fehlerhaftes Immobilienwertgutachten ?

Zitat von Sungirl87

das Problem mit dem Gutachten ist entstanden, weil falsch gerechnet wurde. Bei einem Grundstück als wirtschaftliche Einheit, bebaut mit zwei Häusern lautet die Rechnung: Sachwert 1 + Sachwert 2 + Bodenwert x Sachwertfaktor. Im Gutachten wurden beide Häuser getrennt bewertet und dann addiert. Sachwert 1 + fiktiven Grundstücks Anteil x Sachwertfaktor (überhöht) . Sachwert 2 + fiktiven Grundstücks Anteil x Sachwertfaktor.

Ich habe nochmal schnell die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) überflogen (nicht detailliert gelesen) und hätte gemutmaßt, dass jeweils ein objektspezifischer Sachwertfaktor anzuwenden ist und folgende Rechnung richtig gewesen wäre:

(SW1 x SWF1 + Grundstücksanteil) + (SW2 x SWF2 + Grundstücksanteil) = Gesamtwert

bzw.

SW1 x SWF1 + SW2 x SWF2 + Grundstück = Gesamtwert

... um vom Gesamtwert wären dann 50% auszugleichen.

Da der Sachwertfaktor objektspezifisch zu ermitteln ist, da er wohl abhängig ist von Baujahr, Erhaltungszustand, Sanierungsgrad, Bauweise, Nutzung, Geschossigkeit, Unterkellerung, Dachart, Ausstattung, Erhaltungszustand etc., ist meiner Meinung nach die getrennte Wertermittlung für die Gebäude richtig, ob nun mit zwei unterschiedlichen SWF oder zu hohem SWF gerechnet wurde erstmal außen vor gelassen.

Du hast Dich mit Deinen Nichten geeinigt. Schau, daß das auch rechtlich in trockene Tücher kommt. Es gilt dann, wenn das Siegel des Notars drunter ist, aber auch erst dann.

Du ärgerst Dich, wenn Du weiter über die Sache mit dem Gutachten beschäftigst. Allein Du hast den Schaden davon. Ich möchte Dich warnen, das Paket nochmal aufzuschnüren. Wenn Du vor Deinen Nichten jammerst, riskierst Du, daß diese sagen: Ok, dann machen wir nach Gutachten halbe-halbe - und dann legst Du nochmals Geld drauf.

Zitat von Sungirl87

Das Problem mit dem Gutachten ist entstanden, weil falsch gerechnet wurde.

Woher weißt Du das? Ich halte es durchaus für möglich, daß der Gutachter sein Gutachten oberflächlich erstellt hat. Aber er macht das nicht das erste Mal, und er kennt sich mit Gerichten besser aus als Du. Selbst wenn es Dir gelänge, das Gutachten zu ändern, heißt das noch lange nicht, daß Du das Vorderhaus billiger bekämest. Wenn Du es auf die Spitze treibst, leiern Deine Nichten eine Teilungsversteigerung an, damit bist Du mit Sicherheit schlechter dran als jetzt.

Zitat von Sungirl87

Bei einem Grundstück als wirtschaftliche Einheit, bebaut mit zwei Häusern lautet die Rechnung: Sachwert 1 + Sachwert 2 + Bodenwert x Sachwertfaktor. Im Gutachten wurden beide Häuser getrennt bewertet und dann addiert. Sachwert 1 + fiktiven Grundstücks Anteil x Sachwertfaktor (überhöht) . Sachwert 2 + fiktiven Grundstücks Anteil x Sachwertfaktor. Dann beide Ergebnisse addiert. Es ist wohl so, dass je kleiner der Sachwert ist, um so größer der Sachwertfaktor.

Das stellst Du Dir so vor.

Ich kann Dir nur raten, das erzielte Verhandlungsergebnis zu akzeptieren. Selbst wenn Du ein Gutachten nach Deinem Geschmack hast, heißt das noch lange nicht, daß Deine Nichten ihren Teil zu dem von Dir gewünschten Preis abgeben.

Das ist keine arithmetische Frage, sondern eine psychologische.

Gerade in Familien spielt öfter mal das Geld sogar nur die zweite Geige. Es kann sein, daß die Gegenseite bewußt und aus Rache gegen die eigenen wirtschaftlichen Interessen handelt und das Vorderhaus für schlichte 100.000 € an den externen Käufer Müller verkauft, obwohl Du eine Million geboten hast.

Zitat von Sungirl87

Ich wollte nur erreichen, dass richtig gerechnet wird. Ich kann doch verlangen, dass ein Fehler korrigiert wird. Aber man hört mich gar nicht an. Der Gutachter nicht, obwohl er als er wegging gesagt hat: "wenn noch Fragen sind jederzeit ..... Änderung können wir auch vornehmen, wenn es nicht passt". Und die Miterben kommen immer nur mit dem Satz: "nach unserer Einschätzung ist das Gutachten OK". Wenn das Gutachten so toll und korrekt ist, warum kann es mir dann keiner erklären? Sie lassen mich alle auflaufen. Ich kann Zahlen und nachprüfbare Berechnungen vorlegen. Das ärgert mich am meisten, diese Ignoranz. Mit mir kann man reden...... aber so zu tun als sei alles in bester Ordnung, das ist unverschämt.

Ich kann Dir nur inständig raten: Begrabe das!

Ich verstehe Deine Betroffenheit, mir würde das vermutlich genauso gehen. Du fühlst Dich ungerecht behandelt und bist es möglicherweise auch. Aber Du kannst nichts dagegen machen.

Das klingt oberflächlich so gut, man kennt das ja aus dem Fernsehen: Ich nehme mir jetzt einen Rechtsanwalt! Vielleicht gibt es ja in Eurer Stadt tatsächlich einen Rechtsanwalt, der die Sache mit Augenmaß bewertet. Er wird Dir das gleiche sagen wie ich: Laß die Finger davon!

Du glaubst irrig, daß Du nur einen Rechtsanwalt nehmen und mit ihm klagen müßtest (gegen wen eigentlich?) und alles würde wie mit Zauberkraft gut. Du bist fest der Überzeugung, daß dieses Gutachten falsch gerechnet sei. Man wird Dir im Gericht demonstrieren, daß 2 + 2 nicht 4, sondern 5 ist. Das ist keine daily soap, bei der es zwingend ein Happy-End geben muß. Das ist die Wirklichkeit, in der es keine weiße Ritter gibt und keinen allgütigen Richter, der alles zum Besten regelt.

Du gewinnst absolut nichts, wenn Du das Gutachten wegklagst.

Es geht um ein Grundstücksgeschäft (oder um eine Auflösung der Erbengemeinschaft). Deine Nichten sind bereit, Dir ihre Anteile gegen einen Betrag zu verkaufen, auf den Ihr Euch geeinigt habt. Wenn Du nun diese Einigung aufkündigst, werden auch sie sich nicht mehr daran gebunden fühlen. Du bist in der schwächeren Position. Du willst unbedingt das Vorderhaus haben, ganz genau dieses, kein anderes. Euer Anwesen ist rechtlich unglücklich geteilt. Es kann sein, daß Dir das halbe Vorderhaus schon gehört, aber dafür den Nichten die Hälfte Deines Haus. Du setzt Dein eigenes Wohnhaus aufs Spiel, wenn Du die getroffene Vereinbarung nicht einhältst.

Laß es! Kündige die Vereinbarung nicht auf, und wenn Du nun tausend Kröten schlucken mußt. Schlag Dir dieses saublöde Gutachten aus dem Kopf! Du bekommst es nicht geändert, schon deswegen nicht, weil Du es nicht beauftragt hast. Streite Dich nicht mit den Nichten, bevor nicht die Tinte unter dem Notarvertrag trocken ist.

Zitat von Achim Weiss

Dabei ist so ein Gutachter auch nur ein Mensch.

Soweit müssen wir gar nicht gehen. Alleine durch die Wahl der Bewertungsmethode (Vergleichwert, Sachwert, bei Mietimmobilien evtl. Ertragswert) kommt schon eine ziemliche Spreizung zustande. Und die Spielräume innerhalb einer Methode kommen da noch obendrauf. Selbst ohne böse Absicht oder Fehler beim Gutachten kommen so deutliche Abweichungen zwischen zwei Gutachten zustande.

Ich bin jetzt mal bewusst provokativ und entschuldige mich vorab dafür.

Wenn ich Deine Nichte wäre, würde ich sagen. Jetzt haben wir ein Gutachten, das meine Tante aus irgendwelchen Gründen nicht akzeptiert. Und dann sind wir so nett und schenken ihr noch über 100k€ und sie gibt immernoch nicht Ruhe. Dabei spart sie sich auch noch die kompletten Kaufnebenkosten.

Was ich sagen will: Deine Nichten sind bestimmt nicht bösartig und denken vermutlich, dass sie einfach im Recht sind.

Freu Dich einfach, dass Du geerbet hast, Deine Kinder jedes ein Haus/ Wohnung kriegt und sie Ihre Mutter noch haben. Deine Nichten haben jede gerade mal 140 k bekommen.

Zitat von LebenimSueden

Alleine durch die Wahl der Bewertungsmethode (Vergleichwert, Sachwert, bei Mietimmobilien evtl. Ertragswert) kommt schon eine ziemliche Spreizung zustande. Und die Spielräume innerhalb einer Methode kommen da noch obendrauf. Selbst ohne böse Absicht oder Fehler beim Gutachten kommen so deutliche AIbweichungen zwischen zwei Gutachten zustande.

Das Gutachten liegt jetzt vor, wie auch immer es zustandegekommen ist. Den Nichten wird der hohe Wert recht gewesen sein, und sie sind nunmal Auftraggeber gewesen. Da war unserere Threadstarterin vielleicht zu blauäugig, das kann sie jetzt aber nicht mehr rückgängig machen.

Die Nichten waren vermutlich hocherfreut über den hohen Wert und haben die Rechnung bezahlt, damit war der Gutachter dann aus der Sache heraus. Ich hätte mir vermutlich das Gutachten angeschaut, bevor ich die Rechnung bezahlt hätte und hätte den Gutachter auf die Wertdifferenz angesprochen. Mag schon sein, daß er das Gutachten dann geändert hätte. Es steht im Computer, verschiedene Faktoren sind vermutlich aus der Hand heraus geschätzt. Wenn man die in die gewünschte Richtung ändert, kommt ein Ergebnis in der gewünschten Richtung heraus. Wenn die Bezahlung der Rechnung davon abhängt, mag mancher Gutachter Bewertungsspielräume nutzen. Gefälligkeitsgutachten sind gang und gäbe.

Bestünde ein echter Konsens zwischen den Beteiligten, den ich nicht sehe, könnte man das Gutachten auch passend zu dem Werten der Bank und des Maklers machen (so man davon irgendwas Schriftliches hätte). Aus den Worten der Threadstarterin spricht aber Streit, und in einer solchen Situation agiert man sinnvollerweise vorsichtig (siehe oben).

So ein Gutachten ist letztlich Schall und Rauch. Sofern sich keiner der Beteiligten verplappert, muß das Finanzamt davon nichts erfahren.

Man gestaltet immer besser für die Zukunft als für die Vergangenheit.

2.8.2024

Da bin ich auch nochmal

Ich gebe allerdings zu, dass ich mich in die ganzen Details nicht so genau eingelesen habe.

Ich habe jedoch verstanden, dass der Fragesteller mit dem WERT den der Gutachter berechnet hat nicht einverstanden ist.

Ob es ein Fehler war oder ein anderer Berechnungsansatz ist mir erst mal egal.

Ich habe nur vorgeschlagen einfach die Berechnungsmethode des Gutachters wegzulassen und die Immobilie mit dem gesunden Menschenverstand zu beurteilen,

Jeder Kaufinteressent beurteilt den Wert einer Immobilie immer anhand der aktuellen Preise für Vergleichsobjekte.

Es gibt doch in Deiner Gegend garantiert viele Immoblien die gerade zum Verkauf angeboten werden und da kannst Du doch vergleichen.

Im Raum Stuttgart weiß ich eben auch ohne Gutachter dass gebrauchte Eigentumswohnungen rund 3.000 Euro m2 kosten, neuere 4.000 Euro und ganz neue eben 7.000 Euro bis 8.000 je nach Lage.

Dasselbe gilt für Wohnhäuser.

Ein Haus mit 1 - 3 Wohnungen das zum Selbstbezug üblicherweise gebaut wurde kostet in meiner Gegend in einem Zustand mit Renovierungsrückstand durchschnittlich 500.000 - 600.000 Euro,

in einem renovierten Zustand ca. 600 - 800.000 Euro und in einem neuen Zustand eben 800.000 bis 1 Mio, Naütlich immer abhängig von der Wohnlage.

Solche Preisvergleiche gibt es auch in Deiner Gegend.

Schau einfach mal bei Immoscout rein und suche dort nach Immobiilen die Deinem Objekt entsprechen, notfalls auch als 2 getrennte Häuser.

Dann siehst Du auf den ersten Blick ob die Schätzung des Gutachters untefähr der Wirklichkeit entspricht.

Käufer vergleichen einen Preis immer mit anderen Objekten und nicht damit was ein Gutachter ausgerechnet hat.

Daher ist für mich der Marktpreis immer der ehrlichste Preis, fast so ähnlich wie an der Börse.

Das dürften auch Deine Miterben am ehesten verstehen.

Es sei denn es sind Schlauberger, die sich "dumm" stellen oder unbelehrbar sind.

Davon gibt es leider immer mehr.

Viel Glück wünscht Dir McProfit

ansonsten dem Ratschlag von Achim Weiss folgen, auch wenn es Dir schwer fällt.

Gerichtstermine mit Anwälten sind kein Vergnügen.

Gerichte neigen fast immer dazu einen Vergleich anzustreben.

Wer darauf nicht eingeht erfäht vom Richter unmißverständlich dass es auch Gründe geben kann bei dem das Gericht der Gegenseite folgen könnte.

Zitat von Sungirl87

Alles klar, ich bin ja schon einig mit allem. Ich will nichts mehr ändern. Wieso sollte ich die Kaufnebenkosten sparen? Aus psychologischen Gründen habe ich darauf verzichtet die Kosten zu Lasten der Erbengemeinschaft zu verlangen. Wir teilen die Kosten. Möglicherweise muss ich sogar Grunderwerbssteuer bezahlen ( meine Steuerberaterin prüft es noch), da die Erbengemeinschaft schon 2005 entstanden ist ....

Nochmals Danke an alle! Sehr interessante Beiträge, viele Menschen, viele Meinungen.

OK, dann muss ich korrigieren. Dann sparst Du evtl. nicht die kompletten Kaufnebenkosten. Das wäre aber auch doof. Aber zumindest auf "Deinen" Teil musst Du keine Grunderwerbsteuer, Notar oder mit Pech noch Makler zahlen. Wenn Deine Nichten ein Haus kaufen, fällt das auf die gesamte Summe an.

Zitat von Newb

Aber zumindest auf "Deinen" Teil musst Du keine Grunderwerbsteuer, Notar oder mit Pech noch Makler zahlen.

Für bereits vorhandenes Wohneigentum keine Kaufnebenkosten mehr zahlen zu müssen ist ein Posten, den ich noch gar nicht auf meiner Rechnung hatte.

Zitat von Pantoffelheld

Für bereits vorhandenes Wohneigentum keine Kaufnebenkosten mehr zahlen zu müssen ist ein Posten, den ich noch gar nicht auf meiner Rechnung hatte.

Nichtsdestotrotz ist es ein Vorteil, der nur einer der beiden (oder sind es sogar 3) Parteien gewährt wird.