Geringe Rente als Vermieterin - trotzdem jetzt Moderniesierungskredit?

    Guten Tag,


    ich benötige Input, es dreht sich nur im Kopf.


    Aktuelle Lage: Ende 59, geplant Rente mit 63 mit den üblichen Abzügen. Rente wird dann vermutlich unter 1.000 EUR betragen, ich habe allerdings zwei Wohnungen (eine vermietet, eine selbstbewohnt, beide abbezahlt, welche ich bei Bedarf veräußern werde). Leider ist eine DG ohne Aufzug, die andere vom Umfeld unpassend. Mit Erspartem will ich später meinen (recht bescheidenen) Lebensstandard aufrecht erhalten.


    Die vermietete Whg. hat der Mieter nun nach hohen Anwaltskosten im miserablen Zustand hinterlassen, so dass ich ca. 40 - 50 Tsd. EUR für die Herstellung benötige. Diese könnte ich von meinem zukünftigen Rentenzuschuss nehmen, bedeutet aber, weniger Jahre mit Zuschuss zum Leben, steigert andererseits den Wert der Whg, sie hätte ohnehin mal in Teilen in Schuss gebracht werden müssen.


    Ein Bekannter drängt mich zu einem Modernisierungskredit, damit ich die Zinsen absetzen kann. Bedeutet: knapp 4,3% Zinsen eff., Tilgung 2% für 10 Jahre, danach immer noch ohne Sondertilung rd. 38 Tsd. EUR Schulden. Ich habe eine Online-Beratung bei einem gängigen Anbieter hinter mir, ich würde den Kredit erhalten, nach Bereitstellung der - gefühlt - 100 Unterlagen (das hätte ich mir nie so kompliziert vorgestellt bei den paar EUR und der Sicherheit).


    Jetzt meine Frage: Wenn ich also in drei Jahren nur noch 900 EUR Rente erhalte, evtl. einen Minijob habe - wo kann ich da groß Zinsen absetzen? Ich habe außer der Miete doch kaum Einkünfte? Miete müsste so kalt 700 sein. Vielleicht habe ich einen Denkfehler.


    Wenn ich jetzt die Handwerksrechnungen selbst bezahle, die könnte ich doch sicher auch auf die nächsten drei Jahre verteilen, so dass ich im Arbeitsleben noch reduzierte Steuern habe? Zahle ich anschließend genug Steuern von Rente u. Miete, um die Zinsen sinnvoll abzusetzen?


    Wer kann mich aufklären, bitte sehr darum, muss mich dieses Wochenende dafür oder gegen entscheiden.


    Grüße und nettes Wocheende... (mir raubt das Thema endlos Schlaf, leider alles allein zu regeln X/ )

    Hallo.


    Rente zu beziehen bedeutet nicht, dass man nicht mehr arbeiten darf. Neben einer Altersrente darf seit 01.01.2023 unbegrenzt hinzuverdient werden. Ggf. zwei oder drei Jahre länger arbeiten und nebenbei schon die Rente mitnehmen.


    Alternativ könnte die eine Wohnung auch verkauft werden.

    Zitat von BirgitN

    Ein Bekannter drängt mich zu einem Modernisierungskredit, damit ich die Zinsen absetzen kann. Bedeutet: knapp 4,3% Zinsen eff., Tilgung 2% für 10 Jahre, danach immer noch ohne Sondertilung rd. 38 Tsd. EUR Schulden. Ich habe eine Online-Beratung bei einem gängigen Anbieter hinter mir, ich würde den Kredit erhalten, nach Bereitstellung der - gefühlt - 100 Unterlagen (das hätte ich mir nie so kompliziert vorgestellt bei den paar EUR und der Sicherheit).


    Jetzt meine Frage: Wenn ich also in drei Jahren nur noch 900 EUR Rente erhalte, evtl. einen Minijob habe - wo kann ich da groß Zinsen absetzen? Ich habe außer der Miete doch kaum Einkünfte? Miete müsste so kalt 700 sein. Vielleicht habe ich einen Denkfehler.

    Verstehe ich das richtig, dass 40-50Tsd Ersparnisse vorhanden sind?


    Wenn ja, dann meine Gedanken:


    Die Frage ist was mit den 40-50Tsd Ersparnissen gemacht wird, wenn der Kredit aufgenommen wird. Wenn diese Ersparnisse mehr als die 4.3%-Steuerersparnis ueber die ganze Laufzeit bringen, dann kann man das m.M. machen. Bei z.B. 4% Zinsen fuer 5jaehriges Festgeld (das man als Sicherheit fuer den Kredit verwenden kann) kann das schon sein.


    Wenn in 4-5 Jahren keine Steuern mehr gezahlt werden: was spricht gegen einen Kredit mit kuerzerer Laufzeit?

    johu

    Richtig, die Ersparnisse sind vorhanden, allerdings nicht ansatzweise so hoch verzinst, da tw. noch Festgeld aus den vorigen Jahren (also lächerliche Zinsen), dummerweise liegen davon auch noch Blöcke ein paar Monate fest.


    Wäre eine Möglichkeit, evtl. mit Eigenkapital in den Kredit zu gehen? Sinnvoll? Tilgung ist 5% möglich pro Jahr.


    Diese 5 Jahre traute ich mich nicht, da ich nicht über eine Rate von 250 gehen wollte - ist aber wirklich eine Idee wert, ich frage den Finanzierer mal danach.

    Zitat von BirgitN

    Wäre eine Möglichkeit, evtl. mit Eigenkapital in den Kredit zu gehen? Sinnvoll? Tilgung ist 5% möglich pro Jahr.


    Diese 5 Jahre traute ich mich nicht, da ich nicht über eine Rate von 250 gehen wollte - ist aber wirklich eine Idee wert, ich frage den Finanzierer mal danach.

    Das kann ich jetzt schwer abschaetzen ob das in deinem Beispiel sinnvoll ist, da der Grenzsteuersatz, der Kreditzins, und die Verzinsung der Ersparnisse relevant sind um dies zu berechnen.


    Was ich nicht ganz verstehe:

    - Wenn die Ersparnisse nicht liquide sind, dann fuehrt ja an einem Kredit kein weg vorbei, oder?
    - "Mit Eigenkapital in der Kredit gehen" heisst vermutlich, das Eigenkapital zur Tilgung aufzubrauchen, oder? Wenn der Kredit benoetigt wird, weil die Ersparnisse nicht verfuegbar sind kann das sicherlich sinnvoll sein.


    Aber generell: nur weil man die Zinsen von der Steuer absetzen kann, sollte man keinen Kredit aufnehmen. Zinsen minus Steuerersparnisse sind immer noch mehr Kosten, als wenn ich (Extrembeispiel) die Ausgabe auch von den Ersparnissen auf dem unverzinsten Girokonto taetige.

    Rentenzuschuss meint, dass Du noch weiteres Vermögen hast, das Du neben Rente und Mieteinnahme und fortgesetzter Erwerbstätigkeit zum Lebensunterhalt einsetzen könntest, richtig?


    Selbstverständlich kannst Du die vermietete Wohnung auch schon vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen. Du müsstest dann eben den Gewinn versteuern. Wie hoch würde der Gewinn aktuell ausfallen, bei stark renovierungsbedürftigem Zustand des Objektes und allgemein sinkendem Preisniveau?


    Vielleicht hast Du mit den neuen Mietern mehr Glück und die zahlen brav eine angemessene Miete und alle Nebenkosten immer pünktlich bis an Dein Lebensende. Aber vielleicht gerät alleine die Renovierung und Mietersuche zu einer Odyssee? In welchem Verhältnis stehen finanzielle, zeitlicher und emotionaler Einsatz zum erhofften Ertrag?

    Zitat von johu

    - Wenn die Ersparnisse nicht liquide sind, dann fuehrt ja an einem Kredit kein weg vorbei, oder?
    - "Mit Eigenkapital in der Kredit gehen" heisst vermutlich, das Eigenkapital zur Tilgung aufzubrauchen, oder? Wenn der Kredit benoetigt wird, weil die Ersparnisse nicht verfuegbar sind kann das sicherlich sinnvoll sein.

    Ich würde die Zahlungen aufbringen können.

    Zitat von johu

    Aber generell: nur weil man die Zinsen von der Steuer absetzen kann, sollte man keinen Kredit aufnehmen. Zinsen minus Steuerersparnisse sind immer noch mehr Kosten, als wenn ich (Extrembeispiel) die Ausgabe auch von den Ersparnissen auf dem unverzinsten Girokonto taetige.

    Das ist genau das Gegenteil, was mein Bekannter sagt - der hat allerdings ein Top-Einkommen und vermietet -zig Wohnungen, da macht das sicher Sinn.

    Zitat von Pantoffelheld

    Rentenzuschuss meint, dass Du noch weiteres Vermögen hast, das Du neben Rente und Mieteinnahme und fortgesetzter Erwerbstätigkeit zum Lebensunterhalt einsetzen könntest, richtig?

    Ja, das ist ja mein Plan um mit 63 kürzer zu treten. Es müsste reichen.


    Zitat von Pantoffelheld

    Selbstverständlich kannst Du die vermietete Wohnung auch schon vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen. Du müsstest dann eben den Gewinn versteuern. Wie hoch würde der Gewinn aktuell ausfallen, bei stark renovierungsbedürftigem Zustand des Objektes und allgemein sinkendem Preisniveau?

    Ich habe die Whg. 2014 für 150 TSD gekauft und der Wert dürfte jetzt bei 280 TSD liegen (ohne die Sanierung/Großstadt), alles von den Sanierungskosten bekommt man dann natürlich nicht wieder. Verkaufen würde ich sie auch so ungern, lieber für die Kids halten.


    Ich hatte bisher nur Mieter, die mir Probleme machten, richtige Probleme. Dieser war der Schlimmste, kein Händchen dafür. So viel Ärger und Anwaltsmist den ich bisher hatte - geht auf die Gesundheit. Allerdings kann das mit dem Verkauf der Wohnung genauso sein.

    Zitat von BirgitN

    Ich hatte bisher nur Mieter, die mir Probleme machten, richtige Probleme. Dieser war der Schlimmste, kein Händchen dafür. So viel Ärger und Anwaltsmist den ich bisher hatte - geht auf die Gesundheit. Allerdings kann das mit dem Verkauf der Wohnung genauso sein.

    Moin BirgitN,


    Die Rendite einer Mietwohnung kann niemals so hoch sein das man diese mit Gesundheit bezahlt.


    So wie du schreibst ist die Wohnung dir eher ein Klotz am Bein.


    Lass dich nicht unter Druck setzen durch die Zeitliche Befristung des Kredit-Angebots. Das ist eine übliche Verkaufsmasche.


    Überlege in Ruhe was du möchtest und rechne alle Optionen durch.


    Wenn du z.b. 200000€ in einen Ausschüttenden AktienETF steckst bekommst du bei 3% Ausschüttungen 6000€ im Jahr vor Steuern. Das Vermögen bleibt erhalten und du musst dich um keinen Mieter kümmern.


    Wieviel Steuern müsstest du überhaupt beim Immobilien verkauf bezahlen?

    Wollen die Kids eigentlich die Immobilie? Die ist nämlich immobil und deine Kids sind hoffentlich mobil.


    Hast du überhaupt Lust weiter Vermieterin zu sein?

    Welche anderen Anlageformen gibt es?


    Alles hinterfragen und sich keine Ratschläge von Angeblichen Verkäufern holen.


    Du wirst schon zu einer für dich guten Lösung kommen.


    Viel Erfolg.

    Horst Talski


    Hallo Horst, es wird immer verwirrender... Ich bin tatsächlich immer ungern Vermieterin gewesen, es belastet mich seit jeher. Allerdings war ich 25 Jahre alleinerziehend und habe nur zwischenzeitlich etwas geerbt, so dass ich mit meiner "Pipi"Rente den Plan B nutzen wollte: Betongold wäre in der Rente noch vorhanden. Dass es so anstrengend ist, hätte ich nie gedacht.


    Mein Steuersatz liegt z. Z. so um die 13 %


    Ich habe bereits ETFs, thesaurierend und ausschüttend. Aber ich bin ein Sicherheitstierchen und traue mich nicht, eine so hohe Summer festzulegen.


    Ob die Kinder die Bude wollen, sei tatsächlich dahingestellt. Ich halte sie immer nur für meine "Alternativ"-Rente. Ein buntes Arbeitsleben bei fast alleiniger - auch Ferien-betreuung, bringt nunmal keine Rente - aber zwei gut gelungene Steuerzahler inkl. Studium.

    Zitat von BirgitN

    Ich habe die Whg. 2014 für 150 TSD gekauft und der Wert dürfte jetzt bei 280 TSD liegen (ohne die Sanierung/Großstadt), alles von den Sanierungskosten bekommt man dann natürlich nicht wieder. Verkaufen würde ich sie auch so ungern, lieber für die Kids halten.

    Das heißt, die 10 Jahre sind irgendwann nächstes Jahr um. Das ist überschaubar. Wäre denn unsaniert lassen und nächstes Jahr unsaniert verkaufen eine Option?


    Was heißt „für die Kids halten“? Damit mal eins davon reinziehen kann, oder als Vermögen? Hast du die Kinder mal gefragt, ob sie die Wohnung überhaupt wollen würden oder nicht lieber (zum Beispiel) irgendwann mal einen Zuschuss zum eigenen Kauf/Bau aus dem Verkaufserlös?


    Ich hätte zum Beispiel keine Lust, Vermieter zu sein, und wenn ich irgendwann von meinen Eltern vermietete Immobilien erben sollte, würde ich die mit ziemlicher Sicherheit verkaufen. Das wissen meine Eltern auch, weil ich nicht wollen würde, dass sie nur für mich die Immobilie halten (und dafür selbst noch jede Menge Stress und Ärger haben oder in hohem Alter nochmal einen Kredit aufnehmen müssen).

    Wenn Du 2014 gekauft hast, dann bist Du 2024 aus der Spekulationsfrist. Jetzt schon einen Kaufvertrag genau auf den Stichtag schließen? Bestimmt kann man auch regeln, dass der Käufer in der Wohnung vorher werkeln kann.


    Oder: Wenn die lieben Kleinen wirklich gerne genau diese Wohnung haben möchten, dann schenke sie ihnen doch einfach. Natürlich mit der Auflage, nie wieder etwas davon zu hören außer regelmäßig Danke Mami...


    Aber vielleicht gibt es noch eine Gegenstimme, die die vermietete Immobilie unbedingt behalten würde?

    Zitat von BirgitN

    Ich habe bereits ETFs, thesaurierend und ausschüttend. Aber ich bin ein Sicherheitstierchen und traue mich nicht, eine so hohe Summer festzulegen.

    Jetzt hast du eine sehr hohe Summe in einer Anlageform die weder sicher ist und dir dazu noch eine Menge Ärger bereitet.


    Ein weltweit breitstreuenden ETF ist auch für ein Sicherheitstierchen eine gute Anlageform.

    Mach dich mal zu Aktien und Anleihen schlau. Da wirst du schon etwas finden das auch einem Sicherheitstierchen genehm ist.


    Welche Sicherheit hast du denn mit der Immobilie außer das du mit Sicherheit ärger hattest?


    Die Schwankungen am Kapitalmarkt würden dir nicht soviel Ärger bereiten.


    Lass dir Zeit bei mit deiner Entscheidung und schau und lese dich noch etwas schlau.


    Gutes gelingen.


    Das wichtigste ist das du dich mit deiner Anlage

    Zitat von 12345

    Das heißt, die 10 Jahre sind irgendwann nächstes Jahr um. Das ist überschaubar. Wäre denn unsaniert lassen und nächstes Jahr unsaniert verkaufen eine Option?

    Darüber hatte ich auch nachgedacht, man darf eine Wohnung max. 12 Monate inkl. der eintretenden Sanierung leer stehen lassen - aber wenn nicht saniert wird, könnte es Probleme geben, wenn jemand petzt. Leerstehen lassen bedeutet auch für mich, inkl. Grundsteuer Hausgeld von insg. 400 EUR, welches ich monatlich allein stemmen müsste. Da wäre ich mit dem Kredit günstiger dran, WENN ich denn funktionierende NK-Zahlungen des nächsten Mieters erhalten würde.


    Und ich bin selbst ungern Vermieterin, ich denke, die Kids ebenso - aber sie sind erst 24 und 32, also das weiß man nicht, wie das später wird.

    Zitat von Pantoffelheld

    Wenn Du 2014 gekauft hast, dann bist Du 2024 aus der Spekulationsfrist. Jetzt schon einen Kaufvertrag genau auf den Stichtag schließen? Bestimmt kann man auch regeln, dass der Käufer in der Wohnung vorher werkeln kann.

    Darf man das denn? Ich befürchte, das geht nicht, da haben die Ämter sicher irgendwas zu meckern... Es wäre tatsächlich nicht mal mehr ein Jahr, die Urkunde ist am 16. Juni aufgesetzt worden, somit könnte ich nach Recherche am 17.6.24 verkaufen. Aber ein Vorvertrag ist meine ich gar nicht möglich?

    Zitat von BirgitN

    Ich habe bereits ETFs, thesaurierend und ausschüttend. Aber ich bin ein Sicherheitstierchen und traue mich nicht, eine so hohe Summer festzulegen.

    Ich tagge den Thread mal für McProfit :)

    Der kann sicherlich weit mehr zum Thema 'Vom Vermieter zum Dividendenempfänger' im Alter beitragen.

    Von meiner Seite nur soviel: Du hast nur eine Wohnung als Renditebringer. Das ist ein maximales Klumpenrisiko für Deine 'Zusatzrente', wie Du jetzt ja bereits selbst erfahren konntest (Mieterprobleme). Willst Du Dir das wirklich auch mit 70+ noch antun? :/

    Ein breit streuender weltweiter Dividenden ETF wie der Vanguard FTSE All World High Dividend enthält > 1600 Unternehmen weltweit und schüttet rund 3,5% p.a. aus.

    Zitat von BirgitN

    Darf man das denn? (...) Es wäre tatsächlich nicht mal mehr ein Jahr, die Urkunde ist am 16. Juni aufgesetzt worden, somit könnte ich nach Recherche am 17.6.24 verkaufen. Aber ein Vorvertrag ist meine ich gar nicht möglich?

    Die Antwort auf diese Fragen würde ich mir aus berufenem und berufshaftpflichtversichertem Mund holen.