1/8 Wohnung Wert bestimmen

Zitat von Lillii

Eine 2Z-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (12 Parteien) gehört zu 7/8 Person A und zu 1/8 Person B. Es handelt sich um eine sanierte Wohnung in guter Lage in Hamburg. Person A möchte Person B ihr Achtel zum marktüblichen Preis abkaufen, tut sich aber schwer mit einer Wertschätzung.

Kann hier der Wert der gesamten Wohnung durch 8 geteilt werden oder ist ein Wohnungsteil automatisch weniger wert?

Verkaufen ist immer Verhandlungssache.

Wenn Einigkeit über den Wert der gesamten Wohnung besteht, würde ich den Achtelanteil mit einem Achtel bewerten. Wenn kein Wert der Wohnung vorliegt, würde ich die Wohnung schätzen lassen.

Welchen Preis eine Wohnung beim Verkauf erzielt, weiß man ganz exakt, wenn man sie verkauft.

Zur Beurteilung einer Lage braucht man im allgemeinen das ganze Bild, das aber kaum ein Anfrager hier bereitstellen will. Wie kommt man an 1/8 Wohnung? Vermutlich Erbfall. Was macht man mit 1/8 Wohnung? Nichts, außer sich mit dem Mehrheitseigentümer zu streiten, dem für eine "richtige Wohnung" 1/8 fehlt.

Besser, man einigt sich. Ich würde meinem 1/8-Eigentümer vermutlich die 50 Mille anbieten und umgekehrt meinem 7/8-Eigentümer die Achtelwohnung für 50 Mille anbieten. Von welchem Preis sollte man sonst ausgehen, wenn man schon ein Gutachten hat?

Was sagt eigentlich der 7/8-Eigentümer dazu?

Zitat von Achim Weiss

Was sagt eigentlich der 7/8-Eigentümer dazu?

Vermutlich sucht Person A Argumente den 1/8-Anteil der Wohnung "kleinzurechnen"

Es gibt keinen Grund einen 1/8-Anteil einer Wohnung mit weniger als diesem zu bewerten.

Kosten und Erträge werden ja auch nach diesem Schlüssel geteilt.

Zitat von Lillii

Person A möchte Person B ihr Achtel zum marktüblichen Preis abkaufen...

Die Frage ist eher möchte Person B überhaupt ihren Minderheitsanteil veräußern?

Im übrigen könnte der 1/8 Teil durchaus auch mehr wert sein als 1/8 des Wertes der Wohnung. Man kann den 1/8 Teil auch als eine Art Sperrminorität sehen, die den 7/8 Eigentümer daran hindert so zu schalten und zu walten wie er das möchte.

Im Wirtschaftsleben werden solche Sperrminoritäten durchaus mit einem Aufschlag zum eigentlichen Wert verkauft.

Im Übrigen denke ich es gibt keinen wirklichen Markt für 1/8 Wohnungen, weswegen es schwer wird vergleichbare Fälle zu finden, die man als Argumentationshilfe heranziehen kann.

Nur interessehalber: Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft?

Ich würde ausgehend von 1/8 des Normalpreises der ganzen Wohnung (der ja auch erst einmal bestimmt werden müsste, hier gibt es aber reichlich "Markt" zum Einordnen) überlegen, was es jeweils für den Käufer und den Verkäufer überdurchschnittlich reizvoll machen könnte, das Geschäft abzuschließen. Wenn der potentielle Käufer weiß, dass Du z.B. gerade Eigenkapital für den Kauf einer eigenen Immobilie brauchst, dann könnte er diese Information genauso nutzen wie Du, wenn Du weißt, dass der Käufer gerne selbst verkaufen möchte. Beide wissen, dass eine 7/8 Wohnung sehr viel schlechter verkäuflich ist als eine 8/8 Wohnung. Der Rest ist Verhandlungsgeschick.

Hallo.

Wenn A kaufen will, dann muss aus der Richtung auch die Initiative kommen, B zum Verkauf zu motivieren. Wo sollte der Anreiz für B liegen, weniger als den Prozentsatz am Gesamtwert der Wohnung zu verlangen?

Zitat von Referat Janders

Wo sollte der Anreiz für B liegen, weniger als den Prozentsatz am Gesamtwert der Wohnung zu verlangen?

Sie/er war jung/mittelalt/alt und brauchte das Geld - beispielsweise.

Zitat von Pantoffelheld

Sie/er war jung/mittelalt/alt und brauchte das Geld - beispielsweise.

Ja, das wäre eine Begründung, das stimmt wohl.

Zitat von Lillii

Die Wohnung wurde durch einen Gutachter geschätzt (400k), ein Achtel wäre also 50k wert. Würde das am freien Markt so auch erzielt werden? blöde Frage, ich weiß

Ich fände 1/8 einfach total unattraktiv, weil vermutlich wenig Mitbestimmungsrecht etc.

Ein Wohnungsanteil ist am freien Markt in der Realität völlig unverkäuflich. Das kauft außerhalb der Familie oder der bestehenden Eigentümergemeinschaft niemand. Das gilt aber auch für die 7/8… Wenn es zum äußersten Streit kommt, kann eine Teilungsversteigerung angestrebt werden, das ist dann für alle Beteiligten ungünstig. Also, am besten einfach darauf einigen, dass die 1/8 des Marktwertes gezahlt werden und fertig.

Falls Personen B und C nett zu Person A sein wollen und alle gute Nerven haben, könnten sie bewusst auf die Teilungsversteigerung hinarbeiten. Die würde wohl einen niedrigeren Preis ergeben, über den sich A freut und der B und C egal sein kann.

Ansonsten immer schön vorher an die erforderlichen betreuungsgerichtlichen Genehmigungen denken, Beschlüsse und deren Wirksamkeit abwarten und sicherheitshalber den Notar vorwarnen.

Hallo Lillii,

Zitat von Lillii

Die Wohnung wurde durch einen Gutachter geschätzt (400k), ein Achtel wäre also 50k wert. Würde das am freien Markt so auch erzielt werden?

Der Wert einer Immobilie ist der Kaufpreis am Verkaufstag, notfalls der Preis bei der gerichtlichen Versteigerung. Der vom Gutachter bezifferte Preis ist eine, sicherlich qualifizierte, Meinung, nicht mehr. Wie meine Vorposter schon geschrieben haben, gibt es für 1/8 keinen freien Markt. Da muss jemand ein sehr spezifisches Interesse haben, z.B. Verwandter oder anderer Miteigentümer in der WEG. Sie können sicherlich abschätzen, ob es so jemanden gibt. Falls nicht, ist es ein Aushandelungsprozess zwischen A und C (für B).

So wie Sie die Situation schildern, kann B der Kaufpreis ziemlich egal sein. A hat ein Interesse an einem niedrigen Kaufpreis, hat aber mit der jetzigen Situation ein paar Problemchen. Er muss 1/8 Miete zahlen (bei Eigennutzung) bzw. bei Fremdvermietung vom Gewinn abgeben. Mit dem ggf. zukünftigen Erbe des 1/8 wird er kein Vergnügen haben. Die Diskussionen über den Wert führt er dann mit dem Sozialamt.

M.E. reduziert sich die Frage darauf, den niedrigsten Kaufpreis zu finden, den das Betreuungsgericht noch abnickt. Ich weiß nicht, ob man hier iterativ herangehen kann; z.B. erst einmal 25k vorschlagen?

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

M.E. reduziert sich die Frage darauf, den niedrigsten Kaufpreis zu finden, den das Betreuungsgericht noch abnickt. Ich weiß nicht, ob man hier iterativ herangehen kann; z.B. erst einmal 25k vorschlagen?

Das klingt praxisnah. Bei einer Zwangsversteigerung gelten z.B. 50 % des Schätzwerts als Untergrenze. Ich würde mal mit dem Rechtspfleger reden wie der sich das so vorstellt. Vielleicht sieht er das total entspannt, vielleicht will er auch einen Nachweis, dass der Anteil am freien Markt nicht verkäuflich ist.

Ihr dürft noch bedenken, dass ein Teil des Vermögens bei Sozialhilfebezug geschont wird, häufig sind das 10.000 €. In eine Bestattungsvorsorge dürfen weitere 5000 € (oder mehr je nach Region fließen, die nicht angetastet werden.

Und die allerwichtigste Frage zum Schluss: Ist B noch geschäftsfähig? Wenn das der Fall ist, kann sie den Vertrag machen, wie sie es selbst für richtig hält. C dürfte dann nicht für sie entscheiden. Wenn das tagesformabhängig ist, muss der Notar entscheiden.