Schenkung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge / Sozialhilferegress

Grundfrage:
Immobilie von Eltern abkaufen vor dem Hintergrund Vermeidung Sozialhilferegress sinnvoll?
(Worst case angekommen, beide Eltern müssten für Jahre ins Pflegeheim und die Kosten würden ihre Einkünfte und Rücklagen übersteigen.)

Folgender Fall:
(Der Einfachheit halber gibt es nur einen künftigen Erben ohne weitere Geschwister)

Die Eltern besitzen ein Haus mit Einliegerwohnung (ges. 280m²). Mit zunehmendem Alter wird der Platzbedarf geringer.
So entscheidet man sich, das Haus in zwei abgeschlossene Wohnungen zu trennen - die Eltern werden Eigentümer der kleineren Einliegerwohnung (100m²). Das Kind wird - im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge - Eigentümer des restlichen Hauses (180m²) und zieht dort mit seiner Familie ein. Die Gartennutzung teilt man sich. Diese Schenkung liegt inzwischen auch über 10 Jahre zurück. Steuer fiel aufgrund der Freigrenzen keine an.

Wie geht man nun am besten vor, um im Worst-case-Fall zu verhindern, dass die Wohnung der Eltern zwangsversteigert wird und dort - quasi ins gleiche Haus - fremde Leute einziehen, die dann ein Anrecht auf anteilige Gartennutzung hätten. Es würde die Wohnqualität des dort wohnenden Kindes und seiner Familie natürlich erheblich einschränken, wenn es den Garten (und sonstige Gemeinschaftsflächen) mit fremden Leuten teilen müsste.

Eine erneute Schenkung - nun der Einliegerwohnung - scheint riskant, weil aufgrund des Alters der Eltern inzwischen eine gewisse Gefahr besteht, dass innerhalb der folgenden 10 Jahre eine Pflegebedürftigkeit eintreten könnte. Meiner Recherche nach kann der Staat in diesem Fall im Rahmen des Sozialhilferegresses, die Rückgabe verlangen - falls die Pflegekosten nicht anderweitig gedeckt werden können.

Frage 1:
Könnte man das durch einen Verkauf der Einliegerwohnung von den Eltern an das Kind umgehen?

Frage 2:
Falls ja, wie weit unter Marktwert darf die Wohnung innerhalb der Familie verkauft werden? Stichwort: Getarnte Schenkung beim Verkauf für den symbolischen Euro.

Frage 3:
Wie verhält es sich, wenn die Eltern irgendwann nach dem Verkauf dem Kind einen Teil des Kaufpreises wieder zurückgeben/schenken - könnte dieses geschenkte Geld ebenfalls im Rahmen des Sozialhilferegresses zurückgefordert werden? Was, wenn es ausgegeben wurde?

Natürlich will keiner auf Sozialhilfeniveau abrutschen oder will, dass es seinen Angehörigen so ergeht - trotzdem erübrigen sich die Fragen nicht.

Es soll ein theoretischer Worst-Case-Fall durchgespielt werden, der dann hoffentlich nie eintritt.

Wenn bei langwieriger Pflegebedürftigkeit das Geld ausgeht, kann Wohneigentum versteigert werden. Dafür gibt es angenommen 100.000 EUR. Durch die Versteigerung wird aber im vorliegenden Fall die Wohnsituation der verbleibenden Familie erheblich verschlechtert. Die 100.000 EUR reichen vielleicht für die Pflege, vielleicht auch nicht. Reichen sie nicht, sind wir wieder beim Sozialhilfeniveau.

Dagegen steht die Alternative, dass die Wohnung innerhalb der Familie - zum angenommenen Marktpreis von 100.000 EUR - verkauft wird. Die 100.000 EUR stehen dann für eine evtl. Pflegebedürftigkeit zur Verfügung und reichen vielleicht, vielleicht nicht. Wenn ich aber richtig verstanden habe, wäre in diesem Fall wenigstens die Wohnsituation der verbleibenden Familie gesichert.

Ist der Gedankengang so richtig oder fehlt was Grundlegendes bei der Überlegung?

Ich möchte mich bitte nicht missverstanden wissen, dass hier Eltern - möglichst auf Gemeinwohlkosten - die schlecht möglichste Pflege erhalten sollen.

Die 3. Frage war auch anders gemeint. Jede Geld-Schenkung nach dem Verkauf, ist ja im Endeffekt eine Teilrückzahlung des Kaufpreises. Hier hat mich interessiert, wie es damit aussähe. Auch z.B. wenn den Enkeln der Führerschein bezahlt wird, ob hier bis 10 Jahre danach im - hoffentlich unwahrscheinlichen Worst-Case-Fall - die Enkel zurückzahlen müssten.

Danke für die Antworten, unsere Grundfrage ist damit beantwortet.

Dass die Eltern lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauch haben werden, ist klar.

Ich kann am familieninternen Verkauf nichts Unmoralisches erkennen.

Aus Sicht der Eltern:

Ob sie nun 100.000 EUR von fremden Leuten annehmen und dem Kind und Enkeln damit die Wohnsituation verhageln oder ob sie sich die 100.000 EUR vom Kind bezahlen lassen, macht unterm Strich keinen Unterschied ... man hofft, dass das Geld + die Renteneinkünfte + sonstige Rücklagen im (Worst-Case-) Pflegefall ausreichen.

Wichtig für unsere Überlegung war, dass die Wohnung nicht unkontrolliert (Versteigerung) auf den Markt kommt. Bei Schenkungen könnte ja innerhalb der 10-Jahres-Frist die Rückgabe verlangt werden. Die enge Wohnsituation mit den gemeinsam genutzten Flächen/Garten ist nur innerhalb einer Familie denkbar - nicht mit Fremden.

Da es - so wie ich verstanden habe - beim Verkauf zum Marktpreis keine solche Fristen gibt, wäre es zum heutigen Zeitpunkt evtl. nicht notwendig, dass die Eltern ihre Wohnung verkaufen. Gut zu wissen, dass man sich da keinen Stress machen muss.

Warum sich die Eltern trotzdem darauf einlassen sollten, ist einfach: Es stünde ohnehin eine Schenkung im Raum. Die Eltern wollen das Kostenrisiko Immobilie eigentlich gar nicht mehr haben. Ihnen würde ein Wohnrecht/Nießbrauch ausreichen. Das Kostenrisiko für teurere Instandhaltungen (Heizung / Dach ...) würden sie gerne auf das Kind abwälzen.

Die Einstellung "nach mir die Sintflut" haben die Eltern nicht - ihnen ist nicht egal was aus der Wohnsituation von Kind und Enkeln wird. Das gegenseitige Vertrauen darauf, war bei der Teilung des Hauses Grundlage. Keiner - weder Kind noch Eltern - verscherbelt seine Wohnung mit den Miteigentumsanteilen an den Meistbietenden und verschlechtert damit die Wohnsituation des anderen ...