Haus verkaufen, vermieten ? Wie sind die Prognosen? Brauche dringen Hilfe von der Community .

Zitat von Amigo

Die Mieterin hat mein EFH (gute Lage, DHH, Bj.1995, Energ. kl. C) gekündigt (wg. Umzug zum Partner).

War 6 J. vermietet ohne große Probleme. Aber viel Arbeit.

Stehe vor der Entscheidung, was tun. Verkauf? Aktuell Preise? Nachfrage? Dann Geldanlage? [...] Oder vermieten? Da ist das Risiko auch groß (Mietnomaden, Handwerkermangel, alle proMieter-Gesetze usw).

Wie ist die Meinung der Community?

Deine unternehmerische Entscheidung, die Dir keiner abnehmen kann.

Die Entscheidung, ob du verkaufen oder vermieten willst, kann dir hier niemand abnehmen. ICH bin kein Vermietertyp und hätte keinen Bock auf "Vermieterprobleme". Daher würde ICH verkaufen.

Wenn du dich für Verkauf entschieden hast und das Geld anlegen willst, kannst du ja wiederkommen. Dann können wir bei den darauf folgenden Überlegungen helfen

Amigo

Das ist aus der Entfernung ganz schwer zu sagen. Am besten gehst du mal ganz tief in dich rein und schaust, ob du der Vorstellung Hausbesitzer zu sein, ENTSCHEIDEND POSITIVES abgewinnen kannst. Wenn nicht, dann verkaufen.

Und die Verkaufssituation ist auch gar nicht so schlecht, wobei der Preis natürlich von Lage, Zustand, Energetischer Sanierung etc abhängt. Aber die Bauzinsen scheinen wieder langsam zu sinken, entsprechend gibt es vermutlich bald wieder mehr Interessenten am Markt, die sich Immobilien leisten können. Ergo: Die Immobilienpreise dürften langsam wieder steigen.

Dann bliebe die Frage, wann deine Mieterin auszieht, was mit ihr für den Auszug vereinbart wurde (Wände streichen etc.) und ob es lohnt, für einen höheren Verkaufspreis noch irgendwelche Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen (oder selber durchzuführen). Am besten mal zwei unverbindliche Bewertungen von Maklern einholen, und dann wirst du ein Gefühl bekommen, was noch getan werden kann oder getan werden muss und vor allem: Wie viel Kohle reinkommen KÖNNTE im Falle eines Verkaufs 😉

Zitat von Amigo

Wie ist die Meinung der Community?

Die Meinungsbildung ist noch nicht abgeschlossen, zeigt aber eine leichte Tendenz in Richtung meines eigenen subjektiven Ratschlags, der glücklicherweise nicht auf persönlich gemachten Erfahrungen beruht:

Verkaufen Verkaufen! Verkaufen!! Verkaufen!!!

Zitat von Amigo

(will kein Makler haben)

Was soll das heißen?

1) Ich will keinen Makler haben.
2) Den Auftrag zum Verkauf des Hauses will kein Makler haben.

Ich bin zwar kein Immobilieninvestor, aber ich würde erstmal versuchen rauszufinden, was man für das Haus bekommen könnte.

Dem setzt du dann die Miete entgegen (abzüglich Kosten und Rücklagen) und errechnest erstmal eine Mietrendite.

Dann würde ich vereinfacht davon ausgehen, dass Miete und Hauswert im Rahmen der Inflation steigen, sodass diese Mietrendite deine reale Rendite nach Abzug der Inflation ist.

(Ist natürlich spekulativ, aber historisch nicht ganz unbegründet)

Dann würde ich mir überlegen, ob diese Rendite im Verhältnis zu Aufwand und Risiko passt.

Demgegenüber stellst du deine Erwartungen an den Aktienmarkt (was vermutlich die einzig sinnvolle Alternative ist) und triffst eine Entscheidung, die dir wohl niemand abnehmen kann.

Mit beachten sollte man:

- Die anderen Vermögenswerte, die man so hat. Eine gute Immobilie zu besitzen ist sicherlich gut, da man damit gut die Entwicklung der eigenen Wohnkosten absichern kann. Nur sollte diese vielleicht nicht unbedingt gegen 100% der Vermögenswerte ausmachen.

- Die steuerliche Situation der Immobilie

- Vermutliche Vorteile, wenn du mal einen Immobilienkredit brauchst. Dann hilft eine abbezahlte Immobilie bestimmt.

Aber abseits von Hebelinvestments durch Immobilienkredite und Steueroptimierung würde ich mich mit der Aufteilung Eigenheim + Aktien am entspanntesten fühlen und keine Mietobjekte rumschleppen wollen.

Amigo

Ohne jegliche Kenntnisse zu Deiner sonstigen objektiven (anderweitiges freies Vermögen, Asset-Allocation, Alter, Einkommen, Familienstand, steuerliche Situation, schon bestehende Renten- oder Pensionsansprüche, noch ggf. bestehende Darlehen usw.) und auch subjektiven (emotionale Risikotoleranz, subjektive Risikotragfähigkeit, die Bereitschaft Zeit und Aufwand in die Bewirtschaftung Deiner Mittel zu investieren usw.) persönlichen Lage läßt sich dazu wenig bis nix sagen.

Auch findet sich selbst zu der konkreten Frage beispielsweise keinerlei Hinweis zur (Miet)Rendite in dem Fall, zum möglichen bzw. realistischen Kaufpreis, zur (Makro- und Mikro)Lage und deren weiterer wahrscheinlicher Entwicklung, zur Größe des Grundstücks (und dessen (Aus)Nutzung wie GRZ und GFZ) usw.

Daher nur ganz pauschal und aus dem Bauch heraus ...

Zum Verständnis und vorab: Neben Aktien (Einzelwerte) bilden vermietete Immobilien mit jeweils ca. 30% (gesamt also Aktien + Immobilien um die 60%) den absoluten Schwerpunkt meines Vermögens. Beide Anlageklassen mag ich nicht besonders (aus unterschiedlichen Gründen) - so wie unser Geldsystem aber ist, fällt mir - außer Aktien und Immobilien - wenig bis nix ein mit dem auf längere Sicht der reale Wert meiner Mittel bewahrt und ggf. sogar vermehrt werden kann. Nach der unvermeidlichen Inflation und den unvermeidlichen Steuern jedenfalls.

Für meinen Teil habe ich ein EFH zur Eigennutzung Mitte der 70er Jahre erworben. Von der Vermietung von EFHs habe ich mich aber - aus verschiedenen Gründen - stets ferngehalten. Vermiete ganz überwiegend Wohnungen (ETWs) sowie auch Einheiten in MFH.

Wenn keine Affinität zu dem Haus (spätere Eigennutzung beispielsweise) und/oder zum Thema "Immobilie(n)" generell besteht (eine einzige Immobilie als Kapitalanlage sehe ich eher als Klumpenrisiko) dürfte meine Tendenz eher Richtung Verkauf laufen. Zumal auch andere Leute so denken: Ein (mieter)freies EFH wird sich in aller Regel besser verkaufen lassen als ein vermietetes EFH - zumal hier der Gedanke der Eigennutzung absolut dominiert und nicht der Gedanke Kauf zwecks Vermietung sprich als Kapitalanlage.

Ausnahmen (beispielsweise lukrative Vermietung über die Variante "komplett möbliert für Führungskräfte" (ggf. über Relocation-Service), über die Variante der "American Housing mit Diplomatenklausel" usw.) bestätigen nur diese Regel.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Amigo

(will kein Makler haben)

Eine Dienstleistung wie viele andere auch. Und: Es gibt solche und solche Makler. Wie bei jeder anderen Dienstleistung übrigens auch. Einen Privatverkauf einer Immobilie würde ich mir heutzutage und hierzulande niemals antun. Aber das muß natürlich jeder für sich selbst entscheiden und wissen.

Die Entscheidung wird Dir hier keiner abnehmen können. Zumal nur Du die wesentlichen Parameter kennst.

Das hier klingt aber fast so, als wäre die Entscheidung schon (fast) gefallen oder es gibt diesbezüglich zumindest schon eine Tendenz

Zitat von Amigo

Aber viel Arbeit.

oder vermieten? da ist das Risiko auch groß (Mietnomaden, Handwerkermangel, alle proMieter-Gesetze usw).

Dir gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Hallo Amigo,

einen Schritt zurück: Was war vor 6 Jahren die Motivation zu vermieten und nicht zu verkaufen? Selber nutzen wollen Sie ja offensichtlich nicht. Soll das Eigentum in der Familie bleiben, um in X Jahren an Kind oder Enkel zu gehen? Falls so ein Motiv immer noch steht, müssen Sie weiter vermieten. Wollten Sie eine Rendite größer als die durchschnittliche Anlage in Aktien oder ETF? Wie ist die Erfahrung, wie war die Rendite bei einer pflegeleichten Mieterin? Brauchen Sie zur Streuung Ihres Vermögens auch einen Immobilienbaustein? Falls ja warum unbedingt ein EFH und keine wesentlich pflegeleichtere ETW?

Die Fragen müssen Sie sich selbst beantworten.

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Soll das Eigentum in der Familie bleiben, um in X Jahren an Kind oder Enkel zu gehen? Falls so ein Motiv immer noch steht, müssen Sie weiter vermieten.

... und dazu auch offen mit Kindern / Enkeln sprechen, ob sie dieses Motiv überhaupt teilen. Das kommt gar nicht so selten vor, dass Eltern / Großeltern ein Haus oder Grundstück "in der Familie" halten wollen, und die Kinder / Enkel daran ehrlicherweise überhaupt kein Interesse haben, weil sie sich ihr Leben längst ganz woanders aufgebaut haben und in der Heimat allenfalls zu Weihnachten zu Besuch kommen.

Zitat von 12345

... und dazu auch offen mit Kindern / Enkeln sprechen, ob sie dieses Motiv überhaupt teilen. Das kommt gar nicht so selten vor, dass Eltern / Großeltern ein Haus oder Grundstück "in der Familie" halten wollen, und die Kinder / Enkel daran ehrlicherweise überhaupt kein Interesse haben, weil sie sich ihr Leben längst ganz woanders aufgebaut haben und in der Heimat allenfalls zu Weihnachten zu Besuch kommen.

Kann ich nur absolut unterschreiben.

Unsere Eltern wissen seit rund 20 Jahren, dass wir die Hütte ASAP verkaufen werden (wenn wir Sie denn eines Tages erben). Weder meine Schwester noch ich haben Interesse daran wieder zurück aufs Dorf zu ziehen.

Hallo Amigo

Du hast inzwischen auf deine Frage schon so viele hervorragende Antworten bekommen, dass man eigentlich nichts mehr hinzufügen kann.

Wenn ich mich jetzt doch auch noch melde, denn deshalb, weil ich selbst über 30 Jahre lang eine eigene Immobilien- und Bauträger Firma in Stuttgart hatte

und selbst zahlreiche eigene Immobilien zum vermieten besitze oder besaß.

seit vielen Jahren bin ich zusätzlich auch in Aktien investiert.

Ich kenne daher beide Seiten nicht nur von der Theorie.

Du musst allerdings hier aufpassen:

Die Erfahrungen mit Immobilien sind immer Einzelfälle.

Da ist alles möglich.

Von riesigen Problemen mit Mietern bis hin zu gerichtlich Streit -

andererseits aber habe ich auch selbst seit Jahrzehnten oft dieselben Mieter ohne jegliche Probleme mit einem guten Verhältnis, wo man sich sogar gegenseitig Weihnachtsgrüße oder Weihnachtsgeschenke schickt.

Es gibt nur wenig Menschen,

die sich entschließen, vorhandene Immobilien zu verkaufen

und das Geld in Aktien anzulegen.

Aktien gelten fälschlicherweise immer noch als erheblich riskanter als vermietete Immobilien.

Aus der Ferne ist eine konkrete Empfehlung für deinen Fall unmöglich.

Grundsätzlich kann man sagen,

dass langfristig Immobilien immer mehr Arbeit machen, während Aktien schon allein aufgrund der automatischen Dividendenausschüttung und dem Wegfall der Steuererklärung eine sehr bequeme Anlage sind.

Daher habe ich mich selbst, obwohl ich ein überzeugter Immobilien Anhänger bin und mein Vermögen überwiegend mit Immobilien verdient habe in den letzten 10-20 Jahren dazu entschlossen Immobilien zu verkaufen oder an nahe Angehörige zu übertragen und den Erlös in Aktien oder einem Welt ETF zu investieren. Heute lebe ich vor allem von den Dividendenerträgen.

Allerdings gehöre ich auch inzwischen zu Generationen der Ü 75-jährigen.

Viele Grüße Mit Profit aus Stuttgart

Hallo zusammen,

Finanztip hat interessante Beiträge dazu inclusive Berechnungen.

Die Videos z.B. lohnen sich.

Wichtig ist auch, wenn ich kein Vermieter sein will ist verkaufen die bessere Entscheidung.

LG

Lieber Forumsfreund Amigo

Es ist ein riesengroßer unterschied ,

ob man ein Haus verkauft,

in dem man selbst gewohnt hat und vielleicht das halbe oder ganze Leben darin verbracht hat, mit all seinen Erinnerungen

oder ob man eine Immobilie verkauft, die man als Kapitalanlage gehalten hat wegen den Mieteinnahmen.

Rechnerisch oder buchhalterisch ist es das selbe,

Dem Kontoauszug ist es egal, ob beispielsweise die Millionen vom eigenen Haus oder einer vermieteten Immobilie kommt

Sowohl Mein Ratschlag,

als auch die Kommentare der meisten Schreiber hier bezogen sich alle auf den Umgang mit vermieteten Immobilien.

Für den Vermögensaufbau sind in der Tat Immobilien der schnellere Weg,

weil man wegen der hohen Finanzierung mit einem sogenannten Hebel arbeitet

Wenn die Immobilien jedoch schon bezahlt sind oder man das Kapital schon hat und in der Regel dann meist auch älter ist,

ist natürlich eine Anlage in Aktien oder Fonds mit Dividendenausschüttung eine feine Sache

Ich Kann das aus eigener Erfahrung bestätigen, weil ich 30 Jahre lang mit Immobilien mein Vermögen aufgebaut habe

und in den letzten 10-20 Jahren alles in Aktien umgeschichtet habe

Ich kann daher längst von den Dividendenerträgen leben,

aber auch dann, wenn die Dividenden nur ein Zusatzeinkommen darstellen ist es immer noch gerade im Alter und für Viel-Reisende eine ideale Anlage

Bei Immobilien musst du praktisch jeden Tag mit irgendeiner Meldung eines Mieters rechnen über das eine oder andere Problem, welches eine Entscheidung von dir erfordert.

Viel Erfolg und das Quäntchen Glück wünscht dir McProfit

(per Spracheingabe ins iPhone diktiert da zur Zeit im Urlaub

Hallo zusammen,

da ist die Finanztip App und

auch hilfreich.

LG

Zitat von Amigo

Werde "ohne Makler" verkaufen, da ich die Kontrolle nicht abgeben kann und will.

Inwiefern gibst du die Kontrolle ab , wenn du einen Makler beauftragst?

Gerade bei eigengenutzten Immobilien spielt es doch oft eine Rolle, inwiefern du "neutral" sein kannst, wenn ein potentieller Käufer an deiner Immobilie herum mäkelt.

Hallo Forum Freund Amigo

Jetzt muss ich doch noch ein wenig Wasser in den Weinschütten

Den Verkauf einer eigenen Immobilie ohne Makler kann man selbstverständlich machen.

Warum ich dennnoch in fast allen Fällen dazu rate, einen Makler zu beauftragen, hat viele Gründe.

Ich rede hier jedoch vom Normalfall und nicht von irgendwelchen negativen Einzelfällen

Die gibt es überall, von der Gastronomie angefangen über Handwerker bis hin zu Fachärzten.

Deshalb sind auch nicht alle Gastronomen, Handwerker oder Ärzte negativ zu sehen

Im Normalfall ist es so, dass ein Makler dein Objekt aufgrund seiner praktischen Erfahrung zunächst mal realistisch einschätzt und nicht nach Preisen , die im Internet für andere Objekte verlangt, aber selten erzielt werden

Dann stellt ein Makler sämtliche Unterlagen zusammen, die in fast fast allen Fällen beim Verkäufer meist nicht komplett vorliegen.

Grundbuchauszug,

Baupläne Grundrisse

Baubeschreibung.

Baulastenverzeichnis

Energieausweis,

Rechnungen über zuletzt durchgeführte größere Reparaturen,

Mögliche Verträge mit Versorgern

Grundsteuerbescheid,

Mietverträge falls ein Teil des Hauses vermietet oder verpachtet ist usw

Diese ganzen Unterlagen braucht in der Regel der künftige Käufer für seine Bank, damit er dort über eine konkrete Finanzierung verhandeln kann

Das alles stellt eine klassische Makler-Firma zusammen

Danach wird das Objekt für den Verkauf vorbereitet

Je nach Wohnsituation entrümpelt,

sinnvolle Schönheitsreparaturen empfohlen, die sonst auf den ersten Blick für Diskussion sorgen

Es werden professionelle Bilder gemacht, teilweise auch mit Drohne Je nach Lage.

Oft sogarc 3-D Animationen über Einrichtungs-Vorschläge

Danach wird ein professionelles Exposee erstellt, indem auch die gesamte Infrastruktur des Wohngebiets oder des Ortes erfasst ist

Und es werden Modellrechnungen zur Finanzierung dargestellt.

Das Objekt wird dann im vorhandenen Kundenkreis sowie in der Tageszeitung und in den gängigen Immobilienportal vorgestellt

Bei den Innen Besichtigung ist jeweils der Makler dabei und macht die Gesprächsführung

Sehr wichtig ist, dass die Käufer einer Makler gegenüber viel offener ihre Bedenken äußern als direkt dem Eigentümer,

das hat nicht nur mit Höflichkeit zu tun, weil viele Eigentümer beispielsweise viele Einbauten, die irgendwann mal teuer und wertvoll waren, heute immer noch hoch loben obwohl sie aus der Zeit gefallen sind z.B.

Eiche-Einbauwände, Holzdecken, Marmorböden, KellerBars und so weiter.

die meisten Kaufinteressenten sind bei einer Besichtigung immer unsicher,

weil kein Objekt alle ihre Vorstellungen erfüllt

Es ist immer ein Kompromiss, und die Kunst des Malers ist dem Kaufinteressenten vor allem nach mehreren Besichtigungen klarzumachen, dass er nie zum Ziel kommt, wenn er an jedem Objekt immer nur einen Haken sucht

Auf diese Weise habe ich in meiner über 30-jährigen Zeit als Inhaber einer Immobilienfirma in Stuttgart hunderte wenn nicht Tausende von Immobilien verkauft und bis heute Kontakt zu unzähligen Käufern, die mir dankbar sind, dass ich damals Ihnen den letzten Anstoß gegeben habe, ihr jetziges Haus zu kaufen, sonst würden sie vielleicht heute noch suchen

Daher Vorsicht mit der pauschaler Bewertung von Makler Firmen anhand irgendwelcher Einzelfälle

Viele Grüße McProfit