Haus kaufen oder besser nicht

Zitat von Nosferatu05

Meine Frau ist dafür, ein Haus zukaufen, und ich eher dagegen.

Das ist in erster Linie ein Beziehungsproblem und keine finanzielle Frage.

Zitat von Nosferatu05

Leben mit 3 Kindern in einem Haus zur Miete.

Vermieter hat jetzt nach drei Jahren Eigenbedarf für seinen Sohn angekündigt. Schriftlich noch nichts angekommen. Das wird spätestens im Frühjahr dann unser Thema sein. Zudem will er die Miete anpassen.

Mieterhöhung und Kündigung passen nicht zusammen.

Zitat von Nosferatu05

Wir zahlen derzeit 1250 warm.

Einkommen haben wir 5400 netto, darin ist Kindergeld enthalten, das frühestens in 10 Jahren weniger wird, sowie Pflegegrad 2 mit behindertem Kind 50%.

Meine Frau ist 34, ich 42.

Jetzt war die Idee von meiner Frau, dass wir für das Geld auch locker was finanzieren können und so die Kaltmiete in Abtragung umwandeln.

1250 € warm sind 1000 € kalt, was für ein Haus nicht viel ist. Ok - Häuser gibts unterschiedliche. Große und kleine, schöne und weniger schöne. Welche in München und welche in der Uckermark.

Die Kaltmiete entspricht in erster Näherung dem Zins auf das eingesetzte Kapital. Unter "Abtragung" verstehe ich Tilgung. Das sind also zwei Paar Stiefel.

[Wirre Kalkulationen und Überlegungen gesnippt]

Zitat von Nosferatu05

Meine Frau will einfach kein Geld mehr in Miete stecken, um am Ende mit nichts von vorne anfangen zu müssen. Haben wir nun 2x durch.

Verstehe ich absolut. Mir gefällt das auch nicht, und ich würde das gerne ändern.

Vielleicht sehe ich das aber auch falsch. Man möge mich bitte aufklären oder hoffentlich Tipps geben.

Was genau ist jetzt Deine Frage?

Zitat von Nosferatu05

Wir zahlen derzeit 1250 warm.

Einkommen haben wir 5400 netto, darin ist Kindergeld enthalten, das frühestens in 10 Jahren weniger wird, sowie Pflegegrad 2 mit behindertem Kind 50%.

Wieviel bleibt bei euch im Monat denn übrig zum Sparen? Also wieviel "Luft" wäre ggf. noch für eine Rate fürs Haus, die höher ist als die derzeitigen 1.250 EUR Warmmiete abzüglich Nebenkosten?

Es ist ein Unterschied, ob ihr derzeit die 5.400 EUR netto monatlich komplett ausgebt, oder ob 2.000 EUR monatlich übrig bleiben.

Wie arbeitet ihr beide? Wäre, wenn das Haus teurer wird als gedacht oder auch ganz generell perspektivisch die Möglichkeit da, die Gehälter zu steigern (z.B. mehr Stunden bei Teilzeit, Jobwechsel für mehr Gehalt etc...)? Oder seid ihr mit drei Kindern, davon eins mit erhöhtem Pflegeaufwand, ohnehin schon am Anschlag mit den 24 Stunden, die der Tag nunmal nur hat?

Hallo Nosferatu05,

schwierige Situation. Sie schreiben nicht, wo Sie wohnen, aber wenn Sie eine akzeptable Gebrauchtimmobilie mit 250k angeben, dann eher in einer preiswerten Gegend. Nach üblicher Kalkulation sollten 20% Eigenkapital plus 10% Nebenkosten vorhanden sein. Da sind wir schon bei 75k notwendigem Eigenkapital. Und wie Sie schon bemerkten, auch die gute Gebrauchtimmobilie zieht Folgekosten nach sich.

Ich vermute, Ihre Frau wird kein hohes Einkommen haben und in absehbarer Zeit haben können. Wenn sowohl der Lebensunterhalt als auch der Hausumbau überwiegend an Ihnen hängt, kann das schnell schief gehen.

Ich denke, ohne Förderung haben Sie kaum eine realistische Chance. Fördermöglichkeiten gibt es viele, z.B. die relativ neue „Jung kauft Alt“ des Bundesbauministeriums. Je nach Behinderung Ihres Kindes gibt es ggf. dafür auch Fördermöglichkeiten. Manche Bundesländer und Kommunen sind auch noch großzügig. M.E. sollten Sie versuchen, sich umfassend über mögliche Fördermaßnahmen beraten zu lassen.

Gruß Pumphut

Die FAZ hat nachgerechnet bei "Jung kauft alt", leider ist der Artikel von heute hinter einer Bezahlschranke.

Fazit: Es lohnt sich nicht für jeden, denn man muss das Haus auf Effizienzhaus 70 Standard bringen innerhalb von viereinhalb Jahren. Da braucht man das volle Programm von Energieberater, Dämmung, neue Fenster um den Standard zu erreichen. Die Kosten können je nach Haus im mittlerem fünfstelligen Bereich liegen.

Es gelten Einkommensobergrenzen: 90.000 Euro zu versteuerndes Einkommen im Haushalt für Familien mit einem Kind, für jedes weitere Kind kommen 10.000 Euro dazu. Die Kredite haben Obergrenzen. Familien mit einem Kind bekommen höchstens 100.000 Euro, Familien mit drei oder mehr Kindern höchstens 150.000 Euro Kredit.

Die Zinssätze, die es dafür gibt sind nach Laufzeiten gestaffelt, eine Familie mit einem Kind bekommt von der KfW einen Zins von 2,82 Prozent auf 20 Jahre. Nach der Auszahlung sind ein bis fünf Jahre tilgungsfrei, je nach Laufzeit. Kredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren kosten nur sagenhafte 0,25 Prozent. Wenn man den Kredit über 35 Jahre zurückzahlt, sind die Zinsen für 20 Jahre festgeschrieben, dann kostet er 3,26 Prozent.

Es könnte sich lohnen genauere Infos einzuholen. Das Förderprogramm lässt sich mit anderen KfW-Krediten kombinieren.

Zitat von Nosferatu05

Meine Frau ist für ein Haus kaufen und ich eher dagegen.

Scheint ein Klassiker zu sein. Ist jedenfalls schon mehrfach in meinem Umfeld aufgetreten.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Nosferatu05

Meine Frau will einfach kein Geld mehr in Miete stecken

Die Miete ist - bei rein sachlicher und nüchterner Betrachtung - kein "verlorenes Geld" sondern schlicht der Preis für die Überlassung einer Immobilie.

In dem Kontext:

Zitat von Nosferatu05

Jetzt war die Idee von meiner Frau das wir für das Geld auch locker was finanzieren können und so die Kaltmiete in Abtragung umwandeln.

Bei der Kreditrate (Annuität) für eine Immobilie wird nur der in der Annuität enthaltene Tilgungsanteil in "Abtrag umgewandelt" - der größere Anteil geht (zunächst sprich für längere Zeit) als Zinszahlung an die Bank.

Zitat von Nosferatu05

um am Ende mit nichts von vorne anfangen zu müssen. Haben wir nun 2x durch.

Was völlig verständlich und nachvollziehbar ist. Man kann aber auch auf andere Art sparen und Geld anlegen und ggf. investieren, um als Mieter "nicht von vorne anfangen zu müssen".

Einerseits.

Auch wenn man natürlich in einem Aktien/ETF-Depot nicht wohnen kann. Und es nicht selten auch schwer sein kann für eine größere Familie überhaupt ein Haus zur Miete zu finden. Andererseits.

Unabhängig von den diversen genannten Zahlen: Ein Haus als Eigenheim ist immer eine Melange aus einer "Konsum/Lebensstil-Entscheidung" und einer "Finanzentscheidung" Vermögensaufbau, Altersvorsorge (mit im Einzelfall jeweils (sehr) unterschiedlicher Gewichtung).

In dem Kontext die Frage: Was bleibt denn aktuell nach der Warmmiete und Lebenshaltungskosten bei Euch übrig ? Regelmäßiges Sparrate bzw. Sparquote vom Einkommen ? Daraus könnte man den finanziellen Spielraum für eine Finanzierung (monatliche Rate) ungefähr ableiten.

Was mich schon auf der "übergeordneten Ebene" etwas stutzig macht:

Zitat von Nosferatu05

Wir zahlen derzeit 1250 warm.

Ab 250000 Kaufpreis und da gibt es dann trotzdem nur alte Häuser die viel Hilfe benötigen.

Diese Miethöhe und auch der besagte Preis für ein altes Haus - könnten für eine eher bis sehr strukturschwache Gegend sprechen. Der Kauf eines Hauses ist - für den Normalverbraucher - immer und schon generell eine gewichtige Entscheidung (nicht ganz selten, die bislang größte Finanz-Entscheidung des Lebens), die sorgfältig abgewogen werden sollte. Noch mehr überlegen würde ich (ganz persönlich) mir aber den Kauf einer Immobilie in einer strukturschwachen Gegend (auch im Hinblick auf die zukünftige Wertentwicklung)

Wenn überhaupt (das Eigenkapital ist aus meiner Sicht äußerst bzw. mehr als knapp - dabei sind Kaufnebenkosten zu bedenken und ebenso kommende Renovierungen/Sanierungen) solltest Du Dich mal Richtung Fördermöglichkeiten informieren (siehe schon Beitrag Nr. 4 von Pumphut und Nr. 5 von Depotfee). Da könnte in Eurer Konstellation und Situation ggf. was drin sein.

Sich zunächst mal weiter und näher informieren und auch parallel weiter sparen - dürften keine Fehler sein.

Gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Um welche Region handelt es sich denn? Für 1250€ warm wird es extrem schwer, etwas zu finden und 60k Eigenkapital decken in vielen Regionen gerademal die Kaufnebenkosten. Dazu sollte man sich alte Häuser nicht schönreden...eine Kernsanierung kostet im Bereich von 1500-2000€ pro Quadratmeter, nach oben natürlich offen. Nach unten dagegen nur mit sehr viel Eigenleistung und Beziehung zu Handwerkern machbar, das ist eher nichts für den Durchschnittskäufer und mit 3 Kindern auch eine ziemliche Belastung für die Familie.

Wenn ihr nicht ein Budget von 400k plus Nebenkosten stemmen könnt, würde ich eher von der Idee absehen. Sonst macht ihr euch nur unglücklich.

Vielleicht solltet ihr mal über die Möglichkeit eines Neubaus nachdenken oder euch zumindest mal informieren. Ich und meine Frau haben uns damals genau für so etwas entschieden.

Der Grund für einen Neubau war, dass man nicht das Problem hat, das anfallende Restaurierungskosten ins unendliche gehen können. In unserem Bekanntenkreis hat sich damals leider mehrmals gezeigt, dass selbst Fachleute, die man ein Haus begutachten lässt sehr weit daneben liegen können, was anfallende Restaurierungskosten angeht. Und die Fachleute stehen am Ende nicht gerade dafür.

Wir haben uns dann zuerst ein Grundstück gesucht und das erworben und dann ein Bauunternehmen mit dem Bau des Hauses beauftragt.

Wenn man ein fertiges Haus kauft, bezahlt man die Grunderwerbsteuer sowohl auf das Grundstück als auch das Haus. Kauft man erst das Grundstück fällt nur dafür die Grunderwerbsteuer an und nicht für das Gebäude, was man dann drauf stellen lassen wird.

Jeden Euro den ihr in Miete steckt ist definitiv weg. Jeden Euro den ihr in ein Eigenheim steckt bleibt praktisch gesehen erst einmal da, auch wenn man es nicht auf dem Konto sieht.

Wir haben damals sogar in den ersten Jahren soviel Sondertilgungen gemacht, wie es nur ging. Das hat uns unter dem Strich Zehntausende!! Euros an Zinsen, welche man an die Bank zahlen hätte müssen gespart.

Zitat von Stevieboy

Vielleicht solltet ihr mal über die Möglichkeit eines Neubaus nachdenken oder euch zumindest mal informieren. Ich und meine Frau haben uns damals genau für so etwas entschieden.

Neubau? Gut und schön. Die Vorteile hast du ja beschrieben, Stevieboy .

Aber weniger gut und weniger schön sind mindestens diese beiden Aspekte.

1) Du weißt am Anfang nicht, was der Neubau dich am Ende gekostet haben wird.

2) Du weißt am Anfang nicht, wann du wirklich einziehen kannst.
3) Je besser du 2) vertragsmäßig absicherst, umso höher ist der Einstandsbetrag unter 1).

Zitat von Sovereign

Die Miete ist - bei rein sachlicher und nüchterner Betrachtung - kein "verlorenes Geld" sondern schlicht der Preis für die Überlassung einer Immobilie.

Die Miete ist der Mietzins, wie ich oben schon geschrieben habe. Die ist genauso verloren, wie der Zins auf einen Hauskredit verloren wäre. Man bekommt aber halt auch etwas dafür, man darf in der Zeit in dem entsprechenden Objekt wohnen.

Zitat von Stevieboy

Vielleicht solltet ihr mal über die Möglichkeit eines Neubaus nachdenken oder euch zumindest mal informieren.

Was die - aus meiner Sicht wichtigste - Frage auf der übergeordneten Ebene (egal ob es sich um Alt-, Bestands- oder Neubau handelt) nicht ändert oder klärt; siehe schon hier:

Zitat von Sovereign

Diese Miethöhe und auch der besagte Preis für ein altes Haus - könnten für eine eher bis sehr strukturschwache Gegend sprechen. Der Kauf eines Hauses ist - für den Normalverbraucher - immer und schon generell eine gewichtige Entscheidung (nicht ganz selten, die bislang größte Finanz-Entscheidung des Lebens), die sorgfältig abgewogen werden sollte. Noch mehr überlegen würde ich (ganz persönlich) mir aber den Kauf einer Immobilie in einer strukturschwachen Gegend (auch im Hinblick auf die zukünftige Wertentwicklung)

Hierzu

Zitat von Stevieboy

Jeden Euro den ihr in Miete steckt ist definitiv weg.

Das kann man in dieser Pauschalität jedenfalls nicht sagen; siehe schon hier:

Zitat von Sovereign

Die Miete ist - bei rein sachlicher und nüchterner Betrachtung - kein "verlorenes Geld" sondern schlicht der Preis für die Überlassung einer Immobilie.

Hierzu

Zitat von Stevieboy

Jeden Euro den ihr in ein Eigenheim steckt bleibt praktisch gesehen erst einmal da

siehe dazu schon hier:

Zitat von Sovereign

Bei der Kreditrate (Annuität) für eine Immobilie wird nur der in der Annuität enthaltene Tilgungsanteil in "Abtrag umgewandelt" - der größere Anteil geht (zunächst sprich für längere Zeit) als Zinszahlung an die Bank.

Nur am Rande: Das hier eher (sehr) geringe Eigenkapital dürfte bei dem Vorschlag (Grundstückssuche samt Kauf sowie dann darauf ein Neubau) noch geringer i.V.z. Gesamtkaufpreis ausfallen als ohnehin schon ...

Die Frage wäre dann, ob man das (Grundstück + Neubau) - bei den hier gegebenen Rahmendaten (Einkommen, Eigenkapital) - überhaupt finanziert bekommt ? Und falls ja, zu welchen Zinskonditionen (Stichwort: Beleihungsauslauf) ? Und wie sich eine solche hohe Verschuldung samt hoher Rate dann längerfristig auf das Leben und die Lebensqualität auswirken ?

Ich denke, die Kernfrage ist eine ganz andere. Willst Du etwas vererben (Geldanlage für Kinder z.B.) oder nicht? Wenn ja, dann kann eine Immobilie sinnvoll sein. Wenn nicht, dann macht es nicht unbedingt Sinn, außer Du verkaufst die Immobilie wieder rechtzeitig (wann immer das auch ist) und verbrauchst den Kaufpreis zu Lebzeiten.

Zitat von Achim Weiss

Die Miete ist der Mietzins, wie ich oben schon geschrieben habe. Die ist genauso verloren

Warum soll die Miete verloren sein ? Denn Fakt ist doch:

Zitat von Sovereign

Die Miete ist - bei rein sachlicher und nüchterner Betrachtung - kein "verlorenes Geld" sondern schlicht der Preis für die Überlassung einer Immobilie.

In dem Kontext

Zitat von Achim Weiss

Die Miete ist der Mietzins, wie ich oben schon geschrieben habe. Die ist genauso verloren, wie der Zins auf einen Hauskredit verloren wäre.

Warum soll der Zins-Anteil in der Annuität verloren sein ? Es ist schlicht der Preis für die Ausleihung bzw. Überlassung des Kapitals seitens der Bank via dem Haus-Kredit.

Zitat von Achim Weiss

Man bekommt aber halt auch etwas dafür, man darf in der Zeit in dem entsprechenden Objekt wohnen.

Was für beide Varianten sprich als Mieter (via der Mietzahlung) aber auch für den finanzierenden Käufer (via der Annuität aus Zins und Tilgung) gilt.

Mit den Unterschied, daß bei immer gleicher Rate (jedenfalls während der Zinsbindungsfrist) durch die sukzessive steigende Tilgung bei gleichzeitig abnehmenden Anteil für die Zinszahlung (annuitätische Tilgung) die Immobilie (sehr oder weniger) langsam (Tempo je nach Höhe der gewählten Anfangstilgung) aber stetig entschuldet wird.

Eine ganz andere Frage wäre, was eine solche (selbst jetzt Neubau-Immobilie) dann in 20 oder 30 Jahren in einer eventuell strukturschwachen Gegend noch für einen Marktwert hat - im Gegensatz zum einem Standort in einer großen Stadt, kleineren Schwarmstadt oder der Region in einem Ballungsgebiet ...