Optimierung Hausfinanzierung

Da möchte man doch liebend gerne Dein Bausparverkäufer sein

Zitat von Marco224

Zu meinem Störgefühl: mich ärgern die Bausparverträge. Je mehr ich auch hier im Forum immer mitlese, wird mir bewusst, dass die Zinssicherheit in Summe sehr viel Geld kosten wird.

Mich würden die auch stören.

Gelohnt hat sich vermutlich der BSV von Baustein 1, da er in der Nullzinsphase angespart wurde und das Darlehen aus heutiger Sicht günstig ist. Leider gilt das nur dann, wenn man den BSV alleine betrachtet. Für die Finanzierung des Grundstückes wäre ein normales Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung besser gewesen.

Zitat von Marco224

Baustein 2 (Haus):

... Annuitätendarlehen (... Zinsbindung 20 Jahre, ...), Ablösung nach Ende Zinsbindung durch zwei vorhandene Bausparer

20 Jahre Zinsbindung ist eine gute, lange Zeit. In dieser Zeit wird alleine durch die normale Inflation sich Dein Gehalt locker verdoppeln. Realistisch hast Du gute Chancen, die Restschulden dann zeitnah zu tilgen. Falls nicht, sind die Restschulden im Verhältnis zu Deinem Einkommen dann so gering, dass Dich auch ein Zinssatz von 10% nicht aus der Bahn wirft. Eine "Zinssicherung" für Zeiten nach 20 Jahren halte ich für überflüssig.

Hinzu kommt, dass diese "Zinssicherung" durch einen BSV extrem teuer ist, da Du über einen sehr langen Zeitraum hohe Zinsverluste zahlst.

Zitat von Marco224

Zusätzlich haben wir noch einen weiteren Bausparvertrag Ende 2023 abgeschlossen für zukünftige Renovierungen oder mal Weitergabe an die Kinder

Als "Vorratssparen" halte ich BSVe auch für ungeeignet. Wenn sich ein BSV einigermaßen lohnen soll, muss er auf einen Zeitraum optimiert werden (d.h. zum benötigten Zeitpunkt x ist genau die Mindestansparung erreicht und die Mindestbewertungszahl gerade erreicht).

Jedes weitere Abwarten (oder gar Weiteransparen) über den Zeitpunkt x hinaus (weil gerade keine Renovierung ansteht) ist dann reines Geldverbrennen.

Zitat von Marco224

- alle nicht zugeteilten Bausparverträge kündigen

Ja, würde ich auch machen.

Zitat von Marco224

- vom Guthaben den Bausparer Baustein 3 ablösen (nicht ganz zinsoptimal, das spielt aber keine große Rolle)

Kann man machen, würde ich aber nicht machen.

Zitat von Marco224

Sofort ins Annuitätendarlehen (1,78%) stecken

Kann man machen, das ist der "einfachste" Weg, würde ich aber eher nicht machen.

Ich würde die "billigen" Kredite tatsächlich durchlaufen lassen, zumindest solange die Marktzinsen nicht wieder deutlich nach unten gehen.

Parallel würde ich Geld ansparen, um 2037 die Restschuld ganz oder überwiegend zu tilgen. Voraussetzung ist, dass Du mit der parallelen Geldanlage mindestens eine Rendite von 1,78% nach Steuern verdienst (ggf. plus Puffer).

Dazu sehe ich 2 Möglichkeiten:

a) Ein "sicheres" Zinsdifferenzgeschäft, d.h. eine 13-jährige Anleihe kaufen.

Hier bekommst Du aktuell eine Rendite von ca. 3,5%-3,8% vor Steuern, nach Steuern also immer noch ca. 1% mehr, als Dein Darlehen kostet. Der Zahlungsstrom ist fixiert.

b) Einen ETF-Sparplan aufsetzen.

Du hast gute Chancen, eine höhere Rendite zu erwirtschaften, als mit einer Anleihe. Aber es bleibt ein Restrisiko, dass Du eine geringe oder sogar eine negative Rendite erreichst.

Die Entscheidung hängt von Deiner persönlichen Risikotragfähigkeit ab. Natürlich lassen sich auch beide Möglichkeiten beliebig kombinieren, z.B. Einmalbetrag in eine Anleihe, Sparraten in ETFs. Ebenso ist es Deine Entscheidung, wie lange Du in einen ETF sparst. Ich würde es nur für wenige Jahre machen, sicherlich nicht bis zur Darlehensfälligkeit.

Zitat von Marco224

Wir haben uns dazu entschieden, die nicht zugeteilten Bausparverträge schnellstmöglich zu kündigen.

Du warst offenbar ein Spitzenkunde für Deinen Bausparvertragsverkäufer. Der hat für seine Verkaufserfolge sicherlich das goldene Bausparvertragsverkäuferabzeichen bekommen.

Mir schwirrt ob Deiner vielen Bausparverträge der Kopf. Ich blicke da nicht mehr durch. Insbesondere habe ich nicht vor Augen, welche Deiner vielen Bausparverträge noch nicht zugeteilt sind, wieviel Geld jeweils darin steckt und wie lange die schon laufen. Ingesamt stecken in nicht zugeteilten Bausparverträgen wohl um die 15 T€.

Es ist klar, daß diese Verträge eine suboptimale Geldanlage sind. Sie zu kündigen, ist aber nicht der einzige Weg, sie loszuwerden. Man kann auch die Bausparsumme verringern, wodurch sie schneller zuteilungsreif werden (Die Abschluß"gebühr" ist natürlich so oder so ganz oder zum Teil verloren).

Zitat von Marco224

Wir haben uns dazu entschieden, die nicht zugeteilten Bausparverträge schnellstmöglich zu kündigen. Folgende Möglichkeiten haben:

- Auszahlung in 10 Tagen mit 3% "Strafgebühr"

- volle Auszahlung in 6 Monaten

Was rätst du hier? Bei Variante 1 müsste ich alternativ 6% auf Jahressicht erwirtschaften, allerdings fände ich es für den Kopf her schöner, wenn die Verträge schnellstmöglich weg sind.

Die Psychologie ist oft ein schlechter Ratgeber, vermutlich auch hier. Schaffst Du mit einer Alternativanlage die 3% in einem halben Jahr? Vermutlich nicht. Also läßt Du die Dinger besser zumindest diese 6 Monate noch stehen. Du kannst Dir natürlich auch ausrechnen, was Dich die Sofortauszahlung kostet. Wenn der Betrag hinreichend klein ist, könnte Dir Deine Seelenruhe diesen Betrag wert sein.

3% von 15 T€ sind 450 €.

Es gibt Leute, die halten es psychisch nicht aus, Schulden zu haben. Also tilgen sie ein Darlehen zu 0,5% mit allem, was sie erübrigen können, damit nur die Schulden weg sind. Ein Zinsdifferenzgeschäft wäre sinnvoller, also ein paralleles Ansparen zu besserem Zins auf Termin, so daß man das zusätzliche Geld bei der Prolongation in die Finanzierung einbringen kann.

Zitat von Marco224

Als weiteren Schritt überlegen wir uns, ob wir als Alternative den sicheren Weg der schnellen Rückzahlung des Annuitätendarlehens gehen und doch auf ETFs setzen. Mit Anleihen kenne ich mich leider wenig bis gar nicht aus.

Dieser Satz nicht logisch. Was genau überlegst Du Dir?

Bisher sparst Du fleißig in Bausparverträge. Es gibt vermutlich kein schlechter verzinstes Sparinstrument, heißt: Was auch immer Du machst, es rentiert sich besser als ein Bausparvertrag. Bei den festverzinslichen Anlagen haben wir aktuell eine inverse Zinsstrukturkurve. Das heißt: Längere Festlegung bringt keinen Mehrzins, sondern sogar weniger Zins. Die meisten Leute bleiben daher im festverzinslichen Bereich kurz (Tagesgeld oder maximal 1 Jahr Festlegung). Die Wahl der Zinsfestschreibung ist aber natürlich im Haben wie im Soll immer eine Spekulation. Wenn der Habenzins sinkt, stellt sich der besser, der sich einen "guten" Zins für eine längere Zeit "gesichert" hat. Steigt der Zins aber, stellt sich der Tagesgeldanleger besser.

Eine ganz andere Nummer ist die Anlage in Aktien-ETFs. Die können ganz anders steigen, aber auch ganz anders fallen. Wie Hornie schon geschrieben hat, ist Inflation gut für Leute, die Schulden haben, weil nämlich die Einkommen gegenüber den Schulden immer größer werden, Du als mit den Jahren immer mehr finanziellen Spielraum gewinnst.

Hättest Du die 15 T€ nicht in Bausparverträgen (Zins im ersten Halbjahr 7,5 €), sondern in einem ETF, hätte der im ersten Halbjahr 2024 1500 € gebracht. Der ETF hätte aber auch um 4500 € einknicken können. Angesichts der Summen, die Du mit Deinem Haus bewegst, ist all das übersichtlich. Mir sind absolute Zahlen meistens wichtiger als Prozentsätze, gerade wenn es um relativ wenig Geld geht.

Wo hier Dein persönlicher sweet spot ist (und vor allem auch der Deiner Frau!), das mußt Du für Dich selber klären. Diese Entscheidung kann Dir keiner abnehmen.

Zitat von Marco224

Was rätst du hier? Bei Variante 1 müsste ich alternativ 6% auf Jahressicht erwirtschaften

Nein, Du musst über 8% erwirtschaften, um auf eine Nach-Steuer-Rendite von 6% zu kommen.

Zitat von Marco224

allerdings fände ich es für den Kopf her schöner, wenn die Verträge schnellstmöglich weg sind.

Für mich klingt das nach mehr Bauch, als Kopf.

Aber gut, wenn es Dich weniger belastet, dann mache das so. Es kostet ja "nur" 450€ abzüglich der erwirtschafteten Nach-Steuer-Erträge.

Zitat von Marco224

Mit Anleihen kenne ich mich leider wenig bis gar nicht aus.

Das kann man aber ändern, oder?

Beispiel: Nehmen wir die Anleihe mit der WKN HLB29V (Produktdetails HLB29V) mit einer Restlaufzeit von ca. 12,4 Jahren.

Diese Anleihe hat einen Kupon von 1% und eine Rendite von 3,7%.

Der Unterschied zwischen diesen beiden Zahlen erklärt sich durch den aktuellen Briefkurs von 73,60%. Durch die Rückzahlung in Höhe von 100% am 7.1.2037 machst Du einen hohen Kursgewinn, der etwa 2,7% p.a. entspricht.

Wenn Du heute nominal 20.000€ davon kaufst zahlst Du 73,60%=14.700€. Hinzukommen die Stückzinsen für den Zeitraum seit dem letzten Kupon (1% für 7.1.24-heute), etwa 130€. Mit Gebühren für Bank und Börse bist Du grob bei 14.900€.

Am 7.1.25 bekommst Du 1%=200€ Zinsen. Das sind die Zinsen für ein ganzes Jahr, obwohl Du die Anleihe nur ca. 4,5 Monate besessen hast. Das ist aber folgerichtig, denn die Zinsen für die ersten 7,5 Monate, die dem Voreigentümer zustehen, hast Du ja durch die Stückzinsen bereits an ihn bezahlt.

Auch am 7.1.26 u.s.w. bis zum 7.1.37 bekommst Du jährlich 200€ Zinsen. Zusätzlich werden Dir am 7.1.37 20.000€ ausgezahlt. Damit endet das Investment automatisch.

Natürlich sind Zinsen und Kursgewinn steuerpflichtig. Wenn Du keinen Freibetrag hast, werden die Steuern direkt bei jeder Zahlung abgezogen. Ohne Freibetrag wird aus der der Vor-Steuer-Rendite von 3,7% eine Nach-Steuer-Rendite von von ca. 2,7%. Das ist aber immer noch merklich höher, als Deine Kredit-Rendite. Und es ist ein "sicheres" Geschäft, da sowohl Kredit-, als auch Anleiherendite fest sind.

Diese Anleihe hier hat noch eine Besonderheit: Der Emittent hat ein jährliches Kündigungsrecht zu 100%. Das ist normalerweise ein klarer Nachteil, da Du als Investor nicht weißt, wann Du Dein Geld zurück bekommst!

Nicht so in Deinem Fall, da

1. eine Kündigung hier unwahrscheinlich ist. Das macht der Emittent nur, wenn er sich zu unter 1% refinanzieren kann. Die Zinsen müssen also sehr deutlich fallen.

2. falls doch, bekommst Du dann die 20.000€ vorzeitig zurück. Du machst also den (festen) Kursgewinn in kürzerer Zeit, d.h. Du hattest eine höhere Rendite.

3. Falls die Zinsen wirklich so stark fallen, macht es für Dich wieder Sinn den Kredit so schnell wie möglich zu tilgen. Statt einer Wiederanlage würde die vorzeitige Zahlung also direkt in den Kredit fließen.