Hallo zusammen,
meine Familie hat eine Wohnung geerbt (ca. 70qm) Baujahr 1923.
Die Wohnung ist leider in einem sehr abgewohnten Zustand und müsste kernsaniert werden.
Nun stellt sich für mich die Frage, ob es sich aus wirtschaftlicher Sicht für einen privaten Vermieter überhaupt lohnt, die Wohnung zu sanieren oder ob es nicht vielleicht besser ist, sie zu verkaufen.
Ich schätze die Kosten für die Sanierung auf mind. 40-50k. (Es liegt aber noch kein Angebot vor)
Für den Betrag müsste entweder ein Kredit aufgenommen oder Teile vom Depot mit Verlust verkauft werden.
Den Wert der Wohnung schätze ich auf mind. 100-120k. Die erwarteten Mieteinnahmen liegen beim sanierten Zustand bei ca. 700€.
Die Bruttomietrendite wäre ja mit 7% sehr gut. Hier sind die Renovierungskosten jedoch nicht berücksichtigt.
Nun zur Überlegung.
Wenn die Renovierung 50k kostet und man davon ausgeht, das ca. 400€ nach Abzug aller Kosten (Hausverwaltung, Steuern, Instandhaltungsrücklage etc.) von der Kaltmiete übrig bleiben, dauert es trotzdem 10 Jahre, bis sich die Kosten der Sanierung amortisiert haben.
Mit einigen Mieterhöhungen vielleicht 9 Jahre.
Dazu kommen noch drei Risikofaktoren:
1. Die Heizung ist von 1990, also 32 Jahre alt. In den nächsten Jahren muss wahrscheinlich eine neue beschafft werden
2. Die Wohnung darüber hat einen Wintergarten wo es Probleme mit der Abdichtung gibt. Dies hat in der Vergangenheit immer wieder zu Feuchtigkeitsschäden geführt.
Dazu kommen noch weitere Risikofaktoren die grundsätzlich bei Vermietung entstehen, z.B.
Die Mieter pflegen die Wohnung nicht, bzw. nach Auszug sind erneut Renovierungsmaßnahmen erforderlich.
Mietnomaden.
Alternative wäre der Verkauf:
100k mit Festgeld (derzeit gute Angebote bei 3,3%, deutsche Einlagensicherung). Nach 10 Jahren wäre man bei 138.358€ ohne Risiko.
Bei 120k sogar bei 166.029€.
Rechnet man mit der durchschnittl. MSCI World Rendite von 7% sieht es natürlich nochmal ganz anders aus. Für die Kalkulation wollte ich hier jedoch bewusst jedoch eine gesicherte Verzinsung gegenüberstellen.
Meiner Meinung nach ist hier der Verkauf + Investition so klar überlegen, dass ich mich frage, warum es überhaupt Privatpersonen gibt die kernsanieren. Bei gewerblichen, die es kostengünstig mit eigenen MA durchführen, ist die Kalkulation natürlich eine andere.
Durch den Zinseszinseffekt kommen auch in der Hochrechnung auf 20 oder 30 Jahre die Mieteinnahmen nicht an das Investment dran. Hier müsste man aber auch noch die Wertentwicklung der Immobilie + Mieterhöhungen berücksichtigen.
Wie ist eure Meinung hierzu?
