Beleihung vermietete Wohnung um Eigenheim zu finanzieren

Laienmeinung:

Solange der Wert der Wohnung für den Kredit ausreicht sollte der Bank das egal sein. Die interessiert doch nur, dass genug Gegenwert da ist, falls die Ratenzahlungen nicht kommen.

Ich meine sogar gehört zu haben, dass Leute die Grundschuld am Ende nicht austragen lassen, weil sie dann preiswert(er) eine neue eintragen können für ein anderes Objekt.

Zu den steuerlichen Gegebenheiten kann ich nichts sagen.

Das nennt man Kapitalbeschaffung und stellt kein Problem dar.

Hallo,

nein die Zinszahlungen kannst du nicht absetzen. Die Beleihung der Wohnung dient nur zur Sicherheit gegenüber der Bank. Der Kredit wird für ein privates Haus verwendet und dient somit nicht der Erwerbung Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen. Die Kosten sind daher nach §12 ESTG Kosten der privaten Lebensführung.

P. S. : Keine Steuerberatung

Viele Grüße

Ich finde die Auskünfte nicht widersprüchlich - kann man machen, die Bank macht es wahrscheinlich mit, nur von der Steuer absetzen geht nicht.

Was Du vorhast ist alles ganz normal und das macht "jeder" mehr oder weniger genau so. Die Kapitalbeschaffung erfolgt über einen Kredit. Den kannst Du entweder besichern über das neue Haus oder die vorhandene Eigentumswohnung. Oder wenn Du einen hohen Kredit benötigst, weil Du vielleicht kein Eigenkapital in bar hast, musst Du eventuell auch beides heranziehen. Bei der Eigentumswohnung könnte es eventuell etwas komplizierter sein. Du schreibst, sie sei noch nicht ganz abgezahlt. Da könnte noch die Grundschuld von dem Kredit in der vollen Kredithöhe eingetragen sein. Das Problem ist lösbar, aber potentiell nervig, dauert und kostet auch etwas. Wenn also nichts gegen die Beleihung des neuen Hauses spricht und das ausreicht, dann würde ich lieber das Haus nehmen.

Die Sache mit den Kreditkosten für die Mietwohnung kannst Du trotzdem noch nutzen, denn ab Vermietung kannst Du die Zinsen (aber nicht die Tilgung) des noch laufenden Kredits gegen die Einnahmen rechnen. Sind vielleicht noch satt zweistellige Eurobeträge, auf die Du denn keine Steuern zahlen musst.

Dem Inhalt der Beiträge 3., 4., 6. und auch 7. würde ich zustimmen. Zu Beitrag 2.: Seit Implementierung der EU-WIKR (siehe auch unten) in deutsche Recht (ab März 2016) steht mehr die "Kapitaldienstfähigkeit" (Einkommen, Haushaltsrechnung usw.) des Darlehensnehmers im Vordergrund und (viel weniger iVz früher jedenfalls) der Wert der Immobilie (sprich in dem Fall der Wohnung als die Sicherheit für die Bank).

Ein vielleicht noch zusätzlicher relevanter Punkt: Im Rahmen der sog. "Haushaltsrechnung" (Stichworte: EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR), Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Kreditlaufzeit) setzen Banken a) generell dann die Miete für die ETW (die wirst Du ja vermutlich nicht leer stehen lassen ...?) in aller Regel nur mit einem Abschlag von 20-25% der Kaltmiete an, haben b) wegen der extrem hohen Inflation die Pauschalen (pro Person) teilweise erheblich erhöht und schauen c) noch mehr auf den baulichen und energetischen Zustand der Objekte (u. a. auch auf die sog. Energieeffizienzklassen) bei der bankinternen Einwertung der Immobilien.

Wie ich von einer Bekannten weiß, tummelt sich in einer anderen Finanz-Community im Internet ("Finanz-Forum", glaube ich) ein Profi, der ziemlich viel Erfahrung haben und sehr kompetent sein soll (könnte eventuell der Antwortende hier von Beitrag Nr. 3 sein; vom Namen her; aber ohne Gewähr). Ansonsten - zwecks Vorab-Info und Sondierung - auch mal nicht nur an die Hausbank denken sondern an die bundesweit tätigen Immobilienkreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp usw. Die wissen meist für welche Konstellationen welche Banken am besten passen könnten.

Nur meine bescheidene persönliche Meinung

Es kommt auf die Verwendung des Darlehen an und das Geld aus dem Kredit verwendest du für ein privates Bauvorhaben. Die Beleihung der vermieteten Wohnung dient lediglich dazu um sich bei der Bank in eine bessere Position zu bringen.

Die Zinszahlungen kannst du daher nicht absetzen.

Solltest du es dennoch angeben wird seitens des Amtes eine Nachfrage kommen weshalb die Zinszahlungen auf einmal deutlich höher sind als in den Vorjahren.

Es geht nicht darum "auf" was Du den Kredit aufnimmst (also was Du als Beleihung hernimmst), sondern wofür Du die Kreditsumme einsetzt. Nur Ausgaben für die vermietete Wohnung darfst Du mit deren Mieteinnahmen verrechnen. Der Logik "ich brauche den Kredit, damit ich ein Haus beziehen kann, die Wohnung dadurch frei wird und ich sie dann vermieten kann" wird das Finanzamt wohl nicht folgen.

Wenn Du Deine zweite vermietete Wohnung kaufst, kannst Du denn alles richtig machen. 100 % Finanzierung, die Tilgung erfolgt durch Mieteinnahmen, die Zinsen bezahlt das Finanzamt und Du lehnst Dich solange gemütlich zurück. Zumindest sind das so die Geschichten, die uns neidischen Nicht-Immobilienmogulen so erzählt werden.

Eigene Erfahrung:

Eigenes Haus beewohnt, 2016 zweites Haus für 300.000 gekauft, Finanzierung mit 200.000 auf neuem Haus und 100.000 auf altem Haus, neues Haus vermietet, Zinszahlungen von beiden Darlehen steuerlich absetzbar.

2019 Umzug in neues Haus, 2020 Tilgung des Darlehens auf neuem Haus, altes Haus nach Umzug vermietet, Zinszahlung des Restdarlehens auf altem Haus nicht von der Steuer absetzbar.

Zitat von Uwe Vinke

Eigene Erfahrung:

Eigenes Haus bewohnt, 2016 zweites Haus für 300.000 gekauft, Finanzierung mit 200.000 auf neuem Haus und 100.000 auf altem Haus, neues Haus vermietet, Zinszahlungen von beiden Darlehen steuerlich absetzbar.

2019 Umzug in neues Haus, 2020 Tilgung des Darlehens auf neuem Haus, altes Haus nach Umzug vermietet, Zinszahlung des Restdarlehens auf altem Haus nicht von der Steuer absetzbar.

Ich könnte mir vorstellen, daß Du das zu kurz dargestellt hast.

Zinszahlungen auf fremdvermietete Immobilien sind steuerlich absetzbar.

Zinszahlungen auf selbstbewohnte Immobilien nicht.

Ob Darlehen mit selbstbewohnten oder fremdvermieteten Immobilien besichert sind, ist zweitrangig.

Du hast das zweite Haus offensichtlich komplett mit Geld der Bank finanziert. Dafür war der Bank der Immobilienwert nicht genug, sie wollte mehr Sicherheiten. Also hast Du als weitere Sicherheit Dein erstes, damals selbstbewohntes Haus bereitgestellt.

Die Zinsen für die beiden Darlehen (mit denen das zweite Haus bezahlt wurde), waren logischerweise steuerlich absetzbar.

Dann hast Du die Häuser getauscht. Du bist ins zweite Haus gezogen und hast das erste Haus vermietet. Der ehemalige Kaufpreis (wenn es den überhaupt gab) war bezahlt, für dieses Haus besteht kein Darlehen. Also keine Zinsen, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Das zweite Haus gehört aber immer noch zum größten Teil der Bank. Für die beiden Darlehen, mit denen es bezahlt wurde, fallen Zinsen an. Die kannst Du jetzt aber nicht mehr bei der Steuer ansetzen, weil Du selbst drin wohnst.

Es ist jetzt so, wie es ist. Aber ich könnte mir vorstellen, daß man das mit der rechtzeitigen Konsultation eines Steuerberaters auch anders hätte gestalten können. Ob man daran nachträglich noch etwas ändern kann? Ob vielleicht jetzt noch der Besuch beim Steuerberater etwas bringen kann? Keine Ahnung. Ich bin schließlich kein Steuerberater.

Zitat von FinanztipUser

Angenommen beide Immobilien wären zu 50% kreditfinanziert, dann könnte ich bei Anschlusskrediten fast alle Mittel/Raten in das eigene Haus lenken und die vermietete Wohnung mit einem endfälligen Kredit praktisch gar nicht mehr tilgen. Das hieße doch, relativ gesehen immer mehr Schulden (anteilig) auf der vermieteten Wohnung zu haben, was steuerlich sinnvoll scheint. Das wäre dann zulässig, aber eine zusätzliche Kreditaufnahme mit dem gleichen Endergebnis nicht?

Im Recht und im Steuerrecht kommt es teilweise extrem aufs Detail an. Das überblickt ein Steuerlaie nicht. Da lohnt sich dann ggf. ein Steuerberater. Aber man soll auch schon Steuerberater erlebt haben, die sich mit dem Finanzamt über die Frage gestritten haben, ob eine bestimmte Gestaltung Gestaltungsmißbrauch ist oder nicht. Meistens geht es dabei ja um erheblich Geld.