Immobilie mit ETFs finanzieren - ETFs auf einen Schlag auszahlen lassen?

Ich stand damals vor einer ähnlichen Frage und habe mich dazu entschieden die Immobilie zu 100% (tatsächlich sogar etwas mehr) zu finanzieren.

Hauptgrund war, dass ich die möglicherweise gute Börsenentwicklung mitnehmen wollte - bespare den ETF auch weiterhin mit einem kleinen Betrag.

Am Ende der Zinsbindung (10J) werde ich dank 3% Tilgung und Nutzung der Sondertilgung bei <50% des ursprünglichen Wertes liegen.
Angenommen der ETF läuft durchschnittlich, könnte ich mit Auflösung wohl die Restschuld tilgen - theoretisch.

Hoffe das hilft etwas.

Kommt schon mal darauf an wieviel von den 150.000 der Gewinnanteil sind. Weiterhin wieviel der Kreditvorteil durch höheres Eigenkapital ausmacht. Wenn man zum Beispiel Verkäufe im Dezember und Januar tätigt hat man den Freibetrag 2x genutzt, Gefahr beim ETF ist eine Abwärtsbewegung bis zum Bedarf.

Zitat von kawup

Meine Frage ist folgende. Ich habe beispielhaft 150.000 Euro in ETFs investiert. Nun möchte ich eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen. Was ist finanziell besser?

Option A: Ich verkaufe alle ETFs auf einen Schlag, um einen möglichst kleinen Finanzierungskredit aufnehmen zu müssen. So spare ich Kreditzinsen. Muss aber viel Abgeltungssteuer zahlen und kann das Geld in den Etfs sich nicht mehr vermehren lassen.

Option B: Ich nehme für die Immobilie einen Kredit über 300.000 Euro auf. Das Vermögen aus den ETFs lasse ich mir per Sparplan nach und nach so auszahlen, dass ich möglichst viel der hohen Abgeltungssteuer spare. Mit dem ausgezahlten Geld und zusätzlich tausend Euro im Monat von meinem Gehalt zahle ich den Kredit ab.

Option C: ich lasse mir einen Teil der ETFs auf einen Schlag auszahlen und kombiniere die Optionen A und B. Hier wäre die Frage, wieviel Geld ich zu Beginn auszahlen lassen sollte.

Zweite Frage: Wenn ich mit meiner ersten Frage oben zu einem Baufinanzierer gehe, rechnet der mir die Optionen oben sauber durch? Meiner Erfahrung nach kennen sich Berater mit ETFs nicht so aus, weil sie damit ja kein Geld verdienen können

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Es sollte einen ganzen Schwung an Baufinanzierungsvermittlern geben, die auch ETFs mit in die Finanzierung miteinbeziehen können.

Hallo kawup,

die Frage müssen Sie etwas differenzierter betrachten. Welchen Anteil vom tatsächlichen Kaufpreis plus Nebenkosten (mind. 10, besser 15% kalkulieren, je nach Immobilie) machen die 300k aus? Sehen Sie sich die Zinsdifferenz bei einer 90% oder einer 60% Finanzierung an. Wie weit gehen die Banken bei Ihren sonstigen Voraussetzungen mit der Finanzierungshöhe?

Ihr Darlehnszins steht nach Abschluss fest, Ihr Gewinn aus ETF ist spekulativ, er kann auch negativ sein.

Mein Weg wäre, so viele von den ETF zu verkaufen – Steuer hin oder her – dass ich in die 60%- Finanzierung komme. Den Rest kann ich dann Stück für Stück in die Sondertilgung packen.

Makler für Baufinanzierungen kennen die Börsenentwicklung auch nicht – sonst wären sie keine Makler mehr – und steuerlich dürfen sie nicht beraten.

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Ihr Darlehnszins steht nach Abschluss fest, Ihr Gewinn aus ETF ist spekulativ, er kann auch negativ sein.

Genau. Wenn man mal von einem Zinssatz von 4% für ein Immodarlehen ausgeht, müsste der ETF (nach Steuern!) über die Darlehenslaufzeit besser performen, damit es sich lohnt, den ETF-Betrag gar nicht fürs Immodarlehen einzusetzen. Wird er das? Keine Ahnung, das weiß niemand.

Zitat von kawup

Ich habe beispielhaft 150.000 Euro in ETFs investiert. Nun möchte ich eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen. Was ist finanziell besser?

Klare Antwort: Das läßt sich nicht klar sagen. Prognosen sind allgemein schwierig, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.

Zitat von kawup

Option A: Ich verkaufe alle ETFs auf einen Schlag, um einen möglichst kleinen Finanzierungskredit aufnehmen zu müssen. So spare ich Kreditzinsen. Muss aber viel Abgeltungssteuer zahlen und kann das Geld in den ETFs sich nicht mehr vermehren lassen.

Option B: Ich nehme für die Immobilie einen Kredit über 300.000 Euro auf. Das Vermögen aus den ETFs lasse ich mir per Sparplan nach und nach so auszahlen, dass ich möglichst viel der hohen Abgeltungssteuer spare.

Option C: ich lasse mir einen Teil der ETFs auf einen Schlag auszahlen und kombiniere die Optionen A und B. Hier wäre die Frage, wieviel Geld ich zu Beginn auszahlen lassen sollte.

Das mit der "hohen Abgeltungssteuer" laß bitte keinen sozial denkenden Menschen hören. Der wird Dir dann nämlich sagen, daß die niedrige Abgeltungssteuer auf leistungslose Einkommen eine schreiende soziale Ungerechtigkeit sei.

Du bringts hier zwei Dinge durcheinander, die man sinnvollerweise trennt, nämlich einmal Deinen Baukredit und dann Dein Depot.

Was wirklich "besser" ist, Dir am Ende also ein höheres Gesamtvermögen verschafft, kann im vornherein keiner sagen.

Explodieren die Börsenkurse, bringen also Deine ETFs mehr oder gar viel mehr Ertrag, als das Darlehen kostet, stellst Du Dich natürlich besser damit, sie stehenzulassen und im Extremfall sogar das Immobiliendarlehen überhaupt nicht zu tilgen, sondern sogar die Tilgungsrate an die Börse zu tragen, weil sie sich dort dann stärker vermehren als sie als Tilgung Zins sparen.

Kracht im anderen Extrem die Börse, freust Du Dich, daß Du gerade noch rechtzeitig alle ETFs in Geld verwandelt und sie dann ins Haus gesteckt hast. Hättest Du sie an der Börse gelassen, wären sie jetzt nur noch halb so viel wert.

Es kann keiner wissen.

Die Steuer ist ein Moment beim Sparen, aber sinnvollerweise ein untergeordnetes. Man sollte nie Dinge machen, die sich nur über die Steuer rentieren.

Du kannst natürlich erwägen, alle Jahre soviel ETFs zu verkaufen, daß Du den Sparerfreibetrag ausnutzt, letztlich sind das gemessen an einer Immobilienfinanzierung aber immer nur kleine Beträge. Kann man also machen, bringt aber nicht viel.

Immobilienkäufe sind regelmäßig hochgehebelte Investments, also eine Art "Geldanlage", die in allem anderem als einem Haus als hochspekulativ bezeichnet werden würden. Die meisten Häuslebauer, die meisten Banken werden daher dafür plädieren, alles vorhandene Geld ins Haus zu stecken (was Du also als "Option A" bezeichnest). Übrigens: Das entscheidest nicht nur Du allein, sondern auch die Bank, die Dein Haus möglicherweise nicht zu 100% finanzieren will (und wenn sie es tut, verlangt sie dafür einen höheren Zins als für eine 60%-Finanzierung).

Zitat von kawup

Diese Antwort überrascht mich jetzt doch! Haben Sie mal eine Vergleichsrechnung gemacht? Oder etwas konkret ausrechnen lassen? Ich hätte vermutet, dass bei einer hundertprozentigen Finanzierung die Kreditzinsen so hoch sind, dass ein Verkauf von ETFs zu Beginn sich doch mehr rechnet.

Bei mir hätte sich das Angebot tatsächlich wenig verbessert. Ich habe am Ende einen von 0,97% erhalten und mit Auflösung des Depots wäre ich bei um die 0,9% gewesen, also paar Hundertstel Unterschied.

Bei dem Zins und der niedrigen Differenz, habe ich das als nicht sinnvoll empfunden.

Ich habe die Hoffnung, dass die Börse über den Zeitraum mehr als 1% nach Steuern abwirft und ich am Ende dann vom Vermögen her besser darstehe.

Ähnlich gehe ich auch mit den Sondertilgungen derzeit um, anstatt diese zu tilgen, lege ich die über eine Festgeldtreppe bis an die Zinsbindung an und nehme das Zinsdefferenzgeschäft mit - bei mir ca. 1,9% nach Steuern.

Mit den heutigen Zinsen kann sich die Situation natürlich auch geändert haben.

Zitat von kawup

Ich hätte vermutet, dass bei einer hundertprozentigen Finanzierung die Kreditzinsen so hoch sind, dass ein Verkauf von ETFs zu Beginn sich doch mehr rechnet.

Zitat von neik

Bei mir hätte sich das Angebot tatsächlich wenig verbessert [von 0,97% auf 0,9%].

Bei dem Zins und der niedrigen Differenz, habe ich das als sinnvoll empfunden.

Ich habe die Hoffnung, dass die Börse über den Zeitraum mehr als 1% nach Steuern abwirft und ich am Ende dann vom Vermögen her besser darstehe.

Deine Finanzierung muß mindestens vom letzten Jahr sein. Dein Depot dürfte seither mehr als 1% pro Jahr gemacht haben.

Zitat von neik

Ähnlich gehe ich auch [derzeit mit dem für Sondertilgungen gedachten Geld] um. Anstatt zu tilgen, lege ich dieses über eine Festgeldtreppe bis an die Zinsbindung an und nehme das Zinsdifferenzgeschäft mit - bei mir ca. 1,9% nach Steuern.

Alles eine Frage der Größenordnungen und des persönlichen Risikoverhaltens.

Wenn man schon der Börse mehr zutraut als dem Festgeld, hätte man das für Sondertilgungen gedachte Geld auch in einem ETF anlegen können. Die Hypothekenzinsen waren eine ganze Weile unter 1%. Je nachdem, wann Du zugeschlagen hast, hast Du ein gutes bis sehr gutes Geschäft gemacht. Bei mir war das Börsenjahr 2020 mittelschlecht, 2021 sagenhaft gut, 2022 wieder mittelschlecht und 2023 macht bisher einen recht erfreulichen Eindruck.

Zitat von Achim Weiss

Alles eine Frage der Größenordnungen und des persönlichen Risikoverhaltens.

Wenn man schon der Börse mehr zutraut als dem Festgeld, hätte man das für Sondertilgungen gedachte Geld auch in einem ETF anlegen können.

Stimmt, aber da hat man eben keine Sicherheit, dass der ETF am Tag der Kreditablösung im Plus ist.

Ich habe einen vierstelligen monatlichen ETF-Sparplan, das Geld aus der reduzierten Immobilienkreditrate lege ich trotzdem lieber als Festgeld an.

Aber das mache ich auch nur deshalb, weil wir einen Zinssatz von 0,x% haben (Finanzierung aus 2020).

Bei den derzeitigen Zinsen den ETF stehenlassen und lieber mehr Immobilienkredit aufzunehmen hat schon was von „Spekulieren auf Kredit“.

Zitat von gregoriw

Die Situation hat sich da ganz gewiss geändert, wenn ich das mit deinen "alten" Zahlen vergleiche.

Zitat von Achim Weiss

Deine Finanzierung muß mindestens vom letzten Jahr sein. Dein Depot dürfte seither mehr als 1% pro Jahr gemacht haben.

Alles eine Frage der Größenordnungen und des persönlichen Risikoverhaltens.

Alt ist relativ aber zwischen den letzten 2 Jahren liegen zinstechnisch mittlerweile Welten - das definitiv, deshalb auch mein Hinweis auf die veränderte Lage.

Zitat von Achim Weiss

Wenn man schon der Börse mehr zutraut als dem Festgeld, hätte man das für Sondertilgungen gedachte Geld auch in einem ETF anlegen können. Die Hypothekenzinsen waren eine ganze Weile unter 1%. Je nachdem, wann Du zugeschlagen hast, hast Du ein gutes bis sehr gutes Geschäft gemacht. Bei mir war das Börsenjahr 2020 mittelschlecht, 2021 sagenhaft gut, 2022 wieder mittelschlecht und 2023 macht bisher einen recht erfreulichen Eindruck.

Richtig, habe ich mir auch überlegt aber ich bin derzeit >90% in Aktien investiert und für die Finanzierung habe ich mich nach etwas Sicherheit "gesehnt".
Ich werde da wahrscheinlich Performance liegen lassen - bin ich mir bewusst - dadurch erkaufe ich mir aber die Sicherheit und Planbarkeit beim Abzahlen des Kredits.

Zitat von 12345

Stimmt, aber da hat man eben keine Sicherheit, dass der ETF am Tag der Kreditablösung im Plus ist.

(...)

Bei den derzeitigen Zinsen den ETF stehenlassen und lieber mehr Immobilienkredit aufzunehmen hat schon was von „Spekulieren auf Kredit“.

Genau das, Sicherheit und Planbarkeit eben.

Jepp, hätte ich jetzt gekauft, würde ich das wohl auch anders machen - oder erstmal nicht kaufen.

Ich stelle gern mal wieder die Frage, weil ich es ein wenig erhellend fand.

kawup : würdest du ein Darlehen über 150k zu ca. 3-4% aufnehmen um dir ein ETF Portfolio aufzubauen?

Für mich passt die Frage unabhängig der Eigennutzung.

Zitat von neik

Alt ist relativ. Aber zwischen den letzten 2 Jahren liegen zinstechnisch mittlerweile Welten - das definitiv, deshalb auch mein Hinweis auf die veränderte Lage.

Der Hypothekenzins war ziemlich lang unter 1%, die Börse hat in dieser Zeit aber durchaus Kapriolen geschlagen, wie geschrieben. Insoweit wäre der Zeitpunkt des Abschlusses des Hypothekendarlehens schon interessant.

Aktuell sieht die Situation anders aus, 10jährige Hypotheken liegen aktuell zwischen 3% und 4%.

Zitat von kawup

Mir persönlich wäre es lieber, mehr Sicherheit zu haben.

Das wollen die meisten Deutschen.

Fragt sich dann dennoch, warum Du im Eingangsposting gefragt hast, ob Du nicht Dein ETF-Depot stehen lassen kannst und stattdessen mehr Darlehen aufnehmen.