Kaufvertrag Immobilie - Inventar angeben

    Hallo zusammen,


    kurze Frage in die Runde. Wir sind gerade dabei unsere erste Immobilie zu kaufen und es wurden die Tage parallel der Kaufvertrag vom Notar sowie die Unterlagen der Finanzierung erstellt.


    Beim Kaufvertrag wurde zunächst das Inventar und auch dessen Wert (nur 3.000,-) extra ausgewiesen. Heute kamen dann die Finanzierungsunterlagen der Bank, mit folgendem Satz bei benötigten Unterlagen:

    - Kaufvertrag in vollständiger Kopie ... (ohne Inventar)


    Auf Nachfrage bei der Bank meinte unser Berater, dass wir das Inventar aus den Kaufvertrag rausnehmen sollten, da sonst ggf. ein höherer Zins fällig wird.

    Den Notar haben wir dann gebeten das anzupassen, nach der Anpassung hat er nun die Summe aus dem Kaufvertrag entfernt, dass aber Inventar mit im gesamten Kaufpreis enthalten ist steht weiterhin drin:

    - Ferner mitverkauft und ohne gesonderten Kaufpreis in dem vorstehenden Gesamtkaufpreis enthalten

    sind bewegliche Gegenstände („Balkonkraftwerk“ (kleine Photovoltaikanlage), Einbauküche, Sauna und

    Whirlpool).


    Nun meine Frage, ist diese Anpassung so ausreichend, oder darf das Inventar im Kaufvertrag gar nicht erwähnt werden?


    Am besten ist es natürlich die Bank zu fragen, aber das geht erst Montag und mir lässt die Frage keine Ruhe.


    Danke und viele Grüße

    Hallo Mani0815,


    reines Inventar (z.B. ein Sofa oder die Waschmaschine) muss in einem Immobilienkaufvertrag überhaupt nicht aufgeführt werden. Wenn die anlässlich des Immobilienkaufs mit den Eigentümer wechseln sollen, reicht ein privatschriftlicher Vertrag. Die Aufnahme in den Notarvertrag mit Ausweisung eines Kaufpreises erfreut natürlich den Notar. Aber alle von Ihnen aufgeführten Gegenstände können Grundstückszubehör und/oder mit dem Grundstück fest verbunden und damit sowieso Kaufgegenstand sein. Zur Rechtssicherheit ist es schon gut, die Gegenstände werden ausdrücklich als mitverkauft genannt. Ein gesonderter Kaufpreis muss nicht ausgewiesen werden.


    Ich denke (Laienmeinung!), wie Ihr Notar es jetzt gelöst hat, ist es schon das Optimum. Ihrem „Berater“ sollten Sie klarmachen, dass die genannten Gegenstände eben nicht normales Inventar wie ein Sofa o.ä. sind, sondern Gegenstände, die normalerweise sowieso mitverkauft werden, auch wenn sie nicht explizit im Kaufvertrag erwähnt worden wären.


    Gruß Pumphut

    Hi Mani0815,


    das würde ich auch mal umgekehrt betrachten und überschlagen! Steuerlich kenn ich nur das gegenteilige Interesse: Je mehr als Inventar nicht zum eigentlichen Kaufpreis zählt, umso weniger Grunderwerbssteuer müsst ihr nämlich zahlen! Angenommen eine Küche ist mit einem (realistischen) Restwert von 5.000€ als Anteil des gesamten vereinbarten Kaufpreises im Notarvertrag ausgewiesen, dann reduziert sich die Grunderwerbssteuer um diesen Betrag! Dem Verkäufer ist die Zusammensetzung des Gesamtpreises egal, der Bank i.d.R. auch. Seid ihr ganz knapp an einer Grenze zum nächst höheren Zinssatz (z.B. gerade bei oder knapp über 80%)? Oder warum stresst euch der Bankverkäufer deshalb so wegen der „Peanuts“?


    Ich würde das freundlich aber bestimmt mit der Bank klären und ggf. den Steuervorteil gegenrechnen. Dass deshalb der Zinssatz wirklich nennenswert steigt, würde ich jetzt nicht unbedingt erwarten aber natürlich ausschließen, da das deutlich teurer kommen könnte als die Steuerersparnis…


    Lieben Gruß und viel Erfolg bei eurem Projekt! 👍


    PS: Gerne auf den letzten Drücker bei der Bank nochmal fragen, ob sich nach Vertragsentwurf der tagesaktuelle Zinssatz nochmal geändert hat! Da ist gerade durchaus Bewegung drin und auch hierbei kann man mit Glück ordentlich sparen…

    Meine Vermutung ansonsten bezüglich eurer Bank: Der Mitarbeiter hatte kein Bock das „Zubehör“ noch extra in seine Software zu einzudaddeln. Vll. hätte er dann noch zusätzliche Angaben gebraucht oder etwas höheren Bürokratieaufwand gehabt und wollte euch deshalb einfach mit Verweis auf den möglicherweise höheren Zins abwimmeln.


    Der Tip mit der Küche bzw. inventar kam bei uns damals vom Verkäufer und dem Notar. Ich hatte das vorher nicht auf dem Radar, aber je nach Summe und z.B. 6% Grunderwerbssteuer spart man schnell viele hundert Euro! Und euer Balkonkraftwerk, Whirlpool, Sauna und co. wollt ihr ja weiter betreiben, von daher ist es doch völlig legitim, das auch mit höheren aber realistischen Restwerten extra auszuweisen als nur mit 3T€!

    Auf Inventar wird keine Grunderwerbsteuer fällig, deshalb kann es sinnvoll sein, das separat im notariellen Kaufvertrag auszuweisen. Gleichzeitig will die Bank aber möglichst nur den Kaufpreis ohne Nebenkosten und Inventar finanzieren und berechnet auf der Grundlage die Beleihungsgrenze.


    Beispiel: 450.000 EUR Kaufpreis (davon 10.000 EUR Inventar), 50.000 EUR Kaufnebenkosten, Gesamtkosten 500.000 EUR.

    Die Bank rechnet: 80% Beleihungswert = 352.000 (80% von 440.000 EUR), erforderliches Eigenkapital = 148.000 EUR.

    Zum Vergleich OHNE ausgewiesenes Inventar: 80% Beleihungswert = 360.000 (80% von 450.000 EUR), erforderliches Eigenkapital = 140.000 EUR.


    Bei uns war das auch ein Thema. Ich weiß es nicht mehr ganz genau, aber ich meine, wir haben damals unser Eigenkapital nochmal minimal angehoben, damit wir wieder unter der 60%-Grenze für den besseren Zinssatz waren.

    Also falls ihr wegen der 3T€ genau an einer dieser (intern bei jeder Bank anderen) 60%- oder 80%-Grenze liegen solltet, dann würde das mit dem höheren Zinssatz Sinn machen. Das würde ich aber wie 12345 mit sehr spitzem Bleistift rechen und schauen, welchen Spielraum ihr ggf. bei den Eigenmitteln noch habt, um den bestmöglichen Zins aber falls möglich auch die Steuerersparnis mitzunehmen…

    Danke für die Antworten.


    Das man das Inventar angibt um die Grunderwerbssteuer zu mindern haben wir verstanden, aber bei 3.000,- ist das ja kaum der Rede Wert. Die 3.000,- sind aber durchaus realistisch, die Küche muss quasi eh ausgetauscht werden, bis auf ggf. die Geräte, das Balkonkraftwerk wurde vom Vorbesitzer schon für unter 1.000,- gekauft und der Rest ist jetzt auch nicht mehr so viel Wert.


    Wir haben beim EK extra bereits 8.000,- mehr als ursprünglich geplant eingesetzt um auf die nächst bessere Stufe zu kommen, also ja, hier sind wir wohl direkt an der Grenze.


    Auf das bisschen Steuerersparnis kann ich verzichten, mich würde es nur ziemlich Ärgern wenn die Bank aufgrund der Erwähnung des Inventars uns wirklich "hochstuft".


    Im Prinzip ist die einzige Frage die sich mir stellt, ob Formulierung der Bank (ohne Inventar) sich mit der Formulierung vom Notar beißt, oder ob das nur der Fall wäre, wenn (wie im ersten Entwurf) die Werte für das Inventar gesondert ausgewiesen wären...