"Exotischer" Fall: Spekulationssteuer ja/nein?

    Hallo Community,


    ich hoffe, ihr könnt mir bei folgendem Fall beratend zur Seite stehen. Es geht darum, ob die sogenannte Spekulationssteuer (Eigentumssteuer auf private Veräußerungsgeschäfte) greifen würde oder nicht.


    Folgendes Szenario:

    - Kauf von Flurstück, Größe 1000qm, landwirtschaftlich genutzte Fläche ("Ackerland") in 2018

    - Politische Entscheidung in 2020: Areal soll Baugebiet werden (knapp 100 Eigentümer)

    - jeder Eigentümer muss der Kommune 9% seiner Fläche der Kommune zu einem Fixpreis verkaufen; es bleiben ca. 910qm Ackerland

    - Umlageverfahren: alle Eigentümer werfen Ackerland (Flurstücke) in einen Topf und erhalten unerschlossenes Bauland zurück, abgezogen werden Flächen für Infrastruktur (etc.), die neuen Grundstücke liegen im Zweifelsfall an anderen Orten im neuen Baugebiet als das Flurstück; von den 910qm Acker bleiben ca. 600qm unerschlossenes Bauland

    - Aus Planungsgründen (Hanglage) müssen Eigentümer Flächen zu einem durch die Eigentümergemeinschaft festgelegten qm-Preis untereinander verkaufen und zukaufen, um das Baugebiet realisieren zu können; in diesem Fall wächst das Grundstück durch einen Zukauf auf ca. 700qm

    - Erschließungsgebühren in Höhe von 150 EUR/qm werden fällig in 2022
    - Erschließung beginnt und wird Anfang 2023 erfolgreich abgeschlossen
    - Eigentümer besitzen baureifes Land Anfang 2023

    Zur Fragestellung:
    Wie oben beschrieben sind einige Schritte vollzogen worden, um aus dem Flurstück Ackerland ein bebaubares Grundstück im neu entstandenen Baugebiet werden zu lassen.

    Wenn nun das Grundstück verkauft werden sollte: Würde die "Spekulationssteuer" auf die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis des Flurstücks (1000qm) und dem heutigen Verkaufspreis des Baulandes (700qm) fällig oder ist diese aufgrund der nicht vorhandenen Vergleichbarkeit der damals gekauften und nun zu verkaufenden Fläche (Ackerland vs. Bauland, andere Lage, andere Größe, zwischenzeitliche Flächenabgaben und -zukäufe zu verschiedenen Preisen, Erschließungsgebühren) in so einem Fall nicht anwendbar?

    Etwas unübersichtlich, ich weiß. Genau deshalb frage ich :)

    Freue mich sehr auf eure Einschätzungen. Vielen Dank schon vorab!


    Viele Grüße,
    Horst

    Du musst jeden einzelnen Schritt für sich bewerten und ggfls. versteuern.


    2020 Verkauf von 90 qm -> Löst Steuern aus.


    Umlageverfahren -> Könnte bereits Steuern ausgelöst haben, da ein Tausch ein Kauf/Verkauf darstellt. Tauscht du Grundstück A gegen Grundstück B, dann ist das bereits ein Veräußerungsvorgang.


    Verkauf/Zukauf -> Ein Verkauf von Fläche löst Steuer aus. Ein Zukauf erhöht nur die Anschaffungskosten und die Fläche.


    Erschließungsgebühren -> Erhöhen m.E. die Anschaffungskosten.


    Ein Verkauf in 2023 löst dann auf jeden Fall Steuer aus.


    Grundsätzlich: Immer wenn Grunderwerbsteuer ausgelöst wurde, dann sollte in deinem Fall auch Spekulationssteuer ausgelöst werden.