Bauspar Badenia

  • Eigentlich spielt es keine Rolle, wie günstig oder ungünstig die Finanzierung [für den Threadstarter] tatsächlich ist, weil der Threadstarter aus der aktuellen Finanzierung nicht geordnet herauskommt.

    Eigentlich hättest Du den restlichen Text Deines recht langen Beitrages dann auch weglassen können.

    Das verkennst Du.


    Ich schreibe meine Antwort zwar primär für den jeweiligen Threadstarter, Du solltest Dir in diesem Zusammenhang aber vor Augen führen, daß hier jeweils nur wenige Foristen angemeldet sind, aber ein großes Vielfaches dessen als Gäste lurken. Ich schreibe auch für die Gäste. Auch wer beispielsweise per Google auf diese Seiten gerät, für den ist es wichtig, daß der Beitrag aus sich heraus verständlich ist und man die Erkenntnis nicht aus einem ellenlangen Thread herausdestillieren muß.


    Wenn Dir meine Texte zu lang sind, zwingt Dich keiner, sie zu lesen.

    Mal andersherum: Wie schlecht ist die aktuelle Finanzierung denn wirklich? Sicher hättest Du 2017 günstiger finanzieren können, aber wie wären die Konditionen, wenn Du heute umschuldest?

    Die Fragestellung finde ich nach wie vor interessant, selbst wenn man am Ergebnis nichts ändern kann. Erstens lernt man dabei viel über die etwas seltsame Mechanik dieser Konstruktion und zweitens könnte dabei herauskommen, dass man durch die zwischenzeitlichen Änderungen am Markt heute gar nicht so schlecht fährt und sich weitere Grübeleien und Verrenkungen sparen kann.

    Mit all dem hast Du recht: Es wäre interessant, die tatsächliche Finanzierung zu analysieren und ihr nach dem Motto "Was wäre, wenn?" aktuelle Konditionen gegenüberzustellen. Da wäre alledings der Threadstarter gefragt, der dafür die Zahlen liefern müßte. Das wird er vermutlich aber nicht tun, infolgedessen kann ich meine Darstellung des Prinzips einer solchen Finanzierung - die Dir ja schon zu ausführlich war - nicht mit echten Zahlen verdeutlichen. Das ist ohne Frage ein Nachteil für alle Leser, gerade auch für die stummen.


    Ich fände es hier und auch in anderen Threads fair, wenn der Threadstarter seinen Teil beitragen würde. Aber die Erfahrung zeigt halt, daß nur sehr wenige Frager dazu bereit sind, sich selbst aktiv am Thread zu beteiligen. Sie betrachten Foren als eine Art Antwortmaschinen, in die man die eigene Frage nur hineinzuwerfen braucht und sich so eigene Recherche ersparen kann. Allenfalls schwingen sie sich zum Richter auf und entrüsten sich, wenn ihnen eine Antwort, die sie bekommen, nicht gefällt. Die Mühe dessen, der antwortet, wird in aller Regel nicht wertgeschätzt.

  • Achim Weiss ,danke für die Mühe die du dir gemacht hast,aber auch danke an alle anderen.Ich werde mich als Threadstarter mit allem was ich kann dran beteiligt,bin halt wie du es beschrieben hast noch ein Laie.

    Welche Daten bräuchtet ihr den wenn wir ein "was wäre wenn" Szenario aufbauen wollten?


    Was ich für mich leider sehe ,ist das ich nicht aus der Sache raus komme.Meine Idee was ich nun nachlesen werde ist a)Sparrate zu reduzieren und wenn da geht diese dann in ein guten ETF zu investieren. b) wie viel Sondertilgung auf den Kredit/Bausparer es pro Jahr möglich ist und diese dann beim Kredit zu nutzen.

  • tom70794 danke für die Seite,also bin ich nicht der einzigste Blede.

    Achim Weiss Ich wüsste nicht das ich irgendwo,irgendwas gegen deine Antwort geschrieben habe,wenn es so rüber kam tut es mir leid.

    Ich bin für jede Idee und Hilfe dankbar,denn ich habe Angst irgendwann dazustehen und nicht mehr weiter zu wissen,ich hoffe ich kann mir mit eure Hilfe genug wissen zulegen um meine Finanzen in den Griff zu bekommen.

  • Hallo @Yerrik19, wenn Du an dem Kombidarlehen weiterüberlegen willst, kannst Du anonymisierte Unterlagen hochladen (ohne Name, Adresse, Versicherungsnummer, aber mit allen Zahlen). Sonst geht es auch mit der Angabe von Restschuld des Kredites und Guthaben beim Bausparer zum letzten bekannten Zeitpunkt. Und wir müssten wissen, ab wie viel Prozent der Darlehenssumme der Bausparer zuteilungsreif ist. Zusammen mit den von Dir schon genannten Zinsen 0,2 % für den Bausparer und 1,77 % und den Ratenhöhen müsste das für einen modellhaften Tilgungsplan und damit einer Vergleichsmöglichkeit mit aktuellen Darlehenskonditionen reichen.


    Bei den genannten Ratenhöhen vermute ich aber noch einen Fehler. Die Sparrate ist im Vergleich zur Rate der Darlehenszinsen zu niedrig. So komme ich auf 150.000 € Darlehen und abenteuerlich hohen Laufzeiten um 40 Jahre nur für die Sparphase. Da passt was nicht - oder ich habe mich vertan.

  • Hallo.


    Nach meinem Verständnis solltest Du zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ganz oder teilweise kündigen können. Im Vertrag steht irgendwo, dass das Darlehen spätestens zum Juni/Juli 2019 ausgezahlt wird. Von dem Datum ausgehend könntest Du zum Jahreswechsel 2029/2030 einen Teil des Darlehens kündigen und tilgen. Wenn Du das mehrfach machst, solltest Du Deine Zinslast ein gutes Stück senken können. Ob Du dann auf den Bausparvertrag ganz verzichten kannst oder ob Du ihn teilst und nur den notwendigen Teil passend zur Restschuld des Darlehen nutzt, hängt von Deinen finanziellen Möglichkeiten und den Tilgungen ab.


    Vielleicht übersehe ich da etwas, aber das leite ich jetzt so aus den Unterlagen ab.

  • Also , wäre eine Möglichkeit Geld anzulegen und dann abzulösen?

    Was für Ideen habt ihr dazu?

    ETF,Anleihe?

    Ich schicke nachher Mal die Daten was wir schon alles angelegt habe.

    Schon Mal danke für die infos

  • Also , wäre eine Möglichkeit Geld anzulegen und dann abzulösen?

    Was für Ideen habt ihr dazu?

    ETF,Anleihe?

    Ich schicke nachher Mal die Daten was wir schon alles angelegt habe.

    Schon Mal danke für die infos

    Mach' das gerne.

    Aber es wäre auch sinnig, wenn sich noch irgendein Immobilienfinanzierungsdude meine Überlegungen anschaut und auf Fallstricke überprüft.

  • Hm, wenn ich das richtig herauslese, dann ist die Ansparphase für den Bausparvertrag (und damit die Laufzeit für das Darlehen ohne Tilgung) wohl genau 10 Jahre. Dann passt meine Überlegung nicht mehr ganz. :/

  • Fakten:

    - Das Vorausdarlehen ist nicht kündbar.

    - Aus damaliger Sicht ist das Konstrukt sehr teuer gewesen. Aus heutiger Sicht aber nicht! Daher würde eine Umfinanzierung keinen Sinn machen, selbst wenn sie möglich wäre.

    - Das Vorausdarlehen läuft bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Diese Laufzeit ist also beeinflussbar, indem die Zuteilung beschleunigt wird. Dazu müssten aber die genauen Bausparbedingungen bekannt sein.

    Beispiel: Der BSV wird vermutlich zugeteilt, wenn 40% (ca. 61000) eingezahlt sind. Aktuell sind gut 51000 eingezahlt und es werden 1800 p.a. weiter eingezahlt. Dann wäre der BSV in 5-6 Jahren zuteilungsreif. Sollten jetzt einmalig z.B. 5000 Euro eingezahlt werden, sollte er in ca. 3 Jahren zuteilungsreif sein. Beides kann man bei der Badenia erfragen.

    - Unklar ist das Abschlussdatum der Finanzierung: 30.6.2019 lt. Vertrag oder 11.7.2017 lt. Kontoauszug. Passen die Unterlagen wirklich zusammen??


    Fazit:

    Bis zur Zuteilung des BSV wirst Du nicht viel machen können. Du kannst ggf. nur die Zuteilung beschleunigen. Nach der Zuteilung hast Du nur noch einen Bausparkredit über ca. 91000. Dort kannst Du dann jederzeit beliebige Sondertilgungen vornehmen oder den Vertrag normal mit einer Annuität in Höhe von 456,90 Euro mtl. bedienen.

  • Lustig finde ich, dass das teure tilgungsfreie Vorausdarlehen mit 1,77 % einen günstigeren Zinssatz als das günstige Bauspardarlehen mit 2,35 %.


    Da aber beide Zinssätze unter den aktuellen Zinsen im Sparbereich sind, lohnt sich prinzipiell ein Zinsdifferenzgeschäft. Das heißt, Du machst keine Sondereinzahlungen in den Bausparer und später auch keine Sondertilgungen, sondern nutzt die Darlehen so lange wie möglich und legst das entsprechende Geld frei für Dich an. Sollte der Marktzins fallen und sich das nicht mehr lohnen, schwenkst Du um auf maximale Tilgung. Bitte die Steuer auf Deine Erträge einkalkulieren.


    Hast Du überhaupt monatlich nennenswert zusätzliches Geld frei? Sonst kann man sich Sondertilgungs-Überlegungen auch sparen. Dann bedienst Du einfach nacheinander die beiden Darlehen. Aktuelle Finanzierungen wären ganz grob bei 3,5 %. Du brauchst Dich also nicht zu grämen, wenn Du aus der Konstruktion nicht raus kommst. Das gilt aber nur für den Blick in die Zukunft. Wir rechnen Dir lieber nicht aus, wie viel Du mit einer ganz normalen Finanzierung von Anfang an hättest sparen können...

  • Lustig finde ich, dass das teure tilgungsfreie Vorausdarlehen mit 1,77 % einen günstigeren Zinssatz als das günstige Bauspardarlehen mit 2,35 %.


    Da aber beide Zinssätze unter den aktuellen Zinsen im Sparbereich sind, ...

    Naja, das klingt jetzt eher nach den Formulierungen, die ein Verkäufer gerne nutzt. Das ist die Milchmädchenrechnung, die hier nicht weiter hilft. Relevant ist der effektive Zinssatz.


    Yerrick19 hat Schulden in Höhe von 152.300€, auf die er einen Nominalzins von 1,77% zahlt. Gleichzeitig hat er aber ein Guthaben in Höhe von 51.234€, das fast nicht verzinst wird (bzw. negativ bei Berücksichtigung der Abschlussgebühren). Daher errechnet sich der effektive Zins auf 2,70% (Für die Gesamtlaufzeit. Wenn ich nur die folgenden Jahre betrachte, ist er höher!).


    Um die gleiche Nachsteuerrendite zu erhalten, brauchst Du eine sichere Vorsteuerrendite von mindestens 3,67%. Dann hast Du aber zusätzliche Kontrahentenrisiken und Zinsänderungsrisiken wegen der unbekannten Laufzeit des Vorausdarlehens.


    Daher würde ich über ein Zinsdifferenzgeschäft erst nach Umschuldung auf das Bauspardarlehen nachdenken.

  • Was macht man jetzt mit den Zahlen? Man könnte einen Zahlungsflußplan aufstellen a) mit den Daten der aktuellen Situation und b) mit einer alternativen Finanzierung etwa über ein Volltilgerdarlehen über 30 Jahre.


    Die besten langfristigen Hypothekenzinsen 2019 | Auszeichnung der FMH Finanzberatung


    Das Jahr 2019 ist etwas schwierig zu taxieren, und zwar deswegen, weil während des Jahres die Zinsen mächtig abgestürzt sind, der Monat also eine wichtige Rolle spielt. Die obige Tabelle enthält auch keine Beleihungsgrenze. Ich halte es dennoch für realistisch, einen Zinssatz von 1,75% anzunehmen. Damit hätte der Threadstarter ein normales Darlehen zum gleichen Zins bekommen. Ich kenne die PAngV (Preisangabeverordnung) nicht im Detail, weiß also nicht, wie dort gerechnet wird. Im Vertrag ist ein Nominalzins von 1,77% angegeben und ein PAngV-Zins von 2,7%, also 1%-Punkt höher. Das ist eine ganze Menge.


    Ich habe versucht, die Zahlen nachzurechnen, bin dabei aber nicht auf einen grünen Zweig gekommen. Die Monatsrate ist vergleichsweise klein, zu 224 € Zinsen kommen lediglich 142 € Bausparrate (also quasi Tilgung). Da kommen in 10 Jahren ja gerade mal 20 T€ zusammen! Wie erklärt sich denn der Unterschied zwischen der Kreditsumme von 152 T€ und der Höhe des geplanten Bauspardarlehens von 91 T€ (also 60 T€ weniger)?


    Ganz einfach: Der Darlehensnehmer muß 46 T€ Eigenkapital vorab zu 0,2% Zins in den Bausparvertrag einzahlen, sein Darlehen von somit netto nur 106 T€ zu erhalten! Der Bausparvertrag muß also gleich zu Anfang mit etwa 30% aufgefüttert werden. Für die Zuteilung braucht es üblicherweise um die 40%, davon ist der Bausparvertrag von Anfang an nicht weit entfernt.


    Nun verstehe ich auch, warum es dem Threadstarter wichtig gewesen wäre, den Modus umzustellen: Er mußte vermutlich sein komplettes Eigenkapital von an die 50 T€ in den neuen Bausparvertrag stecken, wo es quasi unverzinst 10 Jahre herumliegen muß, und für den gesamten Kaufpreis einen Kredit zu üblichen Marktkonditionen aufnehmen. Das hätte ich in gleicher Situation vermutlich auch nicht gewollt.


    Hätte er die etwa 50 Mille in die Immobilie gesteckt, hätte er nur 100 T€ Darlehen dazu gebraucht, bei einer relativ geringen Beleihung von um die 65%. Somit paßt auch das obige Verhältnis der Zinssätze: 1,77% * 152 ist etwa 2,7% * 100.


    Die "Abschlußgebühr" von 2340 € sind 1,6% von 152 T€ - aber der Sparer hat ja keine 152 T€ Darlehen bekommen, sondern letztlich nur 106 T€. Faktisch beträgt die "Abschlußgebühr" somit 2,2% des tatsächlichen Darlehensbetrags oder etwa die Zinsen des Darlehens für anderthalb Jahre. Das ist vergleichsweise viel Geld.


    Nach 10 Jahren sollte der Bausparvertrag zugeteilt werden, dann ist eine Restschuld von 91 T€ übrig, die mit 2,35% nominal verzinst wird. Dieses Darlehen soll nochmal 20 Jahre laufen (!), nämlich 254 Monate. Die Annuität steigt allerdings, von 366 €/m jetzt auf 457 €/m dann.


    In meinen Augen ist da jemand mächtig über den Tisch gezogen worden. Ich verkneife mir die Frage, warum er kein alternatives Finanzierungsangebot eingeholt hat (sinnvollerweise von einer anderen Bank, wenn nicht gleich über einen Internetvermittler).


    Was macht man aber jetzt?


    Der Threadstarter kommt aus der Konstruktion nicht heraus, also bleibt ihm nicht viel anderes übrig, als die Zähne zusammenzubeißen und durchzuhalten. Die Monatsrate ist vermutlich auch nicht besonders hoch (die Wohnung andererseits vermutlich nicht besonders groß). Man könnte sagen: keine besonders große Wohnung, keine besonders hohe "Miete".


    Immerhin: Das Darlehen jetzt und auch das Darlehen später ist gemessen am heutigen Zinsniveau nicht besonders teuer. Man würde eher kein zusätzliches Geld in den Bausparvertrag stecken (vorausgesetzt, er wird in 5 Jahren zeitgerecht zugeteilt, was man heute noch nicht absehen kann), sondern alternativ anlegen, und sei es ganz banal und sicher als Tagesgeld oder Geldmarktfonds. Aus heutiger Sicht würde man auch in der Darlehensphase keine Sondertilgungen leisten, sondern ein Darlehen mit einem Zins unter Markt pflegen, solange es geht. Der Geldmarktfonds bringt aktuell etwas zwischen 3,5 und 4%. Sollte der Zinssatz absacken, kann man sich immer noch überlegen, ob man das Geld in den Bausparvertrag steckt, vorzugsweise aber allenfalls erst in der Darlehensphase.


    Yerrick19 erwähnt weiter oben, daß er zusätzliches Geld auch in einen ETF-Sparplan stecken könnte. Auch das wäre eine Option. Um das aber einschätzen zu können, müßte man mehr über ihn wissen, speziell über seine familiäre Situation und sein Einkommen, auch natürlich über seine Risikotoleranz. Mir scheint die Monatsbelastung nicht besonders hoch (wenngleich zur Bankrate natürlich noch Hausgeld und Versorgerrechnungen dazukommen), so daß mir eine monatliche Belastung dieser Höhe auch von einem kleineren Einkommen dauerhaft tragbar scheint. Heißt: Selbst wenn die Börse einknickt, kann der Threadstarter die monatliche Belastung vermutlich auch ohne Rückgriff auf sein neu aufgebautes Erspartes tragen.


    Wenn man hier weiterdenken soll, müßte Yerrick19 allerdings nochmal nachlegen.



    PS: Ich bin in Finanzdingen Laie, aber zumindest in den Grundrechenarten und in der Prozentrechnung geübt. Ich kannte das Prinzip der oben beschriebenen Umgehungsfinanzierung "Sofortdarlehen plus Bausparvertrag". Die mir perfide erscheinenden Details kannte ich aber nicht, etwa daß man sein Eigenkapital nicht in die Immobilie stecken darf, sondern zu quasi Nullzinsen in den Bausparvertrag stecken soll und die Immobilie dann komplett über Darlehen finanzieren muß. Sollte ich also die genannten Unterlagen etwa mißverstanden haben, mag mir ein Profi gern meine eventuelle Fehlinterpretation zurechtrücken.

  • Das...

    Ganz einfach: Der Darlehensnehmer muß 46 T€ Eigenkapital vorab zu 0,2% Zins in den Bausparvertrag einzahlen

    ...wäre auch eine Erklärung des "Fehlers":

    Bei den genannten Ratenhöhen vermute ich aber noch einen Fehler. Die Sparrate ist im Vergleich zur Rate der Darlehenszinsen zu niedrig. So komme ich auf 150.000 € Darlehen und abenteuerlich hohen Laufzeiten um 40 Jahre nur für die Sparphase.


    Bei einem Bausparer erhält man ein Darlehen immer nur in Höhe der Bausparsumme minus des bereits selbst angesparten Betrags. Insofern ist die Abschlussgebühr bezogen auf das Darlehen immer viel höher, als die von typischerweise genannten 1,0 ... 1,6 %. Und sie wird gleich ganz zu Anfang abgezogen, bevor der erste Euro Sparzinsen gezahlt wird und Jahre bevor die eigentliche Leistung - das Darlehen - erbracht wird. In vielen Fällen ist der Bausparer bei Auszahlung des Darlehens auch schon überspart oder das Darlehen wird nicht mehr in voller Höhe in Anspruch genommen. So hat man am Ende auch mal > 5 % Abschlussgebühr bezahlt.


    Hornie Du hast völlig recht. Ich habe in meiner Milchmädchenrechnung die Kosten der entgangenen Zinsen von 52.000 € im Bausparer nicht berücksichtigt. Die müssten in die Kalkulation eines Zinsdifferenzgeschäftes natürlich noch einbezogen werden, was einen möglichen Vorteil dadurch weiter begrenzt.


    Durch die Einmalzahlung zu Beginn sind die Konditionen des Kombidarlehens noch deutlich schlechter geworden als bisher gedacht. Vor diesem Hintergrund überlege ich, ob man sich nicht doch die Mühe machen sollte, die Schadenshöhe zu ermitteln und mögliche Fehler bei "Beratung" durch den DVAG-Vertreter und Vertragsabschlüssen zu suchen mit dem Ziel Rückabwicklung oder Schadenersatz.

  • Danke euch schon mal für die Mühe,mir wird sowas von schlecht wenn ich das ganze lese.

    Eigentlich bin ich nicht so leicht über den Tisch zu ziehen,aber was so finanzsachen angeht anscheinend schon.

    Ich leiste nachher mal meine jetzigen Situation grob auf.

    Wenn ihr Zeit hättet könnt ihr dann mal drüber schauen,soll ich dafür ein neuen Thema starten?

  • Danke euch schon mal für die Mühe,mir wird sowas von schlecht wenn ich das ganze lese.

    Eigentlich bin ich nicht so leicht über den Tisch zu ziehen,aber was so finanzsachen angeht anscheinend schon.

    Ich leiste nachher mal meine jetzigen Situation grob auf.

    Wenn ihr Zeit hättet könnt ihr dann mal drüber schauen,soll ich dafür ein neuen Thema starten?

    Ja, mach' mal besser einen neuen Thread auf, wenn Du das Thema erweiterst.