Erwerb Haus

    Hallo,

    mir wurde ein Grundstückserwerb angetragen.

    Ich bin mir aber unsicher bzgl. täglicher Praktikabilität und Ertragsaussicht.

    Hierzu bitte ich um Eure Meinung.


    Die Fakten:

    -Mehrfamilienhaus in innerstädtischer Lage einer Kreisstadt (Mittelstadt) , Thüringen entlang A4

    -Fußgängerzone , man sollte eigentlich sagen 1a Lage, aber deutlich zurückgende Belebung der Innenstadtnutzung

    -4 Privatmietwohnungen + 1 Lebensmittelhandwerksfiliale

    -Wert lt. akt. Gutachten : 316T€

    -allg. guter Zustand

    -Nettokaltmiete 1650€/Monat

    -davon 4 vermietete Privatwohnungen 5€/m2, mehr Ertrag sei vor Ort nicht möglich

    -Filiale zahlte vor Corona 3000€ Netto-Pacht, während dessen 1500€, jetzt in der !Innenstadtkrise! nur noch 600€
    hat nur noch Vormittags auf, bis Mittagsversorgung durch ist

    -akt. Eigentümer jenseits 80 möchten die Last des Kümmerns los werden

    -es gibt eine gute Hausverwaltungsfirma, die Inkasso etc. macht, Kosten 7% der Bruttomiete


    zu Mir:

    -Geldanlage in Mietimmobilie liegt mir bisher nicht, bin eher der Aktientyp

    -lebe zwar im Eigenhaus, aber da habe ich auch unmittelbaren Kontakt und kann mich um Handwerker , Eigenmachen kümmern

    DENN:

    -Entfernung zum Objekt 400km und 4 Stunden

    -kein Umziehen in Betracht

    Du würdest das Haus bar bezahlen, oder ist eine Kreditaufnahme mit Zins- und Tilgungsbelastung gegenzurechnen?

    Unabhängig von der gestellten Frage mal ein paar Überlegungen:


    • Gemeinhin sagt man, bei Immobilien sind drei Dinge wichtig: Lage, Lage, Lage. So wie Du es schilderst, ist die eher nicht mit idealen Zukunftsaussichten gesegnet, was eine künftige Wertsteigerung eher nicht üppig ausfallen lassen könnte.
    • Nehmen wir an, Du zahlst die 316.000 Euro bar. Selbst wenn wir außer Acht lassen, dass Du Kaufnebenkosten erst wieder reinholen musst, erreichst Du mit 2.450 Euro Mieteinnahme einen „Zins“ von 0,78 Prozent. (Kosten für die Hausverwaltung ist dabei noch nicht berücksichtigt, ebenso die Versteuerung.)
    • Zu beachten ist zudem, dass für anstehende Renovierungen eine Rücklage gebildet werden muss, was eine potentielle Rendite schmälert.


    Durch einen Kredit und damit verbundene Abschreibemöglichkeiten dürfte die Betrachtung in gewisser Hinsicht günstiger, in gewisser Hinsicht ungünstiger werden.


    Für mich persönlich wäre es nichts.

    Hallo tom70794,


    so wie Sie die Sache schildern, ist die Rendite ungewiss. Sie kann kommen, aber ein Selbstläufer dürfte es gewiss nicht werden. Auf jeden Fall müssen Sie sich sehr intensiv um die Immobilie kümmern. Eine gute Verwaltung nimmt Ihnen zwar die Routineaufgaben ab, aber die anstehenden Grundsatzentscheidungen (z.B. Zukunft Gewerbe; mittelfristig energetische Sanierung) müssen Sie schon selber treffen und ggf. finanzieren.


    Ein anderer Aspekt ist die emotionale Seite. Das Objekt wird Ihnen doch sicherlich aus der näheren Verwandtschaft angeboten. Welche Randbedingungen gibt es da? Scheidet z.B. ein schneller Weiterverkauf aus, wenn Sie feststellen, dass wird nichts?


    Details: Ca. 16 Jahresnettokaltmieten als Kaufpreis ist gut. Aber rechnen Sie mit dem Ausfall des Gewerbemieters. Wie stabil und leistungsfähig sind die Wohnungsmieter? Müssen Sie im worste case in 3-5 Jahren mit Unvermietbarkeit rechnen?


    Gruß Pumphut

    Das heißt, 2.450 EUR Nettokaltmiete, richtig?


    Was meint "7% der Bruttomiete"? Selbst wenn es nur 7% der Nettokaltmiete sind, sind das schonmal 171,50 EUR. Dann bleiben noch 2.278,50 EUR (vor Steuern und Instandhaltungskosten).


    Selbst wenn man Steuern und Instandhaltungskosten außen vor lässt, sind das bei einem Wert von 316.000 EUR gerade mal 0,7% p.a. Rendite.


    Wenn man nicht gerade auf gigantische Wertsteigerungen spekuliert, sehe ich nicht, was das soll. Ich würde jedenfalls die Finger davon lassen - allein schon wegen der Entfernung, aber auch wegen der ja eher deutlich abschüssigen Entwicklung bei der Pacht. Wenn die auch noch wegfällt, sieht es ganz dünn aus. Ich würde mir sowas nicht ans Bein binden.


    Wenn der Verkäufer mit Dir verwandt ist und Dir was Gutes tun will (Stichwort vorweggenommene Erbfolge), würde ich ihm eher vorschlagen, dass er das Haus verkauft und Dir den Erlös zukommen lässt.

    Zitat von tom70794

    Ich betrachte das ganze als Invest. Es geht um eine vorweggenommene Erbfolge.

    Als was Du es betrachtest, ist für die Frage der Rentabilität ja nachrangig … zumal ich auch nicht verstehe, was „Invest“ hier heißen soll.


    Für die Betrachtung der Rentabilität wäre aber erstmal wichtig: Zahlst Du es aus liquiden Mitteln, oder nimmst Du dafür einen Kredit auf, oder kriegst Du es geschenkt?

    0,7% p.a. oder nicht doch 0,7% p.m. ?

    "Unhappy Wife - Unhappy Life!" Roger Murgatroyd, 1977

    Danke 1
    Zitat von 12345

    Selbst wenn man Steuern und Instandhaltungskosten außen vor lässt, sind das bei einem Wert von 316.000 EUR gerade mal 0,7% p.a. Rendite.

    Ich kann meinen Beitrag nicht mehr editieren, da habe ich mich deutlich verrechnet, es wären so eher gute 8%.


    Aber letztlich muss man das einmal komplett mit allen (auch drohenden) Kosten, möglichen Mietausfällen etc. durchrechnen (und dabei kann man, wie TamInvest richtigerweise schreibt, nicht außen vor lassen, wo der Kaufpreis für das Haus herkommt).


    Wie gesagt, ich würde davon grundsätzlich Abstand nehmen, weil ich einfach keine Lust darauf hätte, Vermieter zu sein (gute Hausverwaltung hin oder her), und ebenso wenig auf die Unwägbarkeiten einer Immobilie (Leerstand, Mietausfälle, Instandhaltungskosten etc.) und die damit einhergehenden strukturellen Nachteile (Klumpenrisiko, Illiquidität).

    Zitat von tom70794

    Hallo,

    mir wurde ein Grundstückserwerb angetragen ...


    ... -kein Umziehen in Betracht

    Erlaube mir dazu einen kurzen Hinweis (u. a. weil ich selbst relativ viele Immobilien (Vermietung) im Bestand habe).


    Schon nach nur summarischer Prüfung (insbesondere zur Lage (Standort), Zahlen zum Objekt, Deiner persönlichen Grundhaltung, der Entfernung Deines Wohnortes zum Objekt, der (großen) Unsicherheit bezüglich weiterer politischer Entscheidungen (nach dem deutschen "Heizungsgesetz" könnten Pläne der EU-Kommission Realität werden; Richtung "Sanierungszwang" je nach Effizienzklasse)) wäre meine Haltung: "Das würde ich eher lassen". Oder sogar: "Finger weg".


    Dazu kommt meine - ganz persönliche - Haltung: Eine einzelne Anlageklasse (Beispiel: Immobilie(n)) sollte möglichst wertmäßig nicht mehr als 30 bis max. 35% in meinem Gesamt-Portfolio ausmachen. Das wäre - aus meiner Sicht - ein weiterer prüfenswerter Punkt. Zugegebenermaßen: Das kann man natürlich auch anders sehen. Für meinen Teil würde ich mich aber bei 70, 80 oder sogar 90% in einer einzigen Asset-Klasse (selbst wenn es weltweite Aktien sind) nicht besonders wohl fühlen.


    Nur meine bescheidene persönliche Meinung

    Zitat von Pumphut

    Ein anderer Aspekt ist die emotionale Seite. Das Objekt wird Ihnen doch sicherlich aus der näheren Verwandtschaft angeboten. Welche Randbedingungen gibt es da? Scheidet z.B. ein schneller Weiterverkauf aus, wenn Sie feststellen, dass wird nichts?

    Richtig das ganze kommt aus der Verwandschaft.
    Aber es gibt keine emotionellen Vorgaben weder

    -von abgebenden Verwandten noch

    -von mir

    -und auch nicht von dem gewerbetreibenden Mitverwandten, der sich nicht in der wirtschaftlichen Lage sieht

    -die frühere Mietehöhe zu erwirtschaften noch

    -das Objekt selber zu übernehmen und mich ratierlich uszuzahlen (von Einmalzahlung rede ich gar nicht)

    Zitat von Sovereign

    Dazu kommt meine - ganz persönliche - Haltung: Eine einzelne Anlageklasse (Beispiel: Immobilie(n)) sollte möglichst wertmäßig nicht mehr als 30 bis max. 35% in meinem Gesamt-Portfolio ausmachen.

    Ja die Immobilie wäre/ist ein Klumpenrisiko, das sehe ich auch so .
    Von daher werde ich dem Erblasser die Fakten darlegen.
    Ein Verkauf durch Ihn wäre dann sinnvoller, wie auch immer er dann mit dem Erlös dann verfahren möchte.

    Einen Hinweis möchte ich, abseits des zuvor schon gesagten, gerne noch loswerden (aus eigener persönlicher Erfahrung): so ein (Lebensmittel)Handwerksgeschäft scheint im ersten Moment toll zu sein: langristige Verträge, hohe Mieterträge, kaum Fluktuation. Das kann aber auch böse nach hinten losgehen:


    Beispiel: im engeren Familienkreis exisitiert eine sehr solide gebaute Immobilie im Siegerland, über 2-3 Jahrzehnte war dort im Erdgeschoss eine sehr gehende Metzgerei angesiedelt, nebenan noch eine Bäckerei. Darüber befinden sich 3 Etagen mit großzügig geschnittenen und ausgestatteten Wohnungen. Die Wohnungen sind auch heute noch (ordentlich) vermietet, die Metzgerei und die Bäckerei stehen aber seit Jahre leer. Es gelingt nicht in diesem Geschäft an der Hauptstraße eine Firma anzusiedeln, selbst unter Berücksichtigung einer extrem minimalen Miete. Zu hoch ist der Leerstand in der Gegend dort, zu gering die Kaufkraft. Der durchschnittliche Siegerländer holt offenbar seine Fleisch- und Wurstwaren lieber im Supermarkt. Da steht er nun, der leere Laden, der allenfalls noch als Ausstellungsfläche nutzbar ist, ein Umbau in eine Mietswohnung ist nicht rentabel, zu sehr war das Ladenlokal auf einen gewerblichen Betrieb ausgerichtet.

    Also Augen auf beim Immobilienkauf. (Wenn's um Sachwerte geht und man nicht immens hohe Vermögenswerte besitzt, bevorzuge ich aus Rendite- und Aufwandsgründen immer noch ETF, Aktien, Fonds).

    Zitat von tom70794

    Ich werde mal auch Haus und Grund um Rat fragen, wenn wir schon dort Mitglied sind.

    Es ist generell sinnvoll, Informationen von allen Seiten zu berücksichtigen. Die Investitionsentscheidung wird Haus und Grund Dir aber wohl nicht abnehmen können.


    Ich sehe das wie die meisten hier: Es ist vermutlich besser, das Haus zu verkaufen (sofern das familiär zu realisieren ist, denn der Gewerbemieter mit dem kränkelnden Gewerbe ist ja ein Verwandter), als es auf Distanz zu bewirtschaften.

    Ich fasse mal die drei Gründe gewichtet aus meiner Sicht zusammen:


    1. Potential innerfamilärer Konflikte durch unterschiedlicher Zielerwartungen (Vermieterrendite vs. Pächterinteresse (Multiple Krisenabfolgen) vs. 3 von 4 Privatmieter sind beim Pächter beschäftigt

    2. räumliche Distanz vs. notwendigkeit des vortörtlichen Objektkümmerns

    3. Eigenschaften der Assetklasse Vermietungsimmoblie (Klumpenrisiko, Ertragspotential)


    Resümee: Nichtbereitschaft zur Übernahme