Für einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital zahlst du erstmal erheblich mehr Zinsen, weiterhin musst du erstmal eine Bank finden die das ganze mitmacht. Weiterhin braucht man ein Objekt, dass eine ordentliche Rendite abwirft, alles sehr blauäugig was du da vorhast. Steuern würde ich erst ganz zum Schluss in die Überlegungen einfließen lassen.
Hallo zusammen,
hier eine hilfreiche Zusammenfassung:
Eigentumswohnung kaufen: Finanzierung, Hausgeld, Teilungserklärung
Insbesondere sollte das Risiko berechnet werden, was die beabsichtigte Konstruktion beinhaltet.
LG
Bin am Essen vorbereiten, daher auf die ganz Schnelle zwischendurch und aus der Hüfte geschossen
Übergeordnet: Ob eine vermietete Immobilie (in dem Fall Wohnung) in (D)eine - hoffentlich vernünftige - Asset-Allocation paßt, wäre eine vorab zu klärende Frage.
Detailfrage objektbezogen: Falls ja, ob ausgerechnet diese "zu finanzierende Wohnung zwecks Vermietung" in dem Segment "Immobilien" sinnvoll sein könnte, hängt von vielen Aspekten ab (Makrolage, Mikrolage, Kaufpreis insbesondere in Relation zur JNK, Baujahr, Zustand, Energieeffizienzklasse des Objekts, Höhe der Instandhaltungsrücklage, eventuell anstehende Maßnahmen, erforderliche bzw. schon geplante Sanierungen usw. usw.).
Detailfrage subjektbezogen: Vermietete Immobilien entfalten nicht ganz selten ihre Charme - so weit überhaupt vorhanden - nicht nur aber auch über steuerliche Aspekte. Das wäre in Deinem Fall diese Wohnung betreffend (Beispiel Abschreibung) aber auch Deine steuerliche Situation betreffend (Steuerbelastung) zu prüfen.
Zudem: Vermietung generell (und iVm einer Finanzierung) ist in aller Regel mit etwas (mehr oder weniger) Aufwand und Arbeit verbunden. Sollte man wissen und zumindest immer (mit)berücksichtigen.
Für eine vermietetes Objekt (auch wenn es "nur" um eine "einzelne" Wohnung geht) sollte immer eine entsprechende Rücklage vorgehalten werden (Reparaturen, Renovierungen, Maklerkosten, eventuelle Sonderumlagen, temporärer Leerstand, eventueller Mietausfall).
Die Hebelwirkung (Leverage-Effekt) und damit mögliche Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital ist logischerweise umso höher desto geringer der EK-Einsatz ist. Das gilt aber auch umgekehrt bei fallenden Immobilienpreisen. Je nach steuerlicher Situation (Schuldzinsen sind bei Vermietung steuerlich abzugsfähig) kann eine (sehr) hohe Fremdfinanzierung sinnvoll sein. Insgesamt wird dadurch aber die Konstruktion fragiler (es sei denn, das sonstige anderweitige Vermögen ist entsprechend solide bzw. groß).
Mit höherem Finanzierungsanteil (sprich geringerem oder gar keinem Einsatz von Eigenkapital) stellt sich a) die Frage, ob das überhaupt eine Bank finanziert (u. a. Stichwort: EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) und b) steigen generell sprich also immer mit höherem Beleihungsauslauf auch (signifikant) die Zinsen für das Darlehen (150 Basispunkte Unterschied und mehr zwischen einer Finanzierung im Realkreditbereich und einer 115% Finanzierung (Objektpreis plus Nebenkosten) habe ich schon mehrfach gesehen). Da braucht es dann einen sehr spitzen Bleistift - und Annahmen, die später auch eintreten (s. letzter Abs.).
Last but not least (ohne jetzt überhaupt irgendwelche relevante Daten zur Wohnung und zu Dir zu haben; siehe oben): Am Ende wird es auch entscheidend von Prognosen und Einschätzungen bzw. Unwägbarkeiten abhängigen also wie entwickeln sich die ETFs ? Wie der Preis der Immobilie ? Wie die Miethöhe ? Wie die gesetzlichen (steuerlichen) Rahmenbedingungen ? usw. Dafür kann es denknotwendig keinen zuverlässigen "Rechner" oder ein valides "Video" geben, weil es sich schlicht um Imponderabilien handelt. Dreht man an den einzelnen Schräubchen (Annahmen) verändert sich (signifikant) das Ergebnis.
Vielleicht ist ein Gedanke dabei, der Dir etwas weiterhilft.
Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich Dir !
Frohe Weihnachten übrigens.
Hallo Matthias3105,
Sovereign hat das meiste schon geschrieben. Ganz kleine Ergänzung: Sie sollten ein sicheres Nettoeinkommen haben, woraus Sie die Rate bei Mietausfall auch ein Jahr bedienen können. Mit „nur“ sonstigem EK von 50k und Deckung der Kosten gerade so durch die Miete, weil das Einkommen knapp für den Lebensunterhalt reicht, werden Sie für eine 100%- Finanzierung kaum eine Bank finden.
Auch allseits schöne Weihnachten.
Gruß Pumphut
Sie sollten ein sicheres Nettoeinkommen haben, woraus Sie die Rate bei Mietausfall auch ein Jahr bedienen können. Mit „nur“ sonstigem EK von 50k und Deckung der Kosten gerade so durch die Miete, weil das Einkommen knapp für den Lebensunterhalt reicht, werden Sie für eine 100%- Finanzierung kaum eine Bank finden.
Gewichtiger Aspekt. Beim Thema "vermietete Immobilie(n) sollte ein möglichst halbwegs sicheres und nicht ganz kleines Einkommen - auch schon aus steuerlichen Gründen - (plus schnell verfügbarer adäquater Rücklage) stets einer der Voraussetzungen sein.
Verbirgt sich in meinem Beitrag Nr. 4 unter Abs. 5 (Rücklage u. a. für eventuellen Mietausfall, temporären Leerstand, Maklerkosten) sowie unter Abs. 6 (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie u. a. ob und wenn ja, man dann von Banken zu welchen Konditionen ein Darlehen erhält; die Zins-Spreads sind abhängig vom Beleihungsauslauf ziemlich heftig).
Der eigentliche Knackpunkt (auch und gerade für irgendwelche Vergleichsrechnungen - so wie hier beispielsweise) dürften meist die Unwägbarkeiten der diversen Parameter sein (s. Nr. 4 letzter Abs.). Mit dem Drehen an den verschiedenen Parametern (sprich den "Stellschräubchen") verändert sich - erst recht über längere Zeiträume - das Ergebnis (signifikant). Was solche "Vergleiche" (wie "ETF vs. Immobilie" oder "EK in Finanzierung einbringen vs separat halten und in ETFs einbringen" usw.) erschwert bzw. nur mit einer gewissen Unsicherheit behaftet ermöglicht.
Zu den (angenommenen) "Stellschräubchen" gehört natürlich auch das Zinsniveau, welches dann doppelt wirkt zum einen auf die Immobilie (als Vermögenswert) und zum anderen auf die Finanzierungsseite (bei einer Anschlußfinanzierung).
Gibt es einen Rechner oder eine fundierte Aussage, die mir den Hinweis gibt ob ich eigenes Geld (40.000-50.000€) als Eigenkapital mit einbringen soll?
Kurze Antwort: durchrechnen via https://hypotheken.fmh.de/rech…ult.aspx?KB=400000&SZB=10
Für genauere Rechnungen, wann sich z.B. Zinssatz beim eingesetzten Eigenkapital verschiebt, helfen die üblichen Verdächtigen der Baufinanzierungsvermittler.
Viele Grüße
Phillo
Alles anzeigenVielen Dank für die vielen Antworten! Ich hätte noch umfangreicher den Fall beschreiben sollen.
Ich habe schon drei vermietete ETW. Ich habe immer über 100% finanziert, weil ich früher kein Eigenkapital hatte. Mit den Banken war immer alles klar.
Ich will jetzt wieder eine kaufen und habe zum ersten Mal Eigenkapital.
Ich denke jedoch, dass es besser in ETF`s angelegt wäre oder ähnlich, weil ich doch die Zinsen steuerlich gelten machen kann.
Darum wollte ich Fragen ob ich irgendwie den Unterschied berechnen kann, damit ich besser abwägen kann.
Besten dank für eure Antworten!
Etwas steuerlich geltend machen heißt, die Steuerbemessungsgrundlage auszugeben um die Steuer zu sparen. 
Ich hätte noch umfangreicher den Fall beschreiben sollen.
Wenigstens die unverzichtbaren Basics zu nennen empfiehlt sich eigentlich immer - jedenfalls, wenn man halbwegs fundierte Antworten erhofft.
Ich habe schon drei vermietete ETW.
Dann bis Du ja zumindest kein absoluter Laie mehr - jedenfalls dieses Feld betreffend.
Ich habe immer über 100% finanziert, weil ich früher kein Eigenkapital hatte.
Sportlich ... da müßen dann aber die Objekt sehr stimmig und insbesondere Dein Einkommen ziemlich gut gewesen sein !?
Was bzw. welches Jahr verbirgt sich hinter "früher" ?
Mit den Banken war immer alles klar.
Die Lage und die Regeln haben sich seit Einführung der "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (WIKR oder WoKri genannt - implementiert in deutsches Recht im März 2016) etwas bis ziemlich verändert (Kreditwürdigkeitsprüfung, Schuldentragfähigkeit über die gesamte Laufzeit, bei manchen Banken auch Stressannuitäten sprich eine Rechnung mit (höherem) kalkulatorischen Zins nach Ablauf der Zinsbindungsfrist usw.). Eventuell stammen Deine bisherigen Darlehen aus der Zeit vor 2016 - oder hast Du auch schon unter den Regeln der WIKR finanziert ?
Daneben (WIKR) handhaben dennoch viele Banken so manches ziemlich unterschiedlich (die Haushaltspauschalen pro Person etwa oder mit welchem Prozentsatz eine Nettokaltmiete in die Haushaltsrechnung einfließt - um nur zwei Beispiele zu nennen).
Eine eher taktische Frage ist es , ob man (wenn es mehrere finanzierte Immobilien sind oder werden) lieber immer mit einer Bank zusammenarbeitet - oder es bevorzugt über mehrere Banken zu diversifizieren. Beides kann Vor- aber auch Nachteile haben.
Und eine eher strategische Frage, ob man seine Mittel (in einer bestimmten Gewichtung) über die relevanten bzw. wichtigsten Anlageklassen streut (Aktien, Anleihen, Immobilien, Gold, ggf. Rohstoffe) - oder sich eher auf ein Segment konzentriert, mit dem man sich einen Hauch besser auskennt (oder auszukennen meint).
Ohne jetzt irgendwas über Dein Gesamtvermögen bzw. Deine Asset-Allocation zu wissen.
Die Vermögensbilanz (Assets minus Darlehen) jedenfalls sollte (und das auch mit einem ordentlichen Puffer; gerade bei vermieteten Immobilien) möglichst immer positiv ausfallen. Oder man sollte dieses zumindest möglichst zeitnah anstreben.
Etwas steuerlich geltend machen heißt, die Steuerbemessungsgrundlage auszugeben um die Steuer zu sparen.
Bei der in Deutschland - im internationalen Vergleich - sehr hohen Steuerbelastung (jedenfalls in meiner Steuerklasse 1) scheint es mir sinnvoll auch immer ein bißchen die steuerliche Seite im Auge zu behalten (auch beim Anlegen und/oder der Vermögensverwaltung).
Daher sollte man bei vermieteten Immobilien - neben dem in der Annuität enthaltenen Zwangsspareffekt und dem Fremdkapitalhebel auf das Eigenkapital - auch die Abschreibung (AfA), die Absetzbarkeit von Schuldzinsen, die Ansetzbarkeit von Reparaturen, Instandhaltungen, Sanierungen usw. sowie die steuerfreie Verkaufsmöglichkeit nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist wenigstens mit bedenken.
Ohne diese bescheidenen Zugaben würden das (Vermietung) noch weniger Menschen machen und es gäbe vermutlich bis ziemlich wahrscheinlich noch viel weniger Wohnungen. Das ist sogar den meisten Politikern bewußt. Zumal die meisten Wohnungen hierzulande nicht von Institutionellen, großen Wohnungsgesellschaften usw. zur Verfügung gestellt werden - sondern von sog. privaten Kleinvermietern (meine mich da an Zahlen von 50 oder 60% zu erinnern).
Das Ganze (vermietete Immobilien) produziert hierzulande - im Vergleich zu manch anderen Ländern - tendenziell ohnehin eher überschaubare Renditen. Hat man keine Skalen- und Synergieeffekte (über einen entsprechenden Wohnungsbestand) und/oder ein professionelles Management sind die Renditen meist noch bescheidener.
Sportlich ... da müßen dann aber die Objekt sehr stimmig und insbesondere Dein Einkommen ziemlich gut gewesen sein !?
Ich denke, dass die Objekte gut bis sehr gut waren und die Preise gestimmt haben. Wir haben ein solides, gutes Einkommen. Aber weit entfernt von ein Arzt oder Lehrerpaar.
Ich hatte unsere Kosten immer im Blick und hatte eine Haushaltsbuch geführt.
Eventuell stammen Deine bisherigen Darlehen aus der Zeit vor 2016 - oder hast Du auch schon unter den Regeln der WIKR finanziert ?
ETW 2012
ETW 2015
Haus 2017
ETW 2021
Jeweils über 100%, Bei den ersten beiden Wohnungen lagen die Mieteinnahmen über den Abtragszahlungen an die Bank.
Hallo zusammen,
gut wenn es funktioniert.
Besser wenn Rücklagen da sind um z.B. unvorhergesehene Mietausfälle zu kompensieren.
LG
Hallo zusammen,
gut wenn es funktioniert.
Besser wenn Rücklagen da sind um z.B. unvorhergesehene Mietausfälle zu kompensieren.
LG
Wir haben eine ETW verkau
Deinen Beitrag Nr. 13 deute ich so, daß Du drei vermietete ETWs (aus 2012, 2015 und 2021) hast sowie ein selbst genutztes (aus 2017) Haus (alles jeweils mit einer über 100%-Finanzierung ... ?) und lt. Beitrag Nr. 1 planst eine vierte ETW (auch wieder zwecks Vermietung) anzuschaffen, die auch wieder mit möglichst hohem Fremdkapitalhebel finanziert werden soll ... ?
Nur am Rande: Inwieweit das
Bei den ersten beiden Wohnungen lagen die Mieteinnahmen über den Abtragszahlungen an die Bank.
aktuell vor dem Hintergrund deutlich gestiegener Zinsen - auch und gerade im Baufi-Bereich - sowie iVm einer Finanzierung mit sehr hohem Beleihungsauslauf (Richtung > 100 %) und damit (sehr) hohem Zinsaufschlag auf die "normalen" Konditionen noch möglich ist, entzieht sich im Einzelfall meiner Kenntnis. Klingt aber sehr bis ausgesprochen sportiv bzw. anspruchsvoll. Und wäre hier vor Ort (Ballungsraum) kaum bis gar nicht vorstellbar. Wie auch immer ...
Ob eine solche (eventuelle - zu Deinem Gesamtvermögen gibt es keine Info) Konzentration auf eine einzige Anlageklasse (in dem Fall Immobilien) sinnvoll ist, dazu hatte ich schon hier was geschrieben
Und eine eher strategische Frage, ob man seine Mittel (in einer bestimmten Gewichtung) über die relevanten bzw. wichtigsten Anlageklassen streut (Aktien, Anleihen, Immobilien, Gold, ggf. Rohstoffe) - oder sich eher auf ein Segment konzentriert, mit dem man sich einen Hauch besser auskennt (oder auszukennen meint).
Bei einer solchen Konstellation bzw. Konzentration (sehr viel Kredit sprich Fremdkapital) inklusive Gewichtung (Immobilien) müßte ja ein ordentlicher sechsstelliger Betrag als "Rücklage" für alles Mögliche in dem Bereich vorgehalten werden (Reparaturen, Instandhaltungen, Sonderumlagen, event. Mietausfall, temporärer Leerstand usw.). Ist das denn der Fall ?
Zudem habe ich es damals (in ganz jungen Jahren) so gehalten: Die eigene selbst genutzte Immobilie schnellstmöglich lastenfrei stellen. Schien und scheint mir - aus diversen Gründen - auch heute noch sinnvoll. Siehst Du das anders ? Wenn ja, mit welcher Begründung ?
Schon wieder, wie ich gerade gesehen habe, eine nachgeschobene, neue Info
Dazu haben konnten wir eine ETW gut verkaufen.
Das dürfte dann ja wohl die ETW aus 2012 gewesen sein schon wegen der 10-jährigen Spekulationsfrist ... ?
By the way: Umso mehr (noch dazu so weitgehend) finanzierte Objekte Du hast, desto eher könnte (von Bank zu Bank wohl unterschiedlich) das Thema "kalkulatorischer Zins bzw. Annuität " (bei Ablauf der Zinsfestschreibung) für die Anschlussfinanzierung (sog. Stressannuität) zum Thema werden (siehe auch schon Nr. 10).
Wie hältst Du es denn eigentlich damit
Eine eher taktische Frage ist es , ob man (wenn es mehrere finanzierte Immobilien sind oder werden) lieber immer mit einer Bank zusammenarbeitet - oder es bevorzugt über mehrere Banken zu diversifizieren.
...?
Ohne etwas präzisere Angaben (wie Gesamtvermögen, Standort bzw. Werthaltigkeit der Objekte, Finanzierungskonditionen (z. B. Zinssätze, Dauer Zinsfestschreibung) aber auch Konstruktionen (z. B Höhe der Anfangstilgung) der laufenden Darlehen, Restschulden vs Objektwerte, Zahlen zu der neu zu finanzierenden ETW (z. B. Kp in JNK, liegt schon ein Finanzierungsangebot vor, falls ja, wie sind die Konditionen usw.) wird es schwer bis eher unmöglich sein hier konkrete und fundierte Meinungen zu erhalten.
Nur meine bescheidene persönliche Meinung.
Ich will auch nicht zu viel in ein Forum schreiben.
Warum? Wir sind alle anonym. Ok, du heisst Matthias und hast vermutlich am 31.05. Geburtstag. Beim nächsten Mal vlt einen anderen Namen wählen
Wenn man entscheidende - nach meinem Dafürhalten jedenfalls - und damit eigentlich vorab zu klärende Fragen (wie die nach einer vernünftigen Diversifikation bzw. passende Asset-Allocation und auch sinnvollen Kontrolle des Risikos insbesondere bei hohen Fremdkapitalhebeln beispielsweise) ausblendet und sich nur auf die isolierte Frage
Mir ging es eigentlich darum, ob es rein wirtschaftlich Sinn macht, Eigenkapital in ein vermietetes Objekt zu stecken. Gegenüber das Eigenkapital in einen ETF zu zahlen mit 5-7% Rendite.
konzentriert, dann kann man das
Wir kommen da etwas vom Thema ab.
so sehen. Aber natürlich auch nur dann ...
Ich will auch nicht zu viel in ein Forum schreiben.
Nachvollziehbar und auch (bedingt) verständlich. Wobei das ja hier letztlich alles komplett anonym abläuft ... !? Entsprechend "dünn" werden und können dann aber auch die Beiträge hier nur aussehen ...
Neben diversen Fragen (siehe z. B. Nr. 17) bleibt ein ganz wesentlicher Knackpunkt aus meiner Sicht die - jedenfalls mit Sicherheit - schwer auf den Prozentpunkt prognostizierbare Rendite von ETFs, vom Immobilienpreisen, von Mieten, von gesetzgeberischen (steuerlichen) Entwicklungen bzw. deren Auswirkungen etc. - die für Deine konkrete Frage aber entscheidend sind. Siehe schon hier
Der eigentliche Knackpunkt (auch und gerade für irgendwelche Vergleichsrechnungen - so wie hier beispielsweise) dürften meist die Unwägbarkeiten der diversen Parameter sein (s. Nr. 4 letzter Abs.). Mit dem Drehen an den verschiedenen Parametern (sprich den "Stellschräubchen") verändert sich - erst recht über längere Zeiträume - das Ergebnis (signifikant). Was solche "Vergleiche" (wie "ETF vs. Immobilie" oder "EK in Finanzierung einbringen vs separat halten und in ETFs einbringen" usw.) erschwert bzw. nur mit einer gewissen Unsicherheit behaftet ermöglicht.
Zu den (angenommenen) "Stellschräubchen" gehört natürlich auch das Zinsniveau, welches dann doppelt wirkt zum einen auf die Immobilie (als Vermögenswert) und zum anderen auf die Finanzierungsseite (bei einer Anschlußfinanzierung).
Gerade wegen dieser Unwägbarkeiten wäre mir persönlich in dem Fall die "übergeordnete" Ebene (Strukturierung) wichtiger als die "untergeordnete Ebene" (mit Vergleichen von 1 oder 2 Prozentpünktchen Rendite) ... (siehe oben Abs. 1).
Wie auch immer ...
Viel Glück bei Deinen Entscheidungen
