Grunderwerbssteuer bei Eintragung einer GBR ins Grundbuch?

Hallo finfrage2023,

generell unterliegt der Immobilienkauf der Grunderwerbssteuer, wobei es verschiedene Befreiungen gibt.

Die Grunderwerbsteuer im Erbfall in der direkten Linie ist ohne Grunderwerbssteuer möglich. Veräußerungen zwischen Geschwistern sind jedoch nicht über diese Regeln von der Steuer befreit, da es sich bei Geschwistern entsprechend der Regelungen des BGB nicht um Verwandte in gerader Linie handelt.

Relativ aktuell musste sich der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 49/14 mit der Frage der Grunderwerbsteuer beim Grundstückserwerb unter Geschwistern beschäftigen. (BFH Urteil vom 16.12.2015, II R 49/14)

- Im Streitfall kommt eine Befreiung des Grundstückserwerbs der Antragstellerin ernsthaft in Betracht, soweit dieser als freigebige Zuwendung des Vaters anstelle der Zahlung eines Gleichstellungsgeldes erfolgte.

- Der Grundstückserwerb der Antragstellerin erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen des § 3

Nr. 2 Satz 1 GrEStG. Die Vorschrift setzt u.a. voraus, dass sich der Grundstückserwerb zwischen Schenker und Bedachtem vollzieht. Daran fehlt es vorliegend, weil der Erwerb der Antragstellerin nicht auf einer Schenkung des Bruders beruht. Vielmehr lag der Übertragung eine Auflage bzw. eine schuldrechtliche Verpflichtung zugrunde. Schenkungsteuerrechtlich ist damit nicht der mit der Auflage beschwerte Bruder, sondern der am Grunderwerb selbst nicht beteiligte Vater als Zuwendender anzusehen.

- Eine Befreiung des Grundstückserwerbs der Antragstellerin gemäß § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG scheidet ebenfalls aus. Die Antragstellerin und ihr Bruder sind nicht Verwandte in gerader Linie, sondern als Geschwister in Seitenlinie verwandt.

- Bei summarischer Beurteilung kommt jedoch eine teilweise Befreiung des Grundstückerwerbs der Antragstellerin bei interpolierender Betrachtung nach § 3 Nr. 2 i.V.m. § 3 Nr. 6 GrEStG in Betracht. Aus der Zusammenschau zweier Befreiungsvorschriften kann sich eine Steuerbefreiung ergeben, die im Wortlaut der Einzelvorschriften, je für sich allein betrachtet, nicht zum Ausdruck kommt.

- Im Streitfall erweist sich die anstelle der Zahlung eines Ausgleichsgeldes erfolgte Übertragung des Miteigentumsanteils als abgekürzter Weg einer freigebigen Zuwendung des Vaters an die Antragstellerin. Die Übertragung dieses Miteigentumsanteils vom Bruder auf den Vater wäre gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei gewesen. Für die anschließende Übertragung von Vater auf die Antragstellerin wäre die Befreiung des § 3 Nr. 2 GrEStG einschlägig gewesen.

Im vorliegenden Fall ging es um den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück von einem Geschwisterteil. Es wurde keine vollständige Immobilien erworben. In diesem Rechtsstreit kam der BFH zum Ergebnis, dass auch zwischen Geschwistern eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer in Frage kommen kann. Besonderheit dieses Falles ist aber, dass der Erwerber/Bruder der Schwestern zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung an die Schwestern nocht nicht geboren war und daher eine notarielle Auflage bestand, dem später Geborenen seitens der Schwestern Miteigentumsanteile zu übertragen.

Problematisch ist daher, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile in dem Rechtsstreit durch die Schwestern nicht freigebig erfolgte, sondern zur Erfüllung der Auflage aus dem damaligen notariellen Vertrag und damit keine Umgehung des Steuertatbestandes vorlag, sondern ein Fall der vorweggenommenen Erbfolge.

Sofern man den Sachverhalt des entschiedenen Falles auf den Sachverhalt bei Ihnen anwenden kann, käme eine Steuerbefreiung für die Verfügung unter den Geschwistern aus der Gesamtschau der beiden Vorschriften in Betracht.

Meines Erachtens aber, wird dieser Sachverhalt und damit die mit dem Urteil getroffene Entscheidung des BFH nicht ohne Weiteres 1 zu 1 auf Ihren Fall anwendbar sein, da der Verkauf freiwillig und ohne Auflagen etc. erfolgt, sodass eine Steuerbefreiung in Ihrem Fall wahrscheinlich nicht eintritt. Diese Frage ist aber auch noch nicht unmittelbar entschieden, sodass angesichts des Urteils gleichwohl dennoch Hoffnung bestehen kann, da sich das Urteil eben auf die Grundstücksübertragung zwischen Geschwistern generell bezieht, zumal wenn die Verfügung über das Grundstück anderweitig gelaufen wäre, z.B. der es wäre nur ein Miteigentumsanteil übertragen worden, das bedachte Kind hätte den anderen Anteil vom Veräußerer gekauft, dieser Erwerbsvorgang wäre insgesamt steuerfrei, ebenso, wenn dem anderen Kind der Verkaufserlös im Wege der Schenkung durch den Veräußerer zugewendet worden wäre, sodass auch hier eine interpolierende Betrachtung möglich ist.

Zum letzten Punkt - eine Eintragung einer Gesellschaft (auch Gmbh und Ähnliches) würde zu einer Transaktion und Grunderwerbssteuer führen - für die zukunft gibt es dann Ausnahmetatbestände, wenn bei die Gesellschat übertragen wird (einfach zum Unterschied Share Deal und Asset Deal im BEreich Real Estate Googlen und den damit in Zusammenhang stehenden Tatbestand der Grunderwerbsteuer).

Diese Tatbestände sind in Summe sehr komplex für ein Forum und wegen der Einzelfääle besser in der Beratung zu klären. Dies hier ist nur meine Meinung.

Viel Erfolg

Bei der Grunderwerbsteuer steckt der Teufel im Detail, da würde ich auf eine Beratung nicht verzichten.

Schon die Gründung der GbR bei Einbringung des Grundstücks dürfte m.E. Grunderwerbsteuer auf 50% des Grundstückswertes auslösen, da quasi die Hälfte des Grundstücks auf einen neuen Eigentümer übergeht.

Lass dich da vorher unbedingt beraten. Ein weiter Punkt ist, dass diese ganze share deal Geschichte eh auf dem Prüfstand steht. Würde mich nicht wundern, wenn das in 1-2 Jahren abgeschafft wird.

Im Übrigen wird eine Eintragung ins Grundbuch fast immer eine Grunderwerbsteuer auslösen, außer es handelt sich um eine Erbauseinandersetzung oder eine echte Schenkung.

Ich war an einer Erbengemeinschaft beteiligt, bestehend aus 3 familienfremden Personen. Das Erbe beinhaltete eine Wohnung.

Im Rahmen der Erbauseinandersetzung haben wir uns auf einen Wert geeinigt und ich habe den Miterben ihr jeweiliges Drittel abgekauft.

Hier wurde keine Grunderwerbsteuer fällig.

Beim unverheirateten Partner ist es schwieriger. Da fällt mir nur schnelle Hochzeit oder eine Hypothek zugunsten des Partners ein. Letzteres ist natürlich etwas Anderes, hat aber im Falle einer späteren Trennung einige Vorteile.