Immobiliendarlehnen Restschuld

Zitat von MaxR

Gestern hatte ich dann einen Termin mit meiner Beraterin und einen weitere (erfahrenen) Berater von der SPK und musste dann erfahren, dass dieser LBS Bausparvertrag nicht wie gedacht in 01/25 Zuteilungsreif sein wird. Hierfür hätte die monatliche Summe die darauf überwiesen wird bei Abschluss höher sein müssen. Und wenn ich diesen dennoch in 01/25 mit einer Einmalüberweisung aktivieren wollen würde, dann müsste ich ca. 37.000€ einzahlen müssen.

Hier habe ich als auch meine Beraterin doof gucken müssen, da dies damals anders Besprochen und geplant wurde. Aber auch sämtliche Notizen die ich von damals behalten habe und aus diesen es hervorging konnten die Situation nicht ändern.

Die Frage die ich mir stelle wäre, ob nicht die Sparkasse für die offensichtliche Fehlberatung in Sachen Bausparvertrag haftbar gemacht werden kann.

Evtl. wäre für Dich der rechtzeitige Abschluss eines Forward-Darlehens die bessere Option gewesen.

Moin MaxR ,

willkommen im Forum.

Zuerst: Leider sind die Menschen in der Sparkasse in erster Linie Verkäufer und keine Berater und deswegen nenne diese auch bitte so. Es gibt im Autohaus ja auch kaum Autoberater.

Tilge was das Zeug hält und halte dich vom Bausparverträgen fern und mache deine Finanzen in Zukunft selber.

Bausparkassen profitieren vom Irrtum ihrer Kunden - Prof. Dr. Hartmut Walz

Es ist eine ernüchternde Erkenntnis: Bausparen lohnt sich in den meisten Fällen nicht. Die Bausparkasse lebt vom Irrtum ihrer Kunden.

hartmutwalz.de

Viel Erfolg mit deinen Finanzentscheidungen.

Ich könnte mir hier vorstellen, dass man recht erfolgreich damit sein könnte den Bausparer zu Rückabwickeln, wenn die Sparkasse hier selbst schon ein Falschberatung einräumt. Daher vollständige Rückzahlung der Abschlusskosten + Einzahlungen (ggf. mit Abzug der wahrscheinlich Minizinsen).

Aber Mal doof gefragt: du kannst dir neben der Rate von 482 € auch noch leisten monatlich 340 in den Bausparer zu stecken? Daher du könntest auch einfach 820 Euro Rate zahlen und das Ding wäre in +-10 Jahren abbezahlt (je nach genauem Zins) bzw in +- 6 Jahren wenn du im Frühjahr 2025 25k tilgst?

Zitat von corsa

Aber Mal doof gefragt: du kannst dir neben der Rate von 482 € auch noch leisten monatlich 340 in den Bausparer zu stecken? Daher du könntest auch einfach 820 Euro Rate zahlen und das Ding wäre in +-10 Jahren abbezahlt (je nach genauem Zins) bzw in +- 6 Jahren wenn du im Frühjahr 2025 25k tilgst?

In der Tat. 77.000 EUR sind überschaubar, wenn 25.000 EUR schon auf dem Konto liegen. Ich würde das mal mit einem 08/15-Annuitätendarlehen durchrechnen, und zwar unter Berücksichtigung der 25.000 EUR und einer Kündigung des Bausparvertrags und Einsatz des dort angesparten Geldes (Stand heute 7.000 EUR, das heißt bis Jahresende vermutlich ca. 8.000 EUR). Da bleiben von den 77.000 EUR nur noch 44.000 EUR Restschuld zur Anschlussfinanzierung übrig (ggf. besser 50.000 EUR, weil viele Banken drunter keine Immobilienfinanzierung machen).

Ich würde sagen, ab zu einem der großen Kreditvermittler (Dr. Klein, Hüttig & Rompf, Interhyp…) und dort Angebote einholen!

Bin kein Experte für Bausparen !

Das ist keine Rechtsberatung !

Zitat von MaxR

Bis dahin bietet mir die SPK eine Verlängerung von meinem Immobiliendarlehnen aber mit einem Zinssatz von 3,59% (3,65% Effektiver Jahreszins). Dieser Geringe Zinsatz (soweit ich das beurteilen kann, ist dieser wirklich gut) wird mir nur gewährt, weil meine Beraterin es in 10/22 mit dem LBS Bausparvertrag es nicht besser wusste und hier falsch beraten hat.

(nachträglich gefettet von mir)

Nun ja, vom einem Top-Zins würde ich da nicht unbedingt sprechen (meine mich an eine Zins-Kondition erst jüngst von um die 3,25% zu erinnern bei 10-jähriger Zinsbindung für eine 60% Finanzierung sprich im Realkreditbereich).

Zumal hier von dem Ursprungsdarlehensbetrag auch bereits ca. 42,5% getilgt wurden und vermutlich die Immobilie in dem 10 Jahreszeitraum (falls 2014 auch der Kaufzeitpunkt war) auch (etwas bis ziemlich) im Wert gestiegen sein dürfte (Stichwort: Deutlich geringerer Beleihungsauslauf als bei Abschluß des Darlehens in 2014). Das sollte sich eigentlich auch bei der Zins-Kondition - aus Deiner Sicht - positiv bemerkbar machen ...

Zitat von monstermania

Die Frage die ich mir stelle wäre, ob nicht die Sparkasse für die offensichtliche Fehlberatung in Sachen Bausparvertrag haftbar gemacht werden kann.

Mit derart großen Mitspielern (samt deren Rechtsabteilungen) wie einer Sparkasse sollte man da - als Otto Normalverbraucher jedenfalls - vermutlich schon nur dann an eine intensive Prüfung herangehen, wenn man eine diesbezügliche Rechtsschutzversicherung hat. Das könnte schon damit losgehen, ob sich die LBS die "Beratung" der Sparkasse und umgekehrt "zurechnen" lassen muß. Nur am Rande aber in dem Kontext: Weder bei der Sparkasse noch bei der LBS triffst Du auf völlig objektive und unabhängige "Berater" - sondern auf reine "Verkäufer" von Finanzprodukten ... !

Etwas anderes sollte aus meiner Sicht nur gelten, wenn die Falschberatung von einem auf solche Fragen spezialisierten Juristen auf den ersten Blick als so evident und auch nachweisbar eingestuft wird, daß die Sparkasse auf ein entsprechendes anwaltliches Schreiben eigentlich nur einlenken kann ...

Aus meinem Umfeld sind mir zwei Fälle juristischer Auseinandersetzungen mit der "Spaßkatze" bekannt, wo das Ganze mehr als zäh und über Jahre hinweg verlaufen ist. Ob sich das für so eine relativ überschaubare Finanz-Geschichte wirklich lohnt, könnte daher generell fraglich sein.

Zitat von monstermania

Evtl. wäre für Dich der rechtzeitige Abschluss eines Forward-Darlehens die bessere Option gewesen.

Vermutlich nicht nur eventuell sondern eher wahrscheinlich.

Zitat von MaxR

Und wenn ihr es für sinvoll erachtet, würdet ihr dann monatliche Rate senken um in 01/25 bei 50000€ zu kommen oder belassen und damit unter 50000€ kommen.

Hatte schon mehrfach von Problemen gehört (Stichworte: Umschuldung, Zinsaufschlag) bei sog. "sehr geringen Restschulden" (manchmal Minderdarlehen genannt) - bei vielen Banken bilden da schon 50.000€ die Grenze.

Dir gute Gedanken, ebensolche Entscheidungen und gutes Gelingen !

Zitat von MaxR

Ich habe in 12/2014 bei der Sparkasse ein Immobiliendarlehen von 135.000 € für 10 Jahre mit einem Zinssatz von 1,79% abgeschlossen. Im Januar 2025 wird dieses dann auslaufen, und ich brauche dann Ersatz. Ich werde dann eine Restschuld von 77.691,15€ haben. Bisher habe eine monatliche Rate von 482,63€.

In 10/22 habe ich auf [die Vertriebsinitiative der Sparkassen-Finanzprodukteverkäuferin hin] einen LBS Bausparvertrag abgeschlossen mit der Idee, dass ich mir damit die damaligen Zinsen von 1,79% für die Summe von 50.000€ sichere. Bei der Anlage war die Rede davon, dass die Voraussetzung zur Zuteilungsreife die angepasste Summe 20.000 (40% von 50K) vorhanden sein muss, damit ich diesen verwenden kann. Es sollte egal sein, ob ich die Summe dann monatlich überwiesen wird oder einmalig bis 01/25. Wir hatten uns dann auf einen Mix geeinigt, so dass ich monatlich 340€ in diesen überwiesen wird und ich den Rest in 01/25 überweise. Stand heute sind auf dem LBS Bausparvertrag ca. 7000€.

Hast Du diese Vereinbarung denn schriftlich? Vermutlich nicht. Dann ist sie Schall und Rauch.

Typisch geht das anders. Das muß auch anders gehen, weil sonst die Kalkulation der Bausparkasse nicht aufgeht.

Zitat von MaxR

Gestern hatte ich dann einen Termin mit [der Finanzprodukteverkäuferin] und einem weiteren (erfahrenen) [Finanzprodukteverkäufer] von der [Sparkasse] und musste dann erfahren, dass dieser LBS Bausparvertrag nicht wie gedacht in 01/25 zuteilungsreif sein wird. Hierfür hätte die monatliche Summe ... höher sein müssen.

Klar. Siehe oben. Wie ein Bausparvertrag bewertet wird, ist an sich bekannt. Wenn man weiß, wie der Koppelvertrag "Bausparvertrag" funktioniert, ist es auch logisch, daß das, was Dir die Finanzprodukteverkäuferin versprochen hat, niemals wahr sein konnte.

Zitat von MaxR

Und wenn ich diesen dennoch in 01/25 mit einer Einmalüberweisung aktivieren wollen würde, dann müsste ich ca. 37.000€ einzahlen müssen.

Das heißt: Du hättest dann keinen Anspruch auf 30 T€ zinsverbilligtes Darlehen, sondern nur einen Anspruch auf 6 T€ zinsverbilligtes Darlehen. Da wäre jetzt wohl unserer Foren-Bausparvertrags-Spezialist nötig, der behauptet, er wüsse, wie man einen Bausparvertrag binnen 24 Monaten zuteilungsreif bekommt ...

Zitat von MaxR

Hier habe ich ... doof gucken müssen, da dies damals anders besprochen und geplant wurde. Aber auch sämtliche Notizen, die ich von damals behalten habe und aus diesen es hervorging, konnten die Situation nicht ändern.

Ich glaube nicht, daß Deine Notizen rechtlich irgendeinen Beweiswert haben. Daß die Situation "Deiner" Finanzprodukteverkäuferin in irgendwelcher Weise peinlich war, glaube ich auch nicht.

Zitat von MaxR

Jetzt wird mir von der [Sparkasse] folgende Möglichkeit angeboten.

Der LBS-Bausparvertrag läuft so weiter wie jetzt (340€ monatlich) und kann ab 12/29 eingesetzt werden.

Dieser Zeitpunkt ist nicht sicher. Ohne einen flexiblen Auslauf des jetzt abzuschließenden etwa 5jährigen Darlehens würde ich mich darauf nicht einlassen.

Zitat von MaxR

Bis dahin bietet mir die [Sparkasse] eine Verlängerung [meines] Immobiliendarlehens ... mit einem Zinssatz von 3,59% (3,65% Effektiver Jahreszins).

Dieser geringe Zinsatz ... wird mir nur gewährt, weil [die Finanzprodukteverkäuferin] es in 10/22 mit dem LBS Bausparvertrag es nicht besser wusste und hier falsch beraten hat. Zusätzlich soll ich in 01/25 vor der Verlängerung ca. 9700€ tilgen, damit ich dann in 12/29 genau auf 50.000€ komme und keine Restschuld mehr habe und der LBS Bausparvertrag greifen kann.

Zwar ist das nicht meine vorherige Vorstellung über die weitere Vorgehensweise meiner Restschuld gewesen, aber so verkehrt hört sich dies für mich nicht an. Was meint Ihr?

Wäre ich an Deiner Stelle, würde ich einen Zahlungsflußplan aufstellen, bevor ich etwas als günstig oder ungünstig bezeichne.

Eine kleine Googelei sagt: Aktuelle Kondition für ein Baudarlehen knapp über 3%, also deutlich weniger, als man Dir angeboten hat.

Die Sparkasse zieht Dich nochmal über den Tisch, allerdings empfindest Du die dadurch entstehende Reibungswärme offensichtlich als Nestwärme.

Zitat von MaxR

Zusätzlich spiele ich mit dem Gedanken, statt 9.700€ sondern 25.000€ in 01/25 zu tilgen. Das Geld liegt bei mir derzeitig auf dem Konto (macht nichts und ist nicht mein Notgroschen).

Wenn das so ist, könnte das Geld schon seit einigen Wochen zu 3,75% bei der Wüstenrotbank liegen (und bis jetzt hätte es auf einem Tagesgeldkonto auch schon deutlich mehr Zinsen tragen können als 1,59%).

Zitat von MaxR

Ich beschäftige mich erst seit drei Monaten intensiver mit Finanzen und war vorher in diesem Bereich überhaupt nicht bewandert.

Macht nichts. Uniformierte Kunden sind in jedem Laden gern gesehen, weil man sie nämlich leichter über den Tisch ziehen kann als informierte Kunden. Erstaunlich eigentlich, daß sich die Leute bei der finanziell größten Entscheidung ihres Lebens regelmäßig erst hinterher informieren, also wenn das Kind schon im Brunnen liegt.

Du hast nun am eigenen Leib erlebt, wie Finanzprodukteverkäufer der Sparkasse mit Dir umgegangen sind, Dich in meinen Augen über den Tisch gezogen haben. Und doch kommst Du von dem elenden Begriff "Berater" nicht los, der suggeriert, daß diese Leute von der Caritas wären.

Du hast noch ein 10jähriges Darlehen, das in einem halben Jahr ausläuft. Die Rate belastet Dich nicht sehr, Du hattest sogar das Geld, einerseits diesen Bausparvertrag zu bedienen und zusätzlich etwas Fünfstelliges anzusparen. Selbst für einen sicherheitsverliebten Anleger (als den ich Dich einschätze) hätte hier ein Zinsdifferenzgeschäft nahegelegen: Für die 25 Mille hättest Du ab dem Frühjahr 2023 mindestens 3% erwirtschaften können (bei laufendem Darlehen zu 1,79%). Du hättest das Bauspargeld dazugelegt und beides 01/2025 in die Finanzierung einfließen lassen. Da wären allenfalls 40.000 € Restschuld geblieben (für die Du bei der Sparkasse geblieben wärest), die Du mit Deiner aktuellen Rate schnell getilgt gehabt hättest.

Ich würde mich anderswo informieren.

Es könnte sein, daß es für Dich sogar günstig ist, den Bausparvertrag zu kündigen und das Geld in ein ganz normales Hypothekendarlehen zu stecken. Deine Restschuld liegt zum Jahreswechsel 2025 bei 77 T€, Du hast "außer dem Notgroschen" noch 25 T€ liegen, dazu 7 € Bauspardarlehen. Das neue Darlehen hätte kaum mehr als 50 T€, Du trägst jetzt eine Rate von über 800 € und kannst daneben noch Ersparnisse anlegen. Mit dieser Rate bist Du in 5 Jahren von der ganzen Sache weg und brauchst für danach keinen Bausparvertrag mehr.

Zitat von Achim Weiss

... zieht Dich nochmal über den Tisch, allerdings empfindest Du die dadurch entstehende Reibungswärme offensichtlich als Nestwärme.

Der kommt in meine Sprüchesammlung, danke dafür.

Ich gehe davon aus, dass es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt. Entsprechend würde ich zusehen, die Schulden zeitnah zu tilgen. Also durch Einmalzahlung und höhere Raten.

Du hast vor 10 Jahren den Kredit abgeschlossen mit einer monatlichen Annuität (483€), die Du Dir damals leisten konntest. Inzwischen wirst Du Dir deutlich mehr leisten können, z.B. 1000€ (statt aktuell 483€+340€).

Der BSV war keine gute Idee. Jetzt hast Du ihn aber, also solltest Du ihn nutzen, soweit Du ihn brauchst.

Daher würde ich etwa wie folgt vorgehen:

1. Sofortige Einmalzahlung in den BSV ca. 9.000€ und Reduzierung der Bausparsumme auf 40.000€, mtl. Zahlung auf 0€ setzen. Damit sollte der Vertrag in ca. 2 Jahren zuteilungsreif sein, lasse Dir das ausrechnen. Achte darauf, dass die 40% der Bausparsumme nicht merklich überschritten wird!

2. Sondertilgung des Darlehens um 16.000 auf 61.000€ und Verlängerung um 2 Jahre mit einer mtl. Annuität von 1.000€ (Das entspricht ca. 3,5% Zinsen plus 16% Tilgung). Die Restschuld nach 2 Jahren ist ca. 41.000€. (Sie sollte nicht geringer sein, als die Bausparsumme)

3. Umschuldung auf den BSV nach 2 Jahren. Dein Darlehen beträgt dann noch knapp 24.000€. Dann hast Du nur noch eine Minibelastung, die Du bei geringem Zinssatz ruhig aussitzen kannst und Dich parallel um Deine Altersvorsorge kümmern kannst.

Leider hier auch wieder passend

Bauspar-Vorausdarlehen: ein Echtfall - Prof. Dr. Hartmut Walz

Bauspar-Vorausdarlehen als Schwarzer-Peter-Spiel zwischen Banken, Sparkassen und Bausparkassen - zu Lasten des Kunden.

hartmutwalz.de

Zitat von Achim Weiss

Uniformierte Kunden sind in jedem Laden gern gesehen, weil man sie nämlich leichter über den Tisch ziehen kann als informierte Kunden.

Das gefällt Polizisten aber gar nicht

In der Tat hat keine Bank Lust auf einen Kredit über 50k. Daher halte ich einen Bankwechsel für unwahrscheinlich.

Eine feste Sonderzahlung (also nicht als Option, sondern einmalig höhere Monatsrate, z.B. 7000 im Februar 2025) sollte keine Zusatzkosten verursachen.

Zitat von MaxR

Ich habe heute mit der LBS gesprochen, und es stellte sich heraus, dass der Tarif eine Summe von 40.000 € nicht zulässt – mindestens sind 50.000 € erforderlich.

Hast Du das geprüft, also steht das in den Tarifbedingungen?

Zitat von Hornie

In der Tat hat keine Bank Lust auf einen Kredit über 50k.

"Über" 50.000 € sicherlich schon. Nur nicht "für" 50.000 € ...

Spaß beiseite: Was eindeutig auch an der immer weiter zunehmenden diesbezüglichen Bürokratie und EU-Regulatorik liegt (Stichwort: EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie). Der Aufwand ist seitdem enorm gewachsen und für 50.000 € praktisch (fast) genau so hoch wie für 5 Millionen. Mit dem Unterschied, daß sich bei der zweiten Variante die Marge für die Bank eher rechnet ...

Zitat von Hornie

Daher halte ich einen Bankwechsel für unwahrscheinlich.

Für Otto Normalverbraucher - der nicht die Option hat und/oder damit drohen kann das Darlehen aus dem freien Vermögen einfach glattzustellen - wirkt das wie eine Art "Lock-In" bei der bisherigen Bank, die das Darlehen für ihn (hoffentlich) prolongiert.

Habe schon Fälle erlebt, wo dieser Sachverhalt bei der Bank beim Zinsangebot wohl berücksichtigt bzw. mit eingepreist wurde. Oder der Darlehensnehmer auf einen Konsumentenkredit (zu deutlich höheren Zinsen natürlich) verwiesen wurde.

Zitat von MaxR

Auch wenn meine Chancen vor Gericht mit den vorhandenen Notizen größer sein könnten, möchte ich mir den Stress mit den Anwälten der Sparkasse nicht antun. Zum einen glaube ich, dass sich der Prozess in die Länge ziehen würde, und zum anderen habe ich keine Lust, noch mehr Nerven an diesen „Sauhaufen“ zu verschwenden. Danke erneut für die erhellenden Worte.

Ich würde da einfach hingehen mit energischen Auftreten persönlich vor Ort den Filialleiter verlangen, dabei groß aufspielen wegen "Abzocke", vorsätzlicher Falschberatung und Bafinandrohung und das energisch bis zum Schluss durchziehen und sich dabei nicht abschütteln lassen. Kostet nichts außer ein bisschen Zeit und im schlimmsten Fall hast du nur diese verloren, im besten Fall wird der Bausparer rückabgewickelt.

Zitat von corsa

... dabei groß aufspielen wegen "Abzocke", vorsätzlicher Falschberatung und Bafinandrohung und das energisch bis zum Schluss durchziehen und sich dabei nicht abschütteln lassen.

... und dann über die Darlehensverlängerung verhandeln ...

Wenn er nicht großartig Sondertilgt sollte das Darlehen ja weiterhin über 50k liegen, daher ggf. auch woanders zu finanzieren sein. Zumal ich davon ausgehe, dass die Bank sich die Zinsen auch in dem Fall für das Restdarlehen nicht durch die Lappen gehen lassen würde.

Müsste man halt genau hinschauen was vorteilhafter ist: die 77k ggf zu einem etwas schlechteren Zins (falls überhaupt schlechter) abzahlen oder das aktuelle Konstrukt so weiterlaufen lassen. Inzwischen steht ja mehr oder weniger fest, dass er den Bausparer nicht rechtzeitig Zahlungsreif bekommt. Außer er nimmt ggf. einen nicht zweckgebundenen Verbraucherkredit, da wäre die Frage, ob es sich Zinstechnisch lohnt.

Geh Mal über die Straße zur Volksbank.

Hier wo ich wohne gibt es regelmäßig das Phänomen, dass wenn ein Sparkassenkunde mit seinem Darlehen als Neukunde bei der Volksbank aufschlägt, bessere Konditionen (Zins, Sondertilgung) raus kommen, als wenn er bei der Sparkasse bleibt - funktioniert übrigens auch umgekehrt.

Keine Sorge vor der Gebühr um die Grundschuld zu übertragen. Sprich dieses Thema offen bei der VB an und der Verkäufer dort weiß, wie er rechnet, dass Du es als "so sauer schmeckt der Apfel ja gar nicht," empfindest.

------

Noch zum Thema Immobiliendarlehen, "günstiger" Zins aber nur über 50.000 EUR zu haben gegenüber Verbraucherkredit:

Das ist wieder Mal so eine Rechenaufgabe...

Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz und Rate und vielleicht Sondertilgungsmöglichkeit (aber leider oft begrenzt) gegen höheren Zins, dafür variabel (es soll Leute geben, die auf weitere Zinssenkungen spekulieren) und häufig mit nahezu unbegrenzter Sondertilgung und geringerer Ausgangssumme...

Falls Du Dich für die Chance und das Risiko des Verbraucherkredits erwärmen kannst, hast Du auch in der Auswahl des Vertragspartners deutlich mehr Möglichkeiten!

Grüße,

DerDenker

Es gibt auch Immobilien-Darlehen mit variablem Zins und extrem flexibler Rückzahlung. Da braucht es keinen Verbraucherkredit.