Wohnungskredit vorzeitig auflösen oder bis zum Ende abbezahlen?

Welchen Zinssatz zahlst Du denn für den Kredit?

Hallo.

Den Zinssatz des Kredites hast Du uns nicht mitgeteilt, daher ist es schwer, Ratschläge zu erteilen.

Vermutlich ist es rechnerisch sinnvoller, den Kredit planmäßig abzubezahlen und das verfügbare Einkommen in den ETF-Sparplan zu leiten.

Ggf. ist es für den Seelenfrieden erstrebenswerter, den Kredit schnellstmöglich abzubezahlen.

Welche Variante besser zu Dir passt, das kannst nur Du entscheiden. Am Ende hängt Deine Schlafqualität davon ab.

Hallo scip, das hängt vom Zinssatz des Kredites ab und der von Dir erwarteten Rendite des ETFs nach Steuern. Und der Frage, wie viel Risiko Du Dir leisten kannst und zuzumuten bereit bist. Wenn der Kredit mit 1 % läuft, kannst Du Dir z.B. recht sicher sein, mit einem ETF besser abzuschneiden. Aber es kann auch schief gehen und Dir fehlen ein paar Tausend Euro. Was würde das mit Dir machen?

Zitat von scip

Mehr Details habe ich leider gerade nicht zur Hand da ich nicht zu Hause bin, ich hoffe das geht trotzdem grob so

Das geht leider nicht so. Wir benötigen die Zinssätze Deiner Kredite und die Info, wie lange die Zinsbindung jeweils noch läuft.

Beispiel: Wenn Du auf alle drei Kredite jeweils 1% Zinsen zahlst und dieser Zinssatz für die nächsten 18 Jahre fest ist, benötigst Du mit einer alternativen Geldanlage lediglich eine Rendite von mehr als 1% (nach Steuer), damit es sich lohnt, das Geld besser anderweitig anzulegen und erst am Ende der Zinsbindung den Kredit abzulösen. Wenn nicht gerade nochmal eine krasse Niedrigzinsphase kommt, schaffst Du das locker selbst mit Festgeld oder Bundesanleihen.

Zahlst Du dagegen jeweils 5% Zinsen, lohnen sich Sondertilgungen mit großer Wahrscheinlichkeit. Denn die Alternativanlage es Geldes müsste nach Steuer mehr als 5% Rendite generieren, das dürfte jedenfalls mit "sicheren" Anlagen schwierig sein.

Du hast ja bereits ein Zinsdifferenzgeschäft am Laufen. Rein arithmetisch könntest Du Dein ETF-Depot verkaufen und den Bankkredit damit ablösen. Du machst es nicht, weil Du erwartest, daß die ETFs mehr bringen als der Kredit kostet. Seit 2018 war das ja auch satt der Fall. Aber das muß nicht so sein, das kann auch anders ausgehen.

Wohnriester ist etwas maximal bürokratisch Verbautes, das überblicke ich nicht.

Meines Wissens gehen bei KfW-Krediten keine Sondertilgungen, wenn doch, wäre die Mechanik wie oben.

Generell würde man unter aktuellen Bedingungen einen Kredit zu 2% Darlehenszins eher stehenlassen und übriges Geld nicht in eine Sondertilgung stecken, sondern es alternativ anlegen. Selbst eine "sichere" Parallelanlage" bringt aktuell ja mehr als 2% nach Steuern, geschweige denn Deine ETFs.

Ich gehe davon aus, dass es sich um eine selbstgenutzte Wohnung handelt.

Zwei Kredite werden in 4 Jahren fällig. Ein Folgekredit wird vermutlich einen deutlich höheren Zinssatz haben. Daher würde ich wenigstens einen der beiden Kredite bis 2028 ablösen wollen.

Für 4 Jahre würde ich aber keine Neuanlagen in Aktien-ETFs machen, das ist zu risikoreich. Hier bieten sich Festgeld oder Anleihen an, also ein echtes Zinsdifferenzgeschäft. Fälligkeiten im ersten Halbjahr 2028.

Für das Bankdarlehen benötigst Du einen Anlagezins von mindestens 3,55%, damit die Nachsteuerrendite mind. 2,61% beträgt. Das ist derzeit kaum mit sicheren Anlagen darstellbar. Daher würde ich das Bankdarlehen vorzeitig abbezahlen, soweit es möglich ist.

Wenn Bank und KfW zusammen bei 92K lagen (?), dann hält sich das Änderungsrisiko bezogen auf die Ratenhöhe doch in Grenzen.

Wie hoch wird die Restschuld für diese beiden Blöcke denn zum Zeitpunkt 07/2028 sein?

Sich die Möglichkeit offen zu halten, zumindest einen Teil der Restschuld dann loszuwerden, klingt doch nach einem vernünftigen Ansatz.

Hallo scip, vielen Dank für die hübsche Tabelle. Vielleicht kannst Du die wirklich noch um die planmäßige Restschuld ohne Sondertilgungen bei Ablauf der Sollzinsbindung ersetzen.

Der Bereich Wohnbauriester ist für mich noch undurchsichtig. Kann es sein, dass Du in einen Bausparvertrag riesterst, der von Schwäbisch Hall kommt und FuchsImmo heißt? Ich vermute, dass sich beide Zeilen in der Tabelle auf das gleiche Produkt beziehen. Da wäre zunächst einmal interessant, was Du generell damit vorhast. Soll das ein Sparprodukt sein oder hast du vor, den in den 2040er Jahren für wohnwirtschaftliche zwecke einzusetzen?

Zitat von Pantoffelheld

Soll das ein Sparprodukt sein oder hast du vor, den in den 2040er Jahren für wohnwirtschaftliche zwecke einzusetzen?

Ich vermute, dass es sich um einen Riester-Bausparvertrag handelt, der sich noch in der Sparphase befindet (Guthabenzins 0,10%?) und nach Zuteilung 2,44% bis 2041 kostet. Parallel besteht ein Vorfinanzierungskredit zu 2,19%. Durch diese Kombination kann keiner überblicken, was der effektive Zins der Gesamtkombination ist, vermutlich merklich über 3%. Aktuell wird halt viel Geld durch den überhöhten Kredit für das parallele, schlechtverzinste Sparguthaben verbrannt.

Also ein Standardkonstrukt, um viel Provision für den Verkäufer zu generieren. Hier lässt sich jedoch nachträglich nicht mehr viel optimieren.

Den Wohnriester mit Vorfinanzierungsdarlehen würde ich einer intensiven Betrachtung unterziehen, weil es da gleich mehrere Problempunkte gibt. Bausparen ist kompliziert, Bausparen mit Vorfinanzierungsdarlehen ist komplizierter und das ganze noch als Riester müsste der Traum für jeden Berater sein, der nach Stunden abrechnet.

Hier nur eine Sache: Das Riester-Bauspardarlehen kannst Du für selbstgenutzte Immobilien einsetzen. Nach Deinem Plan gibt es bei Zuteilungsreife aber gar keine selbstgenutzte Immobilie mehr. Du müsstest dann das Vorabdarlehen anders ablösen, z.B. aus dem Guthaben des förderschädlich aufzulösenden Bausparvertrages plus einem neu abzuschließenden Darlehen oder aus dem Verkaufserlös Deiner Wohnung. Das Bausparguthaben könntest Du auch auf ein anderes Riester-Produkt übertragen lassen, das besser zu Deiner Planung passt. Wenn Du es genau wissen möchtest, brauchen wir noch mehr Informationen und die vor allem getrennt nach Voarabdarlehen und Bausparer.

Passend zum Thema Bauspar-Vorausdarlehen kam grade der 2. Teil von Hartmut Walz zum Thema raus.

Bauspar-Vorausdarlehen: ein Echtfall - Prof. Dr. Hartmut Walz

Bauspar-Vorausdarlehen als Schwarzer-Peter-Spiel zwischen Banken, Sparkassen und Bausparkassen - zu Lasten des Kunden.

hartmutwalz.de

Und hier haben wir Teil 1:

Bauspar-Vorausdarlehen - Prof. Dr. Hartmut Walz

Bauspar-Vorausdarlehen sind eine Koppelung eines tilgungsfreien Sofortdarlehens mit dem Abschluss eines Bausparvertrages, der das Sofortdarlehen später ablösen…

hartmutwalz.de

Hilft vermutlich nicht mehr in der jetzigen Situation direkt, aber sich schlau lesen macht auch nach einem nicht-korrigierbaren Fehler sicher Sinn

Zitat von Pantoffelheld

Den Wohnriester mit Vorfinanzierungsdarlehen würde ich einer intensiven Betrachtung unterziehen, weil es da gleich mehrere Problempunkte gibt. Bausparen ist kompliziert, Bausparen mit Vorfinanzierungsdarlehen ist komplizierter und das ganze noch als Riester müsste der Traum für jeden Berater sein, der nach Stunden abrechnet.

Zitat von Pantoffelheld

Nach Deinem Plan gibt es bei Zuteilungsreife aber gar keine selbstgenutzte Immobilie mehr.

Hier hast Du aber etwas verwechselt, das lese ich hier nicht.

Zitat von Hornie

Hier hast Du aber etwas verwechselt, das lese ich hier nicht.

Stimmt, das war ein anderer Fall. scip bitte den Satz streichen und um Entschuldigung!

Zitat von scip

Vermutlich wird es das klügste sein den komplizierten Riester "hinzunehmen" und bis Ende laufen zu lassen.

Ich wollte es nicht kompliziert machen und damit die weitere Beschäftigung verhindern. Das wäre schade, denn der Wohnriester entfaltet seine Wirkung auch noch dann, wenn Du die Wohnung schon lange abgezahlt hat.

Ich kapiere noch nicht, was 2041 passiert. Soll da wirklich erst die Zuteilung sein? Es wäre gut, wenn Du die beiden Verträge Darlehen und Bausparer mal getrennt betrachtest und die Zahlen durchgibst.

Beim Vorabdarlehen dürfte das einfach sein mit Höhe 92.000 € - Zinssatz tippe ich auf den höheren 2,15 % - Restschuld 92.000 € (es wird ja nicht getilgt). Das müsste eine Monatsrate von etwa 165 € geben.

Wenn ich mir die anderen Zahlen anschaue, dann müsstest Du schon ganz ordentlich in den Bausparer eingezahlt haben. Dann dürfte es nicht bis 2041 zur Zuteilungsreife dauern, sondern das könnte eher schon der geplante Endtermin sein. Aber genug spekuliert! Bitte erzähle uns mehr vom Fuchs.