Immo Schenkung rückgängig machen

    Hallo,


    vor 3 Jahren haben mein Bruder und ich das Haus meiner Eltern geschenkt bekommen. Das Haus ist aktuell vermietet.


    Jetzt möchte ich mir selbst ein Haus kaufen und müsste dafür einen Kredit aufnehmen. Jetzt stellt sich mir die Frage ob es nicht sinnvoller gewesen wäre bzw es noch möglich wäre die Schenkung rückgängig zu machen und das Haus lieber zu kaufen und dafür ein Kredit aufzunehmen. So könnte ich die Zinsen dann doch abschreiben, da das Haus ja vermietet ist. Aktuell werden die Einnahmen voll versteuert.


    Kann man so eine Schenkung rückgängig machen oder gibt es eine andere Lösung?


    Vielen Dank


    Elisa

    Zitat von Elisa09

    Jetzt möchte ich mir selbst ein Haus kaufen und müsste dafür einen Kredit aufnehmen. Jetzt stellt sich mir die Frage ob es nicht sinnvoller gewesen wäre bzw es noch möglich wäre die Schenkung rückgängig zu machen und das Haus lieber zu kaufen und dafür ein Kredit aufzunehmen.

    Was wäre denn der Zweck der Übung bzw. inwiefern hat sich durch den eigenen Kaufwunsch die Sicht auf das geschenkte (und vielleicht besser gekaufte?) Haus verändert? Würde es so gemacht, wie Du andenkst … könntest Du was abschreiben, ja - aber Du müsstest auch die Kredite für zwei Häuser abzahlen. Wäre das rentabler?

    Ist das wieder so ein "typisch-deutsches" Verhalten à la "ich kann Steuern sparen *sabber sabber Gehirn schaltet ab*" ? Was ist der konkrete Sinn hinter der Aktion?

    Davon ab (Laienmeinung): Geschenkt ist geschenkt

    Zitat von BS.C

    Ist das wieder so ein "typisch-deutsches" Verhalten à la "ich kann Steuern sparen *sabber sabber Gehirn schaltet ab*" ? Was ist der konkrete Sinn hinter der Aktion?

    Davon ab (Laienmeinung): Geschenkt ist geschenkt

    Wenn man zwei Häuser hat, eins vermietet, eins, in dem man selber wohnt, und man hat Schulden, dann ist es wirtschaftlich sinnvoller, daß die Schulden auf dem Mietobjekt liegen als auf dem Eigenheim.


    Wie man das bewerkstelligt, überblicke ich nicht, und da es bei Immobilien immer gleich um viel Geld geht, sollte man diesbezüglich einen Steuerberater fragen. Es mag möglich sein, auf das vermietete Haus einen Kredit aufzunehmen und das Geld in ein Eigenheim einfließen zu lassen, wiewohl dabei dann natürlich der Bruder mit im Boot ist, denn das vermietete Haus gehört ja beiden Kindern, mutmaßlich je zur Hälfte. Was auf jeden Fall geht, was hier aber nicht gefragt ist, ist: Einen Kredit auf das vermietete Haus aufnehmen, ein neues Haus zum Vermieten davon kaufen.


    Was das mit der Schenkung zu tun hat, inwieweit also eine Rückgängigmachung der Schenkung der Threadstarterin irgendwie helfen könnte, erschließt sich mir aber nicht.


    Steuerberater einschalten.

    Zitat von Elisa09

    Jetzt stellt sich mir die Frage ob es nicht sinnvoller gewesen wäre bzw es noch möglich wäre die Schenkung rückgängig zu machen und das Haus lieber zu kaufen und dafür ein Kredit aufzunehmen. So könnte ich die Zinsen dann doch abschreiben, da das Haus ja vermietet ist. Aktuell werden die Einnahmen voll versteuert.

    Dir ist schon klar, dass du nur nur einen Teil der Zinsen über die Steuer zurück bekommst?


    Hier mal die beiden Fälle einzeln betrachtet:

    1. Du bekommst 1.000 Euro Miete pro Monat. Am Jahresende musst du also 12.000 Euro versteuern und hast keine weiteren Kosten. Selbst mit einem Grenzsteuersatz von 42% (Spitzensteuersatz) bleiben dir also 6.960 Euro übrig, die Steuerlast beträgt 5.040 Euro.
    2. Grundsätzlich wie oben. Du zahlst aber im Jahr 2.000 Euro Zinsen. Somit müssen "nur noch" 10.000 Euro versteuert werden. Das macht 4.200 Euro Steuern. Dazu kommen aber noch die Zinsen, da die deine Einnahmen ja auch schmälern. Also bleiben dir nur noch 5.800 Euro übrig.

    Aber hey, es wurden Steuern gespart und dafür Geld der Bank geschenkt. Außerdem wirst du da deinen Bruder mit ins Boot holen müssen, da eine Grundschuld keinen Unterschied zwischen den Eigentümern macht. Sprich die Bank kann in die Zwangsversteigerung gehen und dein Bruder ist gezwungen zu reagieren.

    Ich versteh das so, dass sie nicht zwei Häuser kaufen will, sondern nur eines.

    Und dann halt am liebsten das, was sie ursprünglich geschenkt bekommen hat, weil das eben vermietet ist.

    Zitat von Seo

    Ich versteh das so, dass sie nicht zwei Häuser kaufen will, sondern nur eines.

    Und dann halt am liebsten das, was sie ursprünglich geschenkt bekommen hat, weil das eben vermietet ist.

    Auf die Art … brächte das aber nur einen Vorteil, wenn sie sich dann das selbst genutzte schenken lassen könnte.

    Hallo Elisa09 ,


    erstmal finde ich, dass es eine gute Frage ist.


    Ob man eine Schenkung rückgängig machen kann, weiß ich nicht. Eventuell könnte man aber das vermietete Haus beleihen, und diesen Kredit dann steuerlich geltend machen. Zusammen mit der AfA macht das dann über die Jahre schon einiges aus und Deine Denkweise ist auch grundsätzlich richtig, also das eigene Haus abbezahlen, das vermietete Haus beleihen.


    Mitspielen müssen dabei also die Bank und das Finanzamt, und da kommt dann tatsächlich ein (kundiger) Steuerberater ins Spiel.

    Zitat von Elisa09

    Kann man so eine Schenkung rückgängig machen oder gibt es eine andere Lösung?

    Etwas Aehnliches wurde hier schon diskutiert, zwar nicht die Rueckabwicklung der Schenkung aber eventuell hilft es:


    Thema
    Beleihung vermietete Wohnung um Eigenheim zu finanzieren
    Hallo zusammen,
    angenommen, man besitzt eine weitgehend abbezahlte Eigentumswohnung und möchte als nächstes ein Haus kaufen: Ist es möglich / üblich / zulässig, diese Wohnung mit einem Kredit (z.B. 200T€) zu beleihen, um damit ein eigenes Haus (teilweise) zu finanzieren? Machen Banken das, auch wenn man die Wohnung bei dieser Gelegenheit nicht kauft, sondern schon länger Eigentümer der Wohnung ist? Ist es steuerlich zulässig, dann die Zinszahlungen für den Kredit auf diese dann…
    FinanztipUser



    EDIT: Zum Widerruf der Schenkung eventuell mal 'Grober Undank' googeln, aber es hoert sich nicht so an als ob ihr diese Richtung einschlagen wollt.

    Zitat von johu

    Etwas Aehnliches wurde hier schon diskutiert, zwar nicht die Rueckabwicklung der Schenkung aber eventuell hilft es:


    Thema
    Beleihung vermietete Wohnung um Eigenheim zu finanzieren
    Hallo zusammen,
    angenommen, man besitzt eine weitgehend abbezahlte Eigentumswohnung und möchte als nächstes ein Haus kaufen: Ist es möglich / üblich / zulässig, diese Wohnung mit einem Kredit (z.B. 200T€) zu beleihen, um damit ein eigenes Haus (teilweise) zu finanzieren? Machen Banken das, auch wenn man die Wohnung bei dieser Gelegenheit nicht kauft, sondern schon länger Eigentümer der Wohnung ist? Ist es steuerlich zulässig, dann die Zinszahlungen für den Kredit auf diese dann…
    FinanztipUser

    Die Vorstellung der Threadstarterin ist vage. Ich kann nicht erkennen, wie die Rückgabe der einer Schenkung ihr einen Vorteil bringen sollte.


    In dem verlinkten Thread ist nichts herausgekommen. Es ging dort darum, ob man einen Kredit auf ein vermietetes Haus aufnehmen kann, um damit ein selbstbewohntes Haus zu finanzieren, weil man die Zinsen auf den Kredit auf das Mietshaus absetzen kann, die Zinsen auf den Hauskredit des selbstbewohnten Hauses aber nicht.


    Meines Wissens geht das nicht, man müßte einen Steuerberater dazu befragen.

    Hallo zusammen,

    danke zunächst für die Antworten. In dem link ist das Vorgehen prinzipiell beschrieben und die Frage dort könnte ich auch beantworten. Man kann ein anbezahltes Haus beleihen, das ist der Bank völlig egal, da es lediglich um die Sicherheit geht. Das Problem ist das Finanzamt wenn ich die Zinsen abschreiben möchte. Da ich das Geld für mein eigenen Haus aufnehmen würde, könnte ich es nicht absetzen. Daher würde ich ja den Umweg gehen und die Schenkung gern rückgängig machen und das Haus dann kaufen, dann würde ich das Geld ja tatsächlich für den Erwerb der vermieteten Immobilie nutzen und könnte die Zinsen geltend machen. Es geht eigentlich nur darum ob das Kind jetzt schon in den Brunnen gefallen ist, weil wir es bereits geschenkt bekommen haben.

    Zitat von Elisa09

    Es geht eigentlich nur darum ob das Kind jetzt schon in den Brunnen gefallen ist, weil wir es bereits geschenkt bekommen haben.

    Nach meinem Verstaendnis (ausser bei der Schenkung gab es irgendwelche Widerrufsklauseln) ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen. Im oben geposteten Thread war aber auch die "Ehegattenschaukel" erwaehnt, die hier eventuell zum Ziel fuehren koennte (mit Fallstricken und sicher nicht ohne Beratung).

    Zitat von Elisa09

    In dem link ist das Vorgehen prinzipiell beschrieben und die Frage dort könnte ich auch beantworten. Man kann ein anbezahltes Haus beleihen, das ist der Bank völlig egal, da es lediglich um die Sicherheit geht. Das Problem ist das Finanzamt wenn ich die Zinsen abschreiben möchte. Da ich das Geld für mein eigenen Haus aufnehmen würde, könnte ich es nicht absetzen. Daher würde ich ja den Umweg gehen und die Schenkung gern rückgängig machen und das Haus dann kaufen, dann würde ich das Geld ja tatsächlich für den Erwerb der vermieteten Immobilie nutzen und könnte die Zinsen geltend machen. Es geht eigentlich nur darum ob das Kind jetzt schon in den Brunnen gefallen ist, weil wir es bereits geschenkt bekommen haben.

    Deine Eltern haben Dir und Deinem Bruder vor 3 Jahren ein Haus geschenkt, vermutlich mit dem Plan, irgendwann mal Erbschaftsteuer zu sparen. Das Haus ist vermietet, mit der Nettomiete machen Du und Dein Bruder vermutlich halbe-halbe.


    Ich glaube nicht, daß es rechtlich möglich ist, eine Schenkung bei diesen Umständen zu widerrufen. Ich erkenne auch nicht, wie Du durch Rückgängigmachung der Schenkung aus dem verschenkten Haus Geld herausziehen willst. Was bringt es Dir für Deinen Eigenheimkauf, wenn Du das vermietete Haus nun auf Darlehen kaufst?


    Deinen Plan könntest Du aber auch anders zumindest zum Teil umsetzen. Du könntest nämlich Deinem Bruder Deine Haushälfte verkaufen. Er zahlt Dir Geld dafür, das Du für Deinen Hausbau einsetzen könntest. Das Geld hat er vermutlich nicht, also muß er es aufnehmen, das aber nur kurzfristig. Danach nimmst Du ein Darlehen auf und kaufst Dir dafür "Deine" Haushälfte zurück, so daß Dein Bruder wieder im alten Stand ist. Auf diese Weise hast Du aus dem Haus den halben Wert in Form von Bargeld herausgeholt und ein Darlehen auf das Haus aufgenommen.


    Wenn Du danach Dein eigenes Haus kaufst, könntest Du dieses Geld als Eigenkapital einsetzen.


    So meine theoretische Überlegung. Ob sie funktioniert und vor allem: Ob das Finanzamt sie akzeptiert, sollte ein Steuerfachmann beurteilen, der im Zweifelsfall für seinen Rat haftet.


    Parallel dazu sollte man eine mittelfristige Zahlungsflußrechnung anstellen, damit man abschätzen kann, was dieser Stunt kostet oder bringt.


    Aus dem Bauch heraus zahlt man für ein Hausdarlehen im Lauf von Jahrzehnten vielleicht 150 T€ Zinsen. Wenn man die Zinszahlung von der Steuer absetzen könnte, bekäme man als Mittelbesserverdiener irgendwas zwischen 30 und 45% zurück, also bestenfalls 75.000 €. Allein durch den zweimaligen forcierten Besitzerwechsel fließen 10% Grunderwerbsteuer (sagen wir 50.000 €), dazu zweimal Notar und die Kosten für das Darlehen des Bruders. Mein Bauch sagt, das rechnet sich nicht bzw. nur wenig. Mein Bauch sagt: Schnapsidee.


    Aber eine einschlägige Kalkulation ist natürlich allemal besser als das, was mein Bauch sagt.


    PS: Diese Steuerabsetzkalkationen bringen es übrigens nur dann, wenn man selbst langfristig hohe Steuern zu zahlen hat. Ein guter Freund hat sich diesbezüglich mal mächtig verkalkuliert: Ihm sind die Einkünfte aus seinem Haupterwerb weggebrochen. Daraufhin hat er a) erstmal weniger Geld gehabt und b) seine Finanzkonstruktion ist ihm um die Ohren geflogen, bei der er den Steuerrabatt fest eingeplant hatte.


    Wenn Du ein Darlehen aufnimmst ist es sicher, daß Du Zinsen zahlen mußt. Ob aber auch die erhoffte Steuererstattung eintritt, steht in den Sternen.

    Zitat von Achim Weiss

    In dem verlinkten Thread ist nichts herausgekommen.

    Im Gegenteil: Dank Hornie wurde die Frage des Threads (also meine 🙂) bestens beantwortet und innerhalb einer Ehe ist es geradezu naheliegend durch einen internen Verkauf das Fremdkapital reinzuholen, dass man für den Kauf eines Eigenheims braucht!

    Ich glaube nur nicht, dass das hier hilft, da ein Rück-(Kauf) vom Bruder nicht grunderwerbssteuerbefreit ist…


    Was ich mich frage:

    1. Ist eine steuerfreie Übertragung bzw. Kauf im Rahmen einer Erbauseinandersetzung aktuell noch möglich?

    2. Was spräche dagegen, die eigene Hälfte an den Bruder zu verkaufen und die Mittel als Eigenkapital zu verwenden?

    3. Oder, falls es selbst vermietet werden soll, die Hälfte des Bruders zu übernehmen und dann zu vermieten?


    Angenommen, man könnte die Schenkung widerrufen, dann wäre die Idee, das Haus komplett zu kaufen und den Kaufpreis (ggf. anteilig) von den Eltern wieder zurückgeschenkt zu bekommen für die eigene Immobilie? Was wäre dann mit dem Bruder?

    Vllt müssen wir nochmal 4 Jahre zurück denken um meine Idee zu verstehen. Meine Eltern habe ein Haus - anstatt es mir zu schenken, verkaufen sie es mir. Dafür fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ich nehme dazu einen kredit auf den ich zukünftig dann gegenüber den Mieteinnahmen verrechnen kann. Da mir meine Eltern jetzt kein Haus geschenkt haben, aber das Geld dafür auf dem Konto haben, können sie mir das schenken und ich kaufe damit mein Haus. So wäre die Idee. Und jetzt besteht eben nur das Problem, dass das Haus schon verschenkt wurde und wenn ich jetzt einen Kredit auf dieses Haus aufnehmen würde, damit aber selbst mein eigenes Haus bezahle, dann akzeptiert das Finanzamt die Absetzung der Steuer nicht, da der Zweck des Kredites nicht dem mietobjekt galt.

    Unter steuerlichen Gesichtspunkten ist es eigentlich immer eine schlechte Idee, eine vermietete Immobilie zu verschenken. Schon wegen der AfA sollte diese immer an die nächste Generation gegen Verkäuferdarlehen verkauft werden. Danach kann man ggf. das Darlehen verschenken.

    Dieser Verkauf ist auch grunderwerbsteuerfrei (im Gegensatz zum Handel mit dem Bruder).


    Die Schenkung rückgängig machen, wird kaum vernünftig gehen. Natürlich wäre eine Rückschenkung möglich mit anschließendem Kauf. Bei der dann folgenden Geld-Schenkung wird es durch das Hin und Her sicherlich mit den Schenkungsfreibeträgen sehr eng. Klingt auch nicht sinnvoll.


    Ein Verkauf an den Ehepartner erscheint die sinnvollere Lösung zu sein!


    Die Bank beleiht natürlich auch die vermietete Immobilie. Für das Finanzamt zählt aber nicht, welche Immobilie als Kreditsicherheit gegeben wurde, sondern wofür das Geld aufgenommen wurde. Einzige Möglichkeit wäre ein 2-Konten-Modell, bei dem Du alle Mieteingänge entnimmst und alle Ausgaben per Kredit finanzierst. Mir ist aber nicht bekannt, ob das eine Bank noch zu vernünftigen Zinssätzen mitmacht.

    Zitat von Hornie

    Ein Verkauf an den Ehepartner erscheint die sinnvollere Lösung zu sein!

    Was ist denn mit der anderen Hälfte des Hauses? Die gehört dem Bruder - richtig?


    Wenn dem so ist, wäre es, wie Hornie schreibt, möglich, deine eigene Hälfte z.B. an den Ehemann (grunderwerbssteuerfrei) zu verkaufen. Dass dann wie unter Fremden d.h. zu marktüblichen Konditionen. Er könnte meinem Verständnis nach dann nach einiger Zeit die Immobilie (Haushälfte) an dich zurückschenken und du den Verkaufserlös in die eigene Immobilie einbringen. So hättet ihr (zumindest in der Größenordnung des Wertes der Haushälfte) die Finanzierung auf das Mietobjekt laufen, könntet die Zinsen von der Steuer absetzen und hättet ordentlich Eigenkapital für das Eigenheim.


    Verglichen mit einem Kauf von den Eltern gleich zu Beginn hättet ihr lediglich die Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5% + 0,5%) einmal extra. Das Ergebnis wäre, vom Eigentumstausch mit dem Ehepartner abgesehen, ansonsten vergleichbar…


    Grundsätzlich: Persönliche Meinung, bitte gerne nochmal mit einem Steuerberater abklären! 😉


    LG!