Angebot Kauf der Mietwohnung

Zitat von mocky

Unser Vermieter möchte die an uns vermietete Wohnung verkaufen und bietet uns ein Vorkaufsrecht an.

Das vermutlich nicht, aber das ist nur ein rechtliches Detail. "Vorkaufsrecht" bedeutet, daß jemand ein Recht hat, zu ausverhandelten Bedingungen in einen Kaufvertrag einzutreten.

Egal: Dein Vermieter bietet die Wohnung erstmal Dir als Mieter an.

Zitat von mocky

Wert der Wohnung: 385.000€

Provisionsfreies Angebot an uns: 355.000€

Aktuelle Kaltmiete: 920€

Verfügbares Eigenkapital: 80.000€

Kann man aus den Zahlen berechnen, ob das aus unserer Sicht eine Überlegung wert wäre?

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So einfach ist das nicht, weil dabei sehr viel mehr Überlegungen zum Tragen kommen als der pure Preis.

Einen "Wert" einer Wohnung gibt es nicht; es gibt allenfalls einen Preis, und den erst hinterher, nämlich wenn der Handel abgeschlossen ist. Es mag nun eine Schätzung geben (Wie alt ist die?) und ein Angebot an Dich, das mit dem Begriff "provisionsfrei" schmackhaft gemacht werden soll. Der Verkäufer mag es vorziehen, einem vermutlich unproblematischen Käufer die Wohnung zu verkaufen. Das spart ihm Zeitaufwand, ggf. Ärger. Also geht er von einer (seiner?) Preisvorstellung etwas herunter, das soll den Kauf schmackhaft machen.

Wenn zu erwarten wäre, daß ihm die Wohnung aus der Hand gerissen werden würde, daß prospektive Käufer Schlange stünden und sich mit Kaufangeboten überböten, dann würde er nicht Dir die Wohnung mit angeblichem Rabatt anbieten.

Das kann Dir aber egal sein, Du mußt anders denken. Schlag Dir aber den Begriff "Schnäppchen" aus dem Kopf. Es hat keiner etwas zu verschenken, auch Dein Vermieter nicht.

Der angegebene Preis scheint mir ziemlich hoch zu sein (380 T€/9.840 € = 39). Was kosten Immobilien in Deiner Gegend denn so? Die Zeiten sind anders geworden. Ich erinnere mich noch sehr wohl an das Gespräch mit meinen Nachbarn, einem großen privaten Vermieter, der mir sagte: "Über Faktor 12 kaufe ich nicht!" Ok, das ist 10 Jahre her; damals zahlten Privatkäufer üblicherweise nicht über Faktor 20. Der Preis, über den wir hier reden, ist doppelt so hoch - und zwar inflationsangepaßt, denn die Miete steigt ja auch, nicht nur der Preis.

Zitat von mocky

Wenn ich die üblichen Kaufen-oder-Mieten-Rechner bemühe, kommt überall ein sehr deutliches Plus in Richtung Mieten heraus. Aber da sind natürlich auch immer viele Annahmen zu treffen hinsichtlich Darlehenszins, Rendite der alternativen Anlage usw. Eventuell kann ja jemand von euch mal eine Einschätzung geben.

Rein finanziell gesehen ist Mieten normalerweise günstiger als kaufen. Gerade in den letzten Jahren sind Immobilienpreise in luftige Höhen gegangen, manche Leute sagen, sie hätten den Zenit gesehen. Im Verlauf des letzten Jahres sind die Preise auch schon zurückgegangen. Wie das weitergeht? Wer weiß das schon.

Bis Du die Wohnung hast, kostet sie zwischen 380 und 400 T€, bei 4% Zins zahlst Du dafür dann 15 bis 16 T€ Zins im Jahr. Die Miete kostet Dich aktuell unter 10 T€.

Lüg Dir mit dem Eigenkapital nichts in die Tasche: Wenn Du die genannten 80 T€ in die Wohnung steckst, brauchst Du freilich weniger Darlehen (und mußt weniger Zins dafür zahlen), aber dafür bekommst Du auch keinen Kapitalertrag von den 80 T€ mehr. Manche Leute sagen, Habenzinsen müsse man versteuern, Sollzinsen gingen aus dem Netto. Das stimmt, aber wenn Du die Wohnung kaufst, zahlst Du dort erstmal z.B. 5% Grunderwerbsteuer obendrauf (und den Notar). 5% von 400 T€ sind 20 T€. Dafür kannst Du 80 T€ Zinsen einnehmen.

Ein so teurer Kauf (Es wäre vermutlich der teuerste Deines Lebens!) will wohlüberlegt sein. Ohne weitere Umstände zu kennen, würde ich in erster Näherung mal sagen: Mir wäre das zu teuer. Einen Rat kann ich Dir aber nicht geben, da hängt zu viel dran.

Ist das das einzige Objekt Deines Vermieters? Ein Kapitalanleger würde diese Wohnung vermutlich nicht kaufen, weil sie für ihn zu teuer ist. Der kauft lieber ganze Mietshäuser, die sind pro qm entscheidend billiger. Heißt: Wenn einer die Wohnung kauft, dann für sich selbst, dann kündigt er wegen Eigenbedarf.

Wieviel ist es Dir wert, der Eigenbedarfskündigung aus dem Weg zu gegen? Wenn Dir die Wohnung selbst gehört, bist Du vor Kündigung natürlich sicher.

Wie alt bist Du? Kannst und/oder willst Du Dich für Jahrzehnte an den Standort binden?

Das sind wohlgemerkt Fragen, die Du Dir stellen solltest, auf die ich hier keine Antwort von Dir erwarte. Nur als Gedankenanstoß.

Wo kommt denn der Wert von 385.000 her? Vermutlich ist das reines Wunschdenken des Vermieters.

Ein Kaufpreisfaktor von 32 (bei 355.000) ist absolut unrealistisch, das zahlt kein Kapitalanleger. Also solltest Du die erst recht nicht zahlen. Wenn alles top ist, Lage und Zustand, würde ich aktuell vielleicht bei 255.000 anfangen, darüber nachzudenken.

Zitat von Hornie

Ein Kaufpreisfaktor von 32 (bei 355.000) ist absolut unrealistisch, das zahlt kein Kapitalanleger.

Das ist in meinen Augen nicht unbedingt relevant. Hier geht's ja vermutlich um die Eigennutzung und die Frage, ob es sonst überhaupt alternativ genügend (attraktive) Angebote gäbe.

Es kann natürlich genauso sein, dass die Miete im Marktvergleich einfach viel zu niedrig ist/war.

Zitat von Achim Weiss

Schlag Dir den Begriff "Schnäppchen" aus dem Kopf.

Zitat von mocky

Davon habe ich nicht mal ansatzweise geschrieben.

Du hast eine Wunschvorstellung des Verkäufers genannt (385 T€), und darunter, daß er Dir die Wohnung provisionsfrei für weniger anbietet. Was anders ist das als ein Preisschild mit einem dick rot durchgestrichenen Mondpreis?

Zitat von mocky

Wenn man am Verhältnis Kaufpreis/Jahresmiete erkennen würde, dass das ein No-Brainer (in die eine oder andere Richtung) ist, wäre das zumindest ein Argument in der ganzen Überlegung. Mir persönlich kommen knapp 40 Jahresmieten auch viel vor, aber da wir uns bislang nicht mit dem Kauf eines Objekts befasst haben, kann ich die Zahl eben nicht seriös einschätzen.

Immobilienmärkte sind hoch lokal. Insoweit kann man ohne Kenntnis der Situation vor Ort

nicht einschätzen, ob ein Preis realistisch ist oder nicht. Aus meiner Sicht ist das ein Phantasiepreis (oder ein Testballon). Man kanns ja mal probieren, Fragen kostet nichts.

Kannst Du Dir überhaupt vorstellen, Immobilieneigentümer zu werden? Wenn ja, solltest Du Dich über das Preisniveau Deiner Stadt informieren (Mieten, Kaufpreise).

Dann sieht man weiter.

mocky

Das Anbieten eines Vorkaufsrecht (zu einem späteren Verkaufszeitpunkt) ist - nicht unbedingt im allgemeinen Sprachgebrauch aber jedenfalls formal-juristisch - etwas anderes als ein Angebot Deines Vermieters die Wohnung jetzt zu kaufen (s. a. Nr. 2 Abs. 1).

By the way: Wurde denn seitens des Vermieters bzw. Eigentümers ein neutrales (Verkehrswert) Gutachten erstellt ? Oder wie kommt der "Wert" (eventuell nur ein "Wunschpreis" ?) von 385.000 zustande (aus denen sich der für Dich reduzierte Preis von 355.000 ableitet) ?

Bei den von Dir genannten Eckdaten wäre das unter Berücksichtigung der Jahres-Netto-Kaltmiete (JNK) ein Faktor von fast 32. Dazu kann man ohne was zum Objekt zu wissen (Baujahr, Zustand, Ausstattung, Mikrolage, Energieeffizienzklasse, Höhe der aufgebauten Instandhaltungsrücklage, Klientel im Haus, Immobilienmarkt vor Ort usw.) nix sagen. Noch viel weniger ohne Kenntnis der Makrolage (für mich noch wichtiger): Der Faktor 32 dürfte z. B. im Kyffhäuserkreis oder in Pirmasens völlig utopisch hoch sein - in vielen Lagen in München oder im Frankfurter Westend (um nur zwei Beispiele zu nennen) könnte das dagegen sogar völlig angemessen oder sogar ziemlich günstig sein (auch abhängig wieder von der Wohnung selbst; s. o.).

Du solltest aber zumindest bedenken (s. Nr. 3), daß Du eben kein "Kapitalanleger" bist sondern ein "Selbstnutzer" und schon in dieser Wohnung wohnst/lebst. Da spielen andere Kriterien eine Rolle bzw. kommen zumindest in den Abwägungsprozess hinzu. Das sehe ich daher anders als in Nr. 3 dargestellt bzw. den Ansatz fände ich in Deinem Fall ungeeignet. Im Klartext: Was ein "Kapitalanleger (vielleicht) zahlen würde, wäre für mich als Selbstnutzer max. eine Art "Anhaltspunkt" aber nicht das entscheidende Kriterium - man könnte fast auch sagen irrelevant - (sondern auch andere Kriterien wie Dein emotionaler Bezug zur Wohnung, wie gerne wohnst Du da, kannst Du Dir vorstellen, da langfristig zu wohnen/leben, wie wichtig ist Dir die Wohnung generell (es könnte bei einem Verkauf an einem Dritten auch zu einer Eigenbedarfskündigung kommen), kann man vor Ort schnell und leicht wieder so eine Wohnung zu dem oder einem ganz ähnlichen Mietpreis finden etc.).

Hast Du denn schon mal selbst recherchiert, wie die Preise "vor Ort" ungefähr liegen (bei Deinen Angaben in Nr. 1 läßt sich ja nicht mal ein Preis pro qm berechnen, beim Überfliegen habe ich zwar eine Preisangabe aber keine Wohnungsgröße gesehen ...). Oder kennst Du Verkäufe ähnlicher Wohnungen im Haus ? Vielleicht mal die sog. Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses "vor Ort" einsehen bezüglich vergleichbarer Verkäufe in der Gegend, Straße (oder solcher sogar im selben Haus).

Bei dem von Dir genannten Preis (inkl. mal ganz grob und angenommenen ganz pauschal 10% Kauf-Nebenkosten) wäre das insgesamt ca. knapp 400.000 abzüglich Deiner 80.000 EK also 320.000. Bei einem angenommen Zins von 4% (je nach diversen weiteren individuellen Rahmenbedingungen auch etwas höher bzw. niedriger) plus (oft üblicher) 2% Anfangstilgung wärst Du bei einer Annuität von 6% bei 19.200 per annum bzw. 1.600 pro Monat (wovon dann anfänglich 1.066 Zinsen und 533 Tilgung wären = besagte 1.600). Nur mal so als erste grobe Orientierung. Dazu käme dann noch das sog. Hausgeld (mit Instandhaltungsrücklage, Verwalterkosten), welches sicherlich etwas höher liegt als die bisherigen Nebenkosten.

Nur auf die ganz Schnelle im Kopf überschlagen und ohne jede Gewähr !

Ohne weitere Infos zu Dir (Alter, sonstige Finanzen, Beruf, Einkommen, Bonität, Familienstand usw.) aber insbesondere zur Wohnung und noch wichtiger zu (Makro)Lage kann man da wenig zu sagen. Dazu kämen dann (neben der rein finanziellen Betrachtung) noch die zusätzlichen Kriterien als "Selbstnutzer" (s. o. Abs. 4).

An Deiner Stelle würde ich das Ganze etwas strukturieren und a) selbst mal recherchieren, was der realistische Preis der Wohnung ungefähr sein könnte, b) ob ich mir das finanziell überhaupt leisten kann und will und c) wie wichtig mir diese Wohnung - emotional und vom Lebensstil bzw. der Wohnzufriedenheit - ist und ob ich da langfristig bis dauerhaft leben möchte.

Daraus ergibt sich dann auch sehr wahrscheinlich, was Dir (darauf kommt es in dem Fall nämlich hauptsächlich an) die Wohnung wert ist und wo Deine Demarkationslinie bei einem (eventuellen) Ankauf liegt.

Gute Gedanken (und auch Recherchen) wünsche ich Dir.

Zitat von mocky

Danke für die Einschätzung. Zustand würde ich als Top bezeichnen, da Baujahr in den 2010ern.

Hmm da wäre ich vorsichtig, da das Haus inclusive deiner Wohnung zirka 10 Jahre alt ist. Seit der Fertigstellung haben sich, gerade im Bausektor, zigmal die Gesetze geändert. Aber sei es drum, mein Hauptproblem wäre der Preis. Miete zum Kaufpreis passt hinten und vorne nicht, einfach mal Angebote aus der näheren Umgebung ansehen und qm Preise vergleichen. Normalerweise findet man Übersichten im Netz. Danach könnte man mit dem Vermieter/Verkäufer ins Gespräch kommen.

Zitat von mocky

Kann man aus den Zahlen berechnen, ob das aus unserer Sicht eine Überlegung Wert wäre?

Kommt drauf an, wo du wohnst. Es gibt Gegenden, da ist der Kaufpreisfaktor üblich. Und anderswo ist das jenseits von Gut und Böse.

Größter Vorteil ist, dass ihr die Wohnung seit mehreren Jahren kennt und nicht mit versteckten Mängeln rechnen müsst. Ihr kennt die Nachbarschaft und wisst, wer laute Partys feiert oder auch nicht. Ein Vorteil ist auch, dass die Wohnung relativ neu ist, d.h. mit teuren Sonderumlagen zur Sanierung ist nicht zu rechnen.

Zitat von LebenimSueden

Kommt drauf an, wo du wohnst. Es gibt Gegenden, da ist der Kaufpreisfaktor üblich. Und anderswo ist das jenseits von Gut und Böse.

Größter Vorteil ist, dass ihr die Wohnung seit mehreren Jahren kennt und nicht mit versteckten Mängeln rechnen müsst. Ihr kennt die Nachbarschaft und wisst, wer laute Partys feiert oder auch nicht. Ein Vorteil ist auch, dass die Wohnung relativ neu ist, d.h. mit teuren Sonderumlagen zur Sanierung ist nicht zu rechnen.

Das sind alles gute und richtige Argumente, ob man dafür aber einen überhöhten Preis zahlt, ist die Kehrseite.

Hallo mocky,

Erst einmal zur Klärung: haben Sie ein im Grundbuch eingetragenes oder z.B. im Mietvertrag fixiertes (so etwas gab es einmal) Vorkaufsrecht oder bietet Ihnen der Eigentümer die Wohnung nur als ersten Interessenten an?

Den Kaufpreisfaktor nach Ihrer aktuellen Kaltmiete zu berechnen, greift etwas kurz. Informieren Sie sich, wie die Mietspiegelmiete für Ihre Wohnung ist. Mit der sollten Sie schon rechnen. Wenn ein Dritter die Wohnung kauft, macht er entweder Eigenbedarf geltend oder als Kapitalanleger erhöht er die Miete auf die zulässige Obergrenze.

Ich vermute einmal, die Wohnung ist Bestandteil einer Eigentumswohnanlage. Mit Kauf werden Sie Miteigentümer mit allen Rechten und Pflichten, z.B. auch eine Sonderumlage für eine demnächst anstehende Sanierung des Daches/der Heizung o.ä. bezahlen zu müssen. Lassen Sie sich die Beschlusssammlung geben und reden Sie mit den Nachbarn, die Eigentümer sind.

Bei einem Kaufpreis von 355k müssen Sie je nach Bundesland so mit ca. 25-30k Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar) rechnen. Dann blieben nur noch 50k für das EK übrig, was eine ca. 90%- Finanzierung bedeutet. Sehen die Banken schon kritisch und wird auf jeden Fall teuer.

Der Königsweg wäre sicherlich, den Preis zu drücken. Dafür müssten Sie aber richtig zocken. Wenn der Eigentümer Ihnen die 10. Besichtigung eines potentiellen Käufers ankündigt, wissen Sie, er kann seine Preisvorstellungen nicht realisieren und Sie können noch einmal ein Angebot machen. Wenn Sie allerdings nach der 1. Besichtigung lange nichts mehr hören, haben Sie sich verzockt. Schwer, da einen Rat zu geben.

Gruß Pumphut

Hallo,

Zitat von epsilon2

Das gesetzliche Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) bleibt ihm auf jeden Fall.

auf jeden Fall erst einmal nicht, sondern nur in einem Spezialfall:

„Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.“ §577/1 1. Satz.

Bitte die Mitforisten, die Paragraphen nicht lesen, nicht verunsichern.

Gruß Pumphut

Zitat von ichbins

Aber sei es drum, mein Hauptproblem wäre der Preis. Miete zum Kaufpreis passt hinten und vorne nicht,

Diese pauschale Behauptung zum Kaufpreisfaktor bzw. zur JNK halte ich für falsch um nicht zu sagen für abwegig (siehe schon Nr. 8 Abs. 2).

Es gibt Gegenden (Makrolagen) wo - noch immer trotz höherer Zinsen - selbst der Faktor 32 angemessen (vielleicht sogar günstig) sein kann. Ebenso wie Gegenden (Makrolagen) wo schon der Faktor 12 oder 15 überteuert sein kann. Abhängig dann von der Mikrolage vor Ort sowie den spezifischen Besonderheiten der jeweiligen Wohnung kann sich dieser Spread noch mehr ausweiten.

Was man zudem nicht wissen kann: Wie marktgerecht ist überhaupt die aktuelle Miete ?! Vielleicht marktgerecht vielleicht aber auch ein Altmietvertrag bei dem die Miete länger oder sogar lange nicht angepasst wurde. Oder ob dem Vermieter das Thema (Miethöhe) generell eher unwichtig oder ganz gleichgültig ist und/oder er schlicht seine Ruhe haben will. Das Ermitteln der aktuell adäquaten sprich marktgerechten Miete könnte den Blick auf einen realistischen Kaufpreisfaktor jedenfalls nochmals verändern.

Zitat von Sovereign

Diese pauschale Behauptung zum Kaufpreisfaktor bzw. zur JNK halte ich für falsch um nicht zu sagen für abwegig (siehe schon Nr. 8 Abs. 2).

Es gibt Gegenden (Makrolagen) wo - noch immer trotz höherer Zinsen - selbst der Faktor 32 angemessen (vielleicht sogar günstig) sein kann. Ebenso wie Gegenden (Makrolagen) wo schon der Faktor 12 oder 15 überteuert sein kann. Abhängig dann von der Mikrolage vor Ort sowie den spezifischen Besonderheiten der jeweiligen Wohnung kann sich dieser Spread noch mehr ausweiten.

Was man zudem nicht wissen kann: Wie marktgerecht ist überhaupt die aktuelle Miete ?! Vielleicht marktgerecht vielleicht aber auch ein Altmietvertrag bei dem die Miete länger oder sogar lange nicht angepasst wurde. Oder ob dem Vermieter das Thema (Miethöhe) generell eher unwichtig oder ganz gleichgültig ist und/oder er schlicht seine Ruhe haben will. Das Ermitteln der aktuell adäquaten sprich marktgerechten Miete könnte den Blick auf einen realistischen Kaufpreisfaktor jedenfalls nochmals verändern.

Einfach den ganzen Post lesen und nicht 2 Zeilen aus dem Zusammenhang reißen.

Zitat von ichbins

Das sind alles gute und richtige Argumente, ob man dafür aber einen überhöhten Preis zahlt, ist die Kehrseite.

Überhöhte Preise würde ich auch nicht empfehlen. Man muss aber auch aufpassen. Aktuelle Kaltmiete ist eine schlechte Basis, falls der TE vielleicht schon länger dort wohnt und die letzten Jahre von Mieterhöhungen weitestgehend verschont wurde.

Hier im Süden sind 350k für eine ordentliche 3-Zimmer-Wohnung nicht unüblich und damit meine ich jetzt nicht Konstanz o.ä., sondern eher was wie Stockach