Übertragung von Immobilien auf Einzelkind: Gestaltungsmöglichkeiten?

    Hallo zusammen,


    hat jemand von euch Erfahrungen mit der Übertragung von Vermögen (v. a. Immobilien) auf Einzelkinder?


    Also die Eltern (Ü70) möchten ihr Vermögen oder Teile davon an ein Einzelkind (Sohn) übertragen. Wie kann dies steueroptimiert gelingen, wenn man von einem durch die Eltern bewohnten Einfamilienhaus (Wert max. 280k; Baujahr 1985) und einer kleinen Wohnung (Wert max. 90k; Baujahr 1985) ausgeht? Es sind noch ca. 40k Barvermögen und 40k Aktienvermögen vorhanden. Sohn wohnt in einer Mietswohnung mit Partnerin.


    Wichtig: Der Sohn möchte in Zukunft heiraten, mit seiner Frau in das Einfamilienhaus einziehen und Kinder dort großziehen. Ist dahingehend bereits etwas bei der Übertragung auf das Einzelkind zu beachten? Haben Schenkung vs. Verkauf vs. Vererben hier bestimmte Vorteile und Nachteile?


    Noch eine Frage: Macht es Sinn, die Immobilie altersgerecht zu renovieren, solange die Eltern darin wohnen? Also gibt es ggf. Vorteile, die man nur nutzen kann, solange diese in der Wohnung leben?


    Grüße

    Zitat von GeldAnleger

    Welche Steuer möchtest du denn Optimieren? Einkommenssteuer? Denn was die Schenkungssteuer angeht, ist das ja noch weit unter dem Freibetrag.

    Gute Frage. Vielleicht ist das das falsche "Subforum" der Finanztip Community weil Fokus auf Steuern? Mir geht es darum, das Vermögen - ich sage es mal platt - vor dem Finanzamt (das ist der steuerliche Aspekt), der Pflegekasse (falls Eltern pflegebedürftig werden) und vor der Schwiegertochter (meiner zukünftigen Frau) zu "schützen".


    Es ist nicht so krass gemeint, wie es klingt. Ich vertraue meiner Partnerin und wenn man heiraten will hat man eine Scheidung und deren potenzielle finanzielle Konsequenzen oft nicht so sehr im Sinn. Allerdings möchte ich nicht, dass meine Eltern ihre Immobilie verlieren würden bzw. ich mein Elternhaus, nur, weil die Ehe vielleicht irgendwann in die Brüche geht. Der Aspekt mit der Schenkungssteuer scheint aufgrund der hohen Freibeträge (400k pro Elternteil) nicht so problematisch zu sein wie die Tatsache, dass beide plötzlich pflegebedürftig werden könnten.

    Da Schenkungen und Erbe im Falle einer Scheidung deinem Anfangsvermögen zugeordnet werden, sehe ich hier eher ein geringeres Problem.

    Das größte Thema könnte aus meiner Sicht dier Pflegebedürftigkeit sein. Bin da kein Experte, aber innerhalb von 10 Jahren kann wohl Vermögen zurückgefordert werden. Daher könnte es hier sinnvoll sein bald zu handeln.

    Mit einer zeitnahen Schenkung dürften wohl 90% der notwendigen Themen auf den weg gebracht sein. Natürlich kann man das ganze Konstrukt noch etwas verfeinern, um zB Renovierungen von der Einkommenssteuer absetzen zu können etc.

    Danke für Deine Antwort!

    Zitat von GeldAnleger

    Da Schenkungen und Erbe im Falle einer Scheidung deinem Anfangsvermögen zugeordnet werden, sehe ich hier eher ein geringeres Problem.

    ... allerdings nicht der Zugewinn. Wenn die Immobilien einen Wertzuwachs erfahren, muss man den an die Ehefrau / den Ehepartner ausbezahlen - zumindest 50 % davon. Es sei denn, man hat die Zugewinngemeinschaft per Ehevertrag modifiziert oder eine Gütertrennung vereinbart.


    Welches sind die 10 % der dann noch offenen Themen aus deiner Sicht?


    Wie könnte man das Konstrukt aus deiner Sicht noch weiter verfeinern?

    Zitat von Jepp2

    Danke für Deine Antwort!

    ... allerdings nicht der Zugewinn. Wenn die Immobilien einen Wertzuwachs erfahren, muss man den an die Ehefrau / den Ehepartner ausbezahlen - zumindest 50 % davon. Es sei denn, man hat die Zugewinngemeinschaft per Ehevertrag modifiziert oder eine Gütertrennung vereinbart.

    Naja, habe die Frage mal so interpretiert dass es darum geht das Haus zu sichern, und nicht deine künftige Frau über den Tisch zu ziehen. ;) Tricks gibt es da sicherlich, wenn man das möglichs ausreizen möchte.


    Zitat von Jepp2

    Welches sind die 10 % der dann noch offenen Themen aus deiner Sicht?

    zB was passieren soll falls du ohne Nachkommen stirbst. Sichert man die Eltern dafür über ein Wohnrecht ab? Sollen sie erben? ...


    Zitat von Jepp2

    Wie könnte man das Konstrukt aus deiner Sicht noch weiter verfeinern?

    Ich persönlich würde mir zB überlegen wie ich die Kosten der Renovierung, bzw eines altersgerechten Umbaus (falls der gewollt ist), und dazu auch noch Abschreibungen auf den Hauswert, steuerlich geltend machen kann.

    Zitat von GeldAnleger

    Naja, habe die Frage mal so interpretiert dass es darum geht das Haus zu sichern, und nicht deine künftige Frau über den Tisch zu ziehen. ;) Tricks gibt es da sicherlich, wenn man das möglichs ausreizen möchte.


    zB was passieren soll falls du ohne Nachkommen stirbst. Sichert man die Eltern dafür über ein Wohnrecht ab? Sollen sie erben? ...


    Ich persönlich würde mir zB überlegen wie ich die Kosten der Renovierung, bzw eines altersgerechten Umbaus (falls der gewollt ist), und dazu auch noch Abschreibungen auf den Hauswert, steuerlich geltend machen kann.

    Du hast die Frage richtig interpretiert. Meine Frau hat ein ca. 1/3 höheres Einkommen als ich und wird voraussichtlich auch mehr erben als ich (eher so zwei Einfamilienhäuser und ein höheres Barvermögen), sodass sich die Frage nach dem Über-den-Tisch-Ziehen eigentlich bei uns nicht stellt. Geht nur darum, das jeweilige Vermögen (auch das der Eltern meiner Frau und später ihr geerbtes) bzw. v. a. die Immobilien zu sichern. Ich habe es halt nur aus meiner Perspektive geschildert, weil ich das Vermögen meiner "Schwiegereltern" im Detail natürlich nicht kenne.


    @ ohne Nachkommen: Im Falle, dass ich ohne Nachkommen sterbe, soll die Immobilie, sofern meine Eltern dann noch leben, wieder an sie übergehen. Gleiches gilt, falls ich insolvent werden würde. Das wäre ja auch ein Risikofaktor. Ist zwar unwahrscheinlich bei mir, aber wer weiß schon, was das Leben bringt ...


    @ Renovierungskosten: Denkst du dann daran, dies steuerlich VOR oder NACH einer Schenkung (oder einem Verkauf) von Eltern an Einzelkind steuerlich geltend zu machen?

    Zitat von Jepp2

    Die Eltern (Ü70) möchten ihr Vermögen oder Teile davon an ein Einzelkind (Sohn) übertragen. Wie kann dies steueroptimiert gelingen, wenn man von einem durch die Eltern bewohnten Einfamilienhaus (Wert max. 280k; Baujahr 1985) und einer kleinen Wohnung (Wert max. 90k; Baujahr 1985) ausgeht? Es sind noch ca. 40k Barvermögen und 40k Aktienvermögen vorhanden. Sohn wohnt in einer Mietswohnung mit Partnerin.

    In Gelddingen primär an die Steuer zu denken, ist meines Erachtens der falsche Ansatz.


    Was hier zu Buche steht (gemeinsames Eigentum der Eltern unterstellt) liegt weit unter dem Freibetrag, somit ist bezüglich Schenkung- und Erbschaftsteuer nichts zu optimieren.


    Sehr viel wichtiger sind sachliche Überlegungen zur Übertragung.


    Das ist einfach bezüglich der vermieteten Wohnung: Einfach notariell umschreiben lassen, dann hat der Sohn die Wohnung an der Backe, nimmt die Miete ein, hat aber auch die Reparaturen am Hals.


    Prinzipiell noch einfacher ist das mit dem Geldvermögen: Das kann man selber übertragen und braucht keinen Notar dafür, ist dann hinterher aber finanziell blank. Ich würde einen solch überschaubaren Betrag für mich behalten wollen, damit ich im Bedarfsfall flüssig bin. Wenn mein Kind das bekommt, wenn ich tot bin, ist das früh genug. Angenommen, ich käme irgendwann ins Pflegeheim, empfände ich das als günstiger, wenn ich die Zuzahlung erst einmal aus eigenen Mitteln leisten könnte, statt daß ich bei meinem eigenen Kind betteln müßte, dem ich meine Barschaft vorzeitig übertragen habe.


    Beim selbstbewohnten Eigenheim stellen sich sehr viel größere Probleme als die Steuer. Wenn das Haus überschrieben wird - wo bleiben dann die jetzigen Bewohner?


    Ich habe einen Fall in der Verwandtschaft, in der die verwitwete Mutter selbst vorgeschlagen hat, daß die Familie des Sohns (der sich gerade ein Eigenheim anschaffen wollte) ins Elternhaus einziehen solle. Sie wolle sich für ihre letzten Jahre eine Eigentumswohnung kaufen. Als das dann aber konkret werden sollte, hat sie an jeder besichtigten Wohnung ein Haar in der Suppe gefunden. Schließlich hat der Sohn ein anderes Haus gekauft und sie wohnt noch immer in ihrem Haus wie ehedem.

    Zitat von Jepp2

    Der Sohn möchte in Zukunft heiraten, mit seiner Frau in das Einfamilienhaus einziehen und Kinder dort großziehen.

    Das sind Pläne, die sich Sohn Jepp für die Zukunft macht. Wie spruchreif ist das denn? Was machen die Eltern denn dann, wenn Sohn Jepp mit seiner zahlreichen Familie ins Elternhaus einziehen möchte?

    Zitat von Jepp2

    Noch eine Frage: Macht es Sinn, die Immobilie altersgerecht zu renovieren, solange die Eltern darin wohnen?

    Zu welchem Zweck sollte das geschehen?


    Es ist sicher nie verkehrt, Pläne zu machen. Allerdings ist es praktischer, die nahe Zukunft zu planen als die fernere.

    Wissen die Eltern denn überhaupt schon davon, dass sie sich enteignen lassen "wollen"? Anfangs, in Beitrag #1, hat sich das noch gelesen, als ob die besorgten Eltern sich Gedanken machen. Seit Beitrag #3 ist nun klar, dass es Sohnemann ist und der sich auch nur Gedanken um sein künftiges finanzielles Wohlergehen macht.


    Um ehrlich zu sein, an Stelle der Eltern würde ich die Kontrolle über mein Vermögen behalten und mich nicht vom Wohlwollen des Sohnes abhängen machen wollen. Und an Stelle der künftigen Gattin, würde ich mir auch noch dreimal überlegen, ob ich den wirklich heiraten wollte.

    Zitat von epsilon2

    Wissen die Eltern denn überhaupt schon davon, dass sie sich enteignen lassen "wollen"? Anfangs, in Beitrag #1, hat sich das noch gelesen, als ob die besorgten Eltern sich Gedanken machen. Seit Beitrag #3 ist nun klar, dass es Sohnemann ist und der sich auch nur Gedanken um sein künftiges finanzielles Wohlergehen macht.


    Um ehrlich zu sein, an Stelle der Eltern würde ich die Kontrolle über mein Vermögen behalten und mich nicht vom Wohlwollen des Sohnes abhängen machen wollen. Und an Stelle der künftigen Gattin, würde ich mir auch noch dreimal überlegen, ob ich den wirklich heiraten wollte.

    Bitte respektvoll bleiben, @epsilon2! Die hier dargestellten Überlegungen und die Initiative zur Vermögensübertragung stammen von meinen Eltern und nicht von mir (ob Du es nun glaubst oder nicht). Ich persönlich lebe ganz gut damit, ohne mir über Vermietung, Wohngebäudehaftpflicht und alles, was an Immobilien sonst so dran hängt, denken zu müssen. Es geht darum, Vermögensübertragung zunächst mal für sie und mich (also zwischen Eltern und "Kind") fair zu gestalten und das Vermögen in der Familie zu halten, da die Heirat noch nicht stattgefunden hat. Im nächsten Schritt geht es dann um meine Partnerin (später Ehefrau) und das auch für sie fair zu gestalten. Ich will nichts von ihrem geerbten Vermögen und sie nichts von meinem. Meine Eltern möchten natürlich nicht (und ich auch nicht), dass meine Lebensentscheidungen größeren finanziellen Einfluss auf ihr Leben/Vermögen haben und v. a. nicht auf Immobilien, die sie selbst bewohnen und sich hart erarbeitet haben. Das respektiere ich sehr.


    Das meine Partnerin angeht, ist es, wie ich bereits oben geschrieben habe: sie verdient mehr und wird erheblich mehr erben. Du brauchst dir da auch keine Gedanken zu machen, epsilon2. Bitte antworte nicht mehr auf diesen Thread, wenn es Dir um Gepöble und Interpretationen zu Menschen geht, die du aus zwei Foren-Posts und nicht persönlich kennst. Mir geht es um eine ganz nüchterne finanzielle und steuerliche Betrachtung der Gestaltungsmöglichkeiten und nicht um persönliche Einschätzungen zu meiner Familie oder mir.

    Zitat von Achim Weiss

    Das sind Pläne, die sich Sohn Jepp für die Zukunft macht. Wie spruchreif ist das denn? Was machen die Eltern denn dann, wenn Sohn Jepp mit seiner zahlreichen Familie ins Elternhaus einziehen möchte?

    Zu welchem Zweck sollte das geschehen?


    Es ist sicher nie verkehrt, Pläne zu machen. Allerdings ist es praktischer, die nahe Zukunft zu planen als die fernere.

    Das mit der Eheschließung ist in naher Zukunft (24/25) geplant. Meine Eltern sollen ihr Haus so lange bewohnen dürfen, wie sie möchten. Ich möchte gar nicht die "Macht" haben, sie da "rauszuwerfen" - warum auch? Dann miete ich lieber weiterhin. Meine Eltern wollen, dass v.a. das selbstbewohnte Einfamilienhaus (auch nach ihrem Ableben) in der Familie bleibt - ob selbst bewohnt oder vermietet.


    Ich selbst habe ehrlich gesagt keine Ahnung, welche laufenden Kosten bei einem > 30 Jahre alten Haus und bei der kleinen Wohnung in naher Zukunft auf mich zukommen können. Außerplanmäßige Kosten werden sicherlich beim Einfamilienhaus der anstehende Austausch der Ölheizung (die schon manchmal Probleme machte), vielleicht eine energetische Sanierung (PV und Dämmung), Fensteraustausch und - solange meine Eltern drin wohnen - auch ein neues Bad und vielleicht einen rollstuhlgerechter Zugang zum Haus sein.

    Zitat von Jepp2

    @ Renovierungskosten: Denkst du dann daran, dies steuerlich VOR oder NACH einer Schenkung (oder einem Verkauf) von Eltern an Einzelkind steuerlich geltend zu machen?

    Meins Erachtens dürfte das nur nach einem Verkauf oder einer Schenkung funktionieren. Die Abschreibung sogar nur nach einem Verkauf.

    Aber statt einem Haus möchten deine Eltern ja vlt lieber einen Anspruch aus einem Verkäuferdarlehnen schenken...


    Das ist aber wie schon oben geschrieben nur die Optimierung der Details. Viel wichtiger sind vermutlich Fragen der Absicherung der Eltern. Denn ein "Zurück-Erben" düfrte sehr teuer werden und ist sicher keine sinnvolle Option.

    Als Ü70-Eltern würde ich eher nichts davon vorzeitig übertragen. Bis der Letzte von den Beiden sich von dieser Welt verabschiedet, kann es leicht noch 25 Jährchen dauern. Da kann noch einiges Geld verbraucht werden.


    Als Sohn, der seine Eltern nicht aus dem Haus werfen will, würde ich mein Leben unabhängig vom Elternhaus planen. Es kann gut sein, dass der Enkel eher bei seinen Eltern auszieht, als dass das Haus der Großeltern frei wird.


    Also warum wollen die Eltern vorzeitig Vermögen übertragen?


    Aus steuerlichen Gründen könnte ich mir nur eine Übertragung der vermieteten Wohnung vorstellen. Der Sohn hat ggf. einen höheren Steuersatz. Das sollte dann aber ein Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) sein, keine Schenkung!

    Zitat von GeldAnleger

    Meins Erachtens dürfte das nur nach einem Verkauf oder einer Schenkung funktionieren. Die Abschreibung sogar nur nach einem Verkauf.

    Aber statt einem Haus möchten deine Eltern ja vlt lieber einen Anspruch aus einem Verkäuferdarlehnen schenken...


    Das ist aber wie schon oben geschrieben nur die Optimierung der Details. Viel wichtiger sind vermutlich Fragen der Absicherung der Eltern. Denn ein "Zurück-Erben" düfrte sehr teuer werden und ist sicher keine sinnvolle Option.

    Danke für Deine Antwort, GeldAnleger!


    Von "Anspruch aus einem Verkäuferdarlehnen schenken" habe ich noch nie gehört.


    Welche Möglichkeiten gibt es, die Eltern abzusichern? Ich meine, ich habe mal was zu "Rückforderungsvorbehalt" (oder so ähnlich) gelesen.

    Zitat von Hornie

    Also warum wollen die Eltern vorzeitig Vermögen übertragen?


    Aus steuerlichen Gründen könnte ich mir nur eine Übertragung der vermieteten Wohnung vorstellen. Der Sohn hat ggf. einen höheren Steuersatz. Das sollte dann aber ein Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) sein, keine Schenkung!

    Meine Eltern haben ihre jeweiligen Elternhäuser fast vollständig an die Pflegekasse für die Pflegekosten ihrer jeweiligen Eltern "verloren". Ich glaube sie möchten, dass mir das erspart bleibt.


    Zwei Ideen:

    • Was spricht z. B. gegen eine Schenkung des Einfamilienhauses mit Nießbrauchsvorbehalt an mich + einen Verkauf der Wohnung an mich? Nicht, dass das meine Präferenz wäre, aber das ist derzeit die Idee meiner Eltern, weil viele ihrer Freunde mit deren jeweiligen Kindern das so gemacht haben.
    • Würde es auch Sinn machen, die Wohnung zu verkaufen und das Geld als Barvermögen zu schenken, das ich dann z. B. in einen World-ETF stecken würde? Oder ist es (steuer-)günstiger, wenn ich die Wohnung erst geschenkt bekomme und selbst verkaufe? Für meine Eltern sowie für mich ist der Verkauf der Wohnung eine Option - unabhängig davon ob sie es verkaufen oder ich und ob der Erlös dann bei ihnen verbleibt oder bei mir.

    Kannst Du bitte zu "sollte dann aber ein Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) sein, keine Schenkung!" mehr sagen? Warum ist das besser? Wie läuft das ab?

    Wenn hier einer fragt, versuche ich ihm zu antworten nach bestem Wissen und Gewissen. So mancher mag es aber nicht hören, daß man seiner Vorstellung widerspricht. Auch gibt es Leute, die eifrig zwischen den Zeilen nach vermeintlichen Mikroaggressionen suchen.


    Wenn einer Rat sucht, sollte er nach meinem Dafürhalten nicht beliebig schleckig sein, letztlich vergrätzt er damit potentielle Ratgeber nur.

    Zitat von Achim Weiss

    Wenn hier einer fragt, versuche ich ihm zu antworten nach bestem Wissen und Gewissen. So mancher mag es aber nicht hören, daß man seiner Vorstellung widerspricht. Auch gibt es Leute, die eifrig zwischen den Zeilen nach vermeintlichen Mikroaggressionen suchen.


    Wenn einer Rat sucht, sollte er nach meinem Dafürhalten nicht beliebig schleckig sein, letztlich vergrätzt er damit potentielle Ratgeber nur.

    :/ Ich verstehe glaub nicht, was Du meinst. "beliebig schleckig"?

    Prinzipiell kann eine vermietete Wohnung eine attraktive Geldanlage mit Steuervorteilen sein. Ob das auf diese Wohnung zutrifft, kann ich natürlich nicht beurteilen.


    Wenn Du sie geschenkt bekommst, kannst Du nur die AfA Deiner Eltern fortführen, für die restliche Abschreibungszeit. Wenn Du sie zum Marktwert von Deinen Eltern kaufst, berechnet sich die AfA neu vom Kaufpreis. Zusätzlich kannst Du die Zinszahlungen an Deine Eltern für das Verkäuferdarlehen von der Steuer absetzen.


    Natürlich können die Eltern das Darlehen auch jederzeit Dir schenken. Dann entfallen aber die Zinszahlungen.


    Wenn die Wohnung sowieso eher verkauft werden soll, würde ich jedoch die Kosten einer vorherigen Übertragung vermeiden. Fragt sich aber, ob jetzt ein guter Zeitpunkt dafür ist.

    Danke dir, ich verstehe nun besser, was du meinst.


    Also müssen wir uns hinsichtlich der Wohnung zwischen


    1) Eltern behalten die Wohnung,

    2) Eltern verkaufen die Wohnung an irgendjemanden und behalten das Barvermögen,

    3) Eltern verkaufen die Wohnung an irgendjemanden und schenken mir das Barvermögen,

    4) Eltern übertragen die Wohnung im Wege der Schenkung an mich und ich behalte sie,

    5) Eltern übertragen die Wohnung im Wege der Schenkung an mich und ich verkaufe sie an irgendjemanden,

    6) Eltern übertragen die Wohnung durch Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) an mich und ich behalte sie und

    7) Eltern übertragen die Wohnung durch Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) an mich und ich verkaufe sie an irgendjemanden


    entscheiden. 5) und 7) wären dann eher ungünstig.


    Zum "guten Zeitpunkt": Ist damit gemeint, ob jetzt so ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf ist?

    Ja. Die Immobilienpreise sind in den letzten Monaten deutlich heruntergekommen. Aufgrund der absehbaren Wohnungsnot und eventuell wieder fallenden Zinsen ist eine Erholung in den nächsten Jahren gut möglich.


    Das ist aber eine generalisierte Aussage bzw. Meinung. Immobilienmärkte sind jedoch sehr lokal; was in meiner Stadt gilt, gilt bei dieser Immobilie noch lange nicht. Teure Immobilien sind derzeit vielerorts kaum handelbar, aber hier handelt es sich ja eher um eine sehr kleine Wohnung.