Kaufen vor der Finanzierungszusage

    Hallo zusammen,


    wir sind im Begriff ein Gebäude zu kaufen.

    Die Finanzierung soll über die Interhyp laufen und unser Berater ist gerade aufgrund Urlaub nicht erreichbar.

    Es gibt auch eine Finanzierungswillige Bank die das mit uns machen möchte.

    Leider zögert sich das ganze ein wenig raus weil es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt und wir die KFW Förderung auch mitnehmen möchten. Also müssen Architekt und Energieeffizienzberater erstmal Pläne erstellen für die Finanzierung.

    Das Darlehn teilt sich in 20% Kaufsumme und 80% Sanierungskosten auf.

    Ist es wohl möglich die Kaufsumme sich aus dem privaten Umfeld vorstrecken zu lassen und dann mit dem zugesagtem Darlehn die private Leihsumme wieder zurück zu geben damit wir das Gebäude kaufen können bevor der Verkäufer die Geduld verliert?


    Danke schonmal


    Gruß Betzie

    Ich gönne dem Berater seinen Urlaub und erwarte auch nicht, dass er im Urlaub für mich erreichbar ist. Seine beruflichen Fähigkeiten mache ich nicht an seiner Erreichbarkeit Urlaub fest.


    Der Energieeffienzberater erstellt den Sanierungsplan für die KFW - Förderung und der Architekt erstellt die Baupläne für die Bank weil es sich derzeit noch um eine Industriegebäude handelt und später in Wohngebäude umgewidmet werden muss. Bevor das nicht fertig ist wird die Bank keine Zusage erteilen.

    Hallo Betzie,


    machbar ist eine ganze Menge, aber alle Beteiligten müssen mitspielen. Wenn ich z.B. der Verkäufer wäre, würde ich nicht meine Unterschrift unter den Notarvertrag setzen, ohne dass Sie mir nachgewiesen haben, ich bekomme das Geld.


    Ohne Sicherheit für eine genehmigungsfähige Sanierung mit einem Kostenplan und der Fördermittelzusage so ein Gebäude zu kaufen, ist ein ziemliches Risiko. Was ist, wenn nach der irgendwann fertigen Planung die heute kalkulierten Kosten deutlich höher sind? Sind Sie dann Eigentümer einer Schrottimmobilie und alle Verwandten und Bekannten sehen Sie nicht mehr an?

    Zitat von betzie_hh

    Die Finanzierung soll über die Interhyp laufen und unser Berater ist gerade aufgrund Urlaub nicht erreichbar.

    Die Interhyp ist salopp formuliert ein großer Laden. Bei meinem letzten Kontakt mit denen gab es einen Vertreter, als „mein“ Berater im Urlaub war. Stoßen Sie nach.


    Spontaner Vorschlag: Könnten Sie den Verkäufer zu einem Vorvertrag überreden, wo Sie z.B. ein Jahr Zeit für die ganzen Planungen haben. Das wird sicherlich die Summe x kosten, die aber bei Abschluss des Hauptvertrages angerechnet wird. Falls die Idee realisierbar wäre, brauchen Sie aber juristische Begleitung und der Vorvertrag müsste wohl auch von einem Notar aufgesetzt werden.


    Gruß Pumphut

    Wenn der Verkäufer die Geduld verliert und Druck macht zum Verkauf, würden bei mir ganz schnell die Alarmglocken losgehen und ich im Endeffekt die Finger davon lassen. Damit erzeugt der VK nur den fiesen Beigeschmack, dass er etwas verheimlichen will was die Gutachten evtl. aufdecken könnten.

    Das Prozedere mit den Gutachten wird er schließlich auch bei anderen Käufern haben.

    Es liest sich aber so, dass ihr euch mehr Sorgen und Druck macht, als es sinnvoll scheint. Heutzutage ist es überwiegend ein Käufer- und nicht mehr Verkäufermarkt bei Immobilien.


    Und generell, ohne einer von der Bank unterschriebenen und mir vorliegenden Finanzierungszusage würde ich keinen Kaufvertrag beim Notar abschließen. Man weiß nie, ob die Bank wider erwarten bzw. entgegen der vorläufigen Zusage des Bankberaters einen Rückzieher macht oder für dich nicht erfüllbare Voraussetzungen aufstellt.


    Dazu bei YouTube einfach mal nach dem Kanal von "Faktor wir" suchen, die haben vor kurzer Zeit 2 Videos dazu gemacht.


    Außerdem möchte ich, vor dem Hintergrund des Kaufs eines denkmalgeschützten Hauses, mit auf den Weg geben, dass es für die Erreichung der geforderten Energieeffizienzklassen es sehr schnell sehr sehr sehr sehr teuer werden kann. Daher hier auf gar keinen Fall vor den Gutachten des Energieberaters das Haus kaufen - sowas kann einen schneller in den Ruin stürzen als man schauen kann. Und dann das Haus wieder los zu werden wird schwer und ist höchstwahrscheinlich mit Verlusten verbunden.


    EDIT: hier die Videos

    https://www.youtube.com/watch?v=5UsxNlagZFk

    https://www.youtube.com/watch?v=S-kvSXkET00

    Dann ist es natürlich klar, dass erst noch Baupläne erstellt werden müssen.


    Das sehe ich komplett anders und in nicht wenigen Fällen kann das dazu führen, dass man riskiert, den Zuspruch für eine Immobilie nicht zu bekommen, sollte die Bearbeitungszeit der Finanzierungszusage zu lange dauern.


    Insbesondere bis vor 2 Jahren, als die Nachfrage aufgrund der Zinsniedrigphase auf Immobilien sehr hoch war, konnte das ein Nachteil sein.


    Ich sehe es als selbstverständlich an, immer erreichbar zu sein, da gibt es für mich gar keine 2 Meinungen.

    Danke euch Beiden,


    vielleicht sollte ich noch ein wenig Hintergrundwissen geben.

    Das Gebäude hat für uns auch einen ideellen Wert.

    Also selbst ohne die Finanzierung der Bank würden wir das Gebäude kaufen.

    Den Kaufpreis können wir grundsätzlich so auftreiben ohne großen Aufwand und auch so, dass keiner auf seinem Geld sitzen bleibt. Also der Kaufpreis ist nicht das Problem aber grundsätzlich möchten wir es eben mitfinanzieren.


    Es handelt sich weder um eine Ruine noch wissen wir nicht auf was wir uns da einlassen.

    Es gab auch schon Gespräche mit dem Berater und die geplante Sanierungssumme passt soweit. Es muss aber noch alles erstellt und dokumentiert für die Bank werden.


    Der jetzige Eigentümer ist aus dem weiteren Bekanntenkreis und macht uns keinerlei Druck.

    Wir möchten aber auch nicht in die Situation kommen ihn lange Warten zu lassen.

    Hallo Oli-B,

    Zitat von betzie_hh

    Das Gebäude hat für uns auch einen ideellen Wert.

    Also selbst ohne die Finanzierung der Bank würden wir das Gebäude kaufen.

    Den Kaufpreis können wir grundsätzlich so auftreiben ohne großen Aufwand und auch so, dass keiner auf seinem Geld sitzen bleibt. Also der Kaufpreis ist nicht das Problem aber grundsätzlich möchten wir es eben mitfinanzieren.

    Warum wollen Sie bei diesen Randbedingungen den Kaufpreis mitfinanzieren? Eine lastenfreie Immobilie verschafft Ihnen viel mehr Optionen beim Sanierungskredit. Außerdem haben Sie dann ausreichend Zeit, alle Sanierungsschritte in Ruhe anzugehen.


    Gruß Pumphut

    Zitat von Pumphut

    Hallo Oli-B,

    Warum wollen Sie bei diesen Randbedingungen den Kaufpreis mitfinanzieren? Eine lastenfreie Immobilie verschafft Ihnen viel mehr Optionen beim Sanierungskredit. Außerdem haben Sie dann ausreichend Zeit, alle Sanierungsschritte in Ruhe anzugehen.


    Gruß Pumphut

    Ich habe bei der Mitfinanzierung des Kaufpreis alles an einer Stelle und muss nicht an anderer Stelle das Geld dauerhaft raus nehmen.

    Wir haben keinen Zeitdruck in das Objekt ziehen zu müssen also auch kein Druck die Sanierungsschritte anzugehen.

    Daher ging die Frage grundsätzlich ja erstmal nur um die Möglichkeit ob der Kauf des Gebäude aus privaten Mitteln getätigt wird und ob wir anschließend die privaten Mittel dann mit dem Darlehn dann wieder ablösen können.

    Zitat von betzie_hh

    Ich gönne dem Berater seinen Urlaub und erwarte auch nicht, dass er im Urlaub für mich erreichbar ist. Seine beruflichen Fähigkeiten mache ich nicht an seiner Erreichbarkeit Urlaub fest.

    An der Erreichbarkeit im Urlaub würde ich auch keine beruflichen Fähigkeiten festmachen. Sehr wohl aber an der Frage, ob man in der Lage ist, offene Fälle seinem Vertreter zu übergeben und diesen als Ansprechpartner zu benennen.


    Grundsätzlich kann man auch ohne Kauf einen Kredit auf ein Haus aufnehmen, in Deutschland ist das aber eher unüblich. KfW-Kredite für Sanierung sollten unproblematisch sein, Förderung zum Kauf von Wohneigentum ist natürlich dann passe. Bei über 4% Zinsen stellt sich auch die Frage nach der Sinnhaftigkeit

    Zitat von betzie_hh

    Es handelt sich weder um eine Ruine noch wissen wir nicht auf was wir uns da einlassen.

    Bei dem Verhältnis von Kaufpreis und Sanierungskosten ist das Haus entweder eine Ruine oder die Sanierung extrem vorsichtig geschätzt.

    Hallo Oli-B,


    langsam verstehe ich Ihre Frage aber das Anliegen immer noch nicht. Sie schrieben:

    Zitat von betzie_hh

    Das Darlehn teilt sich in 20% Kaufsumme und 80% Sanierungskosten auf.

    Um das einmal in fiktive Zahlen zu übersetzen: 200k Kaufpreis und 800k Sanierungskosten. Streben Sie eine 100%- Finanzierung an? Wenn Ihnen überhaupt jemand die anbietet, wird sie sehr teuer werden.


    Bei der Standardfinanzierung mit 20% EK wäre das genau der Kaufpreis. Falls er realistisch bestimmt wurde, akzeptiert die Bank das unbelastete Grundstück auch als EK.


    Bei einer 90%- Finanzierung wollen Sie also erst einmal den Kaufpreis (200k) selbst bezahlen und nach Kreditaufnahme 100k von der Bank zurückbekommen? Ich denke, grundsätzlich wäre es zulässig. Ob eine Bank dabei mitspielt, müssen Sie klären. Dieses Prozedere sollte aber haarklein im Kreditvertrag festgehalten werden. Falls es Ihnen nur um Verwaltungsaufwand geht, vermute ich einmal, Sie bezahlen diese Erleichterung mit viel Geld. Aktuell beträgt die Zinsdifferenz zwischen einer 90% und einer 80%- Finanzierung 0,1 bis 0,15%. Rechnen Sie sich das auf die Laufzeit hoch.


    Gruß Pumphut