Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist

    Das Forum passt vielleicht nicht perfekt, aber da es ein Immobilienthema ist, versuch ich es einfach trotzdem mal.


    Szenario:

    - Mehrfamilienhaus mit z.B. 10 Wohnungen.

    - 3 der vermieteten Wohnungen gehören einer Person

    - Diese Person verstirbt und die Erben möchten die 3 Wohnungen (einzeln) verkaufen.


    Es geht um die Rechte der Mieter in diesen 3 Wohnungen.

    Gehe ich recht in der Annahme, dass der Einzelverkauf der Wohnungen nur durch eine Umwandlung in Wohneigentum möglich?

    Dadurch sollten beim jeweiligen Mieter folgende Rechte entstehen:

    - eine 3-jährige Kündigungssperre durch den neuen Eigentümer, danach zusätzlich die normale Frist

    - ein Vorkaufsrecht für die selbst bewohnte Wohnung


    Wann kann das Vorkaufsrecht wargenommen werden. Wie sieht das konkret aus?

    Gibt es eine Frist? Beginnt die mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages?

    Nach meiner Recherche muss ja zumindest erstmal ein verbindliches Angebot von einem (potentiellen) Käufer abgegeben worden sein und das Vorkaufsrecht ermächtigt den Mieter dann an die Stelle des Käufers zu treten (gleicher Preis).


    Habe ich das korrekt zusammengefasst? :/

    Zitat von loennermo

    10 Wohnungen in einem Haus

    3 Wohnungen gehören einer Person

    Wem gehören die anderen 7 Wohnungen?

    Ist das nicht schon eine WEG?

    Die anderen 7 Wohnungen gehören dritten Personen.

    Ja, das ganze Haus ist damit wohl eine WEG, aber ich hätte gedacht, dass bei Teilung des zusammenhängenden Eigentums der 3 Wohnungen in 3 unabhängige "Eigentüme", die einzeln verkauft werden können, ebenso einen Vorgang darstellen, der "Wohneigentum begründet?"

    Keine Rechtsberatung sondern Laienmeinung:


    Das kann man aus dem Zusammenhang nur schwer herauslesen und wäre ungewöhnlich.


    In der Regel werden Mehrfamilienhäuser, wenn sie nicht einem einzelnen gehören, direkt in WEGs aufgeteilt. Darauf deutet hier hin, dass die anderen 7 Wohnungen anderen PersonEN, also Mehrzahl, gehören.


    Wenn es eine WEG ist und ich einen oder mehrere Kaufverträge habe zu Wohung 1,3,5 und jede Wohung ein eigenes Grundbuchblatt hat kann ich diese einzeln wieder verkaufen. Der einzelne Verkauf begründet Wohneigentum nicht neu.


    Eine Sperrfrist für Mieter ergibt sich nur bei erstmaliger Gründung der WEG. Bsp: Oma gehört alleine das ganze Mehrfamilienhaus. Das Haus hat auch nur ein Grundbuchblatt. Die Erben wollen die Wohnungen einzeln verkaufen, dann müssen die Erben eine WEG Gründen und jede Wohnung bekommt ihr eigenes Grundbuchblatt. Dann hätten die Mieter ein Vorkaufsrecht und die angegeben Sperrfrist.


    Laienauffassung keine Rechtsberatung!

    Hallo itschytoo,


    wie meine Vorschreiber schon angemerkt haben, wäre hier erst einmal die Rechtslage zum Iststand zu klären.

    Ist das derzeitige Eigentum an den 3 Wohnungen rechtlich als eine Wohnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen? Wäre eine eher außergewöhnliche Lösung. Hierzu gibt das Wohnungsgrundbuch aber verbindliche Auskunft. Gibt es dort drei separate Grundbuchblätter für je eine Wohnungen, die (zufällig) einem Eigentümer gehören, löst der Verkauf einer oder aller Wohnungen für die Mieter keine Rechte aus.


    Laienmeinung, keine Rechtsberatung.


    Gruß Pumphut

    Hier gibt es dazu einige Infos des Berliner Mietervereins (auch das ist und ersetzt keine Rechtsberatung, ich fand es aber ganz interessant zu lesen, weil da etwas genauer der Ablauf beschrieben ist):


    Info 103: Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung gemäß § 577 BGB (berliner-mieterverein.de)


    Zitat von Pumphut

    Ist das derzeitige Eigentum an den 3 Wohnungen rechtlich als eine Wohnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen? Wäre eine eher außergewöhnliche Lösung.

    Das fände ich auch ungewöhnlich. Ich kenne auch nur die Variante, dass ein Haus, das bisher gar nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt war, erstmalig aufgeteilt wird.

    Ich danke Euch.

    Das ergibt Sinn, dass ein Haus grundbuchstechnisch entweder eine Eigentumseinheit ist oder eine Summe von (Einzel-)Wohnungseigentümern.

    Ich hatte angenommen das "Eigentum" einer Person wäre die Gesamtheit der ihr gehörenden Wohnungen. Aber es spricht ja nix dagegen in einem Haus mehrere einzelne Wohnungen zu haben.

    Zitat von itschytoo

    Aber es spricht ja nix dagegen in einem Haus mehrere einzelne Wohnungen zu haben.

    Es spricht sogar einiges dafür, ein Haus direkt in mehrere Grundbücher aufzuteilen. Z.B. kann man bei einer selbstgenutzten und einer vermieteten Einheit die Kredite so aufstellen, dass Eigenkapital und Tilgung hauptsächlich in die selbstgenutzte Einheit fließen und so viel wie möglich von den anfallenden Zinsen auf der vermieteten Einheit abzusetzen.

    Ein Blick in die Teilungserklärung hilft, wie das Haus aufgeteilt ist. Wenn mehrere Teile einer Person gehören, ist das irrelevant.


    Achte auch auf das Datum der Teilungserklärung. Wenn die Teilung vor 20 Jahren war, aber einer der Mieter schon vorher Mieter war, dann hat er noch sein Vorkaufsrecht! Das bedeutet, dass bei einem Verkauf der Wohnung der Notar den Kaufvertrag an den Mieter schicken muss und dieser in den Vertrag als Käufer eintreten kann.


    Für den Verkäufer ist das also nicht schlimm, die Abwicklung kann sich nur etwas verzögern. Für den gefundenen Käufer ist das natürlich blöd, insbesondere wenn er eine Finanzierung bereits fest gemacht hatte.