Übertragung von Immobilien auf Einzelkind: Gestaltungsmöglichkeiten?

Hallo zusammen,

hat jemand von euch Erfahrungen mit der Übertragung von Vermögen (v. a. Immobilien) auf Einzelkinder?

Also die Eltern (Ü70) möchten ihr Vermögen oder Teile davon an ein Einzelkind (Sohn) übertragen. Wie kann dies steueroptimiert gelingen, wenn man von einem durch die Eltern bewohnten Einfamilienhaus (Wert max. 280k; Baujahr 1985) und einer kleinen Wohnung (Wert max. 90k; Baujahr 1985) ausgeht? Es sind noch ca. 40k Barvermögen und 40k Aktienvermögen vorhanden. Sohn wohnt in einer Mietswohnung mit Partnerin.

Wichtig: Der Sohn möchte in Zukunft heiraten, mit seiner Frau in das Einfamilienhaus einziehen und Kinder dort großziehen. Ist dahingehend bereits etwas bei der Übertragung auf das Einzelkind zu beachten? Haben Schenkung vs. Verkauf vs. Vererben hier bestimmte Vorteile und Nachteile?

Noch eine Frage: Macht es Sinn, die Immobilie altersgerecht zu renovieren, solange die Eltern darin wohnen? Also gibt es ggf. Vorteile, die man nur nutzen kann, solange diese in der Wohnung leben?

Grüße

Zitat von GeldAnleger

Welche Steuer möchtest du denn Optimieren? Einkommenssteuer? Denn was die Schenkungssteuer angeht, ist das ja noch weit unter dem Freibetrag.

Gute Frage. Vielleicht ist das das falsche "Subforum" der Finanztip Community weil Fokus auf Steuern? Mir geht es darum, das Vermögen - ich sage es mal platt - vor dem Finanzamt (das ist der steuerliche Aspekt), der Pflegekasse (falls Eltern pflegebedürftig werden) und vor der Schwiegertochter (meiner zukünftigen Frau) zu "schützen".

Es ist nicht so krass gemeint, wie es klingt. Ich vertraue meiner Partnerin und wenn man heiraten will hat man eine Scheidung und deren potenzielle finanzielle Konsequenzen oft nicht so sehr im Sinn. Allerdings möchte ich nicht, dass meine Eltern ihre Immobilie verlieren würden bzw. ich mein Elternhaus, nur, weil die Ehe vielleicht irgendwann in die Brüche geht. Der Aspekt mit der Schenkungssteuer scheint aufgrund der hohen Freibeträge (400k pro Elternteil) nicht so problematisch zu sein wie die Tatsache, dass beide plötzlich pflegebedürftig werden könnten.

Danke für Deine Antwort!

Zitat von GeldAnleger

Da Schenkungen und Erbe im Falle einer Scheidung deinem Anfangsvermögen zugeordnet werden, sehe ich hier eher ein geringeres Problem.

... allerdings nicht der Zugewinn. Wenn die Immobilien einen Wertzuwachs erfahren, muss man den an die Ehefrau / den Ehepartner ausbezahlen - zumindest 50 % davon. Es sei denn, man hat die Zugewinngemeinschaft per Ehevertrag modifiziert oder eine Gütertrennung vereinbart.

Welches sind die 10 % der dann noch offenen Themen aus deiner Sicht?

Wie könnte man das Konstrukt aus deiner Sicht noch weiter verfeinern?

Zitat von GeldAnleger

Naja, habe die Frage mal so interpretiert dass es darum geht das Haus zu sichern, und nicht deine künftige Frau über den Tisch zu ziehen. Tricks gibt es da sicherlich, wenn man das möglichs ausreizen möchte.

zB was passieren soll falls du ohne Nachkommen stirbst. Sichert man die Eltern dafür über ein Wohnrecht ab? Sollen sie erben? ...

Ich persönlich würde mir zB überlegen wie ich die Kosten der Renovierung, bzw eines altersgerechten Umbaus (falls der gewollt ist), und dazu auch noch Abschreibungen auf den Hauswert, steuerlich geltend machen kann.

Du hast die Frage richtig interpretiert. Meine Frau hat ein ca. 1/3 höheres Einkommen als ich und wird voraussichtlich auch mehr erben als ich (eher so zwei Einfamilienhäuser und ein höheres Barvermögen), sodass sich die Frage nach dem Über-den-Tisch-Ziehen eigentlich bei uns nicht stellt. Geht nur darum, das jeweilige Vermögen (auch das der Eltern meiner Frau und später ihr geerbtes) bzw. v. a. die Immobilien zu sichern. Ich habe es halt nur aus meiner Perspektive geschildert, weil ich das Vermögen meiner "Schwiegereltern" im Detail natürlich nicht kenne.

@ ohne Nachkommen: Im Falle, dass ich ohne Nachkommen sterbe, soll die Immobilie, sofern meine Eltern dann noch leben, wieder an sie übergehen. Gleiches gilt, falls ich insolvent werden würde. Das wäre ja auch ein Risikofaktor. Ist zwar unwahrscheinlich bei mir, aber wer weiß schon, was das Leben bringt ...

@ Renovierungskosten: Denkst du dann daran, dies steuerlich VOR oder NACH einer Schenkung (oder einem Verkauf) von Eltern an Einzelkind steuerlich geltend zu machen?

Zitat von epsilon2

Wissen die Eltern denn überhaupt schon davon, dass sie sich enteignen lassen "wollen"? Anfangs, in Beitrag #1, hat sich das noch gelesen, als ob die besorgten Eltern sich Gedanken machen. Seit Beitrag #3 ist nun klar, dass es Sohnemann ist und der sich auch nur Gedanken um sein künftiges finanzielles Wohlergehen macht.

Um ehrlich zu sein, an Stelle der Eltern würde ich die Kontrolle über mein Vermögen behalten und mich nicht vom Wohlwollen des Sohnes abhängen machen wollen. Und an Stelle der künftigen Gattin, würde ich mir auch noch dreimal überlegen, ob ich den wirklich heiraten wollte.

Bitte respektvoll bleiben, @epsilon2! Die hier dargestellten Überlegungen und die Initiative zur Vermögensübertragung stammen von meinen Eltern und nicht von mir (ob Du es nun glaubst oder nicht). Ich persönlich lebe ganz gut damit, ohne mir über Vermietung, Wohngebäudehaftpflicht und alles, was an Immobilien sonst so dran hängt, denken zu müssen. Es geht darum, Vermögensübertragung zunächst mal für sie und mich (also zwischen Eltern und "Kind") fair zu gestalten und das Vermögen in der Familie zu halten, da die Heirat noch nicht stattgefunden hat. Im nächsten Schritt geht es dann um meine Partnerin (später Ehefrau) und das auch für sie fair zu gestalten. Ich will nichts von ihrem geerbten Vermögen und sie nichts von meinem. Meine Eltern möchten natürlich nicht (und ich auch nicht), dass meine Lebensentscheidungen größeren finanziellen Einfluss auf ihr Leben/Vermögen haben und v. a. nicht auf Immobilien, die sie selbst bewohnen und sich hart erarbeitet haben. Das respektiere ich sehr.

Das meine Partnerin angeht, ist es, wie ich bereits oben geschrieben habe: sie verdient mehr und wird erheblich mehr erben. Du brauchst dir da auch keine Gedanken zu machen, epsilon2. Bitte antworte nicht mehr auf diesen Thread, wenn es Dir um Gepöble und Interpretationen zu Menschen geht, die du aus zwei Foren-Posts und nicht persönlich kennst. Mir geht es um eine ganz nüchterne finanzielle und steuerliche Betrachtung der Gestaltungsmöglichkeiten und nicht um persönliche Einschätzungen zu meiner Familie oder mir.

Zitat von Achim Weiss

Das sind Pläne, die sich Sohn Jepp für die Zukunft macht. Wie spruchreif ist das denn? Was machen die Eltern denn dann, wenn Sohn Jepp mit seiner zahlreichen Familie ins Elternhaus einziehen möchte?

Zu welchem Zweck sollte das geschehen?

Es ist sicher nie verkehrt, Pläne zu machen. Allerdings ist es praktischer, die nahe Zukunft zu planen als die fernere.

Das mit der Eheschließung ist in naher Zukunft (24/25) geplant. Meine Eltern sollen ihr Haus so lange bewohnen dürfen, wie sie möchten. Ich möchte gar nicht die "Macht" haben, sie da "rauszuwerfen" - warum auch? Dann miete ich lieber weiterhin. Meine Eltern wollen, dass v.a. das selbstbewohnte Einfamilienhaus (auch nach ihrem Ableben) in der Familie bleibt - ob selbst bewohnt oder vermietet.

Ich selbst habe ehrlich gesagt keine Ahnung, welche laufenden Kosten bei einem > 30 Jahre alten Haus und bei der kleinen Wohnung in naher Zukunft auf mich zukommen können. Außerplanmäßige Kosten werden sicherlich beim Einfamilienhaus der anstehende Austausch der Ölheizung (die schon manchmal Probleme machte), vielleicht eine energetische Sanierung (PV und Dämmung), Fensteraustausch und - solange meine Eltern drin wohnen - auch ein neues Bad und vielleicht einen rollstuhlgerechter Zugang zum Haus sein.

Zitat von GeldAnleger

Meins Erachtens dürfte das nur nach einem Verkauf oder einer Schenkung funktionieren. Die Abschreibung sogar nur nach einem Verkauf.

Aber statt einem Haus möchten deine Eltern ja vlt lieber einen Anspruch aus einem Verkäuferdarlehnen schenken...

Das ist aber wie schon oben geschrieben nur die Optimierung der Details. Viel wichtiger sind vermutlich Fragen der Absicherung der Eltern. Denn ein "Zurück-Erben" düfrte sehr teuer werden und ist sicher keine sinnvolle Option.

Danke für Deine Antwort, GeldAnleger!

Von "Anspruch aus einem Verkäuferdarlehnen schenken" habe ich noch nie gehört.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Eltern abzusichern? Ich meine, ich habe mal was zu "Rückforderungsvorbehalt" (oder so ähnlich) gelesen.

Zitat von Hornie

Also warum wollen die Eltern vorzeitig Vermögen übertragen?

Aus steuerlichen Gründen könnte ich mir nur eine Übertragung der vermieteten Wohnung vorstellen. Der Sohn hat ggf. einen höheren Steuersatz. Das sollte dann aber ein Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) sein, keine Schenkung!

Meine Eltern haben ihre jeweiligen Elternhäuser fast vollständig an die Pflegekasse für die Pflegekosten ihrer jeweiligen Eltern "verloren". Ich glaube sie möchten, dass mir das erspart bleibt.

Zwei Ideen:

• Was spricht z. B. gegen eine Schenkung des Einfamilienhauses mit Nießbrauchsvorbehalt an mich + einen Verkauf der Wohnung an mich? Nicht, dass das meine Präferenz wäre, aber das ist derzeit die Idee meiner Eltern, weil viele ihrer Freunde mit deren jeweiligen Kindern das so gemacht haben.
• Würde es auch Sinn machen, die Wohnung zu verkaufen und das Geld als Barvermögen zu schenken, das ich dann z. B. in einen World-ETF stecken würde? Oder ist es (steuer-)günstiger, wenn ich die Wohnung erst geschenkt bekomme und selbst verkaufe? Für meine Eltern sowie für mich ist der Verkauf der Wohnung eine Option - unabhängig davon ob sie es verkaufen oder ich und ob der Erlös dann bei ihnen verbleibt oder bei mir.

Kannst Du bitte zu "sollte dann aber ein Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) sein, keine Schenkung!" mehr sagen? Warum ist das besser? Wie läuft das ab?

Zitat von Achim Weiss

Wenn hier einer fragt, versuche ich ihm zu antworten nach bestem Wissen und Gewissen. So mancher mag es aber nicht hören, daß man seiner Vorstellung widerspricht. Auch gibt es Leute, die eifrig zwischen den Zeilen nach vermeintlichen Mikroaggressionen suchen.

Wenn einer Rat sucht, sollte er nach meinem Dafürhalten nicht beliebig schleckig sein, letztlich vergrätzt er damit potentielle Ratgeber nur.

Ich verstehe glaub nicht, was Du meinst. "beliebig schleckig"?

Zitat von Hornie

Prinzipiell kann eine vermietete Wohnung eine attraktive Geldanlage mit Steuervorteilen sein. Ob das auf diese Wohnung zutrifft, kann ich natürlich nicht beurteilen.

Wenn Du sie geschenkt bekommst, kannst Du nur die AfA Deiner Eltern fortführen, für die restliche Abschreibungszeit. Wenn Du sie zum Marktwert von Deinen Eltern kaufst, berechnet sich die AfA neu vom Kaufpreis. Zusätzlich kannst Du die Zinszahlungen an Deine Eltern für das Verkäuferdarlehen von der Steuer absetzen.

Natürlich können die Eltern das Darlehen auch jederzeit Dir schenken. Dann entfallen aber die Zinszahlungen.

Wenn die Wohnung sowieso eher verkauft werden soll, würde ich jedoch die Kosten einer vorherigen Übertragung vermeiden. Fragt sich aber, ob jetzt ein guter Zeitpunkt dafür ist.

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Danke dir, ich verstehe nun besser, was du meinst.

Also müssen wir uns hinsichtlich der Wohnung zwischen

1) Eltern behalten die Wohnung,

2) Eltern verkaufen die Wohnung an irgendjemanden und behalten das Barvermögen,

3) Eltern verkaufen die Wohnung an irgendjemanden und schenken mir das Barvermögen,

4) Eltern übertragen die Wohnung im Wege der Schenkung an mich und ich behalte sie,

5) Eltern übertragen die Wohnung im Wege der Schenkung an mich und ich verkaufe sie an irgendjemanden,

6) Eltern übertragen die Wohnung durch Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) an mich und ich behalte sie und

7) Eltern übertragen die Wohnung durch Verkauf (gegen Verkäuferdarlehen) an mich und ich verkaufe sie an irgendjemanden

entscheiden. 5) und 7) wären dann eher ungünstig.

Zum "guten Zeitpunkt": Ist damit gemeint, ob jetzt so ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf ist?