Ausschüttungen von geschlossenen Immobilienfonds in der Einkommenssteuererklärung

    Hallo allerseits,


    ich bin neulich gefragt worden und wusste keine Antwort außer, dass ich kein Steuerberater bin und außerdem der Anlageform kritisch gegenüber stehe, v.a. weil ich sie nicht komplett durchblicke und ich in nichts investieren würde, was ich nicht komplett durchblicke. Auch wenn diese Antwort bestehen bleibt interessiert mich die Frage:


    Es wurde in den 90er Jahren in einen (anschließend) geschlossenen deutschen Immobilienfonds investiert. Die Geschichte dazwischen ist mir weitgehend unbekannt, aber vermutlich auch irrelevant. 2023 gab es dann allerdings Ausschüttungen für drei vergangene Jahre (2019, 2021 und 2022), die 2023 auf dem Konto der Anteilseigner in drei Überweisungen eingegangen sind. Dazu gab es die Beschlussvorlage des Fonds, aber keine weitere Bestätigung, dass diese Ausschüttungen nun in der Höhe erfolgen oder wie die steuerlich zu behandeln sind.


    - Meine Frage wäre nun genau diese, wie diese Ausschüttungen steuerlich zu behandeln sind. Durch eigene Recherche konnte ich herausfinden, dass es in die Anlage V gehört, ähnlich wie "direkt" vermietete Wohnungen und es dann auf die normale Einkommenssteuer inklusive Progression geht. Ist das so korrekt?


    - Spielt es irgendeine Rolle, dass die Ausschüttungen eigentlich für vergangene Jahre waren? Ich denke mal, dass hier wie sonst auch das Zuflussprinzip gilt, also 2023?


    - Also werden diese drei Ausschüttungen einzeln oder in Summe einfach im Jahr 2023 eingetragen und man zahlt Einkommenssteuer nach Progression darauf, so wie bei jeder anderen Einkommensart?


    - Gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds im Allgemeinen irgendetwas, was man von der Steuer absetzen kann?


    Danke schon einmal!

    Zitat von Impidimpi
    Es wurde in den 90er Jahren in einen ... geschlossenen deutschen Immobilienfonds investiert. ... 2023 gab es dann allerdings Ausschüttungen für drei vergangene Jahre (2019, 2021 und 2022), die 2023 auf dem Konto der Anteilseigner in drei Überweisungen eingegangen sind. Dazu gab es die Beschlussvorlage des Fonds, aber keine weitere Bestätigung, dass diese Ausschüttungen nun in der Höhe erfolgen oder wie die steuerlich zu behandeln sind.

    Sehr erfreulich, daß es Ausschüttungen gab. Damit gehört dieser Fonds schon zu den besseren seiner Art.

    Zitat von Impidimpi
    Wie [sind] diese Ausschüttungen steuerlich zu behandeln?

    Für Privatleute nicht individuell.


    Der Fonds führt irgendwann einmal (längst nach den üblichen Fristen!) zentral eine Steuererklärung durch und teilt dem Anleger auch mit, wieviel Gewinn oder Verlust ihm zuzuordnen sind. Diese Mitteilung kann der Anleger abheften und ansonsten gepflegt ignorieren.


    Prinzipiell gehören die Erträge zu "Vermietung und Verpachtung". Selber deklarieren braucht der Anleger diese Erträge normalerweise nicht, weil seine sonstige Steuererklärung typischerweise längst durch ist, wenn die Meldung der Fondsgesellschaft kommt. Sollte eine Steuererklärung zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt sein (Steuerberater ...), kann er den Ertrag in der Anlage V eintragen.


    Irgendwann einmal wird er ohne eigenes Zutun einen korrigierten Steuerbescheid des betreffenden Jahres bekommen, in dem der nachgemeldete Posten auftaucht (und ggf. Steuer nachgefordert wird).

    Zitat von Impidimpi
    Gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds im Allgemeinen irgendetwas, was man von der Steuer absetzen kann?

    Man kann seine individuellen Kosten absetzen, allerdings zentral. Sollte man Kosten gehabt haben, meldet man diese der Fondsgesellschaft an, die sich weiter darum kümmert. In der Vergangenheit waren das oft Besichtigungsfahrten zu den Fondsobjekten. Die Finanzbehörden erkennen Besichtigungsfahrten in den letzten Jahren vielfach aber nicht mehr an.


    Die Kosten für die Fondsverwaltung sind intern, die beeinflussen das Ergebnis natürlich auch in steuerlicher Hinsicht, darum braucht sich der Einzelanleger aber nicht zu kümmern.

    Danke für die ausführliche Antwort!


    Dann wird es vermutlich tatsächlich so sein, dass es nicht individuell anzugeben ist, sondern man einfach abwarten kann. Interessant. Hätte ich nicht erwartet, aber so ist eben das deutsche Steuersystem. Erst recht wenn es um solch intransparente Finanzkonstrukte geht...


    Zitat von Achim Weiss

    Sehr erfreulich, daß es Ausschüttungen gab. Damit gehört dieser Fonds schon zu den besseren seiner Art.

    Gab glaub ich auch lange Jahre nichts. Also insgesamt sind die Anteilseigner, um die es geht, nicht gut gefahren mit den geschlossenen Immobilienfonds. Es waren soweit ich weiß mehrere. Wundert mich nicht...

    Du schreibst nicht, um welchen Fonds es sich handelt und wie er steuerlich veranlagt wird.

    Ausschüttungen haben nichts in Deiner Steuererklärung zu suchen. Darauf wird oft in der Ausschüttungsankündigung erneut hingewiesen.


    Der Fonds ist eine eigene Gesellschaft, die seine eigene Steuererklärung macht. Dieses Ergebnis wird dann jährlich auf die Anteilseigner verteilt. In Deiner Steuererklärung trägst Du nur den Fonds mit Steuernummer ein und beim Betrag einfach "wird von Amtswegen ermittelt" oder auch gar nichts. Du kannst auch schon einen Schätzwert eintragen, das verringert dann bei einer Nachzahlung Zinszuschläge.

    Zitat von Impidimpi

    Also insgesamt sind die Anteilseigner, um die es geht, nicht gut gefahren mit den geschlossenen Immobilienfonds.

    Es gibt fast unendlich viele Fonds. Einige sind super gut gelaufen, viele so einigermaßen und andere miserabel. Alles über einen Kamm zu scheren, ist nicht hilfreich. Unter den geschlossenen Fonds sind Immobilienfonds oft noch die konservativsten Fonds.

    Zitat von Impidimpi

    ... solch intransparente Finanzkonstrukte geht...

    Du bist beteiligt an einer kleinen Firma und erhältst alle Jahresberichte, Bilanzen, GuV etc. Das ist nicht so wesentlich anders, als bei Aktien.

    Aber natürlich sind es Risikoinvestitionen und die Initiatoren haben sich gute Provisionen und Gebühren eingerechnet. Das sollte der Investor ja vorher im Prospekt gelesen haben. Die Produkte erwarten viel Eigenverantwortung von den Investoren.

    Danke auch für deinen Beitrag und die Hinweise auf die steuerliche Behandlung!


    Zitat von Hornie

    Alles über einen Kamm zu scheren, ist nicht hilfreich.

    Mmh. Finde ich schon wenn eigentlich alle verbrauchernahen Experten, die mir bekannt sind, von solchen Investitionen abraten. Dann ist es für mich durchaus hilfreich sie über einen Kamm zu scheren, wenn du es so nennen magst. Dass es gute und schlechte gibt für die, die bereits solche Fonds haben, oder die eben Interesse daran haben sich intensiver mit dem Thema zu beschäftigen und die Risiken solcher Fonds eingehen wollen, ist doch klar.


    Zitat von Hornie

    Du bist beteiligt an einer kleinen Firma und erhältst alle Jahresberichte, Bilanzen, GuV etc. Das ist nicht so wesentlich anders, als bei Aktien.

    Aber natürlich sind es Risikoinvestitionen und die Initiatoren haben sich gute Provisionen und Gebühren eingerechnet. Das sollte der Investor ja vorher im Prospekt gelesen haben. Die Produkte erwarten viel Eigenverantwortung von den Investoren.

    Nun was ich primär damit meine ich erstens die Bewertung, die eben, meinem Verständnis nach, nicht so transparent und aktuell ist wie bei börsengehandelten Papieren und speziell bei liquiden Aktien und zweitens der Mangel an Flexibilität, dass man seine Beteiligung nicht so schnell oder problemlos verkaufen kann. Wie du sagst erwarten solche Produkte viel Eigenverantwortung und ich denke auch grundsätzlich, dass man sich mit diesem Thema viel beschäftigt. Was ich bisher über geschlossene Fonds gelesen habe lässt mich schon darauf schließen, dass das häufiger nicht der Fall ist.


    Ich bin von dieser Anlageform (offensichtlich) nicht überzeugt und halte sie zumindest für den Normalo nicht für notwendig und auch nicht für sinnvoll. Da ich aber keine Erfahrung und wenig Wissen über diese Anlageform habe bisher, bin ich interessiert und habe nachgefragt. Es ist gut unterschiedliche Meinungen zu dem Thema zu hören, nachdem ich eben sehr viel Negatives gehört/gelesen hatte.

    Zitat von Impidimpi

    nicht so transparent und aktuell ist wie bei börsengehandelten Papieren

    Da Du nicht verrätst, worum es geht, kann ich hierzu nichts sagen. Vermutlich wird der Fonds bei zweitmarkt.de gehandelt. Teilweise haben auch die Emittenten Handelsfazilitäten.

    Zitat von Impidimpi

    speziell bei liquiden Aktien

    Natürlich kann der Handel einer sehr kleinen Firma nicht ansatzweise so liquide sein, wie bei einer Weltfirma. Das gibt es auch bei kleinen Aktiengesellschaften.

    Zitat von Impidimpi

    Ich bin von dieser Anlageform (offensichtlich) nicht überzeugt und halte sie zumindest für den Normalo nicht für notwendig und auch nicht für sinnvoll.

    Das ist ok für Dich. Entweder man beschäftigt sich intensiv mit diesen Produkten oder man lässt besser die Finger davon. Man sollte ja nichts kaufen, was man nicht versteht.


    Aber gerade weil die Dinger illiquide sind und es immer wieder Anleger gibt, die sich davon trennen wollen, kann man im Zweitmarkt auch interessante Schnäppchen finden. Ist aber wieder ein eher zeitintensives Hobby. Kein Vergleich zu ETFs.