Gedankenexperiment: Ich vermiete möbliert

1. offizieller Beitrag

    Hallo zusammen,


    Darf ich euch bei einem Gedankenexperiment um Hilfe bitten? Ich träume von einem privaten Business als Vermieter einer möblierten 3 Zimmer Wohnung und würde gerne verstehen, ob sich sowas rechnet.


    Ich lebe in der Nähe von Darmstadt, hier gibt es viele große Firmen mit internationalen Mitarbeitern die Wohnraum suchen.


    Ich möchte eine 3 Zimmerwohnung kaufen, renovieren, möblieren und anschließend angemessen vermieten.


    Eckdaten wären.


    90qm Wohnung

    Kaufpreis 400.000

    Kosten für Makler plus Steuer muss ich tragen

    50.000 für hochwertige Renovierung

    50.000 für Möbel

    Ich habe 200.000 Eigenkapital, die Differenz von 350.000 (Kaufpreis plus Renovierung plus Möblierung plus Kaufkosten) muss ich zu 4% finanzieren.


    Ich denke die 90qm möbliert lassen sich zu 1800 kalt vermieten.


    Das gute ist, ich bin in der Nähe, ich kann mich kümmern und ich habe Lust mich zu kümmern. Ich kann aber nicht sagen, ob sich sowas rechnet. Könnt ihr mir bitte dabei helfen? Danke

    Ich vermiete selbst ein Haus mit vier Wohnungen in Darmstadt und stamme ursprünglich aus der Gegend. Du findest dort immer noch reichlich Interessenten für Wohnraum aller Qualitätsstufen, am besten in Darmstadt selbst, aber auch in den umliegenden Städten und Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung nach Darmstadt. Pfungstadt, Griesheim, Seeheim sind gut, Mühltal auch noch, je weiter es in den Odenwald geht, umso schwieriger wird es. Bei den letzten Vermietungsanzeigen (Immobilienscout24) hatte ich immer dreistellige Interessentenzahlen. Darmstadt war seit Jahren und ist immer noch ein Vermietermarkt. Grundsätzlich also sicher eine gute Idee.


    Die Preisvorstellung ist trotzdem sportlich. Für das Umland dürfte das zu teuer sein. Hochwertige neue Wohnungen in Darmstadt selbst lassen sich vielleicht für das Geld vermieten, die müssen dann aber wirklich sehr gut sein. Die Neubauwohnungen in der Zerninstraße in DA-Eberstadt werden zu solchen qm-Preisen angeboten und lassen sich offenbar auch vermieten. Das kannst du dir ja vielleicht mal als Referenz ansehen und dann mit dem vergleichen, was dir vorschwebt.


    Bei der möblierten Vermietung habe ich Bauchschmerzen.


    Erstens behandeln Mieter die Einrichtung nicht so, wie du es als Eigentümer selbst machen würdest. Dein Luxusinventar für 50.000 € wird mit hoher Wahrscheinlichkeit ziemlich erneuerungsbedürftig aussehen, wenn die Erstmieter nach fünf Jahren ausziehen. Natürlich muss das nicht sein und klar gibt es Mieter, die sich ganz anders verhalten, aber ob das der Fall ist, erfährst du erst nachher. Also besser Vorsicht walten lassen als nach ein paar Jahren eine böse Überraschung erleben.


    Zweitens sehe ich für eine möblierte Wohnung in der genannten Größenordnung keinen Markt. Ein- oder Zweizimmerappartements lassen sich gut möbliert vermieten, Zielgruppe alleinstehend, gutverdienend, zugewandert und auch wieder abwanderungswillig, wenn ein gutes Jobangebot kommt. 90qm, Dreizimmer, vermieten sich besser leer. Die Interessenten für solche Wohnungen wollen meist nicht einmal für billiges Geld eine gute Küche von den Vormietern übernehmen, sondern sich nach eigenen Wünschen einrichten. Dafür bleiben sie dann auch in der Regel mehr als zwei Jahre.

    Darf ich als erstes die Frage stellen: Wie würdest Du denn die 200.000 Euro Eigenkapital anlegen, wenn Du nicht den beschriebenen Weg gehen würdest … also auf welche Rendite verzichtest Du an der Stelle? Das muss man m. E. wissen, um berechnen zu können, wie hoch die Rendite auf dem anderen Weg sein muss.

    Zitat von TamInvest

    Darf ich als erstes die Frage stellen: Wie würdest Du denn die 200.000 Euro Eigenkapital anlegen, wenn Du nicht den beschriebenen Weg gehen würdest … also auf welche Rendite verzichtest Du an der Stelle? Das muss man m. E. wissen, um berechnen zu können, wie hoch die Rendite auf dem anderen Weg sein muss.

    Das ist eine gute Frage. Ich bin ultrapuristisch unterwegs und kaufe nur MSCI World ETFs. Ich habe ein paar wenige Hunderttausend in MSCI World, kaum was woanders. Ich optimiere nicht durch Beimischungen. Ich glaube nicht schlau zu sein oder timen zu können.

    Zitat von Referat Janders

    Hallo Chris,


    die Vermietung ist als Diversifikation gedacht?

    Eigentlich will ich eine Wohnung besitzen, in die ich ziehe falls ich mich scheiden lasse. Das passiert vielleicht nicht in den nächsten 3 Jahren, die 3 Kinder halten uns zusammen, aber es ist eine Überlegung.


    Außerdem erfüllt mich mein Controlling Job in einem Großkonzern nicht. Ich könnte etwas erwirtschaften in dem ich mein Alter verbringe und vorher eine gute Zeit haben. Das ist Perspektive 10j+.

    Nur mal auf die Schnelle und aus der Hüfte geschossen ...


    Vorab: Den Darmstädter Wohnungsmarkt kenne ich kaum (stamme zwar aus dem Rhein-Main-Gebiet vermiete aber ganz überwiegend in Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Main-Taunus-Kreis etc.). @epsilon2 scheint sich da aber bezüglich des regionalen Standorts gut auszukennen.


    Vielleicht noch wichtiger die übergeordnete Ebene also: Wie würde eine solche (einzelne ?) Wohnung in bzw. zu Deiner sonstigen/gesamten Asset Allocation passen ?


    In Frankfurt beispielsweise ist das ein (zunehmend) häufiges Modell (Stichwort: Möblierung - vermutlich auch wegen der immer stärkeren Regulierung des Mietmarktes). Läuft auch unter "Wohnen auf Zeit"; es gibt auch professionelle Anbieter mit zusätzlichen Dienstleistungen neben der Möblierung (Richtung "Serviced Apartments"). Manche Relocation Services bieten das m. W. auch an, wenn der Aufenthalt nur für eine bestimmte Dauer sein soll.


    Bedenken sollte man aber meines Erachtens


    den (erheblichen) Mehraufwand aufgrund der (in der Regel) deutlich höheren Fluktuation (iVz "normalen" sprich unmöblierten Wohnungen)


    daß (jedenfalls hier) dabei meist kleinere bis kompakte Wohnungen (25-50 qm also 1 bis 2 ZKBB) bevorzugt angeboten werden - weil dies vermutlich auch eher nachgefragt werden.


    Für Führungskräfte gibt es da sicherlich auch eine Nachfrage, das dürften dann aber eher Häuser sein oder größere und/oder "besondere" Wohnungen (im Hochhaus mit Blick, Stilaltbau, Penthouse etc.). Die 90 qm liegen da - von meinem Gefühl - vielleicht etwas (unglücklich) zwischen den beiden o. d. Modellen


    daß natürlich jede Immobilie anders und eine ganz individuelle Sache ist, aber mir die 50 tsd. für eine "hochwertige Renovierung" (der Wohnung als "Sondereigentum") eher etwas knapp bemessen scheinen (Böden, Parkett, Sanitärbereich, EBK, Elektrik, Klima etc.)- die 50 tsd. für die Möblierung dagegen eher etwas zu hoch angesetzt sein dürften


    daß zudem der Geschmack der Menschen sehr unterschiedlich ist (das müßte man dann wohl Richtung Hotelzimmer möblieren, um möglichst neutral zu bleiben und möglichst viele damit "anzusprechen")


    daß es fraglich ist (außer im Highlevel-Bereich), ob mit einer teuren Möblierung halbwegs pfleglich umgegangen wird (Fluktuation ist auch nicht gerade positiv für Wohnung und Möbel).


    daß der Mietpreis recht sportlich angesetzt ist (m. W. ist Darmstadt diesbezüglich weit oben anzusetzen - aber dennoch wohl nicht mit Frankfurt vergleichbar; hier werden da teilweise für solche möblierten Apartments auch deutlich höhere Preis als 20 € pro qm aufgerufen. Und vermutlich auch bezahlt. Ob das in Darmstadt auch funktionieren kann, dafür fehlen mir die regionalen Kenntnisse.


    Nach einer eher nur ganz summarischen Prüfung würde ich da wohl eher abraten (Aufwand, Ertrag, Risiko, Klumpenrisiko einer einzigen Immobilie usw.).


    Diese Idee steht auch etwas im Widerspruch zu Deinem Beitrag Nr. 4 ("ultrapuristisch", "nur ETFs", keine Optimierungen durch "Beimischungen") ... ?


    Ob man sich das bei einem mittleren Vermögen ("wenige Hunderttausend") antun sollte bzw. muß, wage ich zu bezweifeln.


    Es sei denn, es wäre eher ein Hobby oder nur ein erster Schritt in diese Richtung ... ? Zitat: "Ich träume von einem privaten Business als Vermieter". Aus meiner Erfahrung ergibt dies erst bzw. mehr Sinn (Routine, Netzwerk, Synergieeffekte) ab einer gewissen Mindest-Anzahl von Wohnungen (wobei es eben bei den meisten irgendwann auch mit einer Immobilie anfängt).


    Rein von den Zahlen her (wenn die denn so hinkommen) scheint mir das nicht besonders attraktiv zu sein (knapp < 4% p. a. auf den Gesamtkaufpreis inkl. NK und noch ohne Rückstellungen für Instandhaltungen, Mietausfall bzw. temporären Leerstand, eigenen Zeitaufwand etc. gerechnet) .


    Wenn die Frage gestattet ist: Wie alt oder jung bist Du denn ?


    Nur meine bescheidene persönliche Meinung.

    Das funktioniert nur, wenn die Miete regelmäßig reinkommt, und dafür gibt es keine Garantien. Räumungsklagen dauern gerade aktuell sehr viele Monate.


    Ich will nicht unken, aber wer schon „Mietnomaden“, Verstorbene in der Wohnung (Gericht, Erben, Zutrittsschwierigkeiten, Kosten der Wohnungsaufbereitung - viele Monate Ausfall), Mietverzug mit Anwalt, plötzlich verschwundene Mieter oder sehr streitbare Mieter bei Kleinigkeiten erlebt hat, wird zu dem Schluss kommen, dass das bei nur einer Wohnung mangels Umverteilung sehr riskant ist. Machbar, aber riskanter als andere Anlagemöglichkeiten.


    Und der Papierkram mit der Steuer mit Versteuerung kommt auch noch dazu. Sowie die korrekte, fristgemäße Nebenkostenabrechnung usw.

    Zitat von chris2702

    Eigentlich will ich eine Wohnung besitzen, in die ich ziehe falls ich mich scheiden lasse. Das passiert vielleicht nicht in den nächsten 3 Jahren, die 3 Kinder halten uns zusammen, aber es ist eine Überlegung.


    Außerdem erfüllt mich mein Controlling Job in einem Großkonzern nicht. Ich könnte etwas erwirtschaften in dem ich mein Alter verbringe und vorher eine gute Zeit haben. Das ist Perspektive 10j+.

    Krasser Gedankengang … kenne das, bin auch geschieden, aber den Tag X mit so viel Vorlauf jedenfalls (teil)gedanklich vorzubereiten, finde ich krass.


    Wenn man mal Portfolio Virtualizer zu Rate zieht, hast Du in zehn Jahren aus den 200.000 mit 80%iger Wahrscheinlichkeit zwischen 265.000 und 800.000 Euro gemacht.


    Im Gegenzug hast Du fürs aufgenommene Fremdkapital alleine 140.000 Euro an Zinsen bezahlt, und (mit leichten Mietsteigerungen) rund 240.000 Euro Kaltmiete brutto vereinnahmt.


    Da ist dann weder beim einen noch beim anderen was versteuert, wobei die Einnahmen durch Miete höher versteuert werden als wenn die Kursgewinne in einem thesaurierenden ETF liegen.


    Also, alles in allem, wie andere auch schon schrieben: Puuhhh … klingt schwierig. Vielleicht gibt es einen besseren anderen Weg aus der momentan offenbar schwierigen Lebensphase.

    Zitat von Juwel

    Das funktioniert nur, wenn die Miete regelmäßig reinkommt, und dafür gibt es keine Garantien.

    So wie es bei Dividenden auch keine Garantien für den Eingang gibt ...


    Nur fällt mir außer den Anlageklassen Aktien und Immobilien leider wenig bis nichts ein (außer Gold aber dies auch nur als "Versicherung") mit dem man die Chance hat sein Geld - jedenfalls über längere Zeiträume gesehen - real zu erhalten (im besten Fall sogar etwas zu vermehren).


    Von sehr speziellen Dingen (Tangible Assets beispielsweise wie Kunst, Uhren, Oldtimer etc.) mal abgesehen - das dürfte aber eher nicht für jedermann geeignet sein.

    Zitat von Juwel

    Ich will nicht unken, aber wer schon „Mietnomaden“, Verstorbene in der Wohnung (Gericht, Erben, Zutrittsschwierigkeiten, Kosten der Wohnungsaufbereitung - viele Monate Ausfall), Mietverzug mit Anwalt, plötzlich verschwundene Mieter oder sehr streitbare Mieter bei Kleinigkeiten erlebt hat, wird zu dem Schluss kommen, dass das bei nur einer Wohnung mangels Umverteilung sehr riskant ist.

    Solche Fälle gibt es fraglos. Es gibt da auch fraglos eine gewisse (gesetzgeberische) Unwucht ein faires und ausgewogenes Verhältnis Mieterschutz versus Vermieterschutz betreffend.


    Für meinen Teil vermiete ich seit Jahrzehnten eine nicht ganz kleine Zahl an Wohnungen - und hatte noch niemals einen der o. g. Fälle. Zugegebenermaßen war da eventuell auch ein bißchen Glück dabei. Man kann aber durch eine sorgfältige Mieterauswahl (z. B. via Einschaltung eines guten Maklers), faire Preisgestaltung, partnerschaftlichen Umgang mit den Mietern, gute und offene Kommunikation usw. das Risiko für derartige "Horror-Szenarien" (aus Vermietersicht) signifikant und selbst senken. Das ist jedenfalls meine Erfahrung.

    Juwel:

    Du siehst zu viele Horrorgeschichten im Fernsehen. Die traurigen Fälle, in denen Vermieter auf verwüsteten Wohnungen und hohen Schäden sitzen bleiben, sind in der Regel selbst verschuldet durch viel zu langes Zögern und unprofessionelles Vorgehen. Wenn bei aufkommenden Problemen schnell und konsequent gehandelt wird, müssen zwischen erstem Zahlungsverzug und Räumung nicht mehr als sechs Monate vergehen. Davon sollte dann schon die Hälfte durch die Kaution gedeckt sein. Und seit die sog. Berliner Räumung etabliert ist, entstehen für die Räumung selbst auch keine hohen Kosten mehr.


    Außerdem sind solche Fälle zum Glück ganz selten. Wer bei der Auswahl der Mieter ein wenig aufpasst, erlebt so etwas nicht, schon gar nicht in einem Vermietermarkt, in dem reichlich Mietinteressenten zur Auswahl stehen. Wer schon länger einen Arbeitsplatz bei einem Weltkonzern, einer Forschungseinrichtung oder im öffentlichen Dienst hat, ist mit verschwindend geringer Wahrscheinlichkeit ein Mietnomade. Ich habe selbst in zwanzig Jahren so etwas nie erlebt und kenne aus dem Bekanntenkreis nur einen Fall, in dem eine Räumungsklage erforderlich wurde. In dem Fall hat der Vermieter am Ende keine Verluste erlitten.


    Natürlich muss man als Vermieter bereit und interessiert sein, sich zu kümmern und selbst zu engagieren. Das wird dann durch eine sehr anständige Rendite belohnt. Wer aber Arbeit und Verantwortung auf Makler, Hausverwaltungen und Steuerberater abwälzen will, wird finanziell auf keinen grünen Zweig kommen und würde sich besser andere Anlageformen suchen.

    Zitat von chris2702

    Ich bin ultrapuristisch unterwegs und kaufe nur MSCI World ETFs. Ich habe ein paar wenige Hunderttausend in MSCI World, kaum was woanders. Ich optimiere nicht durch Beimischungen. Ich glaube nicht schlau zu sein oder timen zu können.

    Das halte ich für ein sehr kluges, weil pragmatisches und gar nicht traumtänzerisches Vorgehen. In dem Zshg. will ich einfach noch die Frage einwerfen: Viele Profis canceln derzeit Immobilienprojekte, obwohl sie (nur) davon leben, weil die Zeiten sind, wie sie sind. Zum Beispiel bzgl. der Inflation und der Zinsen. Denkst Du, das besser machen zu können als die Profis, wenn Du ausgerechnet jetzt in dem Business einsteigen willst?

    Das betrifft aber im wesentlichen den Neubau. Hohe Zinsen, hohe Grundstückskosten, hohe Baupreise, überbordende Bürokratie und die diversen Ideen der Politik haben dazu geführt, dass kaum noch neu gebaut wird. Bestandsimmobilien berührt das wenig. Da wird halt bis auf weiteres nichts mehr unnötig investiert. Das spart Geld und wenn gleichzeitig wenig neu gebaut wird, steigt sogar die Nachfrage nach vorhandenem Wohnraum tendenziell weiter an.

    Zitat von epsilon2

    Das betrifft aber im wesentlichen den Neubau. Hohe Zinsen, hohe Grundstückskosten, hohe Baupreise, überbordende Bürokratie und die diversen Ideen der Politik haben dazu geführt, dass kaum noch neu gebaut wird.

    Sehe ich genauso und entspricht auch meinen Erfahrungen der letzten Zeit.


    Wenn beispielsweise hier ein Neubau (gebaut von einem Versorgungswerk geplant für den Eigenbestand zwecks Vermietung) eine Kostenmiete von 21 € plus 4 € NK pro qm plus 150 € für den TG-Platz erfordert und damit eine (normale bis auf die gute Lage) 3 ZKBB mithin ca. 2.650 € Warmmiete kostet - wer soll da die Zielgruppe sein bzw. wer soll das (selbst in Frankfurt) noch mieten ? Es soll nun wohl versucht werden das im Bau befindliche Objekt notgedrungen nach dem WEG in ETWs aufzuteilen und "stückweise" zu verkaufen (für den Staat bzw. das Land noch lukrativer, da so noch viel mehr Grunderwerbsteuer anfallen wird - für Mieter eher eine schlechte Nachricht).

    Zitat von epsilon2

    Bestandsimmobilien berührt das wenig.

    Wenn die Mieten gerade in dem Bereich immer weiter gedeckelt werden während die Anforderungen bzw. Vorgaben für die Gebäude parallel immer weiter steigen, könnte das mittel- bis langfristig durchaus auch in dem Bereich (Bestandsimmobilien) Auswirkungen haben.

    Zitat von epsilon2

    Da wird halt bis auf weiteres nichts mehr unnötig investiert.

    Wie stets, wenn es sich schlicht nicht mehr rechnen läßt.

    Zitat von epsilon2

    Das spart Geld und wenn gleichzeitig wenig neu gebaut wird, steigt sogar die Nachfrage nach vorhandenem Wohnraum tendenziell weiter an.

    Auch das sehe ich ebenso. Das bedeutet aber weiter steigende Mieten auch bzw. gerade im Bestand. Dürfte dann aber erfahrungsgemäß zu weiteren politischen Eingriffen führen, die wiederum zur noch mehr Unwuchten (Angebot/Nachfrage) und damit zusätzlichen Spannungen am Wohnungsmarkt führen, was wiederum zu weiteren ... Typische Interventionsspirale.


    Geschützt wird dabei, wenn überhaupt, der Bestandsmieter (ein Grund, warum hier viele mit günstigen Altmietverträgen nicht bzw. nie mehr ausziehen - selbst eine kleinere Wohnung (wenn man den eine findet) kosten deutlich mehr als die große Wohnung mit dem Altmietvertrag. Dazu kommen noch die Umzugskosten). Diesen Lock-In-Effekt kann man hier schon seit Jahren beobachten. Teilweise ein nahezu festgefrorener Markt mit kaum Bewegung.


    Wie das Spannungsfeld "bezahlbare Mieten und ständig erhöhte Auflagen" (auch im Bestand) gelöst bzw. wenigstens zusammengehen könnte (insbesondere in größeren Städten und bei zudem wachsender Bevölkerung) scheint mir von der Politik nicht recht zu Ende gedacht.

    Ich schrieb von realen Fällen.


    Bei Fremdfinanzierung (nur) einer Immobilie und 1.800 Euro Miete muss einem nicht nur bewusst sein, sondern man muss auch in der Lage sein, einen solch hohen Mietausfall mindestens auch 6 Monaten decken zu können. Plus Anwalt, Gericht, Kosten Räumung, Gerichtsvollzieher.

    Und 6 Monate sind schnell, selbst kenne ich Fälle von 9 und über 12 Monaten, und die sind (noch) nicht mal vor dem Landgericht anhängig.

    Plus evtl Vollstreckungsschutz.

    Verfahren von bis zu 2 Jahren sind keine Seltenheit.


    Berliner Vollstreckung heißt nicht unbedingt Zeitersparnis (vom individuellen Fall abhängig), sondern bedeutet letztlich mehr Arbeit und Aufwand für den Vermieter, wenn eine verwertbare Ausstattung angenommen wird.


    Es geht grundsätzlich in den vulnerablen Bereich bei Fremdfinanzierung je länger der Ausfall dauert, oder, wenn die getilgte/bezahlte Immobilie zur Einkommensdeckung dient. Was relativ häufig bei Senioren aus der Selbstständigkeit heraus vorkommt (Vermietung als Altersvorsorge).

    Bei einem Mietausfall von mehreren Monaten ist da leider schnell der Ofen aus und die Betroffenen alles andere als gelassen.


    Bei allen anderen Fällen verläuft es natürlich glimpflicher, ohne dass es an die Existenz geht.


    Hier sieht es anders aus, und sehr wahrscheinlich wird der Finanzierungspartner auch das thematisieren.

    Hallo @chris2702 ,

    Zitat von chris2702

    Eigentlich will ich eine Wohnung besitzen, in die ich ziehe falls ich mich scheiden lasse.

    Persönliche Bedürfnisse und Geldanlage würde ich strikt trennen. Bei der Geldanlage zählt die Rendite. Eine vermietbare Wohnung soll dem Mieter gefallen, nicht Dir. Außerdem ist unklar, wie Du den Mieter los wirst, wenn Du schnell rein möchtest.

    Zitat von chris2702

    Ich habe 200.000 Eigenkapital, die Differenz von 350.000 (Kaufpreis plus Renovierung plus Möblierung plus Kaufkosten) muss ich zu 4% finanzieren.


    Ich denke die 90qm möbliert lassen sich zu 1800 kalt vermieten.

    Nee, so lohnt sich das nicht. Die Mietrendite (12*1800/550000) ist kleiner, als die 4% Finanzierungskosten. Das gilt erst recht, wenn Du häufige Mieterwechsel mit Leerzeiten berücksichtigst. Du hast also einen negativen Hebel durch die Finanzierung, die Rendite auf Dein EK liegt unter der Rendite von bequemen und sicheren Tagesgeld.

    Zitat von chris2702

    Ich könnte etwas erwirtschaften ... und vorher eine gute Zeit haben.

    Wenn Du ein Hobby mit Rendite willst, stelle ich mal folgenden Gegenvorschlag in der Studentenstadt Darmstadt zur Diskussion:

    3 Zimmerwohnung, einfacher Standard für 250k, Pinselrenovierung, möbliert im Ikea-Standard, vermietet mit getrennten Verträgen an 3 Studenten.

    Ihr Lieben,


    Ich war länger nicht hier. Aber ich muss sagen, Ihr seid immer noch mega gut und habt Ahnung. :thumbup: .


    Vielen Dank. Wie der Titel es schon sagt ist es ein Gedankenspiel und ihr habt mir zu sehr vielen weiteren Gedanken verholfen. Das Gute ist, ich bin nicht unter Druck. Noch hält meine Ehe und ich kann an ihr arbeiten. Ich kann aber auch in paar Monaten paar ETFs verkaufen und dann eine deutlich kleinere Wohnung einfach Cash bezahlen.


    Mir fiel der letzte Vorschlag auf... Studenten-WG. Da würde ich nicht den Expat Ansatz fahren, sondern gerne ein fairer Vermieter sein, der seine Mieter handverliest und zu Konditionen unter dem Marktdurchschnitt eine gute Bleibe bietet.


    Angenommen ich finde was 3erWG geeignetes zu 250.000 und würde zusammen 1000 Euro Miete durch drei Mieter erhalten wäre ich bei 4,8% Rendite, richtig? Da wäre also noch ein 20% Puffer für Reparaturen und Mietausfälle bis ich bei 4% Rendite bin. Vermutlich nicht viel und von einem MSCI World ETF kann ich mir eine höhere Rendite erhoffen. Aber darüber nachdenken werde ich :)


    Ich danke euch <3

    Zitat von chris2702

    Angenommen ich finde was 3erWG geeignetes zu 250.000 und würde zusammen 1000 Euro Miete durch drei Mieter erhalten wäre ich bei 4,8% Rendite, richtig?

    Die Frage ist doch, warum willst Du Dir das antun? Für 250k (inkl. Kaufnebenkosten) bekommst Du maximal eine 3-Zimmer Bruchbude, dann 3 Mieter da drin, wieviel Energie und Lebenskraft willst Du da reinstecken für eine im besten Fall mickrige Rendite und eine Wohnung, in die Du selbst wahrscheinlich sowieso nie einziehen willst? Wie Du die Situation beschreibst würde ich vielleicht eher überlegen, den Arbeitgeber zu wechseln. Da sind manchmal ganz gute Gehaltssprünge drin, und vielleicht finest Du auch ein Umfeld, in dem Du Dich wohler fühlst.

    Bleibe bei meiner - zugegebenermaßen nach nur summarischer Prüfung erfolgten - Einschätzung (siehe Nr. 7 letzter Absatz), daß sich ein solches Projekt (selbst wenn die angenommenen Daten stimmen sollten; Stichwort: Erzielbare Miete - um nur ein Beispiel zu nennen) aus reinen Renditegesichtspunkten eher nicht lohnt. Dazu kommt noch, daß Du dann (für den Normalbürger gesehen jedenfalls) einen nicht unerheblichen Kredit (350.000 € in Deiner Rechnung) am Bein hast (kann man mögen, ist aber nicht jedermanns Sache) und eine auch eher ungünstige Aufwand/Nutzen Relation (oder man übergibt das Ganze einem "Dienstleister", was weitere Kosten generiert und die Rendite noch weiter drückt). Dazu könnte es eventuell Deine Asset-Allocation in eine von Dir ungewünschte Richtung verschieben (für meinen Teil achte ich beispielsweise darauf, daß möglichst keine meiner Anlageklassen die Marke von 30% (max. 35%) am Gesamtvermögen signifikant übersteigt - aber das ist natürlich eine Frage der individuellen Sicht und Einstellung. Kann man auch anders sehen).

    Zitat von chris2702

    Eigentlich will ich eine Wohnung besitzen, in die ich ziehe falls ich mich scheiden lasse. Das passiert vielleicht nicht in den nächsten 3 Jahren, die 3 Kinder halten uns zusammen, aber es ist eine Überlegung.

    Das ändert natürlich - zumindest etwas bis deutlich - die gesamte Abwägung. Selbstgenutztes Wohneigentum hat m. E. immer auch einen (mehr oder weniger; meist mehr) Aspekt der Lebenseinstellung bzw. des Lebensstils.


    Ob man allerdings persönliche Entwicklungen so weit voraus (über Jahre) antizipieren kann, die zudem mit solchen Unwägbarkeiten behaftete sind (Ehe bzw. Scheidung), darüber könnte bzw. müßte man sogar trefflich diskutieren. Da würde ich (!) eher auf Flexibilität setzen und je nach Verlauf die weiteren Entscheidungen treffen. Nur ein Beispiel: Nach einer Scheidung (wenn es denn wirklich so kommt) stellen sich nämlich die "privaten Finanzen" (selbst wenn ein Ehevertag vorhanden wäre) nicht selten bis meist anders dar.


    Aber das (Vorrang einer gewissen Flexibilität) ist nur meine ganz persönliche Sicht.

    Zitat von chris2702

    Außerdem erfüllt mich mein Controlling Job in einem Großkonzern nicht. Ich könnte etwas erwirtschaften ...

    Den Ansatz könnte man aber (statt mit dem Wohnungskauf) auch mit anderen Vorgehensweisen (und dann vermutlich ganz ohne Kredit ...) umsetzen wie einem Jobwechsel (mit dann besserer Bezahlung), einer bezahlten Nebentätigkeit, einer parallelen Selbstständigkeit (Beispiel: Berater - so weit das Dein Arbeitsvertrag hergibt bzw. Dein AG erlaubt) etc. Die Aufwand/Nutzen-Relation dürfte/sollte dann eine günstigere sein und Deine bisherige Asset-Allocation wird dann auch nicht signifikant verschoben. Und flexibler (auch finanziell) bleibst Du damit auch.


    Gute Entscheidungen wünsche ich Dir. Und gutes Gelingen was Deine Ehe betrifft (auch im Sinne der Kinder).

    Wenn ich schon höre, dass jemand möbliert vermieten möchte, dann denke ich an Folgendes: möglichst großer Profit und Unterwandern des Mietrechts. Solltest du das im Auge haben, solltest du mal deine Wertvorstellungen prüfen. Es gibt kaum Menschen, die bewusst eine möblierte Wohnung mieten möchten. Das passiert eher aufgrund eines mangelnden Angebots unmöblierter Wohnungen. Auch zeigt die Berichterstattung in den Medien, wie unseriös solche „Angebote“ sind.