Immobilienkredit vom Verkäufer übernehmen

    Liebe Community,


    wir sind schon länger auf Immobiliensuche und durch den Zinsanstieg hat sich nur unser Budget natürlich verringert.


    Wir haben jetzt Angebote gefunden, bei denen der Verkäufer das Haus noch in der Niedrigzinsphase erworben oder gebaut hat und nach 3 bis 5 Jahren wieder verkauft. Unsere Überlegung war, dem Verkäufer anzubieten, seinen Immobilienkredit zu übernehmen. Der Verkäufer spart sich die Vorfälligkeitsentschädigung und wir einen Teil der Zinslast, vorausgesetzt die Bank stimmt zu.


    Mein erster Gedanke war: warum sollte die Bank das machen? Sie bekommt die Vorfälligkeitsentschädigung und wird einen Kredit mit schlechten Konditionen los. Gleichzeitig ist das Geschäft mit privaten Immobilienkrediten massiv eingebrochen, sodass sich vielleicht nicht sofort ein neuer Kunde mit 4 % findet.


    Daher meine Fragen: hat hier jemand Erfahrungen mit einer Übernahme eines Kredits gemacht? Stehen wir mit unserer Idee auf verlorenem Posten oder gibt es vielleicht einen Grund weshalb die Bank es doch machen sollte?


    Dankeschön!

    Ihr stellt doch ein komplett anderes Risiko dar als der Vorbesitzer. Da habe ich starke Zweifel, ob die Bank so etwas überhaupt machen dürfte, ganz abgesehen davon, dass sie kein wirtschaftliches Interesse daran haben kann, die alten Konditionen weitergelten zu lassen.

    Zitat von ichbins

    Da wird dir nichts anderes übrig bleiben, als die Bank mit ins Boot zu holen. Allerdings sehe ich bei der momentanen Situation deine Chancen als sehr gering an.

    .......was aber nicht heisst - wie du es ja auch richtig andeutest - es nicht unversucht zu lassen.


    Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht anfallen!

    Grundsätzlich sind ein Pfandtausch und auch eine Übertragung des Kredits auf den Käufer möglich. Allerdings dürfte die Bank aktuell relativ wenig Interesse daran haben, da sie jetzt mehr mit dem Geld verdienen könnte. Aus dem gleichen Grund dürfte auch die Vorfälligkeitsentschädigung auf Null gefallen sein

    Dr. Klein schreibt dazu:

    "Es ist durchaus möglich, beim Hauskauf einen laufenden Kredit zu übernehmen. Allerdings muss die Bank der Übernahme der Baufinanzierung zustimmen. Übernimmt der Käufer beim Hauskauf den Kredit vom Verkäufer, kann das sowohl Vor- als auch Nachteile haben. (...) Zu den Voraussetzungen für die Übernahme einer Baufinanzierung beim Hauskauf gehört, dass der Käufer mindestens die gleiche Bonität hat wie der Verkäufer und aktuelle Kreditnehmer. (...)

    Für den Verkäufer hat es einen grundlegenden Vorteil, wenn er die Baufinanzierung auf den Käufer überträgt: Er muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen."

    (https://www.drklein.de/kredit-…kauf-uebernehmen-faq.html)


    Also für uns fällt natürlich keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Mir ist auch bewusst, dass die Bank jetzt mehr Zinsen verlangen kann. Meine Frage zielte darauf ab, ob jemand damit Erfahrungen hat und weiß, worauf die Bank bei der Übernahme geachtet hat. Ich möchte einfach wissen, ob es vielleicht ein Gegenargument für meine oben geäußerte Skepsis gibt - vielleicht aus einer "Bankenlogik" heraus, die ich als Nichtbanker nicht überblicken kann?

    Moin DerblaueKaefer,


    Die „Bankenlogik“ besagt maximal viel Geld zu verdienen. Und Rechnen können die meisten Banken ganz gut vor allem wenn es um deren Vorteil geht.


    Du kannst es probieren und mal nachfragen und verhandeln. Das muss man aber auch können und wollen.


    Frage dich auch warum möchte der Verkäufer verkaufen? Vielleicht ist die Immobilie gar nicht mehr soviel Wert wie er Finanziert hat. Ein geringeres Finanzierungsvolumen kann mit höherem Zins für euch immer noch günstiger sein.


    Schwierig beim ganzen Hauskauf sind die Emotionen im Griff zu haben. Durch Emotionen werden rationale Entscheidungen sehr schwer und es kann zu teuren Fehlern kommen.


    Viel Erfolg beim Verhandeln und Entscheiden.

    Zitat von DerblaueKaefer

    Dr. Klein schreibt dazu:

    "Es ist durchaus möglich, beim Hauskauf einen laufenden Kredit zu übernehmen. Allerdings muss die Bank der Übernahme der Baufinanzierung zustimmen. Übernimmt der Käufer beim

    Spar Dir Deine Argumente.

    Es ist völlig irrelevant, ob Du hier im Forum eine Diskussion "gewinnst".

    Die Bank muß mitmachen, und sie wäre mit dem Klammerbeutel gepudert, wenn sie es täte.

    Zitat von DerblaueKaefer

    Für den Verkäufer hat es einen grundlegenden Vorteil, wenn er die Baufinanzierung auf den Käufer überträgt: Er muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen."

    (https://www.drklein.de/kredit-…kauf-uebernehmen-faq.html)

    Den Mechanismus der Vorfälligungsentschädigung hast Du ganz offensichtlich nicht verstanden.

    Zitat von DerblaueKaefer

    Mir ist auch bewusst, dass die Bank jetzt mehr Zinsen verlangen kann. Meine Frage zielte darauf ab, ob jemand damit Erfahrungen hat und weiß, worauf die Bank bei der Übernahme geachtet hat. Ich möchte einfach wissen, ob es vielleicht ein Gegenargument für meine oben geäußerte Skepsis gibt - vielleicht aus einer "Bankenlogik" heraus, die ich als Nichtbanker nicht überblicken kann?

    Dir ist trotz gegenteiliger Behauptung ganz offenkundig nicht bewußt, was die Änderung des Zinsniveaus für die Bank bedeutet. Die Bank hat einen langfristigen Kredit zu 1,5% ausgegeben und der Darlehensgeber sagt nun: Ich zahle den Kredit zurück. Die Bank antwortet darauf: "Wunderbar! Da machen wir sofort! Wir haben gerade eine Anfrage auf einem Hypothekarkredit zu 4%."


    Sie wäre mit dem Klammerbeutel gepudert, wenn sie Dir diesen Kredit einfach weiterreichen würde. Das ist in der aktuellen Zinslandschaft ausgeschlossen, und es hilft Dir wenig, von anderen Leuten zu erfahren, bei denen eine Bank das vor einigen Jahren unter völlig anderen Bedingungen vielleicht gemacht haben mag.

    Hallo zusammen,


    generell reicht die Bank den Kredit aus und finanziert sich, zumindest theoretisch, fristenkonkruent. Dies wird auch für die interne Erfolgsrechnung angewendet.


    Ich habe selber eine Finanzierung von einem Verkäufer gegen eine Bearbeitungsgebühr übernommen. Dies geht nur mit Zustimmung der Bank.


    Weitere Überlegung - bei stark gestiegenen Zinsen gibt es keine VE, eventuell sogar eine mögliche Erstattung. Warum soll sich der Verkäufer den Extra Aufwand und Unsicherheit antun, bzw. wenn ich Verkäufer wäre würde ich dafür einen Teil Deines Vorteils fordern.

    Zitat von latinohh

    generell reicht die Bank den Kredit aus und finanziert sich, zumindest theoretisch, fristenkonkruent.

    Wobei die Spatzen von den Dächern pfeifen, dass das gerade bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken nicht der Fall sein soll. Die führen die Niedrigzinskredite auf ihren eigenen Büchern und sind heilfroh, wenn sie davon etwas loswerden

    Zitat von LebenimSueden

    Wobei die Spatzen von den Dächern pfeifen, dass das gerade bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken nicht der Fall sein soll.

    Diese Spatzen kenne ich nicht.

    Eine Kreditabteilung einer Bank refinanziert sich immer centgenau und taggenau gegen die Aktiv-Passiv-Steuerung der Bank.

    Diese Abteilung wiederum sollte die goldene Regel des Bankgeschäfts einhalten und das Gesamtbuch der Bank möglichst fristenkongruent halten. Kleine spekulative Positionen sind jedoch möglich (warum das gerade bei SKs und Genos besonders der Fall sein soll, erschließt sich mir nicht). Der einzelne Kredit interessiert die Aktiv-Passiv-Steuerung jedoch nicht.

    Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, einen Kredit zu refinanzieren. Über den Kapitalmarkt, dann lädt man das Risiko an einen Dritten ab. Oder über eigene Einlagen, dann trägt man das Zinsänderungsrisiko selbst. Letzteres ist bei Sparkassen und Genobanken immer noch häufig der Fall.

    Der einzelne Betreuer hat in der Regel keine eigene Zinsmeinung und finanziert sich bei der Aktiv/ Passivsteuerung oder seinem Treasury. Auch bei der Refinanzierung über Einlagen und der entsprechenden Fristentransformation gibt es Grenzwerte, so dass nicht alles möglich ist. Meine persönliche Situation mit einer Sparkasse war positiv, so dass die Übernahme gegen ein Bearbeitungsentgelt möglich war.

    Zitat von LebenimSueden

    Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, einen Kredit zu refinanzieren. Über den Kapitalmarkt, dann lädt man das Risiko an einen Dritten ab. Oder über eigene Einlagen, dann trägt man das Zinsänderungsrisiko selbst. Letzteres ist bei Sparkassen und Genobanken immer noch häufig der Fall.

    Und dann gibt es speziell für Sparkassen und Genossenschaftsbanken noch die dritte Möglichkeit, sich bei den jeweiligen Spitzeninstituten zu refinanzieren. Dann tragen vordergründig die das Risiko und mittelbar die angeschlossenen Banken als Kollektiv. Zumindest bei den Genossenschaften ist das in der Praxis sogar der häufigste Fall, Sparkassen kenne ich nicht gut genug, um es einschätzen zu können. Dass sich sowohl die DZ Bank bzw. die frühere DG Bank, als auch diverse Landesbank dabei schon vergaloppiert haben, ist hinreichend bekannt.

    Zitat von LebenimSueden

    Oder über eigene Einlagen, dann trägt man das Zinsänderungsrisiko selbst.

    Eine Sparkasse/Voba kann doch nicht eine langfristige Hypothek durch kurzfristige Spareinlagen refinanzieren. Das wäre ein klarer Verstoß gegen die goldene Bankregel (Goldene Bankregel - Onpulson Wirtschaftslexikon). Sonst wären diese Institute nach dem Zinsanstieg jetzt doch reihenweise tot!

    Das funktioniert nur bei einer entsprechenden Fristentransformation, z.B. über Zinsswaps.


    Swappartner ist oft das entsprechende Spitzeninstitut. Die haben keine kurzfristigen Spareinlagen, sondern Refinanzieren sich durch langfristige Anleihen. Passt also perfekt. Oder eben am Interbankenmarkt.

    Zitat von R.F.

    Dass sich sowohl die DZ Bank bzw. die frühere DG Bank, als auch diverse Landesbank dabei schon vergaloppiert haben, ist hinreichend bekannt.

    Ich kenne Landesbanken, die sich bei Kreditrisiken (Z.B. Schiffsfinanzierungen) Immobilien- und Aktienspekulationen vergaloppiert haben, aber keine, die sich bei der Fristentransformation/Goldene Bankregel vergaloppiert hat. Bei der DG Bank hingegen hast Du wohl recht.

    Zitat von Hornie

    Sonst wären diese Institute nach dem Zinsanstieg jetzt doch reihenweise tot!

    Was meinst du, warum die meisten Banken sich so zieren, Guthabenzinsen zu zahlen? Solange die Kunden nicht großartig Geld abziehen, läuft das weiter. Jedes Jahr wird das Problem auch ein bisschen kleiner.

    Vielen Banken verdienen aktuell Geld dadurch, dass die anziehenden Zinsen nicht, nicht gleich oder nicht in voller höhe weitergeben. Mietkautionskonten oder andere Guthaben, die ohne Verzinsung bei der Bank liegen und nicht verzinst werden, sind ein Subventionsprogramm für die Kreditinstitute.


    Ein Teil Fristentransformation in Form von Bodensätzen und weiterem ist möglich, aber die Liquiditätskennziffern in den Geschäftsberichten, sollen einen ersten Blick ermöglichen - Die Hypo Real Estate ist daran unter anderem mitgescheitert.


    Im Kern ist die Frage immer noch, ist die betroffene Bank bereit - gibt es hier schon ein Feedback?

    Zitat von LebenimSueden

    Was meinst du, warum die meisten Banken sich so zieren, Guthabenzinsen zu zahlen?

    Weil es genug träge Kunden gibt. Frage doch mal Deinen Senior, ob er zu einem Bankwechsel bereit wäre ...

    Dieses Geld liegt aber (fristenkongruent) bei der EZB. Die Marge ist ja sehr auskömmlich. Da ist absolut keine Zockerei gegen langfristige Darlehen notwendig (würde die Aufsicht auch nicht mitmachen).