Guten Abend zusammen,
ich besitze ein Zweifamilienhaus, dass ich gemeinsam mit meiner Frau Ende 2020 gekauft habe. In einer der beiden Wohneinheiten wohnen wir, eine Wohneinheit ist vermietet. In den Jahren 2021 bis 2023 haben wir einige Sanierungsmaßnahmen (Tausch von Heizung, Fenstern etc.) mit Kosten i.H.v. insgesamt ca. 100.000 € vorgenommen und hatten zuvor dafür Förderung nach BEG EM beantragt.
Die in 2021 und 2022 angefallenen Kosten habe ich anteilig als Erhaltungsaufwendungen für die vermietete Wohnung geltend gemacht, außerdem anteilig als Aufwendungen für das selbst genutzte Arbeitszimmer. Der Sachbearbeiterin im Finanzamt hatte ich mitgeteilt, dass ich Förderung beantragt habe, sie meinte ich sollte die Kosten trotzdem erstmal voll geltend machen.
Da die auf die vermietete Wohnung entfallenden Erhaltungsaufwendungen für 2021 und 2022 i.H.v. ca. 39.000 € (nach Abzug der USt. ca. 33.000 €) den Anteil von 15 % der Anschaffungskosten (ca. 24.000 €) überstiegen, wurden die Erhaltungskosten nachträglich in anschaffungsnahe Herstellungskosten umgewandelt, wodurch ich jetzt zwar eine höhere Abschreibung habe, aber einiges an Steuern nachzahlen musste.
Durch Engpässe bei Handwerkern und Baumaterial waren die beantragten Arbeiten erst Ende 2023 abgeschlossen, die BEG Förderung i.H.v. ca. 40.000 € wurde demnach erst Anfang 2024 ausgezahlt. Nun stellt sich die Frage, wie sich die 2024 erhaltene Förderung auf die bereits 2021 und 2022 geltend gemachten Kosten auswirkt:
Ca. 15.000 € der Förderung entfallen anteilig auf Arbeiten an der vermieteten Wohnung. Wie werden diese mit den o.g. geltend gemachten Kosten i.H.v. 39.000 € verrechnet? Wenn ich die Förderung von den Kosten abziehe, lande ich bei einem Rest von 24.000 €, abzüglich USt. und würde wieder unter der kritischen 15 % Grenze liegen. Werden dann die Erhaltungskosten doch nachträglich als solche anerkannt und der Steuerbescheid geändert oder wird die erhaltene Förderung nur von der Abschreibungsgrundlage abgezogen? Die Auszahlung der Förderung liegt ja mehr als drei Jahre nach dem Kauf des Hauses. Werden zudem die Aufwendungen für das Arbeitszimmer wieder neu berechnet?
Muss ich die Förderung überhaupt jetzt proaktiv dem Finanzamt melden oder erst in der Steuererklärung für 2024? Dann würde die Förderung aber wahrscheinlich als zusätzliches Einkommen aus Vermietung gelten und müsste entsprechend mit einem höheren Steuersatz versteuert werden, oder? Gar nicht angeben, wenn nicht gefragt wird wäre wahrscheinlich auch nicht korrekt, oder?
Viele Grüße