Steuerliche Absetzbarkeit und Spekulationssteuer bei vermieteter Eigentumswohnung

    Hallo zusammen,


    ich hoffe, ihr könnt mir bei meiner aktuellen Situation weiterhelfen. Ich habe seit 2018 eine Eigentumswohnung, die auf mich gemeldet ist, aber aktuell von meinen Eltern bewohnt wird. Meine Eltern zahlen mir dafür eine Miete, die etwa 66 % des Mietspiegels in meiner Stadt entspricht.

    Vor einigen Monaten bin ich umgezogen und wohne nun mit meiner Frau zusammen. In den nächsten Monaten bzw. Jahren werden einige Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung anfallen, darunter Straßenbauarbeiten, die anteilig von den Eigentümern getragen werden müssen.

    Nun stellen sich mir folgende Fragen:

    1. Steuerliche Absetzbarkeit: Kann ich die Zinskosten für das Darlehen sowie die anfallenden Umbaukosten steuerlich absetzen, nachdem ich die Wohnung nicht mehr selbst bewohne? Wenn ja, gibt es dabei etwas Besonderes zu beachten?
    2. Spekulationssteuer: Wenn ich die Wohnung z.B. in 2 Jahren verkaufen möchte, würde dann die Spekulationssteuer anfallen? Ich habe gehört, dass die Selbstnutzung der Wohnung eine Rolle spielt, aber ich bin mir unsicher, wie sich das in meinem Fall auswirkt.

    Ich möchte natürlich die beste Lösung finden und mögliche steuerliche Belastungen vermeiden. Über eure Ratschläge und Erfahrungen wäre ich sehr dankbar!


    Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!


    Salowo

    Wer steht im Grundbuch? Du, oder?

    Wer wohnt derzeit darin? Deine Eltern?

    Wenn das so ist, zahlst du auf den Gewinn, den du mit dem Verkauf erzielst, Spekulationssteuer. Abhilfe: Warten, bis dir die Wohnung 10 Jahre gehört hat. Oder selbst ausreichend lange darin wohnen (wenn du dieses Jahr einziehst, kannst du nach meiner Interpretation am 1.1.2026 spekulationssteuerfrei verkaufen).

    Ich würde erstmal die Frage klären, ob du beim Verkauf einen Gewinn machst. Klar, wenn die Wohnung nicht völlig abseits liegt, gab es wohl eine Wertsteigerung. Aber mit Aussicht, dass ein Käufer die Straße mitfinanzieren muss, wird dein Verkaufpreis niedriger ausfallen.

    Vielen Dank für deine Antwort.


    Tatsächlich rechne ich damit das die Wohnung (Baujahr 2009) mit etwas Gewinn verkauft werden kann. Der Preis lag 2018 bei 295.000 €, 4 Zimmer Maisonette mit 115m².


    Geplant habe ich den Verkauf noch nicht, allerdings müsste ich mich von meiner Eigentumswohnung abmelden und in der Eigentumswohnung meiner Frau anmelden.


    Zusätzlich wird nächstes Jahr die Rechnung für die Straßenbauarbeiten folgen. Diese werde ich bezahlen, würde das ganze aber gerne steuerlich geltend machen.


    D.h. aktuell versuche ich abzuwägen:


    1. Ummelden und Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben aber dafür Zinsen sowie anstehende Kosten absetzbar machen. Als Bonus wird es wahrscheinlich einiges an Diskussionen mit dem Finanzamt geben.

    2. Ummelden aber die Miete die ich erhalten nicht als Einnahmen in der Steuererklärung angeben und dafür auch keine Absetzbarkeit der Zinsen und Kosten haben


    Wenn ich mich ummelde und nächstes Jahr auf die Idee komme die Wohnung zu verkaufen würde in beiden fällen die Spekulationssteuer anfallen.


    Nicht ummelden kommt ja nicht in Frage wie ich schon öfters gehört habe ...

    Zitat von Salowo
    Ich habe seit 2018 eine Eigentumswohnung, die auf mich gemeldet ist, aber aktuell von meinen Eltern bewohnt wird.

    Was heißt: "... eine ETW, die auf mich gemeldet ist"?


    Entweder ist die Wohnung vermietet oder Du wohnst selbst darin (zumindest formal). Die gleiche Wohnung gleichzeitig selbst bewohnen und sie komplett vermieten geht nicht.

    Zitat von Salowo
    Meine Eltern zahlen mir dafür eine Miete, die etwa 66 % des Mietspiegels in meiner Stadt entspricht.

    Das ist das übliche Steuersparmodell, das bei Dir aber vermutlich nicht hinhaut.

    Zitat von Salowo
    Vor einigen Monaten bin ich umgezogen und wohne nun mit meiner Frau zusammen. In den nächsten Monaten bzw. Jahren werden einige Kosten im Zusammenhang mit der Wohnung anfallen

    Nun stellen sich mir folgende Fragen:
    1. Steuerliche Absetzbarkeit: Kann ich die Zinskosten für das Darlehen sowie die anfallenden Umbaukosten steuerlich absetzen, nachdem ich die Wohnung nicht mehr selbst bewohne? Wenn ja, gibt es dabei etwas Besonderes zu beachten?
    2. Spekulationssteuer: Wenn ich die Wohnung z.B. in 2 Jahren verkaufen möchte, würde dann die Spekulationssteuer anfallen? Ich habe gehört, dass die Selbstnutzung der Wohnung eine Rolle spielt, aber ich bin mir unsicher, wie sich das in meinem Fall auswirkt.

    Ich möchte natürlich die beste Lösung finden und mögliche steuerliche Belastungen vermeiden.

    Vermutlich wäre es besser gewesen, Du hättest die Verhältnisse vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchgesprochen. Möglicherweise ist es keine schlechte Idee, das nun nachzuholen. Ich traue mir nicht zu, Deine Situation aufgrund Deiner Beschreibung zu beurteilen.


    Für mich ist Deine aktuelle Situation Untermiete, wobei Du streng genommen die Mietzahlung Deiner Eltern versteuern müßtest, wobei ich nicht weiß, ob Du auf der anderen Seite überhaupt etwas absetzen könntest.

    Die Sache ist eigentlich eindeutig:


    Du bist Eigentümer einer Wohnung und die komplette Wohnung ist an Deine Eltern vermietet.


    Die Mieteinnahmen sind zu versteuern (immer, egal, wo Du wohnst und wo Du gemeldet bist!), aber Du kannst alle Ausgaben dagegen rechnen: Zinsen, Hausgeld, Nebenkosten, AfA, Renovierungen, öffentliche Abgaben (jeweils zu 100%, wenn Du nicht auch dort wohnst).


    Bei Bj. 2009 solltest Du einen steuerlichen Verlust erreichen, d.h. Du sparst zusätzliche Steuer.

    Zitat von Hornie

    Die Sache ist eigentlich eindeutig:


    Du bist Eigentümer einer Wohnung und die komplette Wohnung ist an Deine Eltern vermietet.

    So wie ich den Threadersteller verstanden habe, hat er zumindest in den vergangenen Jahren auch in dieser Wohnung gewohnt. Erst jüngst ist er mit seiner Frau in einer anderen Wohnung zusammengezogen.


    Jetzt könnte die Situation eindeutig sein (wie Du sie richtig beschreibst). Aber seit wann? Seit Juni 2024, seit Januar 2024, seit dem letzten Jahr? Wir wissen es nicht, müßten es zur Beurteilung der Lage aber wissen.

    Zitat von Salowo

    2. Ummelden aber die Miete die ich erhalten nicht als Einnahmen in der Steuererklärung angeben und dafür auch keine Absetzbarkeit der Zinsen und Kosten haben


    Nicht ummelden kommt ja nicht in Frage wie ich schon öfters gehört habe ...

    Mieteinnahmen nicht in der Steuererklärung anzugeben, kommt auch nicht in Frage. Naja, irgendwie schon, wäre aber Steuerhinterziehung.