Baufinanzierung planen

Ich bin kein Spezialist für Baufinanzierung. Da kann der ein oder andere hier vielleicht auch mehr zu sagen. Meinerseits nur kurz zum Thema BSV:

Zitat von Oli93

Und was kann man mit den vorhandenen Bausparverträgen in diesem Fall, anfangen?

Wie viel ist schon drin in den BSVen und wann werden sie zuteilungsreif? Ich vermute, da du von wenigen Monaten schreibst in denen sie schon besparen wurden, dass noch nicht viel drin sein wird.

Ganz allgemein: die aller meisten BSVe sind leider ziemlich unsinnig. 75.000 sind ganz schön viel, die Hälfte davon müsstet ihr erstmal ansparen. Und das bei einem extrem niedrigen Guthabenzins. Das bedeutet, dass ihr sehr hohe Opportunitätskosten habt. Und das über mehrere Jahre hinweg. Wenn ihr die Sparraten also stattdessen beispielsweise auf ein Tagesgeldkonto leiten würdet, hättet ihr in beispielsweise 7 Jahren mehr Geld als im BSV. Das müssen der BSV und sein Kreditzins dann erstmal reinholen - wenn ihr überhaupt zu dem Zeitpunkt einen solchen Kredit benötigt. Und ob der Zins DANN, also in beispielsweise sieben Jahren besonders gut ist, das weiß heute niemand. Vielleicht gibt es dann viel niedrigere Zinsen als heute. Dazu kommt auch, dass der Kredit bei eine, BSV in der Regel sehr schnell, also mit sehr hohen Raten, zurückgezahlt werden muss. Ein BSV ist die Wette auf steigende Zinsen in mittlerer bis langer Zukunft. Und selbst dann kann man nicht sicher sein, dass es die Opportunitätskosten rechtfertigt. Durch die Inflation verliert das was ihr da anspart schließlich an Wert.

Die Kosten für die BSVe sind übrigens weg. Denen solltet ihr nicht mehr hinterher trauern und in Zukunft eben vorher überlegen, ob es ein sinnvolles Produkt ist. Übrigens muss man sich nicht schämen - viele haben BSVe, ich hab auch einen (deutlich kleineren), den ich nun endlich los werde.

Vermutlich (!) wird es also das sinnvollste bei euch sein, die BSVe einfach beide zu kündigen und nicht noch mehr Geld rein zu stecken.

Eine Empfehlung zur Lektüre:

Bausparkassen profitieren vom Irrtum ihrer Kunden - Prof. Dr. Hartmut Walz

Es ist eine ernüchternde Erkenntnis: Bausparen lohnt sich in den meisten Fällen nicht. Die Bausparkasse lebt vom Irrtum ihrer Kunden.

hartmutwalz.de

Zum Thema Tilgungsrate kann ich nur beitragen, dass zwischen Wohnkosten (Zinsen plus Rücklagen) und der Tilgung (langfristiger Vermögensaufbau bzw. Sparen) selbst unterschieden werden sollte. Das kann man beispielsweise mit Faustformeln wie der 50-30-20 Regel überein bringen. Aber da können andere bestimmt mehr zu sagen

Viel Erfolg!

Bei eurem Netto sollte eine Rate von 2500€ oder mehr nicht so wild sein. Wie es in Elternzeit aussieht, müsst ihr euch ausrechnen. Grundsätzlich gibt es auch Finanzierungen, bei denen die Tilgung geändert werden kann. Auf welche Laufzeit kommt ihr denn mit euerer maximalen Wunschrate?

Die Sanierungskosten kommen mir etwas niedrig vor. Das ist eher in der Kategorie Renovierung als Sanierung.

Ihr habt ein hohes Einkommen und auch schon gespart. Die Immobilie ist nicht sehr teuer und an Renovierungskosten habt ihr auch schon gedacht. Das klingt alles gar nicht schlecht.

Wenn ihr die 60.000 € für Renovierung/Sanierung zurückhaltet, geht ihr mit 30.000 € Eigenkapital in den Ring. Da ihr die schon für die Kaufnebenkosten einplanen müsst, wäre es eine 100 % Finanzierung mit nicht ganz so günstigen Konditionen. (100 % bedeutet 390k Darlehen bei 390k Kaufpreis. 80 % wäre die Empfehlung und 60 % noch viel besser. 80 % würde aber auch noch weitere 78.000 € ansparen bedeuten, was noch ca. 3 Jahre dauern dürfte.)

Wenn ihr heute ein Darlehen aufnehmt, könntet ihr bei einer Rate von 2.300 € in 20 Jahren das Haus komplett abgezahlt haben. Bei einem hohen Nettoeinkommen müsste eigentlich mehr drin sein. Die Empfehlung 30 % vom Nettoeinkommen gilt eher für die unteren Einkommensbereiche. Wenn 2300 € sparen heute schon zu viel sind, solltet ihr auf eure Ausgabenseite schauen. 5500 € jeden Monat erscheint zu zweit recht viel. Das gilt umso mehr, wenn Kinder angesagt sind, die zu weniger Einkommen und neuen Kosten führen werden.

Wenn ihr jetzt zur Miete wohnt, denkt bitte daran, dass im Eigentum Kosten auf Euch zukommen werden, die im Moment Euer Vermieter trägt.

Die Bausparer werden Euch bei dem Vorhaben nicht helfen. Versuche, daraus doch noch Nutzen zu ziehen, werden die Situation verschlimmern. (Der Finanzverkäufer wird Euch ein Vorabdarlehen ohne Tilgung anbieten und gleichzeitig die Bausparer weiter ansparen lassen. Das ist ein schwer durchschaubares Konstrukt, das einfach und günstig klingt, aber kompliziert und teuer ist. Und ein normales Darlehen würdet ihr ohnehin zusätzlich brauchen.)

Vorab: Ein solches Projekt (wie "Eigenheim") ist immer eine Mischung aus einer Lebensstil/Konsum-Entscheidung und einer finanziellen (Investment)Entscheidung - mit im Einzelfall unterschiedlicher Gewichtung dieser beiden Aspekte. Darüber sollte man sich bewußt sein.

Ganz generell: Bei Eurem Netto-Einkommen samt Eigenkapital sollte die Finanzierung kein allzu großes Problem darstellen. Bei einer eventuellen Finanzierung aber nicht nur auf die (Zins)Konditionen achten sondern auch auf die Konstruktion (!) sprich Vertragsgestaltung. Auch im Hinblick auf eine ggf. eine Zeitlang veränderte Einkommenssituation (Kinderplanung, Elternzeit).

Abgesehen davon nur einige allgemeine Gedanken

Zitat von Oli93

Hallo zusammen,

ich (31) und meine Frau (30) würden uns gerne ein Eigenheim leisten ...

Dazu gehört in den jungen Jahren - nach meinem Dafürhalten - eine sachlich-nüchterne Prüfung dahingehend, daß ihr mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit dauerhaft oder wenigstens sehr lange bei Euch "vor Ort" bleibt ... Wenn aus diversen Gründen (Stichwort: Berufliche Veränderungen bzw. Karriere - um nur ein Beispiel zu nennen) räumliche Veränderungen denkbar sind, kann ein solches (finanziertes) Eigenheim problematisch sein.

Zitat von Oli93

Die Immobilie kostet inkl. Nebenkosten 390.000€.

"Eigenheim" klingt nach einem Haus (ggf. nach einem freistehenden Haus) ... ?

Hier "vor Ort" gibt es für den von Dir genannten Preis (noch dazu alle Kauf-Nebenkosten schon inkludiert) keine DHH und auch kein Reihenhaus geschweige denn ein (freistehendes) "Eigenheim" - sondern eher eine 2 ZKBB-ETW-Wohnung in mittlerer Lage ...

Das könnte (Konjunktiv) für eine etwas strukturschwache Gegend sprechen. In solchen Regionen würde ich ein solches Projekt besonders genau prüfen. Bleibt man da für immer und lebt und wohnt man da gerne, kann es dennoch eine gute Entscheidung sein. Will oder muß man aber irgendwann doch verkaufen oder vermieten (zum Beispiel altersbedingt) könnte es (Konjunktiv) aus finanzieller Sicht nachteilig sein.

Zitat von Oli93

Renovierungs- und Sanierungskosten kalkulieren wir auf ca. 60.000€.

Auch das erscheint mir ziemlich niedrig - insbesondere in Bezug auf ein Haus ...

Habe vor vier Monaten eine Wohnung (97 qm) komplett sanieren lassen (nur das Sondereigentum betreffend; das Gemeinschaftseigentum ist in sehr gutem Zustand) und hatte dafür schon einen etwas höheren Betrag auf der Rechnung ...

Zitat von Oli93

Vor ein paar Monaten hat jeder von uns einen Bausparvertrag abgeschlossen im Wert von 75.000€. Da wir nicht gedacht hätten, dass wir in nächster Zeit eine Immobilie finden würden. Ob das ein guter oder eher schlechter Schachzug war, wissen wir nicht genau. Wir wollten uns geringe Zinsen sichern.

Bin kein BSV-Experte. Dennoch würde ich vermuten, daß die beiden Verträge nicht gut zu eurer Situation passen. Eher gar nicht ...

Zitat von Oli93

Wir haben überall gelesen das man nicht mehr als 30% des Netto-Haushaltseinkommens in die Rate stecken sollte. Was eine maximale Rate von 2.340€ ist. Ich persönlich, finde diese Rate aber schon sehr hoch. In Bezug auf die Kinderplanung, wenn einer von uns in Elternzeit geht.

Sollte die monatliche Rate geringer kalkuliert werden?

Solche Standardempfehlungen sind als Orientierungs- bzw. Anhaltspunkt zu sehen. So gesehen ergeben sie auch einen Sinn. Manche tun sich im (langen) Verlauf der Finanzierung auch mit 25% vom Netto schwer - andere haben auch mit 45% vom Netto kein Problem (hängt von diversen Faktoren ab - wie Konsumverhalten, Einkommenshöhe, Entwicklung des Einkommens über die Jahre, Familienplanung, Sparverhalten, Wohneigentum als Lebenstraum oder eher Zufall bzw. aus der Not geboren usw.).

Bei einer zu finanzierenden Gesamtsumme von 360 Tsd. (Gesamtkaufpreis 390 + 60 Renovierung - 90 EK = 360) komme ich - bei einer beispielsweise durchaus üblichen 2%igen Anfangstilgung (wäre in euren jungen Jahren vertretbar) und dem derzeitigen Zinsniveau übrigens (überschlägig) auf eine geringere Annuität (Rate) als die genannten 2.340 € als angenommenen Maximalbetrag ...

Nur am Rande: Als Otto Normalverbraucher jedenfalls würde ich nicht mein gesamtes EK einsetzen sondern mir immer eine gewisse liquide Rücklage behalten (Höhe abhängig von der Immobilie samt deren Zustand).

Sich zum einen zunächst mit ein zwei Bücher mal etwas näher in das Thema (Baufinanzierung) einzulesen und zum anderen danach (neben der eigenen Hausbank) auch mal einen der großen bundesweiten bankenunabhängigen Finanzierungsvermittler (wie Dr. Klein, Interhyp AG usw.) zu konsultieren - würde ich in Eure Situation für eine empfehlenswerte Vorgehensweise halten.

Bei dem Projekt Immer "auf dem Schirm" behalten: Ob Hausbank oder bankenunabhängiger Darlehensvermittler - beide "verkaufen" ein Finanzprodukt (Baufinanzierung) und verdienen daran ihre Marge. Die Beratung konzentriert sich daher auf die konkrete Umsetzung und Machbarkeit - die Entscheidung, ob man das überhaupt umsetzen und machen will, könnt und solltet aber nur ihr selbst treffen.

Nur am Rande: Bin kein Fan von dem Finanz-Experten und ETF-Guru Herrn Kommer. Nichtsdestotrotz könnte man auch mal sein diesbezügliches (recht bekanntes) Buch "Kaufen oder Mieten" lesen. Aus meiner Sicht etwas tendenziös contra Wohneigentum (samt selektiver Datenauswahl) - aber vielleicht gerade deshalb eröffnet es dem eher noch Immobilien-Laien den ein oder anderen neuen Gedanken bzw. Aspekt, um seine eigenen Überlegungen und Abwägungen abzurunden.

Dir/Euch weiter gute Gedanken und danach ebensolche Entscheidungen !

Hey, klingt, als sei Euch unverhofft Eure Traumimmobilie über den Weg gelaufen - Super!

Dass sie Euch jetzt und nicht erst in den erwarteten drei Jahren begegnet ist, macht nicht viel aus. Ja, Ihr hättet mehr Eigenkapital angespart gehabt wärt aber auch dem Punkt "Kinder" näher.

Wie hoch ist Eure Sparrate denn jetzt?

Wie viel geht in die Bausparer?

Wie viel Miete zahlt ihr für Eure jetzige Wohnung?

Wie sich das Einkommen durch Kind verändert - kommt ganz darauf an....

- wann man bereit ist sein Kind in eine Betreuung zu geben (wir haben unseres mit 7 Monaten abgeliefert damit beide wieder regulär arbeiten konnten, es gibt auch Tagesmütter, die schon Kinder mit drei Monaten nehmen und es gibt Eltern, die eine Fremdbetreuung ablehnen bis das Kind selbst erzählen kann, was in der Betreuung los war also realistisch so ab 4!)

- ob man bereit ist Gebrauchtes wieder zu verwenden (Kinderwagen, Kindersitz und Möbel sind die teuersten Posten)

- ob man mit Kind weiter in den Urlaub verreist - die ersten drei / vier Jahre nicht unbedingt nötig, danach kommt jedoch das Bewusstsein, dass die Kameraden in den Ferien sonst wohin gefahren sind - und die eigene Sehnsucht...

- wie hoch die Betreuungskosten sind - die sind in manchen Bundesländern unter Bedingungen frei, in anderen zahlt man je nach Einkommen der Eltern mehrere hundert Euro im Monat.

Das sind aber Punkte, die sich immer durch Kind ergeben - egal ob mit oder ohne eigener Immobilie.

Und ja, ihr tut gut daran, das bei der Finanzierungsplanung mit zu berücksichtigen - und Euch als Paar zu einigen! Es kann nämlich genauso unbefriedigend sein wenn einer von beiden über Jahre zu Hause den Vollzeitbetreuer macht wie der ständige Selbstvorwurf nicht genug für sein Kind da zu sein.

Übrigens haben die Sparkassen und sicher auch andere Finanzierer Tabellen, die abhängig vom Einkommen auf Basis von statistischen Daten ziemlich gut Voraussagen wie viel man wahrscheinlich in welchem Bereich ausgibt. Die Finanzierer wollen ja auch wissen, dass der Antragsteller sich das Darlehen leisten, sprich zurück zahlen kann....

Grüße,

Der

Zitat von DerDenker

Grüße,

Der

Zu kurz gedacht?

Zitat von Oli93

Idee 1:

Zinsbindung auf 10 Jahre bei einer Rate von 1.700€ auf ca. 3,4% Sollzinsbindung. Restschuld von ca. 265.000€. Nach ca. 10 Jahren müsste der Bausparvertrag Zuteilungsreif sein und könnte mit 150.000€ einfließen. Nach meiner Berechnung müssten wir beide Bausparverträge jeweils mit ca. 530€ bedienen. 115.000€ müssten nachfinanziert werden mit dem Risiko, das bis dahin die Zinsen wieder gestiegen sind.

Idee 2

Zinsbindung auf 20 Jahre bei einer Rate von 1.700€ auf ca. 3,9% Sollzinsbindung. Restschuld von ca. 170.000€.

Kann man dort nach 10 Jahren die Bausparverträge einfließen lassen?

Du hast Dich wohl schon darauf versteift, die BSVe zu nutzen, obwohl noch wenig eingezahlt ist.

Warum? Wegen der bezahlten Abschlussgebühr? Die ist sowieso weg.

Du willst bis zu 120.000 in zwei BSVe einzahlen, die vielleicht zu 0,5% verzinst werden (je nach Tarif) und parallel dieses Geld zu 3,4%-3,9% aufnehmen, d.h. Du hast ein negatives Zinsdifferenzgeschäft von gut 3%. Das kostet Dich also bis zu 3.600€ pro Jahr. Dabei ist die Steuer auf die Guthabenzinsen noch nicht berücksichtigt.

Tilge Deinen Kredit lieber direkt. Das entspricht einer Rendite von 3,4%-3,9% nach Steuern. Das sind bis zu 5,3% nach Steuern. Dann ist Deine Restschuld nach Auslauf der Zinsbindung deutlich geringer und es tut Dir nicht mehr so weh, wenn der Anschlusszins höher sein sollte.

Ansonsten findest Du meine Vorschläge/Ideen hier: Welche Sollzinsbindung macht momentan am meisten Sinn bei Hausbau? - Finanztip Forum.

Hallo Oli93, wenn wir zu den Bausparverträgen etwas sagen sollen, müsstest Du noch weitere Angaben liefern: 0. Aktuelle Sparrate 1. Abschlussgebühr 2. Sparzins 3. Mindestsparguthaben zur Zuteilungsreife (z.B. 50 %) 4. Darlehenszins 5. Anfängliche Tilgungsrate des Darlehens in % oder monatliche Rate in der Tilgungsphase. Nur dann lässt sich der Einsatz des Bausparers mit einer alternativen Finanzierung vergleichen.

Zitat von Hornie

Das sind bis zu 5,3% nach Steuern

Vor Steuern

Zitat von BS.C

Vor Steuern

Korrekt. Da habe ich zu kurz gedacht ...

So wie DerDenker

Zitat von Hornie

Zu kurz gedacht?

Ja, eindeutig!

Zitat von Oli93

Genau mir geht es im ersten Moment um die verlorenen Abschlussgebühren.

Die Abschlussgebühren sind weg. Sie kommen leider nicht dadurch wieder, dass du nun „schlechtem Geld noch mehr gutes Geld“ hinterher wirfst, wie man zu sagen pflegt. Es sind versunkene Kosten (sunk costs). 1,6% Abschlussgebühr sind wirklich enorm hoch und zeigt leider wieder wie Finanzprodukteverkäufer vorgehen.

Es ist ärgerlich, aber rational sollte dich jetzt nur noch interessieren, ob du mit einem Wechsel des Spar-/Anlageinstruments mehr Rendite machen kannst.

Wenn du bei 0,01% darauf wartest bis deine Abschlussgebühr wieder reinkommt kannst du wenn ich mich nicht verrechnet hab über 350 Jahre warten - und das auch nur wenn du 45% von 75.000 heute einzahlst und liegen lässt. Und das zweimal. Löse dich von dieser Abschlussgebühr und triff deine Entscheidungen unabhängig von ihr.

Ein Bausparvertrag ist und bleibt vor allem eine Zinswette mit dem Kredit-Sollzins. Niemand weiß wie hoch die Zinsen in 9 Jahren sein werden. Es gibt spezielle Fälle, in denen BSVe ggf. in Ordnung sein können. Sehe ich hier eher nicht.

Du möchtest vermutlich der Abschlussgebühr und dem gekauften Produkt einen Sinn geben. Ich würde den Sinn darin sehen Lehrgeld bezahlt zu haben. Das machen alle irgendwann mal, nicht wenige beim Thema BSV.

Für eine einfache Vergleichsrechnung könntest Du die beiden Bauspar-Guthaben und die zu dort zahlenden Raten bis 2040 als Sondertilgungen in einem normalen Kredit mit der vollen Höhe berücksichtigen und das mit der Idee Bausparer plus tilgungsfreier Zwischenkredit plus Raten für den Restkredit vergleichen.

Wann kommt ihr bei gleicher Ratenhöhe eher zum Ziel? Wie hoch ist die Restschuld am 30.1.2040 bei der einen und der anderen Variante? Die bereits gezahlten Abschlusskosten können bei der Rechnung außen vor bleiben. Wir sehen nur nach vorne.

Zitat von Impidimpi

Wie viel ist schon drin in den BSVen?
Die Kosten für die BSVe sind übrigens weg.

... sofern die 1200 € Abschluß"gebühr" schon einbezahlt sind. Was passiert eigentlich, wenn man schon vorher kündigt?

Zitat von Achim Weiss

... sofern die 1200 € Abschluß"gebühr" schon einbezahlt sind. Was passiert eigentlich, wenn man schon vorher kündigt?

Die sind ja sofort weg. Das Konto ist direkt im Minus. Es wird also nicht gezilmert.

Zitat von BS.C

Die sind ja sofort weg. Das Konto ist direkt im Minus. Es wird also nicht gezilmert.

Ich habe keine eigene Erfahrung mit Bausparverträgen, weiß das also nicht aus eigener Anschauung. Der TE hat geschrieben, er habe die Bausparverträge erst vor wenigen Monaten abgeschlossen.

Angenommen, diese "wenigen" wären 3 und die Sparrate wäre 200 €/m, so stünde das Konto jetzt bei - 600 €.

Was passiert, wenn man diesen Bausparvertrag heute kündigt und nicht mehr weiterzahlt? Will die Bausparkasse dann die an der vollen Abschlußprovision fehlenden 600 € noch haben? Klagt sie diese im Extremfall ein?