 110.000€ zum Schluss übrig habe, könnte ich doch einfach nur 110.000 Bauspardarlehen abrufen, oder?

Bausparkasse BHW ("Wohnbausparen") und die Bank ist die DSL Bank

Danke Der Buhmann für die Antwort.

Nur damit ich es als Laie richtig verstehe zum Verständnis:

Zitat

Das Geld solltest anlegen, denn es dürfte mittlerweile einen höheren Sparzins geben, als der Zahlzins ausweist, somit entschuldest du dich zumindest mit dem sonderzutilgendem Kapital, was bei dem laufenden Kapital negativ geschieht.

Damit wäre in der Praxis gemeint, dass ich das Geld zB als Tagesgeldkonto mit >1,5 vermehre (natürlich so hoch wie möglich) UND trotzdem regelmäßig das Darlehen maximal sondertilge?
Oder meinst Du, dass ich alles Geld, was grds. über ist auf z.B. ein Tagesgeldkonto einzahle, um nach 10,5 Jahren mit dem Gesamtbetrag das Bauspardarlehen abzubezahlen? Würde dann also deiner Ansicht nach die Sondertilgung des Kreditdarlehens bei diesen Voraussetzungen überhaupt keinen Sinn ergeben?

Zitat

Da es ein endfälliges Darlehen bei der DSL Bank ist und kein Vorausdarlehen, kannst du nach BGH § 489 nach 10 1/2 Jahren nach Vollauszahlung das Darlehen ohnehin zurückführen

Darf ich fragen, was das zurückführen praktisch bedeutet?

Danke für alle Antworten nochmal!

Also wenn ich es richtig verstanden habe, zusammengefasst: Ich habe 15 Jahre das Immobiliendarlehen, wobei ich vermutlich 15 Jahre lang mit der geringen Rate von 400€ nur die Zinsen durchgehend abbezahle und nach 15 Jahre immer noch die gesamte Immobilienkreditsumme zu zahlen ist.
Nach diesen 15 Jahren ist jedoch parallel das Bauspardarlehen zuteilungsreif und ich bezahle mit dem Bauspardarlehen (= selbe Summe wie das Immobiliendarlehen) faktisch das Immobiliendarlehen auf einmal ab. Ab dem 16 Jahr zahle ich anschließend nun wiederum monatlich das Bauspardarlehen ab mit dem einzigen Unterschied, dass das Bauspardarlehen einen geringeren Zinssatz im Vergleich zum ehemaligen Immobiliendarlehen hatte und ein großer Teil des Bauspardarlehens durch meine aktuell bereits monatlichen Bauspareinzahlungen (Rate in Höhe von 800€) "abbezahlt" sein wird. So richtig?

Aus dem DSL Darlehensvertrag:

Ist der Bausparvertrag vertragsgemäß angespart worden und ist die entsprechende Zuteilungsreife erreicht, hat der Bausparer einen Anspruch auf das Bauspardarlehen unter dem Vorbehalt der positiven Kreditwürdigkeitsprüfung. Der genaue Zeitpunkt der Zuteilung kann bei Abschluss des Bausparvertrags nicht festgelegt werden. Das Darlehen kann in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben ausgezahlt werden. Somit kann der Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen.

Aus dem BHW Bausparvertrag:

4 Zuteilung des Bausparvertrages

(1) Die Zuteilung (Standardzuteilung bzw. Wahlzuteilung) des Bausparvertrages ist eine Voraussetzung für die Auszahlung der Bausparsumme. Die Zuteilung wird dem Bausparer mitgeteilt mit der Aufforderung, innerhalb von vier Wochen ab Datum der Zuteilungsnachricht zu erklären, ob er die Rechte aus der Zuteilung wahrnimmt (Zuteilungsannahme).

(2) Standardzuteilung Die Bausparkasse nimmt die Zuteilungen jeweils am ersten Tag eines jeden Monats vor (Zuteilungstermin). Um die zuzuteilenden Bausparverträge zu ermitteln, geht die Bausparkasse wie folgt vor:

a) Die Zuteilungstermine der Kalenderquartale werden zu Zuteilungsperioden zusammengefasst. Jeder Zuteilungsperiode ist ein Bewertungsstichtag zugeordnet. Der zugehörige Bewertungsstichtag für die Zuteilungsperiode ist für das: (…)

b) An den Bewertungsstichtagen wird jeweils die Bewertungszahl ermittelt. Die Bewertungszahl des einzelnen Bausparvertrages berechnet sich aus der Ansparleistung multipliziert mit dem Bewertungszahlfaktor geteilt durch die Darlehensleistung.

8.) Verfügbarkeit des Guthabens / Kündigungsvoraussetzungen

Der Bausparer kann den Bausparvertrag jederzeit gegenüber der Bausparkasse kündigen. Er kann die Rückzahlung seines Bausparguthabens frühestens 6 Monate nach Eingang seiner Kündigung verlangen. Auf Wunsch des Bausparers zahlt die Bausparkasse das Guthaben vorzeitig unter Einbehaltung eines Diskonts von 3 % aus. Solange die Rückzahlung des Bausparguthabens noch nicht begonnen hat, führt die Bausparkasse auf Antrag des Bausparers den Bausparvertrag unverändert fort. Reichen 25 % der für die Zuteilung verfügbaren Mittel nicht für die Rückzahlung der Bausparguthaben gekündigter Verträge aus, können Rückzahlungen auf spätere Zuteilungstermine verschoben werden

Frage: Ich verstehe das als Laie so, dass jetzt den Bausparvertrag kündigen könnte und mit der DSL Bank verhandeln könnte, dass ich die monatl. Bausparrate (bislang) iHv 930€ nun ins Darlehen monatlich pumpe. Korrekt?

UND

Soweit ich weiß, macht es finanziell sehr viel Sinn bei Immobiliendarlehen möglichst frühzeitig Sondertilgungen vorzunehmen, weil sich dies auf die Zinsraten positiv auswirkt. Da gab es mal Rechenbeispiele in der ein oder anderen Zeitschrift. Und dort wurde immer dazu geraten, sofern möglich, frühzeitig sondertilgen.

Ein Tilgungsplan liegt mir vor. Darin wird für den Bausparvertrag aufgeführt:

Vertragsbeginn 23.09.2019

Sparphase 15 Jahre
Voraussichtliches Zuteilungsquartal II/2035

Tilgungsphase 9 Jahre

Tilgungsbeitrag 1.250,00 €

Gesamtlaufzeit 24 Jahre

Beim DSL-Darlehen:

Zinsbindung 15 Jahre
Kalk. Laufzeit (ca.) 16 Jahre

Tilgungssatz Ausgesetzt

Optionale Sondertilgung (p.a.) 5,00%

Restschuld am Ende der Zinsbindung 304.000,00 €

Im Tilgungsplan finde ich jedoch nichts zum konkreten Auszahlungstermin Bauspardarlehen.

Der Buhmann :

der Bauspsarvertrag wurde bei der BHW, also einer BSK, die zum Konzern der darlehensfinanzierenden DSL-Bank gehört, abgeschlossen.

Laut Tilgungsplan wurde die Bausparrate (930€) so gewählt, dass der BSV nach 14 Jahren und 8 Monaten zugeteilt wird, wenn die monatl. Rate eingehalten wird. Der Vorteil bei der BHW ist, dass diese vierteljährig zuteilt und da idR größere Darlehen vordergründig bedient werden, sollte es bei mir keine ewig lange Verzögerung geben, wenn alles nach Tilgungsplan wie vorgebenen läuft.

Laut Berater könnte man zudem das Darlehen (variabler Zins) im Falle einer noch nicht erfolgten Zuteilung einfach so lange weiterbezahlen, bis die BSK zuteilt.

Bei einer selbst verschuldeten verzögerten Besparung des BSV könnte man auch Erspartes in den BSV als Ausgleich später einzahlen, um die zeitgerechte Zuteilung wahrscheinlich werden zu lassen.

Laut Berater wird auch von keiner BSK bspw. ein fester Tag der Zuteilung "garantiert".