Gibt es Finanzprodukte die bei steigenden Zinsen im Wert steigen?

Pauschal fallen mir dazu Zins Swaps ein.

Inwiefern das für nicht Professionelle Anleger sinnvoll umzusetzen ist entzieht sich meiner Kenntnis, da ich mich nie damit intensiv beschäftigt habe.

Möglichkeiten gibt es schon, z.B. Leerverkauf von Anleihen. Gibt sicherlich auch irgendwelche Optionen oder Zertifikate in die Richtung. Du hast aber zwei Probleme damit:

1. für den Zeitraum vom 15 Jahren dürfte es das kaum geben bzw. die Kosten (z.B. für Leihe von Anleihen) sind zu hoch

2. du trägst auch das umgekehrte Risiko. Eine Anschlussfinanzierung abzusichern macht nur Sinn, wenn die auch einen gewissen Umfang hat. Also eher 300-400k als 50k. In dem Fall gehst du aber ein Risiko ein, das dich die Immobilie kosten kann.

Hast du die Immobilie schon gekauft? Falls nein, kannst du dich relativ günstig und risikofrei durch eine längere Zinsbindung absichern. Falls die Zinsen in 10 Jahren niedriger sein sollten, kannst du dein Sonderkündigungsrecht nutzen.

Falls du die Immobilie schon gekauft hast, Sondertilgen bzw. Geld zur teilweisen Ablösung des Kredits ansparen

Mit steigenden "Immobilienzinsen" sind wahrscheinlich steigende Zinsen für "Immobiliendarlehen" gemeint ?

Vorab nur am Rande aber genau in dem Kontext (steigende Zinsen): Die ganze Finanz-Welt (samt Analysten, Vermögensverwalter, Fondsmanager usw.) fragt sich derzeit, wann die Zinsen wieder sinken ... ?! Das wird für sicher gehalten, die Frage ist nur wann und wie stark. Darum drehen sich fast alle Spekulationen. Die Fed steht sozusagen hauptsächlich unter dem Druck der Finanzmärkte (Aktien aber auch Immobilien bzw. deren Werte - da hängt nicht ganz unwesentlich die Altersvorsorge aber auch der Konsum der US-Amerikaner dran). Die EZB steht unter einem noch deutlich stärkeren Druck nämlich dem fiskalischen Druck der (hoch)fragilen Eurozone samt ihre teilweise hoch bis höchstverschuldeten Mitglieder (bei einem noch dazu i. V. z. den USA eher anämischen Wirtschaftswachstum). Höhere Zinsen und das dauerhaft können diese beide Notenbanken eher nicht gebrauchen. Die EZB noch viel weniger als die Fed (was auch der Vergleich auf die Leitzinsen zeigt).

Du gehst aber offensichtlich vom genauen Gegenteil aus ((noch weiter) steigende Zinsen). Magst Du vielleicht sagen warum ?

Btw: Bei meinem ersten Immobiliendarlehen (1976) lagen die Zinsen für Immobiliendarlehen (bei 10-jähriger Zinsfestschreibung) übrigens bei > 11 Prozent ...

Zitat von Luckyluke5885

Ich denke über ein Konzept der Art nach, mich gegen steigende Immobilienzinsen abzusichern, wenn die Zinsbildung ausläuft.

Das simpelste Konzept bzw. Produkt wären zunächst wohl mal sog. Forward-Darlehen im Form einer vorgezogenen Anschlußfinanzierung. Das geht m. W. inzwischen bis zu fünf Jahre in die Zukunft hinein (eventuell bei manchen Banken auch noch länger ... ?) - gegen den Preis geringer Zinsaufschläge (0,010% pro Monat beispielsweise).

Nur am Rande

Zitat von Luckyluke5885

Gibt es also Finanzprodukte, die ich kaufen könnte, während der bspw. 15 Jahren Zinsbindung.

Bei einer derart langen Zinsbindungsfrist (Dein Beispiel bzw. "Fall" von 15 Jahren) könnte man auch die Zinslandschaft beobachten und bei Bedarf aus dem Darlehen ohne jede Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) einseitig komplett aussteigen (s. Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers (DN) gem. § 489 BGB), um das Darlehen zu tilgen (oder Teile davon: diese einseitige Kündigung des DN könnte m. W. auch zur teilweisen Kündigung berechtigen). Etwa, weil man befürchtet, daß die Zinsen langfristig sehr bzw. immer weiter steigen und bei Ablauf der Zinsbindungsfrist sehr hoch liegen könnten. Funktioniert natürlich nur, wenn man entsprechend freie Mittel in der Hinterhand bzw. verfügbar hat.

Zitat von Luckyluke5885

... kann ich die höheren Zinsen mit der Wertsteigerung des (noch zu findenden) Finanzproduktes querfinanzierten?

Die meisten Assets (sprich typische Vermögenswerte wie Aktien, Immobilien und Gold) haben die unangenehme Eigenschaft - in der Regel jedenfalls - im Preis nachzugeben, wenn die Zinsen steigen. Da der Zeitwert (Barwert) nicht selten auf Basis der zukünftigen Erträge berechnet und dieser mit dem Zins diskontiert wird - ändert sich der Vermögenswert, wenn sich dieser Zins ändert. Grob vereinfacht: Beträgt der Zins zum (ab)diskontieren nur 0,5% wird beispielsweise die Immobilie (samt deren Mieterträge wertvoller bzw.) teurer, weil wenig (ab)diskontiert wird. Steigt der Zins auf 5% gilt das Gegenteil, weil mehr (ab)diskontiert wird. Kann man gerade live am Immobilienmarkt ansehen ... Dürfte in ähnlicher Weise für den Aktienmarkt gelten bzw. da so wirken. Bei Gold befördern niedrige Zinsen (oder zumindest negative Realzinsen) ebenfalls den Preis - während bei steigenden Zinsen eben die Opportunitätskosten für die Goldhaltung steigen, daher Gold weniger nachgefragt wird und der Preis tendenziell fällt (ebenfalls grob vereinfacht bzw. schematisch dargestellt).

(Langlaufende) Anleihen als ein weiterer Ansatz. Motto: Sich die aktuellen Zinsen lange sichern. Paßt nur nicht so recht auf Dein Bild - bei weiter steigenden Zinsen verlieren dann ausgerechnet solche Anleihe an Wert (Kurs geht runter). Da gibt es aber sicherlich Kundigere hier als ausgerechnet mich zum Thema "Renten" bzw. "Bonds".

Bausparverträge (BSVs) wäre ein weiterer Gedanke. Nicht so meine Ding. Bin da auch kein Freund von. Auch da gibt es sicher Kundigere hier. Theoretisch aber wohl ein zumindest denkbarer Ansatz.

Ansonsten fielen mir nur Sachen ein, von denen ich nicht weiß, ob das für einen Normal- bzw. Privatanleger nicht (deutlich) zu "exotisch" wäre (wie irgendwelche Zertifikate, Optionen, Zinsderivate wie ein Zins-Swaps etc.).

Die "Gretchenfrage" scheint mir schon im Vorspann enthalten (siehe ganz oben). Warum willst Du Dich für ein Szenario absichern - während (fast) die gesamte Finanzwelt schon auf die Zinswende (nach unten) wartet ... eine Zinspause scheint ja schon eingetreten.

Zitat von Luckyluke5885

Aber zugegebenermaßen fehlt natürlich etwas Background für meinen Beispielfall.

Das kann man - noch zurückhaltend formuliert - so sagen ...

Zitat von Luckyluke5885

Mir geht es darum, dass ich ab jetzt gerechnet in 10 - 15 Jahren leider gar nicht einschätzen kann, in welchem Zinsumfeld wir uns bewegen.

(nachträglich gefettet von mir)

Das kann aber doch keiner auf der Welt ... !?

Nach meiner Erfahrung: Halbwegs valide Aussagen zur Zinsentwicklung sind über einige Tage, Wochen und Monate, vielleicht auch noch einige Quartale möglich - mehr aber auch nicht (und dies auch nur, wenn nix Dramatisches passiert wie Finanzkrise, Eurokrise, Corona-Krise, Energie-Krise, eine militärische Auseinandersetzung (Ukraine-Krieg wäre ein aktuelles Beispiel) etc.). Prognosen auf drei, fünf oder 10 Jahre halte ich für medioker bis sehr spekulativ.

Zitat von Luckyluke5885

Die zweite Annahme für mein Beispiel ist, dass der Zins meines Immobilienkredits (ugs. Immobilienzins) bei 3,9 % liegt.

(nachträglich gefettet von mir)

Das hätte man bei meinem ersten Immobilienerwerb (1976) beispielsweise für eine erfundene Geschichte gehalten (weil die Zins-Range da zwischen 10,5 bis 12,0% lag) ... Die Konditionen bei meinen letzten Immobilienkäufen und/oder Darlehens-Prolongationen hatten immer eine Null vor dem Komma. Das hätte ich in den 90er Jahren und danach noch bis ca. 2008 für eine erfundene Geschichte gehalten ... Einen Anstieg der Zinsen, wie erst jüngst, bei Immobilienkrediten binnen nur gut ca. 20 Monaten um das Drei- bzw. Vierfache hätte ich (und so gut wie alle mir bekannten Experten) für extrem unwahrscheinlich bis nahezu ausgeschlossen gehalten. Ist aber passiert. Versteckte Kamera ... ?!

Zitat von Luckyluke5885

Zugegebener Maßen ist mit dem aktuellen Marktausblick nicht zu erwarten, dass dieser demnächst wieder über diesem Zins liegen wird.

(nachträglich gefettet von mir)

Wie "aktuelle" derartige Marktausblicke zu bewerten sind, was die Wahrscheinlichkeit ihres Eintreffens betrifft - siehe oben ...

Prognosen sind schwer - insbesondere solche, die zukünftige Entwicklungen betreffen ...

Im Ernst: Bei den inzwischen erreichten Schuldenständen über alle drei Sektoren (Staaten, Unternehmen, Private - insbesondere aber bestimmte Staaten) fällt es jedenfalls schwer, sich noch ein Zinsniveau wie früher - meist bis oft üblich - vorzustellen. Ein recht wahrscheinliches Szenario scheint mir dagegen eine lange bis sehr lange (dauerhafte ?) Phase der "Finanziellen Repression" (sprich der Zins wird unter die Inflationsrate gedrückt bzw. dort gehalten - was in praxi negative Realzinsen bedeutet). Sozusagen eine automatische Entwertung der angehäuften insbesondere Staatsschulden ...

Wobei hier längst das Toyota-Motto gilt: "Nicht ist unmöglich" - also auch nicht das Gegenteil. Vielleicht passiert auch etwas ganz Einmaliges. Nur ein Beispiel: Die Notenbanken stellen (in einer konzertierten weltweiten Aktion) die Schulden "auf Null", nehmen also den ganzen Staatsanleihenschrott in ihre Bilanz und schaffen das nötige Geld dafür (wie üblich - siehe Staatsanleihekäufe der Notenbanken) aus dem Nix. Da kann das Spiel von vorne los gehen. Oder auch ein ganz neues. Eine Notenbank kann (jedenfalls theoretisch) nicht pleite gehen. Allerdings kann das Vertrauen der Menschen, Bürger, Märkte usw. in eine Notenbank erodieren (etwa, wenn diese nicht mehr für stabiles Geld sondern nur noch für eine Weichwährung steht). Oder für derartige Hauruck-Aktionen. Die Aktion hätte auch eine (erhebliche) Nebenwirkung. Das kann man vermutlich nur einmal machen ... Nebenwirkung zudem: Der Fehlanreiz ist erheblich bis gewaltig - warum nicht wieder ? werden sich verschuldete Staaten fragen, wenn man das doch schon mal gemacht hat ... Und bis dahin vermutlich noch weniger auf die Solidität der Staatsfinanzen achten, als bisher (leider) schon üblich.

Zitat von Luckyluke5885

Zusammengefasst halte ich die Frage/ das Szenario daher legitim.

Die Frage ist - meines Erachtens - nicht nur legitim sondern nachvollziehbar und begründet. Bezüglich des Szenarios würde ich diesen Satz eher etwas abschwächen. Aber siehe oben - wer kann das schon wissen ... ?!

Nur am Rande: Aus meiner Sicht gibt es keine illegitimen oder gar doofe Fragen - nur doofe Antworten.

Daher habe ich mich auch ernsthaft bemüht - im Rahmen meiner bescheidenen Kenntnisse - Dir eine halbwegs vernünftige Rückmeldung zu geben.

In der Hoffnung, daß dies (s. o.) keine völlig doofe Antwort war - und Dir vielleicht eine kleine Hilfe.

Das Beste - aus meiner Sicht - wäre natürlich, wenn dieser kleine Austausch dazu führen bzw. Dich motivieren würde, daß Du zu solchen Themen eigenen Recherchen anstellst - um dazu Deine eigenen Gedanken zu entwickeln.

So oder so: Gutes Gelingen auf jeden Fall !

Gruß

Sovereign

Zitat von Luckyluke5885

Gibt es also Finanzprodukte, die ich kaufen könnte

Ja, Eigenkapital aufbauen damit du dir nicht mehr soviel leihen musst und Zinsen nicht mehr so ins Gewicht schlagen.

Zitat von Luckyluke5885

Auf Forward-Darlehen und Zinsbindung/Sonderkündigungsrecht (und dem damit verbundene notwendige Eigenkapital) war ich leider in der Recherche zu dem Thema bereits gekommen, bevor ich die Frage hier gestellt habe.

Nur am Rande: Hättest Du das in Deiner Ausgangsfrage schon erwähnt (gibt es außer ...) hätte ich das in meinem Beitrag Nr. 4 gar nicht erst ins Spiel gebracht.

Das Thema BSV (s. Nr. 4) halte ich nichtsdestotrotz für einen Ansatz (persönlich bin ich davon kein Freund oder gar Fan; auch wenn ich das früher einmal in einem speziellen Fall selbst verwandt habe; Stichwort: Selbst genutzte Immobilie mit dem Wunsch der sehr schnellen und flexiblen Tilgung). Da solltest Du Dich vielleicht einmal an einen diesbezüglichen Spezialisten wenden, nur um die Möglichkeiten auszuloten.

Zitat von Luckyluke5885

Daher hatte ich mir hier, wie zuvor erwähnt, einen Vorschlag erhofft, der wie bei Anleihen funktioniert, nur eben anderes herum

Wie schon gesagt (Nr. 4 vorletzter Abs.) fallen mir da nur eher "exotische" Möglichkeiten ein, die mir für den Normalkunden (Retail-Bereich) kaum angezeigt scheinen. Vielleicht wissen da andere hier mehr zu ...

Nur am Rande

Zitat von Luckyluke5885

Also etwas, was man parallel über die Laufzeit (10-15 Jahre) ansparen kann,

(nachträglich gefettet von mir)

Also, wenn man etwas "ansparen" kann - dann kann man ja auch für "Sondertilgungen" ansparen (so weit im Darlehensvertrag vorgesehen) und/oder einfach parallel Kapital akkumulieren. Mit beiden Vorgehensweise kann man das Risiko "steigende Zinsen" bezüglich der bei der Anschlußfinanzierung noch bestehenden Restschuld gezielt reduzieren ... !?

Siehe auch schon Nr. 8 (von Horst Talski

Zitat von TamInvest

Mir ist immer weniger klar, was Du möchtest … bzw. konkret, wie sich das von Dir gesuchte Instrument von „möglichst viel abzahlen“ unterscheiden soll?!

Mir eventuell schon: Die "Eierlegende Wollmilchsau" vermutlich ...

Meines Wissens wurde die aber - so wie übrigens auch der Wolpertinger - in der Wirklichkeit noch nie gesichtet.

Und da mir Realitätsbezug - erst recht bei Finanzthemen - immer wichtig ist ...

Zitat von Sovereign

Wolpertinger

Züchtet die nicht der Yeti?

Zitat von Horst Talski

Züchtet die nicht der Yeti?

War das Maskottchen vom Deutschen Turnfest 1998 in München. (Der Wolpertinger, nicht der Yeti.)

Zitat von Luckyluke5885

Hallo,

ich denke über ein Konzept der Art nach, mich gegen steigende Immobilienzinsen abzusichern, wenn die Zinsbildung ausläuft. Gibt es also Finanzprodukte, die ich kaufen könnte, während der bspw. 15 Jahren Zinsbindung. Falls nun nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen gefallen sind, kann ich einfach eine Anschlussfinanzierung abschließen, mit besseren Konditionen. Falls nun aber die Zinsen gestiegen sind, kann ich die höheren Zinsen mit der Wertsteigerung des (noch zu findenden) Finanzproduktes querfinanzierten? Also man könnte quasi sagen, wie kann ich analog zur inflationsbereinigten Anlage zinsbereinigt Geld anlegen. Um es noch etwas deutlicher zu machen, Anleihen wären in diesem Denken quasi eine umgekehrte zinsbereinigte Anlage.

Vielen Dank im Voraus.

Wäre Tilgung (bzw. paralleles Ansparen für spätere Tilgung) nicht der einfachste Weg sich gegen steigende Zinsen abzusichern?

Zitat von Horst Talski

Ja, Eigenkapital aufbauen damit du dir nicht mehr soviel leihen musst und Zinsen nicht mehr so ins Gewicht schlagen.

Das ist die "richtige Antwort" auf die Frage.

Zitat von TamInvest

Wobei mit einem Finanzierungszins von 3,9 Prozent der Spielraum für ein positives Zinsdifferenzgeschäft sehr gering ist.

Das mag schon stimmen, mein Punkt war eher der, dass das Zinsänderingsrisiko sich auf das Kapital bezieht, das weiterfinanziert werden muss. Dabei ist es recht egal, ob heute oder erst im Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung getilgt wird.

Eine Bewertung hinsichtlich Tilgung jetzt oder später wollte ich gar nicht vornehmen.

Zitat von TamInvest

Einfachstes Mittel ist, mit einem Bausparer sich jetzt schon attraktive Zinsen zu sichern. Diese Dinger haben aber dermaßen Nachteile, dass es für sie eigentlich keinen vernünftigen Grund gibt.

Das einfachste Mittel ist eine lange Zinsbindung, ggf. als Volltilger. Wenn ich den TE richtig verstehe, ist die Finanzierung noch gar nicht abgeschlossen und in der Hinsicht noch alle Optionen offen.

Wobei die Relevanz des Zinses bei der Anschlussfinanzierung meist überschätzt wird. Die Belastung ergibt sich aus Kreditsumme und Zinssatz. Wer bis zur Anschlussfinanzierung ordentlich tilgt, braucht sich wenig Sorgen um die Zinsen machen. Und eine langdauernde Hochzinsphase würde auch mit einer entsprechenden Inflation einhergehen, die in 10-15 Jahren den Kredit deutlich entwertet

Zitat von LebenimSueden

Das einfachste Mittel ist eine lange Zinsbindung, ggf. als Volltilger. Wenn ich den TE richtig verstehe, ist die Finanzierung noch gar nicht abgeschlossen und in der Hinsicht noch alle Optionen offen.

Das sehe ich genauso. Wenn tatsächlich die Finanzierung noch gar nicht abgeschlossen ist, würde ich eine Zinsbindung wählen, die so lang ist, dass entweder gar keine Restschuld überbleibt oder zumindest die verbleibende Restschuld auch bei sehr hohem Zinssatz noch stemmbar wäre. Dafür wird der Zinssatz dann höher sein als für 10 oder 15 Jahre, aber das ist dann eben der Preis für die Absicherung. Wo genau da der "sweet spot" liegt bzw. wieviel Mehrkosten einem die Absicherung wert ist, muss man sich anhand konkreter Zahlen und Angebote durchrechnen.

Beispiel bei der ING (beliebiges Beispiel, aber die teilen ihre Zinssätze online ing.de/dokumente/partner/baufi-konditionen-online/ ), gerechnet mit dem Hypothekenrechner hier Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen (zinsen-berechnen.de) , Annahme 400.000 EUR Kredithöhe:

10 Jahre: 3,41% - ca. 1.950 EUR Rate, ca. 118.000 EUR Zinsen auf die ersten 10 Jahre, Restschuld nach 10 Jahren ca. 283.000 EUR

15 Jahre 3,55%

20 Jahre 3,67%

25 Jahre 3,80%

30 Jahre 3,87% - ca. 1.950 EUR Rate, ca. 255.000 EUR Zinsen auf die gesamte Laufzeit, nach 28 Jahren abgezahlt (man braucht also die 30 Jahre Zinsbindung nichtmal ganz), ca. 137.000 EUR Zinsen auf die ersten 10 Jahre

Das heißt, man zahlt die ersten 10 Jahre ca. 19.000 EUR mehr Zinsen (118.000 EUR vs. 137.000 EUR Zinsen). Sind die Zinsen danach niedriger, kann man in beiden Fällen kündigen und günstiger finanzieren (okay, genaugenommen 10,5 Jahre nach Vollauszahlung, der Einfachheit halber hier mit 10 Jahren gerechnet) --> die (im Nachhinein nicht gebrauchte) Absicherung hat also ca. 19.000 EUR gekostet.

Liegen die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung bis zur Tilgung nach 10 Jahren höher als 3,41%, aber grob unter 4,75%, kommt die 10-Jahres-Zinsbindung bei gleichbleibender Rate deutlich günstiger (bei 3,41% zahlt man ca. 200.000 EUR Zinsen auf die gesamte Laufzeit, also ca. 55.000 EUR günstiger) bis gleich gut weg (bei 4,75% zahlt man am Ende auch ca. 255.000 EUR Zinsen bis zur Tilgung) --> die 10-Jahres-Zinsbindung wäre also besser gewesen.

Liegen die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung bis zur Tilgung nach 10 Jahren höher als ca. 4,75%, wäre (bei gleichbleibender Rate) die 30-Jahres-Zinsbindung besser gewesen. Bei z.B. 7% Zinsen für die Anschlussfinanzierung (ich weiß, klingt absurd hoch, ist es aber historisch nicht zwingend) von 283.000 EUR Restschuld wären bei gleichbleibender Rate nur noch 1,3% Tilgung drin, man würde weitere (!) 340.000 EUR (!) an Zinsen zahlen und wäre erst nach weiteren 28 Jahren (also insgesamt 38 Jahren) fertig. Wenn einem so ein Szenario finanziell das Genick brechen würde, wäre es das mir die 19.000 EUR Kosten für die Absicherung wert.

Das ist jetzt nur ein Beispiel, aber letztlich muss man sich da einfach unterschiedliche Laufzeiten anbieten lassen und etwas mit den Zahlen spielen. Und dann - je nach Risikoneigung - die Variante wählen, mit der man sich wohlfühlt.

Bei einer vergleichsweise kurzen Zinsbindung mit hoher Restschuld würde ich außerdem soviel wie möglich sondertilgen oder (wenn der Zins für sichere Anlagen so hoch ist, dass nach Steuer ein positives Zinsdifferenzgeschäft rauskäme) übriges Geld anlegen, um es dann beim Ende der Zinsbindung für die Tilgung nutzen zu können.