Finanzierung-GmbH

Äh, der Sachverhalt ist auch nach der Erläuterung unklar.

Was für eine Immobilie?

Was ist der Zweck der Unternehmung?

Der andere Gesellschafter ist nur Geldgeber?

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Ich könnte mir Vorstellen, dass die Antwort im Namen steckt.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Zitat von itschytoo

Ich könnte mir Vorstellen, dass die Antwort im Namen steckt.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Genau da dürfte der Hase im Pfeffer liegen.

Ein GmbH-Kapital von sagen wir mal 50 k und Fremdkapitalaufnahme von z. B. 150 k

(Zahlen haben wir ja keine, vielleicht kommen die ja noch),

da kommt der "Herr Bankbeamte" natürlich ins Grübeln.

Zitat von mietnomade

Hallo zusammen,

ich bin neu im Forum und wollte mich mal zum Thema Finanzierung einer Immobilie austauschen. Ich habe gerade eine Immo, die ich gerne über eine GmbH kaufen möchte und spreche hierfür gerade mit Banken. Ich hab das Gefühl, dass die sich da eher ein bisschen quer stellen und darauf nicht so lust haben, wie ein Privatkauf....

Ich kaufe die Immobilie mit einem Kumpel zusammen, der das EK stellt - deswegen die GmbH.

Langfristig möchte ich die Firma aufbauen und dort einen Bestand aufbauen, der Start scheint hier aber besonders schwer zu sein.

Ich habe das Gefühl, banken mögen eine GmbH Finanzierung lieber, wenn die Immobilie etwas größer ist...

Was habt ihr da schon für Erfahrungen gemacht?

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Vorab: Die Situation rund um die Immobilienfinanzierung(en) hat sich mit der im Frühjahr (März 2016) in deutsche Recht implementierten EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR oder WoKri abgekürzt) signifikant geändert. Hatte dazu hier im Form schon mal kurz was geschrieben (siehe Thema: "Eigenkapital", dort Beitrag Nr. 30).

Diese EU-Richtlinie (eigentlich als reines "Verbraucherschutzthema" gestartet und geplant) hat sich im Laufe ihrer (langen) Entstehung (nicht zuletzt durch die jahrelange ultra-expansive Geldpolitik der EZB) dann eher in Richtung einer "makroprudenziellen Maßnahme" entwickelt (aus Sorge vor (zu) stark steigenden Immobilienpreisen; Stichwort: Immobilienblase und ggf. deren Platzen mit all den üblichen dann negativen Folgen); auch bzw. insbesondere aufgrund der extrem niedrigen Hypothekenzinsen und des durch Null- und Negativzinsen ausgelösten "Anlagenotstands" sprich den dadurch ausgelösten Run (u. a.) auch auf Immobilien und den (auch) dadurch steigenden Immobilienpreisen.

Die bürokratischen und regulatorischen Anforderungen (für den Darlehensnehmer aber insbesondere auch für die finanzierenden und von der BaFin auch diesbezüglich überwachten Banken) haben sich dadurch - im Vergleich zu früher - signifikant (um nicht zu sagen teilweise massiv) erhöht.

Aus diesem Grund wohl hatte ich damals (insbesondere in den Anfangsjahren der WIKR, also 2016 bis 2018) in meinem Umfeld mehrfach mitbekommen, daß zur Finanzierung von Immobilien sogar eigens "Gesellschaften" gegründet wurden (GmbHs aber sogar auch AGs), um das bürokratische "WIKR-Monster" zu umgehen bzw. diesem auf legalem Wege auszuweichen. Die Verunsicherung war anfangs kurz nach Einführung der WIKR bei Kunden und auch Banken ziemlich groß. Der Ansatz "Gesellschaft" eingedampft: Man agiert dann wohl nicht mehr als "Privatperson" im Sinne eines sog. "Verbrauchers" (und damit im Rahmen des Verbraucherschutzes) sondern als "Gesellschaft", wobei dann die WIKR nicht mehr greifen soll. So weit, so gut. Ob und wie gut das in praxi damals funktioniert hat, entzieht sich allerdings meiner Kenntnis. Habe das nicht näher verfolgt.

Ganz allgemein: Der Aufwand (Gesellschaftsgründung und Führung) sollte dabei dann natürlich zum einen in einer vernünftigen Relation zu der oder den Immobilien stehen (Kreditvolumina beispielsweise) und b) will die Bank natürlich dennoch genügend Sicherheiten für ihr ausgereichtes Darlehen sehen. Meines Wissens wurde damals daher bei dieser Gestaltung die (neu gegründete) Gesellschaft mit entsprechend üppigen Mitteln ausgestattet (weit über dem sog. "Grund- bzw. Mindestkapital" für eine GmbH oder auch AG). Auch eine entsprechend lange und nachweisbar erfolgreiche "Historie" einer solchen Gesellschaft dürfte vermutlich in Bankgesprächen (sehr) hilfreich sein.

Ganz generell und vereinfacht: Der bürokratisch-regulatorische Aufwand (insbesondere seit WIKR) ist für ein neues Immobilien-Darlehen, jedenfalls meistens, immer gleich (groß). Es ist daher nur logisch, daß die Bank lieber 500.000, noch lieber fünf Millionen, noch lieber 50 Millionen usw. finanziert - als kleinere Beträge (viel höhere Marge in Summe bei nahezu gleichem Aufwand). Manche (eher viele) Banken finanzieren kleinere Beträge m. W. gar nicht mehr (beispielsweise < 50.000 € - oder bestenfalls aus Kulanzgründen etwa bei der reinen Anschlussfinanzierung, sehr guten Kunden mit vielen weiteren laufenden Darlehen etc.) oder aber erheben Zinsaufschläge (da es sich um eine "Klein- oder Mindersumme" handelt). Habe mal einen Fall gesehen, wo eine sehr geringe Restschuld (aufgrund der vorangegangenen langen Laufzeit mit annuitätischer Tilgung) mit einem Ratenkredit (!) finanziert wurde (werden mußte ?!). Das hier aber nur am Rande.

Einer dieser Aspekte bzw. ein möglicher "Knackpunkt" in Deinem Fall "Kauf einer Immobilie via GmbH" wurde ja hier auch schon kurz angesprochen (siehe Beitrag Nr. 3 von itschytoo und Nr. 4 von Alexis).

Zu der Variante "Gesellschaft kauft/finanziert" Immobilie(n) kann ich selbst konkret wenig beitragen. Habe damals (wegen WIKR) einen anderen Weg eingeschlagen (wobei man ja schon trefflich darüber streiten kann, ob jemand mit relativ vielen Immobilien (samt Darlehen) generell und überhaupt, selbst als Privatperson handelnd, noch in den Anwendungsbereich der WIKR fällt und als zu beschützender "Verbraucher" zu sehen und zu behandeln ist ...). Hatte dann dafür gesorgt (mit sanftem Druck), daß ich nicht mehr als Privatkunde dem Baufinanzierungsspezialist in der Bank gegenübersitze - sondern meine "Fälle" zwischen dem Private Banking und der Firmenkundenabteilung (sozusagen in Form eine eher ganzheitliche Betrachtungsweise) deutlich bürokratieärmer bearbeitet und entschieden werden (auch wenn ich ansonsten mit diesen Abteilungen eigentlich nix zu tun habe - mein Aktien-Depot beispielsweise manage ich seit Jahrzehnten selbst).

Wie mir inzwischen bekannt ist, handhaben solche Fälle wie den meinigen auch (einige) andere Banken inzwischen wohl in ähnlicher Art (läuft da wohl unter dem Stichwort: Kunde wird "Immobiliensammler" eingestuft). Zum aktuellen Stand rund um WIKR und den bankseitigen Umgang damit vermag ich aber nix zu sagen - mein letzter Darlehensvertrag stammt aus Ende 2020 (da gab es übrigens noch Konditionen um die 0,38% bis 0,5% ...). Das ist auch schon wieder fast drei Jahre her. Habe aber gehört, daß es aufgrund der aktuellen Melange (angefangen von "inflationsbedingt höheren Haushalts-Pauschalen" iRd Kreditwürdigkeitsprüfung und Kapitaldienstfähigkeit über die "deutlich gestiegenen Zinsen" bis hin zum Thema "Wärmedämmung" (Stichwort: Energieeffizienz-Klassen)) deutlich schwieriger geworden sein soll überhaupt noch ein Immobilien-Darlehen zu erhalten (jedenfalls für Otto-Normalverbraucher). Oder eben auch (deutlich) mehr Eigenkapital eingebracht werden muß. Von zwei Banken ist mir bekannt, daß deren Baufi-(Neu)Geschäft massiv eingebrochen bzw. fast zum Erliegen gekommen ist. Anschlussfinanzierungen fallen ja immer an.

Habe hier mal ein oder zwei Beiträge in dem Kontext (Immobilienfinanzierung) gelesen, die ich recht fundiert und kompetent und insbesondere auch praxisbezogen fand (glaube von Der Buhmann). Eventuell eine Idee, diesen mal um Rat zu fragen (könnte ein professioneller Kreditvermittler sein). Sicherlich weiß der als Profi viel mehr auch zu diesem speziellen Thema ("Gesellschaft kauft/finanziert Immobilie") als ich, der sich nur rudimentär damit beschäftigt, weil ich eben von der WIKR sozusagen zwangsläufig "betroffen" war. Auch wissen professionelle Kreditvermittler in der Regel gut, welche Banken für welchen "Fall" am ehesten passen, da sie einen bundesweiten Überblick haben.

Vielleicht ist in dem längeren Text ja irgendeine brauchbare Info für Dich dabei.

Gutes Gelingen, mietnomade (hoffentlich gilt da nicht "nomen est omen" ...?), bei Deinem Vorhaben wünsche ich !

Zitat von mietnomade

Spannend, danke für den Einblick.

No problem. Wenn jemand ernsthaft Interesse zu haben scheint, mache ich das gerne.

Zitat von mietnomade

Eine Bank meinte, Non-Recourse Finanzierungen würden sie erst ab EUR 3 Mio. mitmachen, dabei egal ob erste Kapitalanlage, oder letzte. Viele lehnen es ab, weil das Volumen tatsächlich zu klein ist.

Strukturierte Finanzierungen sind nicht ganz ohne Aufwand für die finanzierende Bank (diese generelle Problematik (Aufwand vs Ertrag bzw. Gesamt-Marge) auch im Standardfall hatte ich ja schon in meinem Beitrag Nr. 5 kurz angesprochen, Stichworte: Mindestdarlehenssummen, Zinsaufschläge für sog. Mindersummen etc.). Das von der Bank genannte Mindestvolumen scheint mir daher nicht abwegig.

Ob Du hier mit Deiner Frage richtig bist, da bin ich mir etwas unsicher. Nach meinem Eindruck ist das hier eher ein Kleinsparer- bzw. Kleinanleger-Forum bzw. max. Forum für Otto Normalverbraucher (von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen - die diese Regel nur bestätigen). Das ist ja nix Schlimmes (ganz im Gegenteil, so habe ich vor 50 Jahren auch mal angefangen) - aber für solche Fragen wie die Deinige vermutlich nicht der ideale Platz. Unternehmerisches Handeln und/oder aktives Investieren (Dein Ansatz Fix & Flip im Real-Estate Bereich) dürfte hier selten bis gar nicht vertreten sein (iGz passiven ETF-Sparplänen beispielsweise).

Vielleicht solltest Du Dich doch mal an Der Buhmann wenden - oder woanders um Rat fragen. Halte es aber für gut möglich (eher wahrscheinlich), daß einfach Dein Objekt (nur eine Wohnung in einer B-Stadt) auch von dem sehr geringen Kredit-Volumen her einfach nicht paßt.

Bei den von mir angesprochenen damaligen Gesellschaftsgründungen (GmbHs, AGs) zwecks Umgehung der (aberwitzigen) EU-WIKR-Bürokratie und Regulatorik ging es stets um deutlich größere Projekte und damit auch um viel höhere Kreditvolumina. Das Volumen in Deinem Fall hattest Du ja erst später konkretisiert (Nr. 6).

Dennoch gutes Gelingen und viel Erfolg für Deine Ideen und Pläne !