Wohnungsverkauf und Steuern

    Wir beabsichtigen eine Wohnung zu verkaufen. Die Wohnung war bis Ende Januar 2024 vermietet und steht seit dem leer.

    Gekauft wurde die Wohnung von uns 1996, es fallen daher also keine Steuern auf den Verkauf an.

    Da die Wohnung in der vergangenen Jahren vermietet war, konnten wir alle anfallenden Kosten (Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen usw.) bei der Steuererklärung entsprechend berücksichtigen.

    Nun die eigentliche Frage: Lässt sich dies für die in 2024 angefallenen Kosten auch noch so machen? Gegebenenfalls nur anteilig, weil ab einem bestimmten Zeitpunkt ja keine Vermietungsabsicht mehr bestand...?

    Zitat von Planschkuh

    Gegebenenfalls nur anteilig, weil ab einem bestimmten Zeitpunkt ja keine Vermietungsabsicht mehr bestand...?

    Das ist die richtige Frage. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Vermietungsabsicht weggefallen ist (Februar?, erste Verkaufsanzeige?), kannst Du keine Werbungskosten für Vermietung mehr geltend machen.

    Hallo,


    hier muss ich einmal nachhaken; ab wann besteht keine Vermietungsabsicht mehr? Oder anders gefragt, welches objektive Kriterium nimmt das Finanzamt als Stichtag? Welche Gedanken – Absichten – ich habe, ist ja kaum nachprüfbar.


    Die von Hornie genannte Verkaufsanzeige ist sicherlich so ein Kriterium. Was ist aber, wenn ich mich nur im Bekanntenkreis umhöre?


    Oder wird vom Finanzamt rückwirkend nach erfolgtem Verkauf das Ende des Mietvertrages des letzten Mieters als Ende der Vermietung betrachtet, relativ unabhängig davon, wie lange ich meine Absichten geprüft habe?


    Gruß Pumphut

    Du musst Deine Vermietungsabsicht nicht beweisen, aber glaubhaft machen. Eine Anzeige ist ein sehr gutes Argument.

    Wenn Du im Januar oder Februar noch eine Vermietungsanzeige geschaltet hattest und im April einen Maklerauftrag unterschrieben hast, dann würde ich die Kosten bis einschließlich März absetzen wollen. Mit Beauftragung eines Maklers oder Schalten einer Verkaufsanzeige würde ich eine Vermietungsabsicht jedenfalls nicht mehr glaubhaft finden.

    Aber jetzt mal angenommen, dass die Vetkaufsabsicht bereits im Juli 23 vorgelegen hat (Auftragserteilung an Makler) und der Mieter dann auf Grund der Unwägbarkeiten im Oktober die Wohnung gekündigt hat. Grundsätzlich wäre dann ja eine Vermietungsabsicht bis zum Verkaufstag da gewesen, oder?


    Also ist jetzt als Ergänzung zur Frage des Threaderstellers. Wann genau die entscheidung über den Verkauf gefallen ist, steht hier ja nicht.

    Solange die Wohnung vermietet ist und Einkünfte produziert (hier bis Ende Januar 2024) ist die Absetzung der dazugehörigen Werbungskosten sicherlich unstrittig.


    Disclaimer: Wie üblich sind das alles Meinungsäußerungen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ich bin Laie.

    Zitat von Meins23

    Aber jetzt mal angenommen, dass die Vetkaufsabsicht bereits im Juli 23 vorgelegen hat (Auftragserteilung an Makler) und der Mieter dann auf Grund der Unwägbarkeiten im Oktober die Wohnung gekündigt hat. Grundsätzlich wäre dann ja eine Vermietungsabsicht bis zum Verkaufstag da gewesen, oder?

    Bin ich skeptisch. Wenn bereits für den Verkauf inseriert wird, holt man sich nicht kurz vor knapp nochmal einen neuen Mieter rein. Eine vermietete Wohnung ist für Selbstnutzer nicht interessant, da man auch bei Eigenbedarf nicht davon ausgehen kann, dass man den Mieter wieder aus der Wohnung bekommt. Insofern wäre es sehr ungewöhnlich, wenn jemand sowohl für Miete als auch Verkauf gleichzeitig sucht.

    Zitat von LebenimSueden

    Wenn bereits für den Verkauf inseriert wird, holt man sich nicht kurz vor knapp nochmal einen neuen Mieter rein.

    Das ist klar, deshalb ja genau meine Zusatzfrage. In dem von mir skizzierten Fall wollte man das Mietverhältnis nicht vorzeitig auflösen, sondern lediglich die (vermietete) Immobilie verkaufen. Der Mieter hat dann aber auf Grund einer moglicherweise drohenden Kündigung einfach was neues gesucht, wovon der Verkäufer aber ja nichts ahnen konnte. Somit steht die Wohnung mehrere Monate leer, die Entscheidung zum Verkauf einer (vermieteten) Immobilie wurde aber schon vorher getroffen und lag nicht daran, dass die Immobilie jetzt nicht mehr vermietet ist.

    Ich würde in der Steuererklärung für das Jahr 24 wie bisher die Einnahmen und Ausgaben geltend machen

    Zumindest die Mieteinnahme vom Januar gibt es auch noch auf der Einnahmeseite

    Und dann wartest du in aller Ruhe ab, ob das Finanzamt überhaupt nachfragt.

    Der Verkauf selbst erscheint gar nicht in der Steuererklärung bei der Verkaufserlös ja im Privat Vermögen steuerfrei bleibt

    Wenn du im Laufe dieses Jahres einen Käufer findest, sind die Beträge um die es geht ohnehin sehr gering,

    die Steuerersparnis davon ist nochmals geringer und daher auch kein Risiko für dich. Bin gespannt ob das Finanzamt tatsächlich an diesem Punkt in der Steuererklärung rum machen wird.

    Viele Grüße, McProfit

    Zitat von McProfit

    Und dann wartest du in aller Ruhe ab, ob das Finanzamt überhaupt nachfragt.

    Das FA wird dann für 2024 noch ganz normal abrechnen. Wenn Du dann Anfang 2025 verkaufen oder die Wohnung anderweitig nutzen würdest, würden die Kosten für 2025 bei dir in der Steuererkärung nicht mehr auftauchen.

    Wahrscheinlich 2027 oder 2028 wird das FA dann mitbekommen, dass da nichts mehr läuft und den Steuerbescheid für 2024 rückwirkend ändern. (Streicht Dir alle Kosten nach Jan 2024, wegen nicht vorhandener Vermietungsabsicht) .

    Nun kannst Du versuchen dem FA glaubhaft zu machen, dass du deine Verkaufsabsicht z.B. erst um Weihnachten 2024 getroffen hast und Dir das Geld, wenn die es dir glauben wieder zurück holen. :)

    Zitat von Fred_

    Wahrscheinlich 2027 oder 2028 wird das FA dann mitbekommen, dass da nichts mehr läuft und den Steuerbescheid für 2024 rückwirkend ändern.

    Das widerspricht der Einschätzung von McProfit und würde mich auch sehr wundern: Wegen so einem Kleinkram nach 4 Jahren rückwirkend nochmal die erlassenen Bescheide ändern..? 🤔

    Hat das schonmal jemand in so einem Szenario erlebt?

    Ja ich. 2018

    Da war der Auszug im April, hatte das Jahr alle Kosten noch drin. Dann die Wohnung unvermietet.

    Jahre später kam dann der neue Steuerbescheid 2018 und ich durfte rund 700€ nachzahlen.

    Das FA stellte sich stur und ich konnte denen meine Vermietungsabsicht nicht glaubahft machen. (Hatte nirgends inseriert,...)

    Zitat von McProfit

    Ich würde in der Steuererklärung für das Jahr 24 wie bisher die Einnahmen und Ausgaben geltend machen.

    Zumindest die Mieteinnahme vom Januar gibt es auch noch auf der Einnahmeseite

    Und dann wartest du in aller Ruhe ab, ob das Finanzamt überhaupt nachfragt.

    Planschkuh sagt "danke", weil ihm Dein Beitrag gefällt.


    Das Finanzamt weiß im Jahr 2025, wie die Sache weiter- oder ausgegangen ist, denn die Steuererklärung 2024 wird ja frühestens im Jahr 2025 eingereicht. Zum Zeitpunkt der Steuererklärung ist also klar, ob der Verkauf im Jahr 2024 geklappt hat oder nicht.


    In der Steuererklärung 2024 steht eine kleine Mieteinnahme für den Januar 2024 drin und viele Ausgaben für das ganze Jahr. Hakt das Finanzamt dort ein? Keine Ahnung. Das mag von Finanzamt zu Finanzamt unterschiedlich sein.


    Und was ist mit der Steuererklärung 2025, die im Jahr 2026 eingereicht wird? Wir wissen es nicht. Wenn die Wohnung verkauft ist, kann der Ex-Eigentümer keine Kosten mehr absetzen, dann wird das Finanzamt vermutlich auch nicht nachhaken. Wenn aber doch Kosten abgesetzt werden, könnte eine Rückfrage kommen - und was in der Zwischenzeit passiert ist, ist dann auch klar.


    Rechtlich ist es so, wie Hornie schreibt: Kosten kann man absetzen, solange man eine Vermietungsabsicht plausibel machen kann - und das ist nach Planschkuh s Aussage spätestens ab Februar 2024 nicht mehr gegeben.

    Zitat von Fred_

    Da war der Auszug im April, hatte das Jahr alle Kosten noch drin. Dann die Wohnung unvermietet.

    Jahre später kam dann der neue Steuerbescheid 2018 und ich durfte rund 700€ nachzahlen.

    „Untervermietet“ ist aber ein anderes Szenario als das oben beschriebene, oder?


    Bei Untervermietungen hab ich auch schon mal erlebt, dass das Finanzamt zusätzliche Belege haben wollte. Aber beim Ende eines Mietverhältnisses und einem anschließenden (ggf. geplanten) Verkauf?


    Was wäre mit beidem? Also Wohnung z.B. inserieren zur Vermietung und zum Verkauf, da man sich bzgl. der Entscheidung noch nicht sicher ist? Was sagt dann das Finanzamt?

    unvermietet = nicht vermietet.

    War gewerbliche Vermietung nach Anlage V. Danach offiziell leerstehend.

    Hat das FA dann nachträglich auf "Keine Vermietungsabsicht seit letztem Auszug" gesetzt und einen neuen Bescheid ausdrucken lassen. (Hatten vielleicht gerade mal etwas Zeit gehabt.)


    Zitat von FinanztipUser

    Was wäre mit beidem? Also Wohnung z.B. inserieren zur Vermietung und zum Verkauf, da man sich bzgl. der Entscheidung noch nicht sicher ist? Was sagt dann das Finanzamt?

    Da kann ich nix zu sagen. Hatte nur diese eine Wohnung zum vermieten, und dann auch später verkauft. Solange das FA die eindeutige Vermietungsabsicht nicht erkennt/glaubt, akzeptieren die keine Kosten, (davon gehe ich aus.)

    Hallo zusammen

    hier bin ich mal wieder.

    Als alter Immobilienprofi interessierten mich solche Themen immer etwas mehr.

    Achim Weiss hat es natürlich rechtlich vollkommen richtig festgehalten.

    Wenn die Vermietungsabsicht ab Februar 2024 aufgegeben ist, dann können alle Kosten die DANACH anfallen steuerlich nicht mehr als Ausgabe gelten gemacht werden.

    Wenn es aber so ist, dass die Wohnung im Laufe des Jahres 2024 verkauft wird, wovon ich bei ernsthafter Verkaufsabsicht ausgehen, dann ist sehr unwahrscheinlich, dass das FA bei der Steuererklärung 2024 die im Jahr 2025 also NACH Verkauf der Wohnung beim FA eingereicht wird, wegen diesen Ausgaben nachfragen wird.

    Wenn eine Nachfrage kommt dann ohnhin nicht wegen den AUSGABEN, die sind ja normal bei eine Immobilie zum vermieten,

    sondern es wird höchstens gefragt,

    warum die EINNAHMEN, also die Mieteinnahmen 2024 so niedrig waren.

    Ich wäre da völlig in entspannt zumal es auch nur um unwesentliche Beträge geht.

    Mein Eindruck ist gerade bei meinen eigenen Steuererklärungen und auch laut Aussage meines St.Beraters dass die Finanzämter wegen Personalmangel überlastet sind und daher viele Nachfragen bei möglichen kritischen Punkten entfallen.

    Ich haben zum Beispiel im NOV. 2022 eine Steuererklärung abgegeben für Schenkungen und Überträge von Immobilieni an nahe Anghörige.

    Heute im Juli 2024 !!!! ist noch immer kein Steuerbescheid, also noch KEINE Rechnung vom FA eingegangen.

    Dabei müsste ich nach Berechnung des StBer. rund 200.000 Euro Steuer nachzahlen.

    Wenn die Rechnung bis Dez. dieses Jahr nicht kommt ist die Steuer möglicherweise sogar verjährt!!

    Daher würde ich mir als Fragesteller wegen diesem Nebenthema keine Gedanken machen.

    Viel Glück wünscht McProfit,

    sorry, ich hatte mal wieder keine Zeit mich kürzer zu fassen.

    Tja, da sind einige Ämter derzeit überlastet, u.a. wegen der Grundsteuerreform.


    Auch wenn es nicht direkt zum Thema ist: Ich habe Anfang 2023 eine kleine Immobilie verkauft. Die Gemeinde berechnet mir weiter Grundsteuer, da sie noch nichts vom Verkauf wissen (Info muss über das Finanzamt kommen). Das örtliche FA konnte mir bestätigen, dass der Notar sie im April 2023 informiert hat. Der Posteingang ist das einzige, was die im System nachsehen können, sonst ist alles nur Papierakte. Nach einer Woche Nachfrage vom FA, ob ich den Vertrag noch einmal schicken könne, da er nicht mehr gefunden werden konnte ...


    Bei der Gelegenheit habe ich auch beim Grundbuchamt angerufen, wie der Stand der finalen Umschreibung ist. Antwort: Es gibt einen Bearbeitungsrückstand. Aktuell wird der Posteingang von Januar 2023 (sic!) abgearbeitet!

    Kann ich aus der Außensicht bestätigen. Bei uns im Neubaugebiet wurden kürzlich die Grundsteuerwerte verschickt. Notartermine waren September '21

    Wobei die Grundsteuerreform hier natürlich auch eine bequeme Ausrede ist. Das Grundbuchamt hat bei uns auch fast ein halbes Jahr gebraucht, bis das Grundstück überhaupt existierte. Wohlgemerkt, '21 und vor der Umstellung

    Zitat von LebenimSueden

    Bei uns im Neubaugebiet wurden kürzlich die Grundsteuerwerte verschickt. Notartermine waren September '21. Wobei die Grundsteuerreform hier natürlich auch eine bequeme Ausrede ist. Das Grundbuchamt hat bei uns auch fast ein halbes Jahr gebraucht, bis das Grundstück überhaupt existierte. Wohlgemerkt, '21 und vor der Umstellung

    Aber die fortschrittlichen Parteien träumen von der Wiederbelebung der Vermögensteuer, die das Verfassungsgericht deswegen auf Eis gelegt hat, weil es ein Defizit bei der Erfassung der Immobilienwerte gab.


    Den Wert von Konten aller Art können die Finanzbehörder problemlos erfassen (bzw. die Banken tun das für sie), der Wert von Immobilien ist demgegenüber deutlich schwieriger zu ermitteln.

    Ob das wohl mit der Alterung der Gesellschaft (= zunehmender Personalmangel auch in den Finanzämtern) besser wird?

    Vieles wäre ja gar kein Problem, wenn man einfach nur die Daten nutzen würde, die man bereits hat. Ich habe anlässlich der neuen Grundsteuerwerte nun auch einen Fragebogen zugeschickt bekommen (auf eine eigene Erklärung habe ich verzichtet, solange für das Grundstück noch keine alte Grundsteuer existiert), in dem ich so Fragen wie den Typ (freistehend, etc), die Bauweise und die Anzahl Bäder beantworten musste. Alles Daten, die im Bauantrag bereits genannt wurden und hier in BW für die Grundsteuer vollkommen irrelevant sind, da nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert zählen...

    Man macht sich eine Menge Arbeit damit, Daten zu erheben, die gar nicht nötig sind. Und der Teil, der nötig wäre, existiert bereits in den Ämtern und müsste nur noch vernetzt werden. Aber in der alten Firma hatten wir diverse Behördenkunden und wenn ich die Erfahrung mit denen zugrunde lege, ist es wohl schneller, einen neuen Fragebogen zu verschicken, als existierende Daten zu verknüpfen ;)