Wie eigengenutzte Immobilie in Rentenlücke mit einberechnen?

Muss man meiner Meinung nach im konkreten Fall realistisch anschauen. Mit wieviel Instandhaltungs- /Sanierungsbedarf ist zu rechnen, sind dafür schon Rücklagen gebildet usw. Was sind auch die eigenen Ansprüche an das Zuhause? Bei einer modernen und energieeffizenten Eigentumswohnung kann man schon mit deutlichen Einsparungen gegenüber Miete rechnen. Bei einem Haus kommt es extrem auf den Einzelfall an.

Hallo.

Für die Rentenlücke betrachtet man doch den prognostizierten zukünftigen Bedarf an monatlichen Einkünften mit den prognostizierten zukünftigen Einnahmen.

Ob ich da jetzt Miete plus Nebenkosten oder Nebenkosten plus Zuführung zur Instandhaltungsrücklage miteinrechne ist doch relativ egal. Es ist doch einfach die Frage, was später rausgehen soll und was wohl reinkommen wird bzw. das Verhältnis dieser beiden Zahlen.

Zitat von Tom99

Wie würdet Ihr eine eigen genutzte Immobilie (Haus schuldenfrei) in eure Rentenlückenberechnung mit einbeziehen?

Oder überhaupt nicht?

Das kommt immer drauf an.

Zitat von Tom99

Hatte heute die Diskussion, dass ein schuldenfreies Haus ja eine gute Altersvorsorge für die Rente ist, im Gegensatz zum mieten.

Man muss zwar nach dem Kredit (Kreditrate) keine Miete zahle( in der Rentenzeit) aber es müssen ja Rücklagen für die Instandhaltung usw. angelegt werden.

(wir werden wohl im Alter von ca 48 Jahren schuldenfrei sein, bei unserem eigengenutzten Haus)

Jeder muß wohnen. Entweder hat er dazu ein Wohnung oder ein Haus oder er mietet eine Wohnung oder ein Haus. Wenn die Sache richtig dimensioniert ist, spart man sich im Eigentum die Miete, die man sonst bezahlen müßte. Das dürfte in der Mehrzahl der Fälle gegeben sein. Aber das gilt halt nicht in jedem Fall; eine eigene Immobilie kann finanziell auch ein Loch ohne Boden sein.

Es kommt da immer auf den Einzelfall an.

Tom99

Vorab: Irgendwie und irgendwo Wohnen muß so gut wie jeder. Zudem: Das Wohnen ist niemals kostenfrei - der Mieter hat monatlich Miete zu zahlen (was in einer Metropolregionen ganz nett sprich richtig ins Budget reinschlagen kann, Insbesondere als Rentner; jedenfalls für "Otto Normalverbraucher) sowie eine monatliche NK-Vorauszahlung zu leisten; der Eigentümer einer (lastenfreien bzw. abbezahlten) ETW wiederum zahlt zwar keine Miete aber dafür ein Hausgeld inkl. einer sog. Instandhaltungsrücklage (nichtsdestotrotz können zusätzlich sog. Sonderumlagen anfallen für größerer Reparaturen, Instandhaltungen, Sanierungen usw., wenn die Instandhaltungsrücklage der EG-Gemeinschaft im Einzelfall für die geplanten Maßnahme nicht ausreicht); der Eigentümer eines (lastenfreien sprich abbezahlten) Hauses zahlt zwar auch keine Miete aber natürlich die NK für das Haus zudem muß (bzw. sollte) er eigenständig und freiwillig eine angemessene Rücklage für Instandhaltungen bilden (es sei denn er kann fünf- oder auch sechsstellige Beträge en passant und/oder aus seiner Portokasse bezahlen).

Damit wären wir bei der hier entscheidenden Frage was "angemessen" als Rücklage ist. Dazu ist ohne eine Aussage zu dem jeweiligen Haus, dem Baujahr, der Wohnfläche in qm, dem Zustand (inklusive der Energieeffizienzklasse), der Grundstückgröße, der Ausstattung etc. keine seriöse Aussage möglich.

Vermiete ganz überwiegend Wohnungen, da reicht die (im Hausgeld inkludierte) monatliche Instandhaltungsrücklage von ca. 30-50 € (Apartments, kompakte Wohnungen) über ca. 100 € (3 ZKBB beispielsweise) bis hin zu > 500 € (kleine Eigentümergemeinschaft noch dazu in einem Stilaltbau, der unter Denkmalschutz steht). Auch die aufgebauten Rücklagen der Eigentümer-Gemeinschaften (EGs) reichen von einigen 10 tsd. € über einige Hunderttausend € bis hin zu über drei Mio. €. Das verdeutlicht die Bandbreite abhängig vom jeweiligen Objekt (sprich der jeweiligen Immobilie). Ähnlich sieht es bei einem Haus aus - was da als Rücklage "angemessen" ist, kann also zunächst nur mit "es kommt darauf an" (nämlich auf das Haus) beantwortet werden.

Auf jeden Fall sollte man rechtzeitig mit der Bildung einer solchen Rücklage beginnen - und möglichst nicht erst im Rentenalter (sonst kann so ein Haus im Rentenalter zu einer Art "goldener Käfig" werden).

Nur anekdotisch aber in dem Kontext vielleicht erwähnenswert: Ein Bekannter hat sich vor kurzer Zeit ausrechnen lassen, was es kosten würde seine eher bescheidene und ältere Doppelhaushälfte energetisch fit zu machen. Gesamtkosten ca. 128 tsd. € ... Bei dem Thema geht es (jedenfalls für den Durchschnittsbürger) also eher um größere Summen.

Ansonsten würde ich zunächst mal klären, was später an Rente(n) überhaupt reinkommt und wie hoch der monatliche Bedarf ist (s. a. Beitrag Nr. 3 beispielsweise). Dabei sollte man nicht zu gutmütig rechnen; es scheint mir nämlich zumindest fraglich, ob z. B. die gesetzliche Rente über die (in Deinem Fall wohl) langen Jahre einen vollen Inflationsausgleich liefern wird. Nach dem Abgleich dieser beiden Zahlen dürfte man jedenfalls ungefähr sehen, ob überhaupt eine "Rentenlücke" existiert und falls ja, wie hoch diese ausfallen wird (mir gefällt die Terminologie "Versorgungslücke" besser - die Ruhestandplanung kann ja nicht nur mit (auch gesetzlichen oder privaten) "Renten" sondern auch mit Dividenden, Mieteinnahmen, Zinsen etc. gesichert werden - das aber nur am Rande).

Da auch bei einer selbstgenutzten Immobilie monatliche/jährliche Kosten anfallen, gehören diese genau wie Rücklagen für Instandhaltung/Reparaturen mit in die Berechnung. Bei mir waren das 400€ monatliche Kosten, was nicht unbedingt der Rentner in der Portokasse hat. Weiterhin habe ich 200€ in die Rücklage verschoben. Heißt Rund 7000€ im Jahr, jetzt aufgrund der Inflation deutlich mehr.

Ich würde neben der reinen Instandhaltungsrücklage im steigenden Alter auch noch an Sonderausgaben denken (z.B. Putzhilfe, Gartenpflege, Schneeräumung, usw.).

Ich sehe bei meinen Eltern bzw. meiner Mutter, dass diese Kosten inzwischen nicht unerheblich sind. Ein barrierefreier Umbau sollte ggf. rechtzeitig eingeplant werden.

Auch sollte man bedenken, dass z.B. kleine 'Verschönerungsarbeiten' wie streichen oder tapezieren oder auch Kleinigkeiten wie mal eben einen tropfenden Wasserhahn tauschen oder schon das wechseln der Batterie im Rauchmelder irgendwann auch nicht mehr selbst erledigt werden können.

Der Bedarf an Unterstützung steigt halt rapide an. Wenn man dann keine hilfsbereiten Nachbarn oder die Kinder in der Nähe hat wird es schnell teuer. Und ja, einen Teil der Kosten mag man auch in einer Mietwohnung haben (z.B. Malerarbeiten). Aber ein Haus ist eben auch zumeist deutlich größer als eine Mietwohnung. Zumal, wenn auch das Haus irgendwann in die Jahre kommt. Mit 80+ macht man keine Kernsanierung mehr.

Zitat von Tom99

Wie würdet Ihr eine eigen genutzte Immobilie ( Haus schuldenfrei) in eure Rentenlückenberechnung mit einbeziehen?

Oder überhaupt nicht?

Bei der Berechnung einer möglichen Rentenlücke geht es ja um die Fragen:

1) Wieviel Geld brauche ich in der Rente zum Leben?

2) Wieviel Geld bekomme ich voraussichtlich (aus gesetzlicher Rente oder anderen Quellen)?

3) Wie groß ist die Differenz zwischen 1) und 2)?

Je nachdem, wie man in der Rente wohnen will, landet das eigengenutzte Haus ggf. unter 1) als Kostenfaktor (laufende künftige Nebenkosten, inkl. Gartenpflege etc., was man später vielleicht nicht mehr selbst bewerkstelligen kann, Instandhaltungsrücklage etc.). Das ist vermutlich das, was Du meinst.

Ggf. könnte das Haus aber auch unter 2) landen, wenn man in der Rente nicht mehr im eigengenutzten Haus leben will. Dann kann man es verkaufen und z.B. a) vom Erlös eine zusätzliche Rente generieren (und damit z.B. die Miete einer kleineren altengerechten Mietwohnung finanzieren) oder b) vom Erlös eine kleinere / altengerechte Eigentumswohnung kaufen (dann wären deren Nebenkosten / Unterhalt auch wieder unter 1).

Zitat von Tom99

( wir werden wohl im Alter von ca 48 Jahren schuldenfrei sein, bei unserem eigen genutzten Haus)

Da seid ihr jedenfalls ziemlich gut dabei.

Ich würde mir dennoch zunächst die Frage stellen, wie ich im Alter überhaupt wohnen möchte. Ist es realistisch / sinnvoll, im eigengenutzten Haus auch mit >80 noch zu wohnen? Oder plant ihr irgendwann einen Verkauf / eine Verkleinerung / einen Umzug in eine altengerechte Wohnung?

Es macht auch für die Berechnung der Rentenlücke einen Unterschied, womit Du rechnest:

a) 180qm Haus aus 1965 (fiktives Beispiel) + Nebenkosten + Instandhaltung (eines dann wahrscheinlich nochmal 30-50 Jahre älteren Hauses)?

b) 80qm Eigentumswohnung mit Hausgeld (inkl. Nebenkosten und Instandhaltung) nach Hausverkauf?

c) 80qm-Mietwohnung mit Miete und Nebenkosten nach Hausverkauf?

In der Rechnung berücksichtigen muss man die (geplante) Wohnsituation in jedem Fall, egal ob eigenes Haus, eigene Wohnung oder Miete.

Zitat von Tom99

Ob wir im "hohen" Alter mal das Haus verkaufen und uns verkleinern, ist nicht auszuschließen aber noch nicht in der Planung

( es ist ja nicht alles 100% planbar).

Bei meinen Eltern war es so, dass mein Vater einfach nicht loslassen wollte/konnte. Jetzt, nach dem Tod meines Vaters 'hockt' meine Mutter allein im Haus und möchte jetzt doch raus, da das Haus für Sie allein jetzt viel zu groß ist und Sie es allein noch viel weniger gewuppt bekommt.

Jetzt suchen wir für Sie (80+) eine seniorengerechte Wohnanlage unserer Nähe. Nur, ist das halt auch nicht so einfach, da es hier in der Gegend mehrjährige Wartezeiten für den Bezug einer solchen Wohnung gibt.

Wir haben schon von einigen Vermietern sofort eine Ablehnung bekommen, da Sie eine Altersgrenze für den Erstbezug Ihrer Wohnungen haben!

Natürlich ist die Zukunft nie 100%ig planbar.

Man sollte sich m.E. jedoch frühzeitig grundsätzlich mit dem Gedanken auseinandersetzen ob man im höheren Alter überhaupt die eigene Immobilie weiter bewohnen will. Vor allem sollten sich beide Partner in diesem Punkt einig sein und auch offen über Ihre eigenen Ansichten zu dem Thema sprechen!

Zitat von monstermania

Wir haben schon von einigen Vermietern sofort eine Ablehnung bekommen, da Sie eine Altersgrenze für den Erstbezug Ihrer Wohnungen haben!

Von "normalen" Vermietern oder von seniorengerechten Wohnanlagen? Woher kommt diese Grenze?

Tom99

Wäre das (siehe Nr. 1) meine Fragestellung würde ich das wie folgt strukturieren:

Schritt 1: Klärung der Frage, ob überhaupt eine sog. "Versorgungslücke" besteht - und falls ja, wie hoch diese vermutlich ausfallen wird (siehe hierzu auch meinen Beitrag Nr. 5 letzter Absatz oder auch den Beitrag von Referat Janders Nr. 3 dort 1. Absatz)

Schritt 2: Ermittlung, was eine angemessene Rücklage für diese spezielle Immobilie wäre (siehe hierzu auch Nr. 5 Abs. 2). Von den pauschalen Vorgaben (Gesetzgeber, Verbände, Bausparkassen usw.) - die von 0,90 € über 1,00 € bis 1,30 € pro qm und pro Monat reichen - halte ich persönlich übrigens eher wenig; entspricht zudem nicht meinen persönlichen eigenen Erfahrungen. Für meinen Teil würde ich bei einem EFH (von einem Neubau-Erstbezug mal abgesehen - und dies auch nur in den ersten Jahren) eher von (mindestens) 2 € pro qm und Monat ausgehen. Aber das mögen andere auch anders sehen.

Schritt 3: Von der so ermittelten "angemessenen Rücklage" kann man dann die (hoffentlich) bereits aufgebaute Rücklage abziehen und erhalt damit einen halbwegs genauen finanziellen Status zum Thema "Eigengenutzte Immobilie in Rentenlücke mit einberechnen".

Wie dann mit dem lastenfreien EFH im Alter wirklich umgegangen wird (sowohl im Bezug auf die finanzielle Ruhestandsplanung als auch den gewünschten Lebensstil) ist nach meinem Dafürhalten eine separate Frage. Die zudem in Deinem Fall wohl auch noch so weit in der Zukunft liegt, daß man (vermutlich) darüber nur spekulieren bzw. Optionen aufzeigen könnte (siehe hierzu z. B. von 12345 Beitrag Nr. 8 letzter Absatz). Überlegungen dazu rechtzeitig anzustellen und/oder entsprechende Gedanken zu entwickeln dürfte aber dennoch kein Fehler sein.

Ganz allgemein: Der Vorteil bei einem EFH war bisher generell (im Gegensatz zu einer ETW mit einer Eigentümer-Gemeinschaft; da kann beispielsweise einer Mehrheit der Eigentümer entscheidend sein), daß man eigenständig und selbst bestimmen konnte (von dringenden Notreparaturen mal abgesehen), was man wann und wie an seinem EFH sanieren will. Mit dem "deutschen Heizungsgesetz" sowie auch der "Europäischen Gebäuderichtlinie" dürfte sich das signifikant verändert haben, da der Gesetzgeber dazu nun verbindliche Vorgaben macht (jedenfalls die Energieeffizienz betreffend). Und da ist man dann schnell - wie einige Beispiele in meinem Umfeld zeigen; selbst für bescheidene bis durchschnittliche EFHs - im sechsstelligen Bereich.

Nur meine bescheidene persönliche Meinung.

Zitat von monstermania

Wir haben schon von einigen Vermietern sofort eine Ablehnung bekommen, da Sie eine Altersgrenze für den Erstbezug Ihrer Wohnungen haben!

Ist das dann nicht Altersdiskriminierung?

Zitat von BS.C

Ist das dann nicht Altersdiskriminierung?

Grundlegend wohl schon, aber wo der Punkt ist, dass es nicht mehr von der Vertragsfreiheit gedeckt ist, weiß ich nicht.

Ist ggf. ein fließender Übergang.

Zitat von 12345

Von "normalen" Vermietern oder von seniorengerechten Wohnanlagen? Woher kommt diese Grenze?

Zumeist handelt es sich um Wohnungsbaugesellschaften oder auch Genossenschaften. Teilweise gibt es auch Einschränkungen in der Art, dass man bei Bezug der Wohnung noch über keine Pflegestufe verfügen darf.

Uns gegenüber Begründen die Vermieter die Altersgrenze nach oben damit, dass Sie eine 'gesunde' Altersdurchmischung in den Wohnanlagen haben möchten.

In den der letzten Anlage haben wir mit einem Pärchen gesprochen, die gerade beim Einzug waren. Sie lagen dann bei der unteren Altersgrenze für den Erstbezug!

Er war 65 und Sie 59. Das fanden meine Partnerin und ich dann schon reichlich früh, für einen Umzug in eine Seniorenwohnanlage.

Aber das Argument, dass man den Umzug lieber macht, wenn man noch Voll in Saft und Kraft steht kann ich natürlich nachvollziehen.

Außerdem lebt Ihre Mutter auch schon in der Anlage und fühlt sich da sehr wohl und als jetzt das Angebot für den Bezug einer 3-Zimmerwohnung kam, haben Sie zugeschlagen.

Zitat von monstermania

Natürlich ist die Zukunft nie 100%ig planbar.

Man sollte sich m.E. jedoch frühzeitig grundsätzlich mit dem Gedanken auseinandersetzen ob man im höheren Alter überhaupt die eigene Immobilie weiter bewohnen will.

...und realistischerweise KANN! Bei einem 120qm-Bungalow mit kleinem Garten und ebenerdiger Dusche sieht das anders aus als bei einem 180qm-Haus freistehend auf 800qm Grundstück über drei Ebenen mit enger Wendeltreppe, Bad nur im Obergeschoss und fünf Stufen bis zur Haustür...

Ich habe das im Verwandten-/Bekanntenkreis mehrfach erlebt, wie das ist, wenn man den Zeitpunkt für einen guten "Absprung" verpasst...

Zitat von BS.C

Ist das dann nicht Altersdiskriminierung?

Na ja, der Erstbezug ist ja auch erst ab einem Mindestalter von 60-65 Jahren möglich. Das wäre dann ja auch eine Altersdiskriminierung.

Zitat von Tom99

Wie würdet Ihr eine eigen genutzte Immobilie ( Haus schuldenfrei) in eure Rentenlückenberechnung mit einbeziehen?

Oder überhaupt nicht?

Will man in der Immobilie wohnen bleiben, rechnet man das als fairerweise Cashflow ein. Sprich, ersparte Miete minus Instandhaltung. Heute kann man das natürlich nur grob anhand von Pauschalen abschätzen. Man sollte aber insbesondere bei der Instandhaltung nicht knausern, denn in ein paar Jahrzehnten ist auch der heutige Neubau alt. Und der Vergleich wird sinnvollerweise gegenüber einer angemessenen Wohnung gemacht, nicht gegen das Haus, das man als fünfköpfige Familie mal gebraucht hat.

Alternativ kann man natürlich die Immobilie zu ihrem Wert einrechnen, zum Zeitpunkt X verkaufen und eine Entnahme aus dem Ertrag machen.

Grundsätzlich würde ich mich beim Thema Rentenlücke auch nicht verkopfen. Man kann das alles unter gewissen Annahmen auf Euro und Cent genau ausrechnen, aber wirklich hilfreich ist das nicht, da einfach zu viele Annahmen getroffen werden müssen. Viel wichtiger ist, dass man die Grundsätze versteht. Wenn man eine Immobilie zum Wert einer Million besitzt, kann man sich noch nicht wie der sprichwörtliche Millionär verhalten. In 30 Jahren noch weniger als heute. Und Vermögen ist schön, relevant sind aber die Cashflows, die man daraus generieren kann. Die selbstgenutzte Immobilie schneidet da im Vergleich meist schlecht ab.

Zitat von 12345

...und realistischerweise KANN! Bei einem 120qm-Bungalow mit kleinem Garten und ebenerdiger Dusche sieht das anders aus als bei einem 180qm-Haus freistehend auf 800qm Grundstück über drei Ebenen mit enger Wendeltreppe, Bad nur im Obergeschoss und fünf Stufen bis zur Haustür...

Ich habe das im Verwandten-/Bekanntenkreis mehrfach erlebt, wie das ist, wenn man den Zeitpunkt für einen guten "Absprung" verpasst...

Ich weiß, dass ich in 42 Jahren nicht mehr in mein Arbeitszimmer bzw. meine Man-Cave (Dachboden) komme.

Und für einen Treppenlift ist es da zu knapp bemessen.