Welchen Kredit tilgen

    Hallo, wer kann mir einen Rat geben? Ich habe mehrere Immobilienkredite mit unterschiedlichen Zinssätzen und Laufzeiten. Hier eine vereinfachte Darstellung von 2 Darlehen:


    Der Zinssatz liegt zwischen

    -0,95% (Kreditsummer 50000 €, seit 2017, gebunden bis 2026, monatliche Rate ~202 €, Restschuld ~29000 €, Sondertilgung erst ab 2027 möglich) und

    - 4,1 % (Kreditsumme 140000, seit 2022, gebunden bis 2042, monatliche Rate ~730 €, Sondertilgungen möglich).


    Wie kann ich mathematisch überschlagen, ob es günstiger ist Festgeld oder Tagesgeld anzulegen (angenommene 4,1 % Zinsen pro Jahr) und damit die Restschuld von etwa 29000 vom 1. Kredit mit Ablauf der Zinsbindung zu tilgen. Die frei werdende Monatsrate des ersten Kredits könnte ich dann direkt wieder zur monatlichen Sondertilgung des 2. oder eines anderen Kredits nutzen oder erneut anlegen.


    Oder ist sinnvoller den gleichen Betrag in Sondertilgungen für den 2. Kredit zu verwenden und für die Anschlussfinanzierung zu nutzen (nehmen wir der Zinssatz beträgt dann auch 4,1%).


    Ich hoffe es kann jemand was mit den Zahlen anfangen. Ich blicke da nicht durch was cleverer ist.


    MfG ubuntianer

    Naja, das Tagesgeld wirft Zinsen ab, die grundsätzlich steuerpflichtig sind. Daher müsste der Zins für das Tagesgeld nach Sparerfreibetrag und Steuern die 4,1% schlagen.

    Vermutlich würde ich bei den 4,1% zunächst die Sondertilgungen leisten und dann in nächster Zeit schauen, ob sich ein Switch lohnt, um die Anschlussfinanzierung für das andere Darlehen komplett zu vermeiden.

    Psychologisch erscheint es mir recht erstrebenswert, ein Darlehen loszuwerden, damit man mehr Spielraum hat, auch für Sondertilgungen beim zweiten Darlehen oder eben für Alternativ-Investments.

    Zitat von ubuntianer

    Ich habe mehrere Immobilienkredite mit unterschiedlichen Zinssätzen und Laufzeiten.


    -0,95% (Kreditsumme 50000 €, seit 2017, gebunden bis 2026, monatliche Rate ~202 €, Restschuld ~29000 €, Sondertilgung erst ab 2027 möglich)


    - 4,1 % (Kreditsumme 140.000, seit 2022, gebunden bis 2042, monatliche Rate ~730 €, Sondertilgungen möglich).

    Ungewöhnliche Kombination. Ein Darlehen ab 2017, das andere 5 Jahre später.

    Es dürfte wenig wahrscheinlich sein, daß eine Bank unter den heutigen Zinsbedingungen keine Sondertilgung für ein Darlehen mit 0,95% zuläßt. Wenn Du das tatsächlich wolltest (was zu Deinem Nachteil wäre), würde Dir die Bank alle Türen weit aufmachen und einen roten Teppich ausrollen.


    Deine Zahlen sind nicht ganz präzise. Das erste Darlehen hat jetzt, nach 6 Jahren, eine Restschuld in der Größenordnung von 38 T€; eine Restschuld von 29 T€ wird es wohl bei Ablauf haben.

    Zitat von ubuntianer

    Wie kann ich mathematisch überschlagen, ob es günstiger ist Festgeld oder Tagesgeld anzulegen (angenommene 4,1 % Zinsen pro Jahr) und damit die Restschuld von etwa 29000 vom 1. Kredit mit Ablauf der Zinsbindung zu tilgen. Die frei werdende Monatsrate des ersten Kredits könnte ich dann direkt wieder zur monatlichen Sondertilgung des 2. oder eines anderen Kredits nutzen oder erneut anlegen.

    Äh?

    Zitat von ubuntianer

    Oder ist sinnvoller den gleichen Betrag in Sondertilgungen für den 2. Kredit zu verwenden und für die Anschlussfinanzierung zu nutzen (nehmen wir [an], der Zinssatz beträgt dann auch 4,1%).

    Ich bin mir nicht ganz sicher, ob Deine Anfrage ernst gemeint ist.


    Für Sondertilgungen gilt, daß sie einer sicheren und steuerfreien Geldanlage entsprechen mit einem Zinssatz in Höhe des Darlehenszinses.


    Wenn Du also jetzt übriges Geld hast, dann lohnt sich eine parallele Geldanlage dann, wenn diese mehr bringt als 4,1% nach Steuern, also brutto 5,6%. Ich kenne im Moment keine solche Anlage, also ist die Sondertilgung günstiger, logischerweise beim höher verzinsten Darlehen.


    Wenn man zwei Darlehen mit unterschiedlichen Zinssätzen laufen hat, ist es wohl naheliegend, daß man eine eventuelle Sondertilgung in das Darlehen mit dem höheren Zinssatz steckt, weil das ganz offensichtlich zu einer stärkeren Reduktion der Zinslast führt.

    Zitat von Achim Weiss

    Es dürfte wenig wahrscheinlich sein, daß eine Bank unter den heutigen Zinsbedingungen keine Sondertilgung für ein Darlehen mit 0,95% zuläßt. Wenn Du das tatsächlich wolltest (was zu Deinem Nachteil wäre), würde Dir die Bank alle Türen weit aufmachen und einen roten Teppich ausrollen.

    Das ist vermutlich ein KfW Kredit. Bei meinem KfW 124 zB ist auch keine Sondertilgung möglich. Und aus den Bedingungen wird auch die Bank nicht raus kommen und keinen Spielraum haben.

    Die spannende Frage ist ja wie sehen die Zinssätze ab 2026 aus. Für Kredit 2 werden es 4,1% sein. bei Kredit 1 ist es unklar. Vermutlich wird es schwierig sein für die geringe Restschuld überhaupt einen Immobilienkredit zu attraktiven Konditionen zu bekommen.


    Steckst du die Sondertilgung in Kredit 1, verlierst du bis 2026 ca. 1% Rendite je Jahr. (Festgeld nach Steuern ca 3% vs. 4.1% bei Sondertilgung in Kredit 2). Was du nach 2026 gewinnst, hängt davon ab um wieviel der neue Zinssatz für die Prolongation für Kredit 1 die 4.1% übersteigt.

    Um das jetzt mathematisch genau zu berechnen, muss man noch eine Annahme treffen wie schnell du die 29k Restschuld in Kredit 1 getilgt hättest. Mit 1,2 Annahmen lässt sich also in Excel ganz gut ausrechnen, ab welchem Zinssatz du damit besser fährst.


    Meine persönliche Meinung nach etwas überschlagen und ohne das genau gerechnet zu haben: Der Rendite-Unterschied dürfte nicht zu riesig sein. Daher würde für mich persönlich der psychologische und praktische (weniger Aufwand, geringere Monatsrate möglich, ...) Vorteil einen Kredit komplett abbezahlt zu haben überwiegen. Sprich wenn ich mit meiner Sondertilgung die Restschuld von Kredit 1 auf 0 bringen kann, würde ich das Geld jetzt als Festgeld anlegen und dann 2026 komplett tilgen.

    Ja Achim Weiss, meine Anfrage ist sehr ernst gemeint und für mich auch nicht so trivial.


    Hintergrund meiner Ambivalenz ist ja auch die Sorge, dass die finanzielle Belastung durch notwendige Anschlussfinanzierungen steigen könnte und wahrscheinlich auch wird. Es entsteht dann also ein weiteres teures Darlehen und die monatlichen Fixkosten steigen. Und ja, auch die Psychologie spielt eine wichtige Rolle (siehe "Referat Janders"). Letztere kann man aber schließlich schlecht berechnen.


    Vielen Dank an euch für die hilfreichen Kommentare. Gruß

    Danke sehr, das hat mir sehr geholfen. Der Zinssatz des KfW-Kredits ist gebunden (bis 2029 und nicht bis 2026, Tippfeher, sorry). Ich werde also wohl zweigleisig fahren, ein wenig das längere und teurere Darlehen sondertilgen sowie Geld in Festgeld anlegen und die Restschuld 2029 des KfW Kredites komplett begleichen.


    Gruß

    Zitat von Achim Weiss

    Es dürfte wenig wahrscheinlich sein, daß eine Bank unter den heutigen Zinsbedingungen keine Sondertilgung für ein Darlehen mit 0,95% zuläßt.

    Zitat von GeldAnleger

    Das ist vermutlich ein KfW Kredit. Bei meinem KfW 124 zB ist auch keine Sondertilgung möglich.

    Das ist letztlich Spiegelfechterei. Wer aktuell einen Kredit zu 0,95% laufen hat, würde in der aktuellen Zinslandschaft nie auf den Gedanken kommen, diesen Kredit sondertilgen zu wollen. Selbst wenn Habenzinsen versteuert werden müssen, sollte sich praktisch jede Parallelanlage rechnen. Man muß es nur psychisch aushalten können, auf der einen Seite ein erhebliches Guthaben zu haben, auf der anderen Seite Schulden. Manche Leute können oder wollen das nicht, die versuchen gegen die Arithmetik in solcher Lage doch die Schulden zu tilgen.

    Zitat von GeldAnleger

    Die spannende Frage ist ja wie sehen die Zinssätze ab [2029] aus. Für Kredit 2 werden es 4,1% sein. bei Kredit 1 ist es unklar. Vermutlich wird es schwierig sein für die geringe Restschuld überhaupt einen Immobilienkredit zu attraktiven Konditionen zu bekommen.

    Der Kredit 2 hat 20 Jahre Zinsbindung, der läuft dann ohnehin weiter. Das erste Darlehen wird 2029 fällig. Man wird auch für 20 T€ einen Immobilienkredit bekommen; wenn der dann 1% höher liegt als andere Immobilienkredite (Banken stecken ja ihre Kosten in den Zins), bleibt es doch ein überschaubarer Betrag.


    Finanzplanung ist nicht nur Arithmetik. Liquidität beispielsweise ist auch ein Argument. Bei aktuellen Tagesgeldzinsen kann der Threadstarter bis an 30.000 € ansammeln, wobei der Zinsertrag noch in den Sparerfreibetrag paßt. Klar, 4,1% bekommt er dabei nicht, aber 3,5% sind möglich. Eine andere Möglichkeit wäre ein Geldmarkt-ETF, der bleibt flexibel (im Gegensatz zu einem Festgeld), aber man spart sich das Tagesgeldhopping.

    "Selbst wenn Habenzinsen versteuert werden müssen, sollte sich praktisch jede Parallelanlage rechnen"


    Ja, genau, darum geht es ja. Das könnte ich sehr gut aushalten. Und Liquidität ist auch ein Thema und Risikobereitschaft, und Grenzen des Machbaren. Dass die Situation noch deutlich komplizierter ist, habe ich ja geschrieben, es würde hier aber den Rahmen sprengen.


    Die Diskussion ist und war sehr interessant, danke. Falls es interessiert: Nach nochmaligem überlegen werde ich jetzt den Kredit mit 20 jähriger Laufzeit wohl zunächst maximal pro Jahr sondertilgen, also das was ohnehin nahegelegen hat.


    MfG

    Zitat von ubuntianer

    Die Diskussion ist und war sehr interessant, danke. Falls es interessiert: Nach nochmaligem überlegen werde ich jetzt den Kredit mit 20 jähriger Laufzeit wohl zunächst maximal pro Jahr sondertilgen, also das was ohnehin nahegelegen hat.

    Ja, da dein KfW Kredit bis 2029 läuft, liegt das nahe. Mit 2026 hätte die Situation denke ich etwas ausgeglichener ausgesehen.

    Habe eine ähnliche Situation, nur dass bei mir der 20 jährige Kredit geringere Zinsen hat als der KfW124, daher ist bei mir die FRage der Sondertilgung relativ schnell beantwortet.