fehlerhaftes Immobilienwertgutachten ?

Zitat von Sungirl87

Ich habe ein Problem, wer kann helfen?

Hier im Forum vermutlich keiner.

Zitat von Sungirl87

Auf dem Grundstück stehen zwei Häuser. Lt. Finanzamt " Zweifamilienhaus", da eine wirtschaftliche Einheit. Das eine Haus wird von mir bewohnt, das andere ursprünglich von der Familie meiner Schwester. Wir waren Erbengemeinschaft 1/2 + 1/2. Nach dem Tod meiner Schwester und meines Schwagers, sind deren beiden Töchter Erben.

Also : ich 1/2 und 1/4+1/4.

Ich möchte die Nichten ausbezahlen und wir haben ein Kurzgutachten erstellen lassen, welches m.E. wertmäßig viel zu hoch angesetzt ist.

Wenn man das Anwesen verkauft, ist der Verkaufserlös klar. Wird es nicht verkauft, wird es wohl kaum anders als über ein Gutachten gehen. Kann schon sein, daß das Gutachten unangemessen ist. Deine Nichten sehen das vermutlich anders als Du.

Bei Erbengemeinschaften gibt es gern mal Streit, vor allem dann, wenn einzelne Erben Geld sehen wollen.

Zitat von Sungirl87

Der Gutachter ist quasi nicht zu erreichen. Nicht telefonisch und E-Mails beantwortet er auch nicht. Nach 14 Tagen ein Telefonkontakt, aber nicht ist passiert. Ich habe nun erneut per E-Mail um Stellungnahme gebeten, keine Reaktion.

Ich weiß auch nicht, an wen ich mich wenden kann.

Einen Anwalt vor Ort?

Zitat von Sungirl87

Ein weiteres Gutachten möchte ich nicht in Auftrag geben, da ich mich mit dem vorläufigen Sachwert schon abgefunden habe und es nur um die letzten zwei Rechnungsschritte geht.

Was auch immer "die letzten zwei Rechnungsschritte" sind. Es riecht nach Streit, es geht vermutlich um viel Geld. Ihr werdet Euch wohl einigen müssen, und dabei kann das Forum sicherlich nicht helfen.

Hallo Sungirl87,

die geschilderte Berechnung des Immobilienwertes kann ich nicht bewerten. Aber allgemein, bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft gilt der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Erbfalles, also bei Ihnen wohl zum Todeszeitpunkt des letztverstorbenen Elternteils. Spätere Wertverbesserungen durch Erbbesitzer zählen nicht mit.

Sie und Ihre Nichten können drei Gutachten beauftragen, die zu drei unterschiedlichen Werten führen werden. Alle Werte sind nur mehr oder weniger richtig. Einzig die gerichtliche Teilungsversteigerung führt zum verbindlichen Immobilienwert – am Versteigerungstag – was Sie sicherlich nicht wollen.

Sie haben zwei Möglichkeiten: Sie einigen sich auf einen Auszahlungsbetrag, im Bewusstsein, dass dieser in die eine oder andere Richtung falsch ist und bewahren den Familienfrieden. Die andere sind unendliche Prozesse mit Gutachten, Gegen- und Obergutachten. Es freuen sich die Gutachter und die Anwälte. Unabhängig vom Prozessausgang sind Sie und Ihre Nichten die Verlierer.

Fällt mir gerade ein: Sie und Ihre verstorbene Schwester haben doch sicherlich eine Erbschaftssteuererklärung nach dem Tod der Eltern abgegeben. Könnte man den dort genannten Immobilienwert nicht als Basis nehmen?

Gruß Pumphut

Zitat von Sungirl87

Unsere Mutter ist 2005 gestorben.

Erster Erbfall. Vorderhaus an die eine Tochter, Hinterhaus an die andere Tochter.

Zitat von Sungirl87

Meine Schwester ist 2007 gestorben. Mein Schwager, der das Haus dann alleine bewohnt hat, ist Feb. 2024 gestorben.

Zweiter Erbfall. Das Vorderhaus ist zu gleichen Teilen an die Nichten gegangen.

Zitat von Sungirl87

Im Prinzip geht es mir nur darum, dass ...

... Du den Eindruck hast, daß der Gutachter für Deine Nichten ein Gefälligkeitsgutachten abgegeben hat. Das könnte durchaus sein. Andererseits scheint es nicht unplausibel, daß ein Vorderhaus im Verhältnis mehr wert ist als ein Hinterhaus.

Zitat von Sungirl87

Inzwischen habe ich mein Angebot an die Nichten erhöht und hoffe, dass sie irgendwann zustimmen. Meine Tochter möchte mit ihrer Familie in das Vorderhaus einziehen und wir wollen so schnell wie möglich wieder unsere Ruhe haben, auch um den Preis, dass wir notgedrungen mehr zahlen müssen, als gerecht wäre.

Was ist schon gerecht? Ich kann nicht bewerten, ob das Gutachten angemessen ist.

Zitat von Sungirl87

Das Büro des Gutachters hat mir mitgeteilt, dass ich kein Recht hätte, Änderungen zu verlangen, da ich nicht Auftraggeber war. Stimmt so wiederum auch nicht, sagt ein anderer Gutachter, da ich Mitbeteiligte bin, meine Nichte mit meiner Genehmigung den Gutachter beauftragt hat und ich auch die Hälfte der Rechnung schon bezahlt habe. Aber soll ich das jetzt mit einem Rechtsanwalt durchsetzen?

Das ist Deine Entscheidung. Man sollte dabei bedenken, daß aus einem Gericht gern mal zwei Verlierer herauskommen.

Was hilft es Dir in der Sache, wenn irgendein anderer, an der Sache unbeteiligter Gutachter irgendwas erzählt, das Dir gefällt? Viele Leute haben von einem Gutachter eine völlig falsche Vorstellung. Sie halten ihn für eine unparteiische, geradezu überirdische Instanz, die er natürlich nicht ist. Ein Gutachter ist ein Geschäftsmann wie viele andere. Er sieht sich in erster Linie seinem Auftraggeber verpflichtet und achtet darauf, daß man ihm hinterher nicht an den Karren fahren kann.

Mal theoretisch gedacht: Du läßt auf eigene Kosten ein weiteres Gutachten erstellen, das dem ersten möglicherweise ähnlich ist, aber im Unterschied dazu besagt, daß dieser Anrechnungsfaktor, in den Du Dich so verbeißt, unangemessen ist. Was hast Du damit gewonnen? Nichts.

Deine Nichten wollen Geld sehen, die wollen ihr Erbteil verkaufen, und sie werden es verkaufen an denjenigen, der ihnen das meiste Geld bietet. Wenn Du das bist (oder Deine Tochter), dann verkaufen sie an Euch. Wenn das ein Fremder ist, dann verkaufen sie an den. Du kannst sie vermutlich nicht zwingen, das Haus an Euch zu verkaufen.

Ein Gutachten ergibt ohnehin kein Preisschild, sondern allenfalls eine Verhandlungsbasis.

Du willst genau dieses Haus unbedingt haben. Für einen externen Käufer ist das Haus eines von vielen. Deswegen wirst Du grundsätzlich eher bereit sein, einen höheren Preis für dieses Haus zu bezahlen als der externe Käufer. Schwache Verhandlungsposition.

Wenn das nötig sein sollte, kann man das Anwesen auch juristisch teilen (wie auch immer im Detail das geht). Das mag für die Zukunft ohnehin eine gute Idee sein.

In Erbengemeinschaften gibt es geradezu regelmäßig Streit. Nicht selten schauen sich Familienmitglieder nach einer Erbauseinandersetzung hinterher nicht mehr an. Das könnte in Eurem Fall auch gegeben sein.

Es ist besser, man einigt sich.

Um wieviel Geld geht es eigentlich? Wie weit sind die Preisvorstellungen auseinander (bei welchem Preis des Objekts)?

Zitat von Sungirl87

Hallo an alle, ich habe ein Problem, wer kann helfen? Auf dem Grundstück stehen zwei Häuser. Lt. Finanzamt " Zweifamilienhaus", da eine wirtschaftliche Einheit. Das eine Haus wird von mir bewohnt, das andere ursprünglich von der Familie meiner Schwester. Wir waren Erbengemeinschaft 1/2 + 1/2. Nach dem Tod meiner Schwester und meines Schwagers, sind deren beiden Töchter Erben. Also : ich 1/2 und 1/4+1/4.

[...]

Ich hatte den Erben den Wert des Vorderhauses [...] + die Hälfte vom Grundstückswert angeboten. Sie wollen allerdings die "Hälfte von allem". Also auch die Hälfte von meinem Haus, in dem ich seit 69 Jahren lebe. [...]

Vielleicht haben die Nichten ja recht, wenn sie die Hälfte von allem einfordern.

Es handelt sich um ein Grundstück mit zwei Gebäuden (eine wirtschaftliche Einheit) ... sind denn im Grundbuch auch klar getrennte Sondernutzungsrechte bzw. alleinige Nutzungsrechte je Haus (mit dazugehörigem Grundstücksanteil) festgehalten???

Wenn nicht, dann haben beide Häuser schon immer zu 50% Dir und zu 50% Deiner Schwester gehört (ungeachtet der gelebten aufgeteilten Nutzung) und jetzt gehören beide Häuser zu 50% Dir und jeweils zu 25% Deinen Nichten.

Wenn Du sie gegen Dich aufbringst, dann könnten daraus noch ganz andere unangenehme Folgen drohen (sogar bezüglich dem Haus in dem Du wohnst), als ein in Deinen Augen zu hoch angesetzter Kaufpreis.

Wie hoch ist denn die tatsächliche oder prozentuale Differenz, dass sich der ganze Stress und das Risiko lohnt?

Sungirl87,

Deine Nichten sitzen am längeren Hebel. Einfach deshalb, weil sie dort nicht wohnen wollen und offenbar auch nicht müssen. Du und deine Tochter, ihr müsst ja eigentlich auch nicht dort wohnen - mal vom derzeitigen Wohnmarkt M/V abgesehen - aber wollen würdet ihr eigentlich schon?

Wie auch immer - das vormals Familiäre dürfte mit Sicherheit zerrüttet - vulgo: im Eimer - sein.

Zitat von Sungirl87

Das hat den rechnerischen Wert des Hauses um ca. 60.000 € erhöht.

Vermutlich hast du damit den Wert des gemeinsamen Eigentums erhöht. Wenn beide Häuser auf einem Grundbuchblatt stehen und nie etwas grundbuchmäßig aufgeteilt wurde, hat Dir „Dein“ Haus nie zu 100% gehört, sondern immer schon zu 50% (genauso wie der ganze Rest).

Zitat von Sungirl87

Ich bin machtlos, auch wenn ich vermeintlich Recht habe

„Vermeintlich“ trifft es. Möglicherweise auch nicht. Du empfindest das möglicherweise als ungerecht, ob du Recht hast, ist eine ganz andere Frage.

Zitat von Sungirl87

Dumm gelaufen,

Ja. Vermutlich hätte man das vermeiden können, wenn man früher rechtlich klare Verhältnisse passend zu den tatsächlichen Gegebenheiten geschaffen hätte.

Zitat von Sungirl87

was ist schon gerecht?

Deine Nichten sehen das möglicherweise anders und haben den Eindruck, Du versuchst sie gerade zu übervorteilen. Es gibt bei solchen Geschichten immer mehr als eine Sichtweise.

Wenn Du wissen willst, ob Du wirklich im Recht bist und was man da machen kann, geh zu einem Fachanwalt für Erbrecht und lass dich beraten. Kostet aber natürlich auch wieder Geld ohne Garantie, dass das gewünschte Ergebnis rauskommt.

Ich verstehe das mit dem Sachwertfaktor nicht. Ist es nicht egal ob getrennt multipliziert wird und dann addiert oder erst addiert und multipliziert?

Also:

WertHausA * Sachwertfaktor+ WertHausB * Sachwertfaktor = (WertHausA+WertHausB) * Sachwertfaktor.

Hallo Sungirl87,

ganz so schlecht ist Ihre Position nun doch nicht. Ihre Mutter ist 2005 gestorben und Ihr Erbe richtet sich nach diesem Erbfall. Es ist die Erbmasse des Jahres 2005 zu bestimmen. Nur um diesen Wert geht es. An dem Punkt haben Sie das Recht ganz eindeutig auf Ihrer Seite!

Lösen Sie sich von irgendwelchen Gutachten des Grundstückswertes zum heutigen Zeitpunkt und machen Sie eine eigene Berechnung. Der Brandversicherungswert 2005 der Gebäude ist zumindest ein Anhaltspunkt. Plus des damals gültigen Bodenrichtwertes (kann man selbst ermitteln) haben Sie einen Schätzwert für die Erbmasse 2005. Mit den ebenfalls zugänglichen Inflationssätzen können Sie den heutigen Geldwert bestimmen. Davon müssen Sie die Hälfte Ihren Nichten auszahlen. Zusätzlich müssen Sie die echten Wertverbesserungen, die Ihr Schwager an seinem Gebäude vorgenommen hat, mit auszahlen. Wenn die schon etwas länger her sind, ist ggf. die Abschreibung nach den AfA- Tabellen mit zu berücksichtigen. Nach Ihrer Darstellung würde das nur die Heizung betreffen.

Für alle Mitleser: Wieder haben wir ein Beispiel für die alte Erkenntnis: Eine über Jahrzehnte ungeteilte Erbengemeinschaft bringt am Ende größere Probleme, als wenn man die Erbmasse zeitnah aufteilt.

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Hallo Sungirl87,

ganz so schlecht ist Ihre Position nun doch nicht.

Ich glaube, doch.

Zitat von Pumphut

Ihre Mutter ist 2005 gestorben und Ihr Erbe richtet sich nach diesem Erbfall. Es ist die Erbmasse des Jahres 2005 zu bestimmen. Nur um diesen Wert geht es. An dem Punkt haben Sie das Recht ganz eindeutig auf Ihrer Seite!

Was hilft es?

Zitat von Pumphut

Wieder haben wir ein Beispiel für die alte Erkenntnis: Eine über Jahrzehnte ungeteilte Erbengemeinschaft bringt am Ende größere Probleme, als wenn man die Erbmasse zeitnah aufteilt.

So ist es.

Mal angenommen, es kommt zum richtigen Streit, dann beantragen die Nichten eine Teilungsversteigerung. Dagegen kann sich Sungirl87 letztlich nicht wehren. Ich weiß nicht, wie attraktiv das Anwesen generell ist. Auf jeden Fall kann man nicht abschätzen, was bei einer Auktion herauskommt. Ich würde das nicht riskieren wollen (und wir, die wir die Situation vor Ort ja nicht kennen, können das zuallerletzt beurteilen).

Sungirl87, ich hätte Dir einen besseren Ausgang dieser Geschichte gewünscht, aber die Chancen standen von vorneherein schlecht.

Hake es ab und lebe Dein Leben.

Gut, dass Du eine Tochter hast. Solange es die gibt und Du mit ihr klar kommst, brauchst Du kein Testament, um die Nichten zu vernichten, sorry, zu enterben

Zitat von Sungirl87

Ja, du hast Recht! Ich habe eine wundervolle Familie: mein Tochter mit Lebensgefährte, zwei Enkeln und Hund wird in das vordere Haus einziehen. Mein jüngster Sohn lebt bei mir im Haus. Ich habe ein Zuhause für alle und wir leben alle zusammen. Ich bin 69 und habe meine Familie um mich, die mich im Alter unterstützen können. Ich habe noch einen weiteren Sohn, der mit seiner Familie (+ 2 Enkel) in Australien lebt. Mindestens 1x im Jahr besuche ich sie dort. Die anderen haben jetzt zwar mein Geld (mehr als gerecht wäre) aber sie haben noch nicht mal eine Familie, beide kinderlos.

Es hat gut getan im Forum andere Meinungen zu hören. Danke!

Vielleicht magst Du mal einen Termin bei einem Notar machen, um für die "nächste Generation" den Übergang besser zu planen.